Najwięcej metrów za tę samą kwotę daje dziś Białołęka, najmniej Wola. Za 1 mln zł największy lokal w naszym katalogu ma 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² we Włochach i 62,6 m² na Targówku, a na Woli 44,2 m². Liczymy to z plików, które deweloperzy publikują na dane.gov.pl: 960 lokali w 22 inwestycjach z 9 dzielnic, stan na 4 października 2026 r.
Ten tekst jest dla osób mieszkających za granicą albo dopiero przeprowadzających się do Polski, które wybierają mieszkanie w Warszawie z cenników i rzutów, bez wizyty na miejscu. Kwotę już znasz. Zostaje pytanie, gdzie zamieni się w największy metraż i co zapłacisz poza ceną lokalu.
Skąd te liczby i czego w nich nie ma
Deweloper musi publikować na swojej stronie cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego lokalu z VAT. Osobno podaje cenę pomieszczeń przynależnych, np. komórki lub garażu, i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę, oraz inne opłaty, które poniesie nabywca (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 ustawy deweloperskiej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Te same dane trafiają raz na dobę do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane na dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3).
Jak liczyliśmy:
- Baza: pliki 22 inwestycji z naszego katalogu pobrane 4.10.2026; daty danych w plikach to 28.09–04.10.2026.
- Lokal w ofercie: ma cenę większą od zera i nie jest oznaczony jako sprzedany, zarezerwowany ani niedostępny. Takich lokali jest 960.
- Cena za m²: jest dla 880 lokali. Dla 80 lokali (79 w Metro Art i 1 w Miasteczku Nova Sfera) deweloper podaje cenę za m² powierzchni rozliczeniowej, a nie użytkowej, więc nie wchodzą do cen za metr ani do metraży.
- Dzielnica: medianę podajemy tylko wtedy, gdy mamy w niej co najmniej 2 inwestycje. Bemowo i Mokotów mają po jednej, więc piszemy tam o konkretnej inwestycji.
Ograniczenia:
- To nie jest cały rynek. Brakuje Śródmieścia, Ochoty, Ursynowa, Wilanowa, Bielan, Żoliborza, Rembertowa, Wesołej i Ursusa (w Ursusie nie mamy lokali z plików).
- Jedna inwestycja często waży najwięcej. Udział największej inwestycji w lokalach dzielnicy: Białołęka 38% (Osiedle Sprawna), Praga-Południe 67% (Metro Art), Praga-Północ 78% (Konopacka), Targówek 75% (Rezydencja Liwska), Wawer 91% (Korkowa 146), Wola 68% (NU!), Włochy 83% (Stilla). Mediana dzielnicy to w dużej mierze mediana tej inwestycji.
- Dostępność. Większość plików nie mówi, czy lokal jest wolny. Część lokali mogła już zniknąć, więc dostępność sprawdź w cenniku dewelopera.
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (licencja CC0), stan na 4 października 2026 r. Jak zbieramy pliki, opisujemy na stronie źródeł danych.
Mediana ceny za m² i największy lokal w trzech budżetach
Mediana to cena pośrodku: połowa lokali jest tańsza, połowa droższa. Kolumny „orientacyjnie” to prosty rachunek: kwota podzielona przez medianę ceny za m² w dzielnicy. To orientacja, nie oferta konkretnego lokalu. Kolumny „największy lokal” pokazują, co faktycznie jest w plikach.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Inwestycji | Mediana, zł/m² | Orientacyjnie za 1 mln zł | Największy lokal do 800 tys. zł | do 1 mln zł | do 1,2 mln zł |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13 795 | 72,5 m² | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 3 | 15 819 | 63,2 m² | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Wawer | 2 | 16 175 | 61,8 m² | 47,1 m² | 59,8 m² (dom 94,1 m²) | dom 94,1 m² |
| Włochy | 2 | 17 895 | 55,9 m² | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 2 | 18 467 | 54,2 m² | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 2 | 19 010 | 52,6 m² | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 3 | 26 271 | 38,1 m² | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
| Premiera Bemowo (jedyna inwestycja) | 1 | 19 143 | za mało danych | 46,5 m² | 48,0 m² | 60,9 m² |
| Jaśminowy Mokotów (jedyna inwestycja) | 1 | 26 811 | za mało danych | brak | brak | brak (najtańszy lokal: 1 380 000 zł) |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r. Ceny z VAT za m² powierzchni użytkowej. Przy 800 tys. zł w budżecie mieści się 451 z 960 lokali (47,0%), przy 1 mln zł 735 (76,6%), przy 1,2 mln zł 824 (85,8%).
