Müteahhit “−%10, ay sonuna kadar” diye duyuruyor. Siz teklifi başka bir ülkeden inceliyorsunuz, fiyat listesi Lehçe, süre de daralıyor. İyi haber şu: indirimi kontrol etmek için akıcı Lehçe gerekmez, çünkü önemli olan rakamlar ve tarihlerdir. Müteahhit, her dairenin 1 m² fiyatını sitesinde göstermek ve her fiyat değişikliğinde önceki verileri tarihiyle birlikte saklamak zorundadır (müteahhit kanunu art. 19a ust. 2, Ekim 2026 hukuki durumu). “İndirimli” fiyat aylardır geçerliyse veya indirim öncesi en düşük fiyattan yüksekse, daire ucuzlamamıştır; değişen yalnızca reklamdaki sloganlardır.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Teminat Fonu hakkındaki kanun (müteahhit kanunu), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880. Hukuki durum: Ekim 2026.
Rezervasyon ücretini yatırmadan önce üç soru:
- “İndirimli” fiyat hangi tarihten itibaren geçerli ve kampanya duyurulmadan önce de geçerli miydi?
- Aynı daire son haftalarda, özellikle indirimden önceki 30 günde kaç liraya satılıyordu?
- Aynı yüzölçümü için m² fiyatı mı düştü, yoksa yalnızca yüzölçümü veya “paket” içeriği değiştiği için tutar mı değişti?
Tarihi ve fiyat geçmişini nereden alırsınız
Müteahhidin sitesi. Müteahhit, dairenin kullanım alanının 1 m² fiyatını, daireye bağlı bölümlerin ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını (daire fiyatına dahil değilse) ve diğer ücretleri yayımlar. Tutarlar KDV dahil verilir. Sayfa fiyatın değiştiği gün, değişiklik tarihiyle ve satışın başından beri önceki verilerin saklanmasıyla güncellenir (art. 19a ust. 1 ve 2). Müteahhidin reklamında ve teklifinde bu sayfanın adresi de bulunmalıdır (art. 19a ust. 3); yani “−%10” afişi fiyat listesine yönlendirmelidir.
dane.gov.pl portalı. Müteahhit, verileri günde bir kez bilişimden sorumlu bakana iletir, bakan da bunları açık veri portalında yayımlar (art. 19b ust. 1 ve 3). Bakanlığın şablonuna uygun dosyalarda fiyatın yanında, fiyatın hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu gösteren bir sütun bulunur. Veriler CC0 lisansıyla sunulur. Dosya her gün değiştiği için indirme tarihini not edin. 11 Kasım 2026’dan itibaren veri yapısını bakanlık yönetmeliği belirleyecek (art. 19b değişikliği, Dz.U. 2026 poz. 1077); 7 Ekim 2026 itibarıyla yönetmelik Resmî Gazete’de yoktu.
Kataloğumuz. Daire listesindeki “Cena z dnia” (fiyat tarihi) sütununda müteahhit dosyasındaki fiyat tarihini, yoksa dosya tarihini gösteriyoruz. Fiyat endeksinde her projenin m² fiyat medyanını veri tarihiyle bulursunuz. Gün gün değişim geçmişi yayımlamıyoruz; belirli bir dairenin geçmişini müteahhitten arayın. Yöntemi örneklerle açık verilerle kampanya nasıl kontrol edilir yazımızda anlattık.
İndirimi adım adım kontrol etme
- Reklamı kaydedin. Tarihli bir ekran görüntüsü alın ve içinde fiyat sayfasının adresi olup olmadığına bakın.
- Daireyi müteahhidin fiyat listesinde bulun. m² fiyatını, daire fiyatını, son değişiklik tarihini ve önceki fiyatları yazın.
- Aynı günün dane.gov.pl dosyasını indirin. Daire numarasını ve fiyatın geçerlilik tarihini bulun. Doğru projenin veri setini nasıl bulacağınızı müteahhidin dane.gov.pl dosyası nasıl bulunur yazısında anlattık.
- Fiyat tarihini kampanya tarihiyle karşılaştırın. “İndirimli” fiyat kampanya başlamadan önce de geçerliyse, kampanya bu fiyatı düşürmemiştir.
