Cenę konkretnego mieszkania od dewelopera możesz sprawdzić samodzielnie, bez znajomości polskiego prawa i bez zaufania do reklamy. Wystarczą dwa źródła: cennik na stronie dewelopera oraz plik, który deweloper raz na dobę przekazuje państwu, a który ministerstwo publikuje w portalu dane.gov.pl. W tym tekście nie omawiamy przepisów od początku, od tego jest osobny poradnik o jawności cen. Tutaj jest praktyka: gdzie kliknąć, jak rozpoznać kolumny, co z czym porównać i jak zebrać dowody, zanim wejdziesz do biura sprzedaży. Stan prawny na październik 2026 r.
Mieszkasz w Warszawie, w ogłoszeniu widzisz „od … zł/m²”, a w biurze sprzedaży słyszysz inną kwotę, i to po polsku? Poniżej kroki, które zajmą kilkadziesiąt minut i dadzą Ci cyfry na papierze.
Skąd w ogóle jest plik z cenami i kogo dotyczy?
Obowiązek wprowadziła ustawa z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Przepisy działają od 11 lipca 2025 r. Dla inwestycji, w których sprzedaż ruszyła wcześniej, termin przejściowy minął 11 września 2025 r. Obecnie obowiązuje tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 880.
Obowiązek ma deweloper. Art. 19a ust. 4 obejmuje też dewelopera sprzedającego gotowe lokale oraz przedsiębiorcę, który po raz pierwszy sprzedaje lokal z takiej inwestycji. Prywatnych sprzedających z rynku wtórnego przepis nie wymienia, więc ich ceny w tym portalu nie znajdziesz.
Dwa miejsca, które sprawdzamy:
- strona dewelopera (art. 19a): cena 1 m² powierzchni użytkowej i cena całego lokalu, ceny pomieszczeń przynależnych, np. komórki lub garażu, oraz inne świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera. Wszystkie kwoty z VAT. Do tego historia zmian ceny;
- dane.gov.pl (art. 19b): dane przekazywane ministrowi raz na dobę, które ustawa nazywa danymi o wysokiej wartości.
Krok po kroku: jak znaleźć plik dewelopera w dane.gov.pl
- Przygotuj cennik. Wejdź na stronę dewelopera pod adresem z ogłoszenia (w reklamie deweloper musi go podawać, art. 19a ust. 3), znajdź swoje mieszkanie i zapisz numer lokalu. Po nim połączysz dane z obu źródeł.
- Wyszukaj zbiór. W wyszukiwarce portalu wpisz „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera albo jego spółki celowej. Stan na 27 września 2026 r. takich zbiorów jest ponad 14 tys. To zbiory, nie inwestycje, więc jedna inwestycja może mieć ich kilka.
- Otwórz najnowszy plik. Sprawdź kolumnę z lokalizacją inwestycji, żeby mieć pewność, że to właściwy budynek lub etap.
- Znajdź wiersz z numerem lokalu. Cyfry są zrozumiałe bez tłumaczenia, nie musisz czytać całego pliku.
- Sprawdź daty. W pliku zgodnym ze wzorem ministerstwa przy cenie za m², cenie lokalu i cenach komórki czy innych świadczeń stoi data, od której dana cena obowiązuje.
Nie każdy zbiór ma archiwum. Część deweloperów trzyma w portalu pliki z każdego dnia. Inni publikują jeden plik „na dzień bieżący”, który następnego dnia zastępuje nowy. Wtedy historię ceny odczytasz tylko ze strony dewelopera.
Czego w pliku nie znajdziesz i dlaczego pliki wyglądają różnie
Wzorcowy zakres danych ministerstwa nie przewiduje metrażu, piętra ani liczby pokoi. Do 10 listopada 2026 r. wzór nie jest obowiązkowy, dlatego układ kolumn zależy od dewelopera. Od 11 listopada 2026 r. strukturę danych określi rozporządzenie wydane na podstawie art. 19b ust. 2a (ustawa z 17 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1077); na dziś to projekt, a dane trzeba będzie przekazywać dokumentem elektronicznym o tej strukturze. Stan na 27 września 2026 r.: rozporządzenia nie opublikowano. Prawa kupującego z art. 19a ta zmiana nie zmienia.
Dlatego metraż, piętro i liczbę pokoi weryfikuj zawsze na stronie dewelopera, a z pliku bierz cenę, numer lokalu i datę.
