Bauträger-Rabatt in Warschau: Preis prüfen, wenn Sie aus der Ferne kaufen oder kein Polnisch lesen

Ein Bauträger wirbt mit „−10 % bis Monatsende“. Sie sehen das Angebot aus einem anderen Land, die Preisliste ist auf Polnisch, und die Frist läuft. Die gute Nachricht: Für die Prüfung eines Rabatts brauchen Sie kein fließendes Polnisch, denn es zählen Zahlen und Daten. Der Bauträger muss auf seiner Website den Preis pro m² jeder Einheit zeigen und bei jeder Preisänderung die früheren Daten mit Datum aufbewahren (Art. 19a Abs. 2 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Gilt der Preis „nach Rabatt“ seit Monaten oder liegt er über dem niedrigsten Preis vor der Senkung, ist die Wohnung nicht billiger geworden; geändert hat sich nur der Slogan in der Werbung.

Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds, Neufassung Dz.U. 2026 poz. 880. Rechtsstand Oktober 2026.

Drei Fragen vor der Zahlung einer Reservierung:

1. Ab wann gilt der Preis „nach Rabatt“, und galt er nicht schon vor der Ankündigung der Aktion?
2. Was kostete dieselbe Einheit in den letzten Wochen, besonders in den 30 Tagen vor der Senkung?
3. Ist der Preis pro m² bei gleicher Fläche gesunken, oder hat sich nur der Gesamtbetrag geändert, weil sich die Fläche oder der Inhalt des „Pakets“ geändert hat?

Wo Sie Datum und Preishistorie finden

Website des Bauträgers. Der Bauträger veröffentlicht den Preis pro m² Nutzfläche der Einheit, die Preise der Nebenräume und der für die Nutzung nötigen Rechte (soweit nicht im Wohnungspreis enthalten) sowie weitere Kosten. Beträge nennt er inklusive Mehrwertsteuer. Die Seite wird am Tag der Preisänderung aktualisiert, mit Datum der Änderung und unter Aufbewahrung früherer Daten seit Verkaufsbeginn (Art. 19a Abs. 1 und 2). In Werbung und Angebot muss der Bauträger zudem die Adresse dieser Seite angeben (Art. 19a Abs. 3); ein „−10 %“-Banner sollte also zur Preisliste führen.

Portal dane.gov.pl. Der Bauträger übermittelt seine Daten einmal täglich an den für Digitalisierung zuständigen Minister, der sie auf dem Portal für offene Daten veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3). In Dateien nach dem Muster des Ministeriums gibt es beim Preis eine Spalte mit dem Gültigkeitsdatum. Die Daten stehen unter der Lizenz CC0. Die Datei ändert sich von Tag zu Tag, notieren Sie daher das Download-Datum. Ab dem 11. November 2026 soll eine Verordnung des Ministers die Datenstruktur festlegen (Änderung von Art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077); am 7. Oktober 2026 stand sie noch nicht im Gesetzblatt (Dziennik Ustaw).

Unser Katalog. In der Wohnungsliste zeigt die Spalte „Preis vom“ das Preisdatum aus der Datei des Bauträgers oder, wenn es fehlt, das Dateidatum. Im Preisindex finden Sie den Median des Preises pro m² in jedem Bauvorhaben mit Datenstand. Eine Änderungshistorie Tag für Tag veröffentlichen wir nicht; die Historie einer bestimmten Wohnung suchen Sie beim Bauträger. Die Methode mit Beispielen beschreiben wir im Artikel dazu, wie Sie eine Aktion anhand offener Daten prüfen.