- İndirimden önceki 30 günün en düşük fiyatını bulun. Kampanyadan hemen önce fiyat artırıldıysa, şişirilmiş fiyattan yapılan indirim göründüğünden küçüktür.
- Aynı yüzölçümü için m² başına złoty ile hesaplayın. Daire tutarı, fiyat değil yüzölçümü değiştiği için de değişebilir.
- Otopark yerini ve depoyu ekleyin. Özellikle kampanya bir “paket” için geçerliyse, bunların fiyatlarına ve tarihlerine bakın.
- Projedeki medyanla karşılaştırın (fiyat endeksi). Bu bir bağlamdır; fiyatın kârlı olup olmadığına dair bir değerlendirme değildir.
Müteahhit dosyalarından iki örnek
Aşağıda müteahhitlerin dane.gov.pl dosyalarındaki kayıtlar var, tutarlar KDV dahil. Fiyat geçmişinin nasıl okunacağını gösterir; müteahhitlerin bu değişiklikleri kampanya olarak duyurup duyurmadığını bilmiyoruz ve piyasa hakkında sonuç çıkarmıyoruz.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje (ilçe), daire | Dosyadaki kayıt | Anlamı |
|---|---|---|
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 m² | 1 258 345 zł (02.09.2025’ten) → 1 157 926 zł (05.08.2026’dan) → 1 052 585 zł (09.09.2026’dan) | 35 gün arayla iki indirim: önceki fiyata göre −%9,1, ilk fiyata göre −%16,4 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), ev 11, 94,14 m² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | %2,1’lik indirim, zamdan 13 gün sonra geldi. İndirimden önceki 30 günün en düşük fiyatı (909 000 zł), “indirimli” fiyattan düşük |
Kendi çalışmamızdır; kaynak: dane.gov.pl verileri. Aleja Krakowska 201 dosyası 3 Ekim 2026, Osiedle Śpiewających Ptaków dosyası 4 Ekim 2026 tarihlidir. Yüzdeleri kendimiz hesapladık.
Dosyalarda gerçekte ne kadar geçmiş var
Beklediğinizden az. Kataloğumuzda dane.gov.pl dosyası bulunan 22 projede satışta 960 daire vardı (dosyalar 4 Ekim 2026’da indirildi):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Dosyada ne var | Daire | Proje |
|---|---|---|
| Fiyatın geçerli olduğu tarih | 726 (%75,6) | 22’den 18 |
| Dairenin en az bir önceki fiyatı | 42 (%4,4) | 6 |
| İki ve daha fazla önceki fiyat | 12 | 4 |
Kendi çalışmamızdır; kaynak: dane.gov.pl verileri (dosyalar 4 Ekim 2026’da indirildi).
Dolayısıyla dosya çoğunlukla yalnızca güncel fiyatı tarihiyle gösterir; önceki fiyatları art. 19a ust. 2 uyarınca müteahhidin sitesinde görmeniz gerekir. Bu nedenle “ortalama indirim” ya da fiyatı kampanyadan önce artıran müteahhitlerin oranını vermiyoruz: 6 projedeki 42 dairenin geçmişi böyle sonuçlar için çok az.
“Son 30 günün en düşük fiyatı” kuralı geçerli mi
Kesin olarak bilinmiyor. Kural, mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine dair kanundan gelir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 168): indirimde fiyatın yanında indirimden önceki 30 günün en düşük fiyatı verilir (art. 4 ust. 2); fiyatlı reklamda da aynısı geçerlidir (art. 4 ust. 5). Ancak bu kanun, fiyat bilgisini ayrı bir kanunun düzenlediği durumlarda uygulanmaz (art. 2); müteahhitten alınan dairelerin fiyatını ise müteahhit kanununun art. 19a hükümleri düzenler. UOKiK Başkanı’nın 8 Mayıs 2023 tarihli açıklamaları mal ve hizmet reklamı yapan girişimcilerden söz eder, gayrimenkulden söz etmez. Hukuki durum: Ekim 2026.
Bu yüzden müteahhidin 30 günün en düşük fiyatını kendiliğinden vermesine güvenmeyin; sitesindeki geçmişten kendiniz hesaplayın.
