Varşova’da yeni daire fiyatları ve bütçeniz: uzaktan seçerken kaç m² alırsınız?

Aynı tutarla en çok metrekareyi bugün Białołęka veriyor, en azını Wola. 1 milyon zł ile kataloğumuzdaki en büyük daire Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m², Targówek’te 62,6 m²; Wola’da ise 44,2 m². Hesabı, müteahhitlerin dane.gov.pl’de yayımladığı dosyalardan yapıyoruz: 9 ilçedeki 22 projede 960 daire, 4 Ekim 2026 itibarıyla.

Bu yazı, Varşova’da daireyi fiyat listelerine ve kat planlarına bakarak, yerinde görmeden seçen; yurt dışında yaşayan ya da Polonya’ya yeni taşınan okurlar için. Tutarı zaten biliyorsunuz. Geriye iki soru kalıyor: bu para hangi ilçede en büyük metrekareye dönüşüyor ve daire fiyatının dışında neler ödeyeceksiniz?

Rakamlar nereden geliyor, neyi kapsamıyor?

Müteahhit, internet sitesinde her dairenin KDV dahil kullanım alanı m² fiyatını yayımlamak zorundadır. Daireye bağlı bölümlerin (örneğin depo ya da garaj) ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını, fiyata dahil değilse, ayrıca; alıcının üstleneceği diğer ücretleri de bildirir (müteahhit kanunu art. 19a ust. 1 pkt 1–3, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). Aynı veriler günde bir kez dijitalleşmeden sorumlu bakana iletilir ve dane.gov.pl’de yayımlanır (art. 19b ust. 1 ve 3).

Nasıl hesapladık:

• Veri tabanı: kataloğumuzdaki 22 projenin 4.10.2026’da indirilen dosyaları; dosyalardaki veri tarihleri 28.09–04.10.2026 arasında.
• Satıştaki daire: fiyatı sıfırdan büyük olan ve satılmış, rezerve ya da satışa kapalı olarak işaretlenmemiş daire. Bu koşula uyan 960 daire var.
• m² fiyatı: 880 daire için mevcut. 80 dairede (Metro Art’ta 79, Miasteczko Nova Sfera’da 1) müteahhit fiyatı kullanım alanı değil, hesaplama alanı üzerinden veriyor; bu yüzden bu daireler ne m² fiyatlarına ne de metrekare hesaplarına giriyor.
• İlçe: medyanı yalnızca ilçede en az 2 proje varsa veriyoruz. Bemowo ve Mokotów’da birer proje olduğu için orada tek tek projeden söz ediyoruz.

Sınırlar:

• Bu piyasanın tamamı değil. Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła ve Ursus yok (Ursus’ta dosyalardan alınan daire yok).
• Çoğu zaman tek bir proje belirleyici. İlçedeki dairelerde en büyük projenin payı: Białołęka %38 (Osiedle Sprawna), Praga-Południe %67 (Metro Art), Praga-Północ %78 (Konopacka), Targówek %75 (Rezydencja Liwska), Wawer %91 (Korkowa 146), Wola %68 (NU!), Włochy %83 (Stilla). İlçe medyanı büyük ölçüde o projenin medyanıdır.
• Müsaitlik. Dosyaların çoğu dairenin boş olup olmadığını söylemez. Bazı daireler çoktan satılmış olabilir; müsaitliği müteahhidin fiyat listesinden kontrol edin.

dane.gov.pl verilerine (CC0 lisansı) dayanan kendi çalışmamız, 4 Ekim 2026 itibarıyla. Dosyaları nasıl topladığımızı veri kaynakları sayfasında anlatıyoruz.

Üç bütçede m² fiyatı medyanı ve en büyük daire

Medyan ortadaki fiyattır: dairelerin yarısı daha ucuz, yarısı daha pahalıdır. “Yaklaşık” sütunu basit bir hesaptır: tutarı ilçedeki m² fiyatı medyanına böleriz. Bu bir yönlendirmedir, belirli bir dairenin teklifi değil. “En büyük daire” sütunları ise dosyalarda gerçekte bulunanı gösterir.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız, 4 Ekim 2026 itibarıyla. Fiyatlar KDV dahil, kullanım alanının m² fiyatıdır. 800 bin zł bütçeye 960 dairenin 451’i (%47,0), 1 milyon zł bütçeye 735’i (%76,6), 1,2 milyon zł bütçeye 824’ü (%85,8) sığıyor.

İki not. Wawer’de medyan fiilen Korkowa 146’nın medyanıdır: ikinci site olan Osiedle Śpiewających Ptaków 4 müstakil evden oluşuyor. Wola’da üç projenin medyanı 24.500 zł/m² (NU!) ile 30.448 zł/m² (Srebrna 5) arasında değişiyor. Medyandan yapılan tahmin de garanti değildir: Targówek’te 63,2 m² çıkıyor, oysa dosyalardaki en büyük daire 62,6 m².