Słowniczek: kolumny i hasła po polsku
Przy polskim pliku pomoże translator w przeglądarce, ale kwoty zawsze porównuj z oryginałem. Najczęstsze hasła:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Po polsku | Co to znaczy |
|---|---|
| cena za m² / cena za 1 m² | cena metra kwadratowego |
| cena lokalu / cena mieszkania | cena całego mieszkania |
| powierzchnia użytkowa | metraż, od którego liczy się cena |
| komórka lokatorska, piwnica | komórka, pomieszczenie w piwnicy |
| miejsce postojowe, garaż | miejsce parkingowe, garaż |
| pomieszczenia przynależne | pomieszczenia związane z mieszkaniem |
| data, od której cena obowiązuje | data wejścia ceny w życie |
| rynek pierwotny / wtórny | od dewelopera / od poprzedniego właściciela |
Historia ceny i „obniżka”: jak ją odczytać
Historię ceny prowadzi deweloper na swojej stronie. Art. 19a ust. 2 wymaga aktualizacji danych w dniu zmiany ceny, podania jej daty i przechowywania wcześniejszych danych od początku sprzedaży: starej ceny, nowej ceny i daty. Gdy deweloper ogłasza promocję, porównaj datę ogłoszenia z ceną, która obowiązywała w tym dniu, i sprawdź, czy cena nie wzrosła tuż przed „obniżką”. Szczegółowo opisujemy to w poradniku o tym, jak sprawdzić, czy rabat dewelopera jest prawdziwy.
Cena ofertowa a cena transakcyjna
Cennik i plik w dane.gov.pl to ceny ofertowe. Za ile mieszkania faktycznie sprzedano, pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl. Od 13 lutego 2026 r. jego dane są bezpłatne (ustawa z 26 września 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1542). W module Rejestru zobaczysz cenę, datę dokumentu, rodzaj nieruchomości, powierzchnię i rynek, pierwotny lub wtórny. Warszawa jest w serwisie, ale z opóźnieniem: stan na 27 września 2026 r. najnowsze warszawskie transakcje pochodzą z maja 2026 r. W warstwie lokali są też garaże i lokale użytkowe, więc filtruj po rodzaju nieruchomości.
Zgodnie z ustawą z 17 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1669) od 2 kwietnia 2027 r. Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, ma publikować średnie lub mediany cen transakcyjnych oraz liczbę transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym.
W biurze sprzedaży jest inna cena: jak się przygotować
Art. 19a ust. 6: jeśli cena na stronie dewelopera różni się od ceny zaproponowanej przy zawarciu umowy, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej. Przygotuj się z wyprzedzeniem:
- Przed wizytą zrób zrzut ekranu cennika z widoczną datą i pobierz plik z dane.gov.pl z tego samego dnia. Zrób to w domu, nie na spotkaniu: różnica będzie widoczna na papierze, a nie tylko w rozmowie.
- Sprawdź wyliczenie. W umowach deweloperskich zawieranych od 13 lutego 2026 r., także w umowie rezerwacyjnej, cena lokalu to powierzchnia użytkowa w m² pomnożona przez cenę 1 m² (art. 5a). Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.
- Rozbieżność zgłoś na piśmie przed podpisaniem, powołując się na art. 19a ust. 6.
- Przepis mówi o cenie „przy zawarciu umowy”. Czy dotyczy też umowy rezerwacyjnej, ustawa wprost nie rozstrzyga, dlatego przed rezerwacją poproś o cenę lokalu na piśmie.
Sytuacja cudzoziemca: dokumenty po polsku, notariusz, zezwolenie
Wszystkie źródła są po polsku. Cenniki, pliki z dane.gov.pl i Rejestr Cen Nieruchomości mają polskie nagłówki, a deweloperzy nazywają kolumny różnie. Liczby czyta się bez tłumaczenia, nagłówki rozszyfruje słowniczek powyżej.
Język umowy. Ustawa deweloperska (Dz.U. 2026 poz. 880) nie zawiera przepisów o języku prospektu i umowy. Co do zasady dokumenty z konsumentem sporządza się po polsku, a równolegle można przygotować wersje w innych językach (art. 8 ust. 1–1a ustawy o języku polskim, Dz.U. 2026 poz. 81). Umowę z konsumentem można zawrzeć w języku obcym, jeśli sam o to poprosi, zna ten język, nie jest obywatelem polskim i został uprzedzony o prawie do dokumentu po polsku (art. 8 ust. 1b). Obowiązku tłumaczenia dokumentów ustawa nie wprowadza.
U notariusza. Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Czynności notarialne dokonuje się po polsku, ale na żądanie strony notariusz może dokonać ich także w języku obcym, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym (Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Jeśli nie znasz polskiego, a do aktu nie dołączono tłumaczenia na zrozumiały dla Ciebie język, notariusz tłumaczy sam lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz ma upewnić się, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Porównaj wtedy z zapisanym cennikiem trzy liczby: powierzchnię, cenę 1 m² i cenę końcową.
Zezwolenie na zakup. Odrębny samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec kupuje bez zezwolenia MSWiA, jeśli nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Dz.U. 2017 poz. 2278). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Wyjątek: gdy wraz z mieszkaniem sprzedawany jest udział w odrębnej nieruchomości, np. w drodze dojazdowej lub innej części osiedla, to zdaniem MSWiA na ten udział zezwolenie jest potrzebne. Dotyczy to obywateli państw spoza EOG i Szwajcarii. Zapytaj dewelopera z wyprzedzeniem, czy taki udział jest w ofercie.
Kto pilnuje jawności cen i gdzie zgłosić problem
Przestrzegania tych przepisów pilnuje Prezes UOKiK. Naruszenie art. 19a ust. 1–4 oraz obowiązku przekazywania danych z art. 19b uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Kara to do 10% obrotu z poprzedniego roku (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714). Kierownikowi, który umyślnie dopuścił do naruszenia, grozi do 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1). Pomoc konsumentom: uokik.gov.pl/pomoc-dla-konsumentow.
Jak pokazujemy ceny w katalogu Jawno
Przy każdej cenie w katalogu podajemy źródło i datę. Skąd pochodzą dane i jak je liczymy, opisuje strona skąd w katalogu biorą się ceny i z jaką datą. Cena z katalogu nie zastępuje cennika dewelopera: przed rezerwacją zawsze porównaj ją z cennikiem i plikiem z dane.gov.pl z tego samego dnia. O tym, co jeszcze trzeba dopłacić, piszemy w poradniku o całkowitym koszcie mieszkania od dewelopera, a ogólne zasady jawności cen opisuje tekst jawność cen mieszkań: przepisy i gdzie sprawdzić cenę. Co sprawdzić w dokumentach od dewelopera, wyjaśnia poradnik o prospekcie informacyjnym.
FAQ
Gdzie znaleźć cenę mieszkania, którą deweloper zgłosił państwu?
W portalu dane.gov.pl: wpisz „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera lub jego spółki. Deweloper przekazuje dane raz na dobę (art. 19b ustawy deweloperskiej), a minister publikuje je w portalu. Drugie miejsce to strona dewelopera z cennikiem i historią cen (art. 19a). Stan prawny na październik 2026 r.
Jak znaleźć właściwy plik, skoro zbiorów są tysiące?
Stan na 27 września 2026 r.: zbiorów „Ceny ofertowe mieszkań” jest ponad 14 tys., ale to zbiory, a nie inwestycje. Wpisz nazwę spółki dewelopera, otwórz najnowszy plik i sprawdź kolumnę z lokalizacją inwestycji. Potem znajdź wiersz z numerem lokalu z cennika.
Czy w pliku z dane.gov.pl zobaczę metraż i piętro?
Zwykle nie. Wzorcowy zakres danych ministerstwa nie przewiduje metrażu, piętra ani liczby pokoi, a do 10 listopada 2026 r. nie jest obowiązkowy, więc pliki deweloperów różnią się układem. Od 11 listopada 2026 r. strukturę danych określi rozporządzenie wydane na podstawie art. 19b ust. 2a (ustawa Dz.U. 2026 poz. 1077); na dziś to projekt. Metraż i piętro sprawdź na stronie dewelopera.
Co zrobić, gdy w biurze sprzedaży słyszę wyższą cenę niż w pliku?
Jeśli cena na stronie dewelopera różni się od ceny zaproponowanej przy zawarciu umowy, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.). Przed wizytą zapisz stronę z cenami z widoczną datą, a rozbieżność zgłoś na piśmie przed podpisaniem.
Czy akt notarialny umowy deweloperskiej mogę dostać w innym języku?
Czynności notarialne dokonuje się w języku polskim, ale na żądanie strony notariusz może dokonać ich także w języku obcym, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1, stan na październik 2026 r.).
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.
Idziesz do biura sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed wizytą
Dewelopera trzeba zawiadomić z wyprzedzeniem, że przychodzisz z nami, dlatego napisz przed pierwszą samodzielną wizytą. Porównamy cennik i historię ceny wybranego mieszkania ze stroną dewelopera i plikiem w dane.gov.pl, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a jeśli chcesz, pójdziemy na spotkanie razem. Obsługujemy w 7 językach. Za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera nie płacisz nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Pośrednik: Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC).
Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com