Rabatt prüfen, Schritt für Schritt

1. Sichern Sie die Werbung. Machen Sie einen Screenshot mit Datum und prüfen Sie, ob die Adresse der Preisseite angegeben ist.
2. Suchen Sie die Einheit in der Preisliste des Bauträgers. Notieren Sie Preis pro m², Wohnungspreis, Datum der letzten Änderung und frühere Preise.
3. Laden Sie die Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunter. Finden Sie die Wohnungsnummer und das Datum, ab dem der Preis gilt. Wie Sie den Datensatz des richtigen Bauvorhabens finden, beschreibt der Artikel dazu, wie Sie die Datei des Bauträgers auf dane.gov.pl finden.
4. Vergleichen Sie Preisdatum und Aktionsdatum. Galt der Preis „nach Rabatt“ schon vor Beginn der Aktion, hat die Aktion ihn nicht gesenkt.
5. Ermitteln Sie den niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Senkung. Wurde der Preis kurz vor der Aktion erhöht, ist der Rabatt auf den überhöhten Preis kleiner, als er aussieht.
6. Rechnen Sie in Złoty pro m² bei gleicher Fläche. Der Wohnungspreis kann sich wegen einer anderen Fläche ändern, nicht wegen eines anderen Preises.
7. Addieren Sie Stellplatz und Kellerabteil. Prüfen Sie deren Preise und Daten, besonders wenn die Aktion ein „Paket“ betrifft.
8. Vergleichen Sie mit dem Median im Bauvorhaben im Preisindex. Das ist Kontext, keine Bewertung, ob der Preis günstig ist.

Zwei Beispiele aus Dateien von Bauträgern

Unten stehen Einträge aus Dateien von Bauträgern auf dane.gov.pl, Beträge inklusive Mehrwertsteuer. Sie zeigen, wie man eine Preishistorie liest; wir wissen nicht, ob die Bauträger diese Änderungen als Aktionen angekündigt haben, und ziehen daraus keine Schlüsse über den Markt.

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Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl; Dateien Aleja Krakowska 201 vom 3. Oktober 2026, Osiedle Śpiewających Ptaków vom 4. Oktober 2026. Die Prozentwerte haben wir selbst berechnet.

Wie viel Historie die Dateien wirklich enthalten

Weniger, als man erwarten würde. In 22 Bauvorhaben unseres Katalogs mit Dateien auf dane.gov.pl waren 960 Wohnungen im Angebot (Dateien vom 4. Oktober 2026):

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Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl (Dateien vom 4. Oktober 2026).

Meist zeigt die Datei also nur den aktuellen Preis mit Datum; frühere Preise müssen Sie auf der Website des Bauträgers ansehen, wo Art. 19a Abs. 2 sie verlangt. Deshalb nennen wir weder eine „durchschnittliche Senkung“ noch den Anteil der Bauträger, die vor einer Aktion die Preise erhöhen: Die Historie von 42 Wohnungen in 6 Bauvorhaben reicht für solche Schlüsse nicht.

Gilt die Regel „niedrigster Preis der letzten 30 Tage“?

Das ist nicht sicher. Die Regel stammt aus dem Gesetz über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Neufassung Dz.U. 2023 poz. 168): Bei einer Preissenkung wird neben dem Preis der niedrigste Preis der 30 Tage vor der Senkung angegeben (Art. 4 Abs. 2), auch in der Werbung mit Preisangabe (Art. 4 Abs. 5). Das Gesetz gilt jedoch nicht für Preisangaben, die ein gesondertes Gesetz regelt (Art. 2), und die Preise von Bauträgerwohnungen regeln die Vorschriften des Art. 19a des Bauträgergesetzes. Die Erläuterungen des Präsidenten von UOKiK vom 8. Mai 2023 sprechen von Unternehmern, die Waren und Dienstleistungen bewerben, erwähnen Immobilien aber nicht. Rechtsstand Oktober 2026.

Verlassen Sie sich also nicht darauf, dass der Bauträger den niedrigsten Preis der letzten 30 Tage selbst nennt; ermitteln Sie ihn aus der Historie auf seiner Website.

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen

Eine Aktionsfrist setzt jeden Käufer unter Druck, Ausländer stärker: Sie sehen Angebote aus der Ferne, lesen die Preisliste nicht auf Polnisch und rechnen den Preis in die eigene Währung um. Was Sie wissen sollten (Stand Oktober 2026):

Rechnen Sie in Złoty, nicht in Euro oder Dollar. Preislisten und Dateien auf dane.gov.pl nennen Preise in Złoty. Eine Kursänderung innerhalb einer Woche kann einen rechnerischen Rabatt „erzeugen“, den es in der Preisliste nicht gibt, oder einen echten verdecken. Vergleichen Sie nur zł pro m² und die Daten aus der Preisliste.

Glossar zur Preisliste:

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Was Sie aus der Ferne schaffen. Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) braucht eine notarielle Urkunde (Art. 40 Abs. 1), und die Vollmacht dafür ebenfalls (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs, Neufassung Dz.U. 2026 poz. 795). Nach den Erläuterungen des polnischen Konsulats in Stockholm beglaubigt ein Konsul die Unterschrift unter einer solchen Vollmacht nicht. Bis zum Aktionsende schaffen Sie aus der Ferne daher meist nur einen Reservierungsvertrag, falls der Bauträger ihn anbietet. Die Reservierungsgebühr übersteigt 1 % des Prospektpreises nicht (Art. 32 Abs. 2). Lassen Sie den Preis nach Rabatt pro m² und die Fläche in den Reservierungsvertrag eintragen, und prüfen Sie die Historie dieses Preises vor der Unterschrift. Die Form der Vollmacht aus dem Ausland klären Sie vorab mit einem Notar in Polen.

Stellplatz im „Paket“ und Genehmigung des MSWiA. Eine abgeschlossene Wohnung in Warschau erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Ministeriums für Inneres und Verwaltung (MSWiA), unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 poz. 2278); eine Nichtwohneinheit (Garage) oder einen Anteil daran ebenfalls, wenn der Kauf dem Wohnbedarf dient (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a). Eine Genehmigung ist jedoch nötig für einen Anteil an einer gesonderten, mit der Wohnung verkauften Immobilie, etwa an einer Zufahrtsstraße oder einem Teil der Anlage, und ein Geschäft ohne erforderliche Genehmigung ist nichtig (Art. 6 Abs. 1). Ergänzt eine Aktion die Wohnung um einen Stellplatz, fragen Sie vor der Reservierung, in welcher Form er verkauft wird. Bürger des EWR und der Schweiz betrifft das nicht.

Geld aus dem Ausland. Notar und Immobilienmakler sind Verpflichtete (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18 des polnischen Geldwäschegesetzes AML, Neufassung Dz.U. 2025 poz. 644). Sie wenden finanzielle Sicherheitsmaßnahmen bei Begründung einer Geschäftsbeziehung und bei einer Gelegenheitstransaktion ab einem Gegenwert von 15.000 Euro an (Art. 35 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 lit. a): Sie stellen die Identität des Kunden und des wirtschaftlich Berechtigten fest und prüfen die Herkunft der Vermögenswerte in durch die Umstände begründeten Fällen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 4 lit. b). Die kurze Aktionsfrist verkürzt diese Kontrollen nicht; bereiten Sie die Nachweise zur Mittelherkunft daher früh vor.

Wenn der Vertragspreis höher ist oder die Werbung Zweifel weckt

Vertragspreis höher als in der Preisliste. Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom beim Vertragsschluss angebotenen ab, können Sie den Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Speichern Sie am Unterschriftstag die Preisseite mit sichtbarem Datum, laden Sie die Datei von dane.gov.pl herunter und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.

Werbung, die irreführen kann. Nach dem Gesetz gegen unlautere Marktpraktiken (Neufassung Dz.U. 2023 poz. 845) kann eine irreführende Handlung den Preis, die Art seiner Berechnung oder das Bestehen eines besonderen Preisvorteils betreffen (Art. 5 Abs. 3 Nr. 5). Irreführen kann auch die Verbreitung wahrer Informationen in täuschender Weise (Art. 5 Abs. 2 Nr. 2) sowie das Verschweigen (Art. 6 Abs. 1). Unter allen Umständen unlauter ist Lockvogelwerbung (Art. 7 Nr. 5). Ob eine konkrete Aktion gegen diese Vorschriften verstößt, entscheidet UOKiK oder ein Gericht, nicht der Käufer oder ein Makler.

Keine Preise oder Historie auf der Website. Der Verstoß gegen die Pflichten aus Art. 19a gilt als Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt (Art. 19a Abs. 5); der Präsident von UOKiK kann dafür eine Geldbuße von bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes verhängen (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über Wettbewerbs- und Verbraucherschutz, Dz.U. 2025 poz. 1714). Rechtsstand Oktober 2026.

FAQ

Woran erkenne ich, ob ein Bauträger-Rabatt echt ist?

Vergleichen Sie drei Dinge: das Datum, ab dem der Preis „nach Rabatt“ gilt, die früheren Preise derselben Einheit und den Preis pro m² bei gleicher Fläche. Der Bauträger muss Preisänderungen mit Datum auf seiner Website zeigen und die Daten seit Verkaufsbeginn aufbewahren (Art. 19a Abs. 2 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 poz. 880, Stand Oktober 2026). Galt der Preis „nach Rabatt“ schon früher oder liegt er über dem niedrigsten Preis vor der Senkung, ist die Wohnung nicht wirklich billiger geworden.

Wo sehe ich die Preishistorie einer Bauträgerwohnung?

Auf der Website des Bauträgers: Das Gesetz verlangt, den Preis am Tag der Änderung zu aktualisieren, das Datum anzugeben und frühere Preise aufzubewahren (Art. 19a Abs. 2). Die zweite Quelle ist die Datei des Bauträgers auf dane.gov.pl, in der beim Preis das Gültigkeitsdatum steht. Frühere Preise fehlen in den Dateien meist: In 22 Bauvorhaben unseres Katalogs hatten 42 von 960 Wohnungen mindestens einen früheren Preis (Dateien vom 4. Oktober 2026).

Muss der Bauträger den niedrigsten Preis der letzten 30 Tage vor der Senkung nennen?

Das ist nicht abschließend geklärt. Die Regel zum niedrigsten Preis der letzten 30 Tage steht im Gesetz über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2023 poz. 168, Art. 4 Abs. 2 und 5), gilt aber nicht, wenn ein gesondertes Gesetz die Preisangabe regelt (Art. 2); Wohnungspreise regelt das Bauträgergesetz. Stand Oktober 2026 ist es sicherer, den niedrigsten Preis selbst aus der Historie auf der Website des Bauträgers zu ermitteln.

Der Rabatt endet zum Monatsende, ich bin im Ausland. Was schaffe ich rechtzeitig?

Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) braucht eine notarielle Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes), und die Vollmacht dafür ebenfalls (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Wie Sie eine solche Vollmacht im Ausland vorbereiten, klären Sie mit einem Notar in Polen. Aus der Ferne schaffen Sie meist höchstens einen Reservierungsvertrag, falls der Bauträger ihn anbietet: Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Prospektpreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2). Lassen Sie den Preis nach Rabatt pro m² eintragen und prüfen Sie zuerst dessen Historie.

Was tun, wenn im Vertrag ein höherer Preis steht als in der Preisliste mit Rabatt?

Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom beim Vertragsschluss angebotenen Preis ab, können Sie den Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Speichern Sie am Unterschriftstag die Preisseite mit sichtbarem Datum, laden Sie die Datei von dane.gov.pl herunter und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.

Wohnung in einer Aktion gefunden und Besuch im Verkaufsbüro geplant? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch: Der Bauträger muss vorab erfahren, dass Sie mit uns kommen, und wir gehen gemeinsam zum Termin. Zuvor vergleichen wir die Preishistorie der Wohnung in der Preisliste des Bauträgers und auf dane.gov.pl, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir beraten in 7 Sprachen. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient nur der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.