40, 50 ve 60 m² için ne kadar para gerekir?

Bütçeden değil metrekareden yola çıkıyorsanız hesap aynıdır, sadece tersine döner: m² fiyatı medyanı çarpı metrekare. Sonuç, bin zlotiye yuvarlanmış yaklaşık tutardır.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

dane.gov.pl medyanına dayanan kendi hesabımız, 4 Ekim 2026 itibarıyla. Bunlar belirli dairelerin fiyatı değildir: bir dairenin m² fiyatı medyandan yüksek ya da düşük olabilir.

Pratik sonuç: 60 m² daire 800 bin zł’ye yalnızca Białołęka’da sığıyor (Osiedle Sprawna’da 60,4 m²). 1 milyon zł’de 60 m² sınırı Białołęka, Włochy ve Targówek’e kayıyor. 1,2 milyon zł ile 80 m²’nin üzerinde daireyi yalnızca Białołęka ve Targówek’te bulursunuz (Rzepichy’deki 85,5 m², bu projenin bu bütçeye uyan tek dairesi ve zemin katta); Wawer’de ise 94,1 m² müstakil ev var. Tüm katalogda 75 m² ve üzeri 110 daire var; bunlardan 13’ü 1 milyon zł’ye kadar, 44’ü 1,2 milyon zł’ye kadar.

Oda sayısını yalnızca bazı müteahhitler veriyor: bu alan 6 projedeki 960 dairenin 94’ünde dolu. Bu yüzden oda değil metrekare karşılaştırıyoruz; belirli bir dairenin planını fiyat listesindeki kartından kontrol edin.

Daire fiyatının dışında ne kadar ek ödeyeceksiniz?

Dosyalardaki daire fiyatına otopark yeri ya da depo dahil değil. Otopark yeri fiyat medyanları (6.10.2026 tarihli dosyalar) Metro Art’ta (Praga-Południe) 32.000 zł ve Kowalskiego 37’de (Targówek) 35.000 zł ile başlıyor; Korkowa 146’da 42.000 zł (yeraltı yerleri; açık hava 25.000 zł), Stilla’da (Włochy) 53.000 zł, NU!’da (Wola) 70.000 zł ve Jaśminowy Mokotów’da 78.000 zł. Premiera Bemowo dosyasında otopark yeri yok. Birçok dosyada yerin türü belirtilmiyor; fiyatları karşılaştırmadan önce fiyat listesinden bunun kapalı garaj olup olmadığına bakın. Ayrıntılar Varşova’da otopark yeri ve depo fiyatları yazımızda.

Örnek: daire ve garajda otopark yeri için 1 milyon zł’niz var. Yer 40.000 zł tutuyorsa daireye 960.000 zł kalır. Bu, tablodaki en büyük daireyi dışarıda bırakabilir; bu yüzden her daire için toplamı baştan hesaplayın.

Konopacka projesinde (Praga-Północ) dosyadaki 18 dairenin 9’unda 23.600–68.000 zł (medyan 42.800 zł) tutarında zorunlu depo alımı notu var; bu, daire fiyatının %3,2’si ile %12,8’i arasında (2.10.2026 tarihli dosya). 16 projenin dosyasında müteahhitler başka ücretleri de sayıyor; örneğin süresiz kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste) ücretinin devri ya da dairenin teslimden mülkiyet devrine kadar işletme masrafları. Ancak hiçbir dosya tutar vermiyor (4 Ekim 2026 itibarıyla). Rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce satış ofisinde (biuro sprzedaży) bunu sorun.

Fiyat listesindeki fiyat ile ödeyeceğiniz fiyat

Dosyalardaki fiyatlar liste fiyatıdır. NBP, Varşova’nın tamamı için ikisini de yayımlıyor: 2026’nın 2. çeyreğinde yeni konut piyasasında ortalama liste fiyatı 18.488,28 zł/m², işlem fiyatı 16.783,49 zł/m², yani %9,22 daha düşüktü (NBP, 7.08.2026 tarihli ceny_mieszkan.xlsx dosyası; 3. çeyrek verisi henüz dosyada yok). Ortalama NBP işlem fiyatıyla 800 bin zł yaklaşık 47,7 m², 1 milyon zł yaklaşık 59,6 m², 1,2 milyon zł yaklaşık 71,5 m² eder. Bu şehir ortalamasıdır, belirli bir projede indirim vaadi değil: teklifler ve işlemler farklı daire kümeleridir.