Dwie uwagi. Na Wawrze mediana to w praktyce Korkowa 146: drugie osiedle, Osiedle Śpiewających Ptaków, to 4 domy. Na Woli mediany trzech inwestycji rozciągają się od 24 500 zł/m² (NU!) do 30 448 zł/m² (Srebrna 5). Szacunek z mediany nie jest też gwarancją: na Targówku daje 63,2 m², a największy lokal w plikach ma 62,6 m².
Ile pieniędzy potrzeba na 40, 50 i 60 m²
Gdy zaczynasz od metrażu, a nie od kwoty, rachunek jest ten sam, tylko odwrócony: mediana ceny za m² razy metraż. Wynik to orientacyjna kwota w tysiącach złotych, zaokrąglona do tysiąca.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | 40 m² | 50 m² | 60 m² |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 552 tys. zł | 690 tys. zł | 828 tys. zł |
| Targówek | 633 tys. zł | 791 tys. zł | 949 tys. zł |
| Wawer | 647 tys. zł | 809 tys. zł | 971 tys. zł |
| Włochy | 716 tys. zł | 895 tys. zł | 1 074 tys. zł |
| Praga-Południe | 739 tys. zł | 923 tys. zł | 1 108 tys. zł |
| Praga-Północ | 760 tys. zł | 951 tys. zł | 1 141 tys. zł |
| Wola | 1 051 tys. zł | 1 314 tys. zł | 1 576 tys. zł |
Obliczenie własne na podstawie mediany z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r. To nie są ceny konkretnych lokali: cena za m² w danym lokalu może być wyższa lub niższa od mediany.
Wniosek praktyczny: lokal 60 m² mieści się w 800 tys. zł tylko na Białołęce (60,4 m² w Osiedlu Sprawna). Przy 1 mln zł granica 60 m² przesuwa się na Białołękę, Włochy i Targówek. Powyżej 80 m² za 1,2 mln zł znajdziesz lokal tylko na Białołęce i Targówku (85,5 m² w Rzepichach to jedyny lokal tej inwestycji w tym budżecie, na parterze), a na Wawrze dom 94,1 m². W całym katalogu jest 110 lokali od 75 m²; do 1 mln zł kosztuje ich 13, do 1,2 mln zł 44.
Liczbę pokoi podaje tylko część deweloperów: to pole jest wypełnione dla 94 z 960 lokali w 6 inwestycjach. Dlatego porównujemy metry, nie pokoje; układ konkretnego lokalu sprawdź w jego karcie w cenniku.
Ile dopłacisz poza ceną lokalu
W cenie lokalu z plików nie ma miejsca postojowego ani komórki. Mediany cen miejsc postojowych (pliki z 6.10.2026) wynoszą od 32 000 zł w Metro Art (Praga-Południe) i 35 000 zł w Kowalskiego 37 (Targówek) przez 42 000 zł w Korkowej 146 (miejsca podziemne; naziemne 25 000 zł) i 53 000 zł w Stilla (Włochy) do 70 000 zł w NU! (Wola) i 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie. W pliku Premiery Bemowo miejsc nie ma. W wielu plikach nie jest podany typ miejsca, więc przed porównaniem cen sprawdź w cenniku, czy to hala garażowa. Szczegóły znajdziesz w tekście o cenach miejsc postojowych i komórek w Warszawie.
Przykład: masz 1 mln zł na mieszkanie z miejscem w garażu. Jeśli miejsce kosztuje 40 000 zł, na sam lokal zostaje 960 000 zł. To może wykluczyć największy lokal z tabeli, więc dla każdego lokalu od razu licz sumę.
W inwestycji Konopacka (Praga-Północ) u 9 z 18 lokali w pliku jest adnotacja o obowiązkowym zakupie komórki za 23 600–68 000 zł (mediana 42 800 zł), czyli od 3,2% do 12,8% ceny lokalu (plik z 2.10.2026). W plikach 16 inwestycji deweloperzy wymieniają też inne opłaty, np. rozliczenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego albo koszty utrzymania lokalu od przekazania do przeniesienia własności, ale kwoty nie podaje żaden plik (stan na 4 października 2026 r.). Zapytaj o nią w biurze sprzedaży przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Cena z cennika a cena, którą zapłacisz
Ceny w plikach to ceny ofertowe. Dla całej Warszawy NBP publikuje obie średnie: w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła 18 488,28 zł/m², a transakcyjna 16 783,49 zł/m², czyli o 9,22% mniej (NBP, plik ceny_mieszkan.xlsx z 7.08.2026; danych za III kwartał jeszcze w nim nie ma). Po średniej cenie transakcyjnej NBP 800 tys. zł to ok. 47,7 m², 1 mln zł ok. 59,6 m², a 1,2 mln zł ok. 71,5 m². To średnia dla miasta, nie obietnica rabatu w konkretnej inwestycji: oferty i transakcje to różne zbiory lokali.
Prawo chroni Cię też z drugiej strony. Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej przez dewelopera, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). W umowach zawartych od 13.02.2026 cena to iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a, dodany ustawą Dz.U. 2026 poz. 27), więc metraż z karty lokalu porównaj z projektem umowy. Jak znaleźć cenę konkretnego lokalu i datę, od której obowiązuje, pokazujemy w tekście o tym, jak samodzielnie sprawdzić cenę dewelopera na dane.gov.pl.
Jeśli kupujesz z zagranicy
Zezwolenie MSWiA na mieszkanie nie jest potrzebne. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, jeśli nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej (rozporządzenie Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Miejsce w garażu, jeśli jest lokalem użytkowym lub udziałem w nim, kupisz bez zezwolenia, gdy wiąże się to z Twoimi potrzebami mieszkaniowymi (pkt 1a). Zezwolenia wymaga według MSWiA udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej z lokalem, np. w drodze dojazdowej. Przed rezerwacją sprawdź więc w projekcie umowy, co poza mieszkaniem kupujesz.
VAT jest już w cenie. Deweloperzy publikują ceny z VAT. Stawka dla mieszkań do 150 m² to 8% (art. 41 ust. 2 i 12–12c w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263, stan prawny na październik 2026 r.). Wszystkie lokale w opisanych budżetach są mniejsze niż 150 m², a stawka nie zależy od obywatelstwa.
Pochodzenie pieniędzy będzie sprawdzane. Notariusz i pośrednik muszą na podstawie ustawy AML (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644) zastosować środki bezpieczeństwa finansowego przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2), a każdy lokal z tych budżetów jest droższy. Pochodzenie środków weryfikuje się, gdy wymagają tego okoliczności (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b), a jeśli środków bezpieczeństwa nie można zastosować, transakcji się nie przeprowadza (art. 41 ust. 1). Bank zgłasza GIIF przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy, z wyjątkami (art. 72). Obywatele niektórych państw spoza EOG mogą podlegać dodatkowym ograniczeniom — sprawdź u notariusza. Dokumenty potwierdzające pochodzenie pieniędzy przygotuj przed przyjazdem.
Dokumenty będą po polsku. Ustawa deweloperska nie określa języka prospektu informacyjnego i umowy. Zgodnie z ustawą o języku polskim umowę z konsumentem można sporządzić w języku obcym, jeśli sam o to poprosisz, znasz ten język, nie jesteś obywatelem polskim i wcześniej poinformowano Cię o prawie do polskiej wersji (art. 8 ust. 1b, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81). Akt notarialny sporządza się po polsku. Jeśli nie znasz polskiego i nie dołączono tłumaczenia na zrozumiały dla Ciebie język, akt tłumaczy notariusz (o ile ma kwalifikacje tłumacza przysięgłego) albo tłumacz przysięgły, a przed podpisem akt jest odczytywany i notariusz upewnia się, że rozumiesz jego treść (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 prawa o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli w Twoim imieniu podpisze pełnomocnik, formę pełnomocnictwa z zagranicy uzgodnij wcześniej z notariuszem w Polsce.
Jeśli dom jeszcze się buduje. Według GUS (publikacja z 30.06.2026) w 2025 r. budynek wielorodzinny w Polsce budowano średnio 24,8 miesiąca. Jeśli przeprowadzasz się do Warszawy i do odbioru będziesz wynajmować, dolicz czynsz za ten czas do budżetu. Całej kwoty nie wpłacasz od razu: pieniądze trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w miarę budowy, po zakończeniu etapów z harmonogramu w umowie (art. 8 ustawy deweloperskiej).
Zakup nie daje prawa pobytu. Ustawa o cudzoziemcach (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079) nie zawiera takiej podstawy. Własne mieszkanie może tylko potwierdzać tytuł prawny do lokalu przy wniosku o status rezydenta długoterminowego UE (art. 219a ust. 1, dodany ustawą Dz.U. 2025 poz. 1794, stosowany od 27.04.2026). Budżet w tym tekście to kwota, którą już masz; o kredyt zapytaj doradcę kredytowego.
Jeśli budżet jest wyraźnie mniejszy, zacznij od tekstu o tym, co kupić w Warszawie, gdy budżet jest mniejszy. Gdy będziesz dojeżdżać bez samochodu, porównaj ceny nowych mieszkań przy stacjach metra.
Jak korzystać z tego zestawienia
- Ustal budżet razem z dopłatami. Odejmij miejsce postojowe, komórkę i zapas na koszty zakupu. Dopiero z tym, co zostanie, szukaj w tabelach. Kwotę w swojej walucie przelicz na złote na dzień zakupu: cenniki są w złotych.
- Patrz na największy lokal, nie na szacunek z mediany. Sprawdź też, czy za dzielnicą nie stoi jedna inwestycja (poza Białołęką, gdzie to 38%, największa inwestycja ma od 67% lokali na Pradze-Południe do 91% na Wawrze).
- Sprawdź dostępność i datę ceny. Nasze liczby są na 4 października 2026 r., a cennik dewelopera może się zmienić w każdej chwili. Świeże mediany pokazuje indeks cen ofertowych z plików deweloperów.
Nie piszemy, czy nowe mieszkania w dzielnicach drożeją, czy tanieją: historię zmian cen ma 42 z 960 lokali (4,4%) w 6 inwestycjach, co nie wystarcza do wniosku o trendzie.
Jeśli wybrałeś już inwestycję, napisz do nas przez Jawno (infojawno@gmail.com) przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży. Zgłosimy Cię u dewelopera, pójdziemy tam razem, a kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy oraz wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w 7 językach.
FAQ
Ile metrów nowego mieszkania w Warszawie kupię za 1 mln zł?
Zależy od dzielnicy. Według plików deweloperów z dane.gov.pl (22 inwestycje z naszego katalogu, stan na 4 października 2026 r.) największy lokal w tym budżecie ma 76,4 m² na Białołęce i 66,6 m² we Włochach. Na Targówku jest to 62,6 m², na Pradze-Południe 59,8 m², a na Woli 44,2 m². W jedynej inwestycji z Mokotowa żaden lokal nie mieści się w 1 mln zł.
W której dzielnicy nowe mieszkania są najtańsze za metr?
Najtaniej jest na Białołęce, gdzie mediana ofertowa to 13 795 zł/m² (6 inwestycji, stan na 4 października 2026 r.). Następne są Targówek (15 819 zł) i Wawer (16 175 zł). Na drugim biegunie leży Wola (26 271 zł) oraz jedyna inwestycja na Mokotowie (26 811 zł). Porównanie obejmuje 9 dzielnic i 22 inwestycje z plików deweloperów, więc nie opisuje całego rynku Warszawy.
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia, żeby kupić mieszkanie w Warszawie?
Na samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną zezwolenie MSWiA nie jest potrzebne niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan prawny na październik 2026 r.). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Zezwolenie bywa potrzebne na udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej razem z lokalem, np. w drodze dojazdowej, dlatego sprawdź w projekcie umowy, co dokładnie kupujesz.
Czy miejsce postojowe jest w cenie mieszkania z cennika?
W plikach z naszego katalogu nie. Cena lokalu obejmuje w nich samo mieszkanie z VAT. Cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu deweloper podaje osobno, jeśli nie jest wliczona w cenę (art. 19a ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). Mediany cen miejsc w 9 inwestycjach wynoszą od 32 000 zł w Metro Art do 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie (pliki z 6.10.2026).
Czy cena z cennika dewelopera jest ceną końcową?
To cena ofertowa. Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w Warszawie (16 783,49 zł/m²) była o 9,22% niższa od ofertowej (18 488,28 zł/m²). Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.).
Czy zakup mieszkania daje prawo pobytu w Polsce?
Nie. Ustawa o cudzoziemcach nie przewiduje takiej podstawy pobytu. Własne mieszkanie może jedynie potwierdzać tytuł prawny do lokalu przy wniosku o status rezydenta długoterminowego UE (art. 219a ust. 1, stosowany od 27.04.2026, stan prawny na październik 2026 r.).
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.