Ціну конкретної квартири від забудовника можна перевірити самостійно, не знаючи польського права й не покладаючись на рекламу. Достатньо двох джерел: прайсу на сайті забудовника та файлу, який забудовник раз на добу передає державі, а міністерство публікує на порталі dane.gov.pl. Тут ми не розбираємо закон від початку, для цього є окремий посібник про прозорість цін. Тут практика: куди натиснути, як упізнати колонки, що з чим порівняти і як зібрати докази до візиту у відділ продажу (biuro sprzedaży). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Ви у Варшаві, в оголошенні бачите «від … zł/m²», а у відділі продажу чуєте іншу суму, до того ж польською? Нижче кроки, які займуть кілька десятків хвилин і дадуть вам цифри на папері.
Звідки взявся файл із цінами і кого він стосується
Обов’язок запровадив закон від 21 травня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 758), який додав до закону про забудовників (ustawa deweloperska) art. 19a і 19b. Норми діють з 11 липня 2025 р. Для комплексів, де продаж розпочався раніше, перехідний строк минув 11 вересня 2025 р. Нині чинний єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 880.
Обов’язок несе забудовник. Art. 19a ust. 4 охоплює також забудовника, що продає готові приміщення, і підприємця, який уперше продає приміщення з такого комплексу. Приватних продавців вторинного ринку норма не називає, тож їхніх цін на цьому порталі немає.
Два місця, які ми перевіряємо:
- сайт забудовника (art. 19a): ціна 1 м² корисної площі та ціна всієї квартири, ціни допоміжних приміщень, наприклад комірки чи гаража, та інші грошові платежі на користь забудовника. Усі суми з ПДВ. Додається історія змін ціни;
- dane.gov.pl (art. 19b): дані, що передаються міністру раз на добу; закон називає їх даними високої цінності.
Крок за кроком: як знайти файл забудовника на dane.gov.pl
- Підготуйте прайс. Відкрийте сайт забудовника за адресою з оголошення (у рекламі забудовник мусить її вказувати, art. 19a ust. 3), знайдіть свою квартиру й запишіть номер приміщення. За ним ви зв’яжете дані з обох джерел.
- Знайдіть набір даних. У пошуку порталу введіть «Ceny ofertowe mieszkań» і назву забудовника чи його спеціальної компанії. Станом на 27 вересня 2026 р. таких наборів понад 14 тисяч. Це набори даних, а не комплекси, тож в одного комплексу їх може бути кілька.
- Відкрийте найновіший файл. Перевірте колонку з розташуванням об’єкта, щоб бути певними, що це потрібний будинок або етап.
- Знайдіть рядок із номером приміщення. Цифри зрозумілі без перекладу, читати весь файл не потрібно.
- Перевірте дати. У файлі за зразком міністерства біля ціни за м², ціни приміщення та цін комірки чи інших платежів стоїть дата, з якої ця ціна діє.
Не кожен набір має архів. Частина забудовників зберігає на порталі файли за кожен день. Інші публікують один файл «на сьогодні», який наступного дня замінює новий. Тоді історію ціни можна прочитати лише на сайті забудовника.
Чого у файлі немає і чому файли різні
Зразок даних міністерства не передбачає площі, поверху чи кількості кімнат. До 10 листопада 2026 р. зразок не є обов’язковим, тому розташування колонок залежить від забудовника. З 11 листопада 2026 р. структуру даних визначить розпорядження на підставі art. 19b ust. 2a (закон від 17 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1077); наразі це проєкт, а дані доведеться передавати електронним документом такої структури. Станом на 27 вересня 2026 р. розпорядження не опубліковано. Права покупця з art. 19a ця зміна не змінює.
Тому площу, поверх і кількість кімнат завжди перевіряйте на сайті забудовника, а з файлу беріть ціну, номер приміщення та дату.
Словничок: колонки та слова польською
До польського файлу допоможе перекладач у браузері, але суми завжди звіряйте з оригіналом. Найчастіші слова:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Польською | Що означає |
|---|---|
| cena za m² / cena za 1 m² | ціна квадратного метра |
| cena lokalu / cena mieszkania | ціна всієї квартири |
| powierzchnia użytkowa | корисна площа, від якої рахують ціну |
| komórka lokatorska, piwnica | комірка, приміщення в підвалі |
| miejsce postojowe, garaż | паркомісце, гараж |
| pomieszczenia przynależne | допоміжні приміщення, пов’язані з квартирою |
| data, od której cena obowiązuje | дата, з якої діє ціна |
| rynek pierwotny / wtórny | від забудовника / від попереднього власника |
Історія ціни та «зниження»: як її прочитати
Історію ціни веде забудовник на своєму сайті. Art. 19a ust. 2 вимагає оновлювати дані в день зміни ціни, вказувати її дату і зберігати попередні дані від початку продажу: стару ціну, нову ціну та дату. Коли забудовник оголошує акцію, порівняйте дату оголошення з ціною, що діяла того дня, і перевірте, чи ціна не зросла перед «зниженням». Докладніше про це в посібнику, як перевірити, чи знижка забудовника справжня.
Ціна пропозиції та ціна угоди
Прайс і файл на dane.gov.pl показують ціни пропозиції. За скільки квартири справді продали, видно в Rejestr Cen Nieruchomości (реєстр цін нерухомості) на geoportal.gov.pl. З 13 лютого 2026 р. його дані безкоштовні (закон від 26 вересня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1542). У модулі реєстру видно ціну, дату документа, вид нерухомості, площу та ринок, первинний чи вторинний. Варшава в сервісі є, але із запізненням: станом на 27 вересня 2026 р. найновіші варшавські угоди датовані травнем 2026 р. У шарі приміщень є також гаражі та нежитлові приміщення, тож фільтруйте за видом нерухомості.
Згідно із законом від 17 жовтня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 1669) з 2 квітня 2027 р. портал Portal DOM, який веде Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, має публікувати середні або медіанні ціни угод і кількість угод на первинному та вторинному ринку.
У відділі продажу інша ціна: як підготуватися
Art. 19a ust. 6: якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни, запропонованої під час укладання договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною. Підготуйтеся заздалегідь:
- Перед візитом зробіть знімок екрана прайсу з видимою датою і завантажте файл з dane.gov.pl за той самий день. Зробіть це вдома, а не на зустрічі: розбіжність буде видно на папері, а не лише в розмові.
- Перевірте розрахунок. У договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., зокрема в договорі бронювання, ціна приміщення дорівнює корисній площі в м², помноженій на ціну 1 м² (art. 5a). Площу рахують за Польською нормою, що діяла в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво.
- Розбіжність заявіть письмово до підписання, посилаючись на art. 19a ust. 6.
- Норма говорить про ціну «під час укладання договору». Чи стосується вона й договору бронювання, закон прямо не вирішує, тому перед бронюванням попросіть ціну приміщення письмово.
Ситуація іноземця: документи польською, нотаріус, дозвіл
Усі джерела польською. Прайси, файли з dane.gov.pl і Rejestr Cen Nieruchomości мають польські заголовки, а забудовники називають колонки по-різному. Цифри читаються без перекладу, заголовки розшифрує словничок вище.
Мова договору. Закон про забудовників (Dz.U. 2026 poz. 880) не містить норм про мову проспекту й договору. Як правило, документи зі споживачем складають польською, а паралельно можна підготувати версії іншими мовами (art. 8 ust. 1–1a закону про польську мову, Dz.U. 2026 poz. 81). Договір зі споживачем можна укласти іноземною мовою, якщо він сам про це попросив, знає цю мову, не є громадянином Польщі й був попереджений про право на документ польською (art. 8 ust. 1b). Обов’язку перекладати документи закон не вводить.
У нотаріуса. Договір із забудовником має форму нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників). Нотаріальні дії вчиняють польською, але на вимогу сторони нотаріус може вчинити їх і іноземною мовою, сам або з присяжним перекладачем (Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Якщо ви не знаєте польської, а до акта не додано перекладу зрозумілою вам мовою, нотаріус перекладає сам або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус має пересвідчитися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1). Тоді звірте із записаним прайсом три числа: площу, ціну 1 м² і кінцеву ціну.
Дозвіл на купівлю. Окрему самостійну житлову квартиру іноземець купує без дозволу MSWiA, якщо вона не лежить у прикордонній смузі (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не лежить у прикордонній смузі. Виняток: якщо разом із квартирою продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі чи іншій частині комплексу, то, на думку MSWiA, на цю частку дозвіл потрібен. Це стосується громадян держав поза ЄЕП і Швейцарією. Заздалегідь запитайте забудовника, чи є така частка в пропозиції.
Хто стежить за прозорістю цін і куди скаржитися
За дотриманням цих норм стежить Prezes UOKiK (Президент Управління захисту конкуренції та споживачів). Порушення art. 19a ust. 1–4 та обов’язку передавати дані з art. 19b вважається практикою, що порушує колективні інтереси споживачів. Штраф — до 10% обороту за попередній рік (art. 106 ust. 1 pkt 4 закону про захист конкуренції та споживачів, Dz.U. 2025 poz. 1714). Керівнику, який умисно допустив порушення, загрожує до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1). Допомога споживачам: uokik.gov.pl/pomoc-dla-konsumentow.
Як ми показуємо ціни в каталозі Jawno
Біля кожної ціни в каталозі ми вказуємо джерело та дату. Звідки беруться дані й як ми їх рахуємо, описує сторінка звідки в каталозі беруться ціни і з якою датою. Ціна з каталогу не замінює прайс забудовника: перед бронюванням завжди звіряйте її з прайсом і файлом з dane.gov.pl за той самий день. Про те, що ще доведеться доплатити, ми пишемо в посібнику про повну вартість квартири від забудовника, а загальні правила прозорості цін описує текст прозорість цін на квартири: правила і де перевірити ціну. Що перевірити в документах від забудовника, пояснює посібник про інформаційний проспект.
FAQ
Де знайти ціну квартири, яку забудовник повідомив державі?
На порталі dane.gov.pl: введіть польською «Ceny ofertowe mieszkań» і назву забудовника або його компанії. Забудовник передає дані раз на добу (art. 19b закону про забудовників), а міністр публікує їх на порталі. Друге місце — сайт забудовника з прайсом та історією цін (art. 19a). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Як знайти потрібний файл, якщо наборів даних тисячі?
Станом на 27 вересня 2026 р. наборів «Ceny ofertowe mieszkań» понад 14 тисяч, але це набори даних, а не житлові комплекси. Введіть назву компанії забудовника, відкрийте найновіший файл і перевірте колонку з розташуванням об’єкта. Потім знайдіть рядок із номером квартири з прайсу.
Чи побачу у файлі з dane.gov.pl площу та поверх?
Зазвичай ні. Зразок міністерства не передбачає площі, поверху чи кількості кімнат, а до 10 листопада 2026 р. він не є обов’язковим, тому файли забудовників мають різну структуру. З 11 листопада 2026 р. структуру даних визначить розпорядження на підставі art. 19b ust. 2a (закон, Dz.U. 2026 poz. 1077); станом на 27 вересня 2026 р. розпорядження не опубліковано. Площу й поверх дивіться на сайті забудовника.
Що робити, якщо у відділі продажу називають вищу ціну, ніж у файлі?
Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни, запропонованої під час укладання договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.). Перед візитом збережіть сторінку з цінами та видимою датою, а розбіжність заявіть письмово до підписання.
Чи можна отримати нотаріальний акт договору із забудовником іншою мовою?
Нотаріальні дії вчиняються польською, але на вимогу сторони нотаріус може вчинити їх і іноземною мовою, сам або з присяжним перекладачем (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1, станом на жовтень 2026 р.).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Ідете у відділ продажу забудовника? Напишіть нам перед візитом
Забудовника треба повідомити заздалегідь, що ви приходите з нами, тому напишіть до першого самостійного візиту. Ми порівняємо прайс та історію ціни обраної квартири із сайтом забудовника і файлом на dane.gov.pl, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, а якщо захочете, підемо на зустріч разом. Обслуговуємо 7 мовами. За допомогу з купівлею квартири від забудовника ви не платите нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Jawno · Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com