Hukuk sizi diğer yönden de korur. Sözleşmedeki fiyat müteahhidin yayımladığı fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 hukuki durumu). 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde fiyat, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımıdır (art. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 sayılı kanunla eklendi); bu yüzden daire kartındaki metrekareyi sözleşme taslağıyla karşılaştırın. Belirli bir dairenin fiyatını ve geçerli olduğu tarihi nasıl bulacağınızı müteahhit fiyatını dane.gov.pl’de kendiniz nasıl kontrol edersiniz yazımızda gösteriyoruz.

Yurt dışından satın alıyorsanız

Daire için MSWiA izni gerekmez. Herhangi bir uyruktan yabancı, sınır bölgesinde değilse bağımsız konutu içişleri bakanının izni olmadan satın alır (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 hukuki durumu). Varşova sınır bölgesinde değildir (Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580 sayılı yönetmelik). Garajdaki yeri, işyeri niteliğindeyse ya da buna pay ise, konut ihtiyaçlarınızla ilgiliyse izinsiz alırsınız (pkt 1a). MSWiA’ya göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay için, örneğin servis yolu için, izin gerekir. Rezervasyondan önce sözleşme taslağında daire dışında ne satın aldığınızı kontrol edin.

KDV fiyata dahil. Müteahhitler fiyatları KDV dahil yayımlıyor. 150 m²’ye kadar daireler için oran %8’dir (KDV kanunu art. 41 ust. 2 ve 12–12c ile art. 146ef ust. 1 pkt 2, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263, Ekim 2026 hukuki durumu). Anlattığımız bütçelerdeki tüm daireler 150 m²’den küçüktür; oran uyruğa bağlı değildir.

Paranın kaynağı kontrol edilecek. Noter ve aracı, AML kanununa (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 644) göre 15.000 euro ve üzerindeki işlemlerde finansal güvenlik önlemlerini uygulamak zorundadır (art. 35 ust. 1 pkt 2); bu bütçelerdeki her daire bundan pahalıdır. Paranın kaynağı, koşullar gerektirdiğinde doğrulanır (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b); güvenlik önlemleri uygulanamıyorsa işlem yapılmaz (art. 41 ust. 1). Banka, 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından olanlar da dahil, istisnalar dışında GIIF’e (Genel Mali Bilgi Müfettişi) bildirir (art. 72). AEA dışındaki bazı devletlerin vatandaşları ek kısıtlamalara tabi olabilir; notere danışın. Paranın kaynağını gösteren belgeleri gelmeden önce hazırlayın.

Belgeler Lehçe olacak. Müteahhit kanunu, bilgilendirme prospektüsünün (prospekt informacyjny) ve sözleşmenin dilini belirlemez. Lehçe dil kanununa göre tüketiciyle sözleşme, kendiniz isterseniz, o dili biliyorsanız, Polonya vatandaşı değilseniz ve Lehçe sürüm hakkınız konusunda önceden bilgilendirildiyseniz yabancı dilde yapılabilir (art. 8 ust. 1b, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 81). Noter senedi (akt notarialny) Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız ve anlayacağınız dilde tercüme eklenmemişse, senedi noter (yeminli tercüman niteliği varsa) ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) çevirir; imzadan önce senet okunur ve noter içeriği anladığınızdan emin olur (noterlik kanunu art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 614). Sizin adınıza vekil imzalayacaksa, yurt dışından verilecek vekâletnamenin biçimini önceden Polonya’daki noterle kararlaştırın.

Bina henüz inşa ediliyorsa. GUS’a göre (30.06.2026 tarihli yayın) 2025’te Polonya’da çok aileli bir bina ortalama 24,8 ayda inşa edildi. Varşova’ya taşınıyor ve teslime kadar kiracı olacaksanız, bu sürenin kirasını bütçeye ekleyin. Paranın tamamını bir anda ödemezsiniz: para, sözleşmedeki takvimde yer alan aşamalar tamamlandıkça konut güvenli hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) aktarılır (müteahhit kanunu art. 8).

Satın alma oturma hakkı vermez. Yabancılar kanunu (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1079) böyle bir dayanak içermez. Kendi daireniz yalnızca AB uzun dönem ikametgâhı statüsü başvurusunda konut üzerindeki hukuki hakkı belgeleyebilir (art. 219a ust. 1, Dz.U. 2025 poz. 1794 sayılı kanunla eklendi, 27.04.2026’dan itibaren uygulanıyor). Bu yazıdaki bütçe, elinizde zaten bulunan tutardır; kredi için kredi danışmanına başvurun.

Bütçeniz belirgin biçimde daha düşükse bütçe daha düşükse Varşova’da ne alınabilir yazısıyla başlayın. Araçsız ulaşacaksanız metro istasyonları yakınındaki yeni dairelerin fiyatlarını karşılaştırın.