Yurt dışından alıyorsanız
Kampanya süresi her alıcıya baskı yapar, yabancıya daha fazla: teklifleri uzaktan inceler, fiyat listesini Lehçe okumaz, fiyatı kendi para birimine çevirir. Bilmeniz gerekenler (Ekim 2026 durumu):
Euro veya dolarla değil, złoty ile hesaplayın. Fiyat listeleri ve dane.gov.pl dosyaları fiyatları złoty olarak verir. Bir haftadaki kur değişimi, fiyat listesinde olmayan bir indirim “yaratabilir” ya da gerçek bir indirimi gizleyebilir. Yalnızca fiyat listesindeki m² başına zł ve tarihleri karşılaştırın.
Fiyat listesi sözlüğü:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe | Türkçesi |
|---|---|
| promocja, rabat, obniżka | kampanya, indirim, fiyat düşürme |
| cena katalogowa / cena regularna | liste fiyatı, “normal” fiyat |
| cena obowiązuje od | fiyatın geçerli olduğu tarih |
| historia cen / historia zmian cen | dairenin önceki fiyatları |
| najniższa cena z 30 dni | indirimden önceki en düşük fiyat |
| cena za m² / cena lokalu | metrekare fiyatı / dairenin toplam fiyatı |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | paket, otopark yeri, depo |
Uzaktan nelere yetişirsiniz. Müteahhit sözleşmesi noter senedi (akt notarialny) şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1); bunun için verilecek vekâletname de noter senedi gerektirir (Medeni Kanun art. 99 § 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795). Polonya’nın Stockholm başkonsolosluğunun açıklamalarına göre konsolos böyle bir vekâletnamede imzayı onaylamaz. Bu nedenle kampanya bitene kadar uzaktan genellikle yalnızca rezervasyon sözleşmesine (umowa rezerwacyjna) yetişirsiniz; müteahhit sunuyorsa. Rezervasyon ücreti, prospektüsteki (prospekt informacyjny) fiyatın %1’ini aşmaz (art. 32 ust. 2). Rezervasyon sözleşmesine indirimli m² fiyatının ve yüzölçümünün yazılmasını isteyin; bu fiyatın geçmişini imzadan önce kontrol edin. Yurt dışından vekâletname şeklini önceden Polonya’daki bir noterle netleştirin.
“Paketteki” otopark yeri ve İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni. Varşova’da bağımsız bir konutu yabancı, uyruğundan bağımsız olarak MSWiA izni olmadan satın alır (yabancıların gayrimenkul edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278); ticari nitelikli (garaj) birimi veya payını ise yalnızca alım konut ihtiyacını karşılamaya yönelikse, izinsiz alır (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Ancak daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki paylar için izin gerekir, örneğin yaklaşım yolu veya bina grubunun bir parçası; gerekli izin olmadan yapılan işlem geçersizdir (art. 6 ust. 1). Kampanya daireye bir otopark yeri ekliyorsa, rezervasyondan önce hangi biçimde satıldığını sorun. AEA (EOG) ve İsviçre vatandaşları bu kapsamda değildir.
Yurt dışından gelen para. Noter ve gayrimenkul simsarı yükümlü kurumlardır (AML kanunu art. 2 ust. 1 pkt 13 ve 18, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 644). İş ilişkisi kurarken ve 15 000 euro veya daha fazla karşılığı olan arızi işlemde finansal güvenlik önlemleri uygularlar (art. 35 ust. 1 pkt 1 ve pkt 2 lit. a): müşterinin ve gerçek lehtarın (beneficjent rzeczywisty) kimliğini belirler, varlıkların kaynağını ise durumun gerektirdiği hâllerde incelerler (art. 34 ust. 1 pkt 1, 2 ve 4 lit. b). Kısa kampanya süresi bu kontrolleri kısaltmaz; bu yüzden para kaynağına dair belgeleri önceden hazırlayın.
Sözleşmedeki fiyat yüksekse veya reklam şüphe uyandırıyorsa
Sözleşmedeki fiyat fiyat listesinden yüksek. Müteahhidin sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken önerilenden farklıysa, sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (art. 19a ust. 6). İmza günü fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, dane.gov.pl dosyasını indirin ve farkı imzadan önce yazılı bildirin.
Yanıltıcı olabilecek reklam. Haksız ticari uygulamalarla mücadele kanununa göre (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 845) yanıltıcı eylem fiyatı, hesaplama yöntemini veya özel bir fiyat avantajının varlığını ilgilendirebilir (art. 5 ust. 3 pkt 5). Doğru bilgilerin yanıltıcı biçimde yayılması (art. 5 ust. 2 pkt 2) ve bilgiyi gizleme (art. 6 ust. 1) de yanıltıcı olabilir. Her koşulda yem reklam haksızdır (art. 7 pkt 5). Belirli bir kampanyanın bu hükümleri ihlal edip etmediğine UOKiK veya mahkeme karar verir; alıcı da aracı da karar vermez.
Sitede fiyat veya geçmiş yok. art. 19a yükümlülüklerinin ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden bir uygulama sayılır (art. 19a ust. 5); bunun için UOKiK Başkanı, önceki yılın cirosunun %10’una kadar ceza verebilir (rekabetin ve tüketicilerin korunması kanunu art. 106 ust. 1 pkt 4, Dz.U. 2025 poz. 1714). Hukuki durum: Ekim 2026.
FAQ
Müteahhidin indiriminin gerçek olup olmadığını nasıl anlarım?
Üç şeyi karşılaştırın: “indirimli” fiyatın hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu, aynı dairenin önceki fiyatlarını ve aynı yüzölçümü için m² fiyatını. Müteahhit, fiyat değişikliklerini tarihiyle birlikte sitesinde göstermek ve satışın başından beri önceki verileri saklamak zorundadır (müteahhit kanunu art. 19a ust. 2, Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). “İndirimli” fiyat daha önce de geçerliyse veya indirim öncesi en düşük fiyattan yüksekse, daire gerçekte ucuzlamamıştır.
Müteahhit dairesinin fiyat geçmişini nerede görebilirim?
Birincisi müteahhidin sitesi: kanun, fiyatın değiştiği gün güncellenmesini, tarihin yazılmasını ve önceki fiyatların saklanmasını şart koşar (art. 19a ust. 2). İkincisi müteahhidin dane.gov.pl üzerindeki dosyası: fiyatın yanında geçerlilik tarihi bulunur. Dosyalarda önceki fiyatlar çoğunlukla yoktur: kataloğumuzdaki 22 projede 960 daireden yalnızca 42’sinde en az bir önceki fiyat vardı (4 Ekim 2026 tarihli dosyalar).
Müteahhit indirimden önceki son 30 günün en düşük fiyatını göstermek zorunda mı?
Bu kesin değil. 30 günün en düşük fiyatı kuralı mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine dair kanunda yer alır (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 ve 5). Ancak fiyat bilgisini ayrı bir kanun düzenliyorsa bu kanun uygulanmaz (art. 2), daire fiyatlarını ise müteahhit kanunu düzenler. Ekim 2026 durumuna göre, en düşük fiyatı müteahhidin sitesindeki geçmişten kendiniz hesaplamak daha güvenlidir.
İndirim ay sonunda bitiyor, ben yurt dışındayım. Neye yetişebilirim?
Müteahhit sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (müteahhit kanunu art. 40 ust. 1); bunun için verilecek vekâletname de noter senedi gerektirir (Medeni Kanun art. 99 § 1). Böyle bir vekâletnamenin yurt dışında nasıl hazırlanacağını Polonya’daki bir noterle netleştirin. Uzaktan genellikle en fazla, müteahhit sunuyorsa rezervasyon sözleşmesine yetişirsiniz: rezervasyon ücreti prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2). Sözleşmeye indirimli m² fiyatının yazılmasını isteyin ve önce bu fiyatın geçmişini kontrol edin.
Sözleşmedeki fiyat indirimli fiyat listesinden yüksekse ne yapmalıyım?
Müteahhidin sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 durumu). İmza günü fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, dane.gov.pl dosyasını indirin ve farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin.
Kampanyalı bir daire buldunuz ve satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeyi mi planlıyorsunuz? İlk ziyaretten önce bize yazın: müteahhide bizimle geleceğinizin önceden bildirilmesi gerekir ve toplantıya birlikte gideriz. Öncesinde dairenin fiyat geçmişini müteahhidin fiyat listesinde ve dane.gov.pl’de karşılaştırırız, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.