Забудовник оголошує «−10% до кінця місяця». Ви дивитеся пропозицію з іншої країни, прайс польською, а термін спливає. Добра новина: щоб перевірити знижку, не потрібна досконала польська, бо важать цифри й дати. Забудовник має показати на сайті ціну 1 м² кожного приміщення й за кожної зміни ціни зберігати попередні дані з датою (art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Якщо ціна «зі знижкою» діє вже місяцями або вища за найнижчу ціну до зниження, квартира не подешевшала: змінилося лише гасло в рекламі.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та Девелоперський гарантійний фонд, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 880. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Три запитання перед оплатою бронювання:
- З якої дати діє ціна «зі знижкою» і чи не діяла вона вже до оголошення акції?
- Скільки та сама квартира коштувала в останні тижні, особливо за 30 днів до зниження?
- Чи впала ціна за м² при тій самій площі, чи змінилася лише сума, бо змінилися площа або склад «пакета»?
Де взяти дату та історію ціни
Сайт забудовника. Забудовник публікує ціну 1 м² корисної площі приміщення, ціни допоміжних приміщень і прав, потрібних для користування квартирою (якщо вони не входять у ціну квартири), та інші платежі. Суми наводить із ПДВ. Сторінку оновлює в день зміни ціни, з датою зміни й зі збереженням попередніх даних від початку продажу (art. 19a ust. 1 і 2). У рекламі й пропозиції забудовник має також указати адресу цієї сторінки (art. 19a ust. 3), тож банер «−10%» повинен вести до прайсу.
Портал dane.gov.pl. Забудовник передає дані міністрові, відповідальному за інформатизацію, раз на добу, а міністр публікує їх на порталі відкритих даних (art. 19b ust. 1 і 3). У файлах за зразком міністерства біля ціни є стовпець із датою, з якої ціна діє. Ліцензія даних — CC0. Файл змінюється щодня, тож запишіть дату завантаження. З 11 листопада 2026 р. структуру даних має визначити розпорядження міністра (зміна art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077); станом на 7 жовтня 2026 р. його ще не було в Dzienniku Ustaw.
Наш каталог. У списку квартир у стовпці «Ціна на дату» ми показуємо дату ціни з файлу забудовника, а коли її немає, дату файлу. В індексі цін є медіана ціни за м² у кожному житловому комплексі з датою даних. Ми не публікуємо історію змін щодня, тож історію конкретної квартири шукайте в забудовника. Детальний метод на прикладах описано в статті про те, як перевірити акцію на відкритих даних.
Перевірка знижки крок за кроком
- Збережіть рекламу. Зробіть скріншот із датою й перевірте, чи є в ній адреса сторінки з цінами.
- Знайдіть квартиру в прайсі забудовника. Випишіть ціну за м², ціну квартири, дату останньої зміни та попередні ціни.
- Завантажте файл із dane.gov.pl за той самий день. Знайдіть номер квартири й дату, з якої діє ціна. Як відшукати набір даних потрібного комплексу, описано в статті про те, як знайти файл забудовника на dane.gov.pl.
- Порівняйте дату ціни з датою акції. Якщо ціна «зі знижкою» діяла ще до початку акції, акція цієї ціни не знизила.
- Знайдіть найнижчу ціну за 30 днів до зниження. Якщо безпосередньо перед акцією ціну підвищили, знижка від завищеної ціни менша, ніж здається.
- Рахуйте в злотих за м² при тій самій площі. Сума за квартиру може змінитися через іншу площу, а не через іншу ціну.
- Додайте місце на паркінгу й комору. Перевірте їхні ціни й дати, особливо коли акція стосується «пакета».
- Порівняйте з медіаною в комплексі в індексі цін. Це контекст, а не оцінка вигідності ціни.
Два приклади з файлів забудовників
Нижче записи з файлів забудовників на dane.gov.pl, суми з ПДВ. Вони показують, як читати історію ціни; ми не знаємо, чи оголошували забудовники ці зміни як акції, і не робимо з них висновків про ринок.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс (район), приміщення | Запис у файлі | Що з цього випливає |
|---|---|---|
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 м² | 1 258 345 zł (з 02.09.2025) → 1 157 926 zł (з 05.08.2026) → 1 052 585 zł (з 09.09.2026) | Два зниження з інтервалом 35 днів: −9,1% відносно попередньої ціни й −16,4% відносно першої |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), будинок 11, 94,14 м² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Зниження на 2,1% настало через 13 днів після підвищення. Найнижча ціна за 30 днів до нього (909 000 zł) нижча за ціну «після зниження» |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl; файли Aleja Krakowska 201 від 3 жовтня 2026 р., Osiedle Śpiewających Ptaków від 4 жовтня 2026 р. Відсотки ми розрахували самі.
Скільки історії є у файлах насправді
Менше, ніж можна сподіватися. У 22 житлових комплексах з нашого каталогу, для яких є файли на dane.gov.pl, в пропозиції було 960 квартир (файли завантажено 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що є у файлі | Квартир | Комплексів |
|---|---|---|
| Дата, з якої діє ціна | 726 (75,6%) | 18 з 22 |
| Принаймні одна попередня ціна приміщення | 42 (4,4%) | 6 |
| Дві попередні ціни й більше | 12 | 4 |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (файли завантажено 4 жовтня 2026 р.).
Найчастіше файл показує лише поточну ціну з датою, а попередні ціни треба дивитися на сайті забудовника, де їх вимагає art. 19a ust. 2. Тому ми не наводимо «середнього зниження» чи частки забудовників, що підвищують ціни перед акцією: історії 42 квартир у 6 комплексах замало для таких висновків.
Чи діє правило «найнижчої ціни за 30 днів»
Напевно цього не відомо. Правило походить із закону про інформування про ціни товарів і послуг (консолідований текст Dz.U. 2023 poz. 168): за зниження ціни поряд із нею вказують найнижчу ціну за 30 днів до зниження (art. 4 ust. 2), також у рекламі з ціною (art. 4 ust. 5). Але закон не застосовується до інформування про ціни, яке регулює окремий закон (art. 2), а ціни квартир від забудовника регулюють приписи art. 19a ustawy deweloperskiej. Роз’яснення Голови UOKiK від 8 травня 2023 р. стосуються підприємців, які рекламують товари й послуги, але про нерухомість у них не йдеться. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Тож не розраховуйте, що забудовник сам укаже найнижчу ціну за 30 днів; визначте її з історії на його сайті.
Якщо ви купуєте з-за кордону
Термін акції тисне на кожного покупця, а на іноземця дужче: він переглядає пропозиції дистанційно, не читає прайс польською й перераховує ціну у власну валюту. Що варто знати (станом на жовтень 2026 р.):
Рахуйте в злотих, а не в євро чи доларах. Прайси й файли на dane.gov.pl подають ціни в злотих. Зміна курсу за тиждень може «створити» знижку, якої немає в прайсі, або приховати справжню. Порівнюйте лише zł за м² і дати з прайсу.
Словничок до прайсу:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Польською | Значення |
|---|---|
| promocja, rabat, obniżka | акція, знижка, зниження ціни |
| cena katalogowa / cena regularna | вихідна, «звичайна» ціна |
| cena obowiązuje od | дата, з якої ціна діє |
| historia cen / historia zmian cen | попередні ціни приміщення |
| najniższa cena z 30 dni | найнижча ціна до зниження |
| cena za m² / cena lokalu | ціна метра / ціна всього приміщення |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | пакет, паркомісце, комора |
Що встигнете дистанційно. Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1), і довіреність на нього теж потребує нотаріального акта (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 795). За роз’ясненнями консульства РП у Стокгольмі, консул не посвідчує підпису на такій довіреності. Тож дистанційно до кінця акції ви зазвичай встигнете лише договір бронювання, якщо забудовник його пропонує. Плата за бронювання не перевищує 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Попросіть вписати в договір бронювання ціну зі знижкою за м² і площу, а історію цієї ціни перевірте до підпису. Форму довіреності з-за кордону узгодьте заздалегідь із нотаріусом у Польщі.
Паркомісце в «пакеті» й дозвіл MSWiA. Окреме житлове приміщення у Варшаві іноземець купує без дозволу MSWiA, незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278), а нежитлове (гаражне) приміщення або частку в ньому теж, якщо купівля задовольняє житлові потреби (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Проте дозвіл потрібен на частку у відокремленій нерухомості, що продається разом з квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині забудови, а правочин без потрібного дозволу є недійсним (art. 6 ust. 1). Якщо акція додає до квартири паркомісце, перед бронюванням запитайте, у якій формі його продають. Громадян ЄЕП і Швейцарії це не стосується.
Гроші з-за кордону. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості є зобов’язаними установами (art. 2 ust. 1 pkt 13 і 18 закону AML, консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 644). Вони застосовують заходи фінансової безпеки під час встановлення ділових відносин і під час разової операції на суму від 15 000 євро (art. 35 ust. 1 pkt 1 і pkt 2 lit. a): встановлюють особу клієнта й кінцевого бенефіціарного власника, а джерело походження майнових цінностей перевіряють у випадках, обґрунтованих обставинами (art. 34 ust. 1 pkt 1, 2 і 4 lit. b). Короткий термін акції цих перевірок не скорочує, тому документи про джерело коштів підготуйте заздалегідь.
Коли ціна в договорі вища або реклама викликає сумніви
Ціна в договорі вища за ціну в прайсі. Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від запропонованої під час укладення договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6). У день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою, завантажте файл із dane.gov.pl і повідомте про розбіжність письмово до підпису.
Реклама, що може вводити в оману. За законом про протидію недобросовісним ринковим практикам (консолідований текст Dz.U. 2023 poz. 845) оманлива дія може стосуватися ціни, способу її обчислення або існування особливої цінової вигоди (art. 5 ust. 3 pkt 5). Вводити в оману може й поширення правдивої інформації в оманливий спосіб (art. 5 ust. 2 pkt 2) та замовчування (art. 6 ust. 1). За будь-яких обставин недобросовісною є реклама-приманка (art. 7 pkt 5). Чи порушує конкретна акція ці приписи, вирішує UOKiK або суд, а не покупець чи посередник.
Відсутність цін або історії на сайті. Порушення обов’язків з art. 19a визнається практикою, що порушує колективні інтереси споживачів (art. 19a ust. 5), за яку Голова UOKiK може накласти штраф до 10% обороту за попередній рік (art. 106 ust. 1 pkt 4 закону про захист конкуренції та споживачів, Dz.U. 2025 poz. 1714). Правовий стан на жовтень 2026 р.
FAQ
Як перевірити, чи знижка забудовника справжня?
Порівняйте три речі: дату, з якої діє ціна «зі знижкою», попередні ціни тієї самої квартири та ціну за м² при тій самій площі. Забудовник має показати на сайті зміни ціни з датою й зберігати дані від початку продажу (art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Якщо ціна «зі знижкою» діяла вже раніше або вища за найнижчу ціну до зниження, квартира насправді не подешевшала.
Де подивитися історію ціни квартири від забудовника?
На сайті забудовника: закон вимагає оновлювати ціну в день зміни, вказувати дату й зберігати попередні ціни (art. 19a ust. 2). Друге джерело — файл забудовника на dane.gov.pl: біля ціни є дата, з якої вона діє. Попередніх цін у файлах зазвичай немає: у 22 житлових комплексах з нашого каталогу хоча б одну попередню ціну мали 42 з 960 квартир (файли від 4 жовтня 2026 р.).
Чи мусить забудовник указати найнижчу ціну за 30 днів до зниження?
Це не з’ясовано остаточно. Правило про найнижчу ціну за 30 днів міститься в законі про інформування про ціни товарів і послуг (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 і 5), але воно не застосовується, коли інформування про ціни регулює окремий закон (art. 2), а ціни квартир регулює закон про забудовників (ustawa deweloperska). Станом на жовтень 2026 р. безпечніше самостійно визначити найнижчу ціну з історії на сайті забудовника.
Знижка закінчується наприкінці місяця, а я за кордоном. Що я встигну?
Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), і довіреність на нього теж потребує нотаріального акта (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Як оформити таку довіреність за кордоном, з’ясуйте в нотаріуса в Польщі. Дистанційно зазвичай встигнете щонайбільше договір бронювання, якщо забудовник його пропонує: плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Попросіть внести в нього ціну зі знижкою за м² і спершу перевірте її історію.
Що робити, якщо в договорі ціна вища, ніж у прайсі зі знижкою?
Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни, запропонованої під час укладення договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). У день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою, завантажте файл із dane.gov.pl і повідомте про розбіжність письмово до підпису.
Знайшли квартиру за акцією й плануєте візит до відділу продажу? Напишіть нам до першого візиту: забудовника треба завчасно попередити, що ви приходите з нами, і на зустріч ми підемо разом. Раніше порівняємо історію ціни квартири в прайсі забудовника та на dane.gov.pl, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо 7 мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.