Bu karşılaştırmayı nasıl kullanmalı?

1. Bütçeyi ek ödemelerle birlikte belirleyin. Otopark yerini, depoyu ve satın alma masrafları için payı düşün. Kalanla tablolara bakın. Kendi para biriminizdeki tutarı satın alma gününün kuruyla zlotiye çevirin: fiyat listeleri zloti cinsindendir.
2. Medyandan çıkan tahmine değil, en büyük daireye bakın. İlçenin arkasında tek bir proje durup durmadığına da bakın (payı %38 olan Białołęka dışında, en büyük proje dairelerin Praga-Południe’de %67’sinden Wawer’de %91’ine kadarını oluşturuyor).
3. Müsaitliği ve fiyat tarihini kontrol edin. Rakamlarımız 4 Ekim 2026 itibarıyla; müteahhidin fiyat listesi her an değişebilir. Güncel medyanları müteahhit dosyalarındaki liste fiyatları endeksi gösterir.

Yeni dairelerin ilçelerde pahalanıp ucuzlamadığını yazmıyoruz: fiyat değişim geçmişi 6 projedeki 960 dairenin yalnızca 42’sinde (%4,4) var; bu, eğilim hakkında sonuca yetmiyor.

Projeyi seçtiyseniz, satış ofisine ilk ziyaretten önce bize Jawno (infojawno@gmail.com) üzerinden yazın. Sizi müteahhide bildiririz, oraya birlikte gideriz; yeni konut piyasasında alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Yeni konut pazarında ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da avukata ne sormanız gerektiğini gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Varşova’da 1 milyon zł ile yeni bir dairenin kaç metrekaresini alabilirim?

İlçeye göre değişir. dane.gov.pl’deki müteahhit dosyalarına göre (kataloğumuzdaki 22 proje, 4 Ekim 2026 itibarıyla) bu bütçeye uyan en büyük daire Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m². Targówek’te 62,6 m², Praga-Południe’de 59,8 m², Wola’da ise 44,2 m². Mokotów’daki tek projede 1 milyon zł’ye sığan daire yok.

Yeni dairelerin m² fiyatı en düşük hangi ilçede?

En ucuz ilçe Białołęka: liste fiyatı medyanı 13.795 zł/m² (6 proje, 4 Ekim 2026 itibarıyla). Sonra Targówek (15.819 zł) ve Wawer (16.175 zł) geliyor. Öbür uçta Wola (26.271 zł) ve Mokotów’daki tek proje (26.811 zł) var. Karşılaştırma müteahhit dosyalarındaki 9 ilçeyi ve 22 projeyi kapsar; Varşova piyasasının tamamını göstermez.

Yabancı biri Varşova’da daire almak için izin almak zorunda mı?

Sınır bölgesi dışındaki bağımsız konut için uyruğa bakılmaksızın İçişleri ve İdare Bakanlığı (MSWiA) izni gerekmez (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1, Ekim 2026 hukuki durumu). Varşova sınır bölgesinde değildir. Daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay için, örneğin servis yolu için, izin gerekebilir; bu yüzden sözleşme taslağında tam olarak neyi satın aldığınızı kontrol edin.

Otopark yeri, fiyat listesindeki daire fiyatına dahil mi?

Kataloğumuzdaki dosyalarda hayır. Dosyalardaki fiyat yalnızca KDV dahil daireyi kapsar. Müteahhit, fiyata dahil edilmemişse daireye bağlı bölümlerin ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını ayrıca bildirir (müteahhit kanunu art. 19a ust. 1 pkt 2, Ekim 2026 hukuki durumu). 9 projedeki otopark yeri fiyat medyanları Metro Art’ta 32.000 zł’den Jaśminowy Mokotów’da 78.000 zł’ye kadar değişir (6.10.2026 tarihli dosyalar).

Müteahhidin fiyat listesindeki fiyat nihai fiyat mı?

Bu bir liste fiyatıdır. NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde Varşova’da yeni dairelerin ortalama işlem fiyatı (16.783,49 zł/m²) liste fiyatından (18.488,28 zł/m²) %9,22 düşüktü. Sözleşmedeki fiyat yayımlanan fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 hukuki durumu).

Daire satın almak Polonya’da oturma hakkı sağlar mı?

Hayır. Yabancılar kanunu böyle bir ikamet dayanağı öngörmez. Kendi daireniz yalnızca AB uzun dönem ikametgâh statüsü başvurusunda konut üzerindeki hukuki hakkı belgeleyebilir (art. 219a ust. 1, 27.04.2026’dan itibaren uygulanıyor, Ekim 2026 hukuki durumu).

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir.