Il costruttore annuncia “−10% fino a fine mese”. Lei guarda l’offerta da un altro Paese, il listino è in polacco e il termine incalza. La buona notizia: per verificare uno sconto non serve un polacco fluente, perché contano cifre e date. Il costruttore deve mostrare sul sito il prezzo di 1 m² di ogni unità e, a ogni variazione di prezzo, conservare i dati precedenti con la data (art. 19a ust. 2 della legge sui costruttori, stato di ottobre 2026). Se il prezzo “scontato” vale da mesi, o è più alto del prezzo più basso precedente al ribasso, l’appartamento non è diventato più economico: è cambiato solo lo slogan pubblicitario.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (legge sui costruttori), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Stato giuridico a ottobre 2026.
Tre domande prima di versare la caparra di prenotazione:
- Da quando vale il prezzo “scontato”, e non valeva già prima dell’annuncio della promozione?
- Quanto costava lo stesso appartamento nelle ultime settimane, in particolare nei 30 giorni prima del ribasso?
- È sceso il prezzo al m² a parità di superficie, o è cambiato solo l’importo perché è cambiata la superficie o il contenuto del “pacchetto”?
Dove trova la data e lo storico del prezzo
Il sito del costruttore. Il costruttore pubblica il prezzo di 1 m² di superficie utile dell’unità, i prezzi dei locali pertinenti e dei diritti necessari a usare l’unità (se non inclusi nel prezzo) e le altre spese. Gli importi sono comprensivi di IVA. La pagina si aggiorna il giorno della variazione, con la data della modifica e la conservazione dei dati precedenti dall’inizio della vendita (art. 19a ust. 1 e 2). Nella pubblicità e nell’offerta il costruttore deve indicare anche l’indirizzo di questa pagina (art. 19a ust. 3), quindi il banner “−10%” dovrebbe rimandare al listino.
Il portale dane.gov.pl. Il costruttore trasmette i dati una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione, che li pubblica sul portale dei dati aperti (art. 19b ust. 1 e 3). Nei file secondo il modello del ministero, accanto al prezzo c’è una colonna con la data da cui il prezzo vale. I dati hanno licenza CC0. Il file cambia di giorno in giorno, quindi annoti la data di download. Dall’11 novembre 2026 la struttura dei dati sarà stabilita da un regolamento del ministro (modifica dell’art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077); al 7 ottobre 2026 non era nella Gazzetta ufficiale.
Il nostro catalogo. Nell’elenco degli appartamenti, nella colonna “Cena z dnia” (prezzo del giorno), mostriamo la data del prezzo dal file del costruttore o, se manca, la data del file. Nell’indice dei prezzi trova la mediana del prezzo al m² di ogni investimento con la data dei dati. Non pubblichiamo lo storico delle variazioni giorno per giorno: lo storico di un singolo appartamento lo cerchi presso il costruttore. Il metodo, con esempi, è descritto nell’articolo su come verificare una promozione sui dati pubblici.
Verificare lo sconto passo per passo
- Salvi la pubblicità. Faccia uno screenshot con la data e controlli se contiene l’indirizzo della pagina dei prezzi.
- Trovi l’appartamento nel listino del costruttore. Annoti prezzo al m², prezzo dell’unità, data dell’ultima modifica e prezzi precedenti.
- Scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno. Trovi il numero dell’unità e la data da cui vale il prezzo. Come individuare il set di dati dell’investimento giusto è spiegato nell’articolo su come trovare il file del costruttore su dane.gov.pl.
- Confronti la data del prezzo con la data della promozione. Se il prezzo “scontato” valeva prima dell’inizio della promozione, la promozione non lo ha abbassato.
- Trovi il prezzo più basso dei 30 giorni prima del ribasso. Se poco prima della promozione il prezzo è stato alzato, lo sconto sul prezzo gonfiato è più piccolo di quanto sembri.
- Calcoli in złoty al m² a parità di superficie. L’importo dell’unità può cambiare per una superficie diversa, non per un prezzo diverso.
- Aggiunga posto auto e cantina. Controlli prezzi e date, soprattutto se la promozione riguarda un “pacchetto”.
- Confronti con la mediana dell’investimento nell’indice dei prezzi. È un contesto, non un giudizio sulla convenienza del prezzo.
Due esempi dai file dei costruttori
Di seguito due voci dai file dei costruttori su dane.gov.pl, importi IVA inclusa. Mostrano come leggere lo storico di un prezzo; non sappiamo se i costruttori abbiano annunciato queste variazioni come promozioni e non ne traiamo conclusioni sul mercato.
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| Investimento (quartiere), unità | Voce nel file | Che cosa significa |
|---|---|---|
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 m² | 1 258 345 zł (dal 02.09.2025) → 1 157 926 zł (dal 05.08.2026) → 1 052 585 zł (dal 09.09.2026) | Due ribassi a 35 giorni di distanza: −9,1% rispetto al prezzo precedente e −16,4% rispetto al primo |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), casa 11, 94,14 m² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Il ribasso del 2,1% è arrivato 13 giorni dopo un aumento. Il prezzo più basso dei 30 giorni precedenti (909 000 zł) è inferiore al prezzo “dopo il ribasso” |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl; file di Aleja Krakowska 201 del 3 ottobre 2026, di Osiedle Śpiewających Ptaków del 4 ottobre 2026. Le percentuali sono calcolate da noi.
Quanto storico c’è davvero nei file
Meno di quanto ci si aspetti. Nei 22 investimenti del nostro catalogo con file su dane.gov.pl erano in vendita 960 appartamenti (file scaricati il 4 ottobre 2026):
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| Che cosa c’è nel file | Appartamenti | Investimenti |
|---|---|---|
| Data da cui vale il prezzo | 726 (75,6%) | 18 su 22 |
| Almeno un prezzo precedente dell’unità | 42 (4,4%) | 6 |
| Due o più prezzi precedenti | 12 | 4 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (file scaricati il 4 ottobre 2026).
Il file di solito mostra quindi solo il prezzo attuale con la data, mentre i prezzi precedenti vanno cercati sul sito del costruttore, dove li richiede l’art. 19a ust. 2. Per questo non indichiamo un “ribasso medio” né la quota di costruttori che alzano i prezzi prima di una promozione: lo storico di 42 appartamenti in 6 investimenti è troppo poco per simili conclusioni.
Vale la regola del “prezzo più basso dei 30 giorni”?
Non lo si sa con certezza. La regola viene dalla legge sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (testo unico Dz.U. 2023 poz. 168): in caso di ribasso, accanto al prezzo si indica il prezzo più basso dei 30 giorni precedenti (art. 4 ust. 2), anche nella pubblicità con prezzo (art. 4 ust. 5). La legge non si applica però all’indicazione di prezzi regolata da una legge specifica (art. 2), e i prezzi degli appartamenti dei costruttori sono regolati dall’art. 19a della legge sui costruttori. I chiarimenti del Presidente dell’UOKiK dell’8 maggio 2023 riguardano gli imprenditori che pubblicizzano beni e servizi, ma non menzionano gli immobili. Stato giuridico a ottobre 2026.
Non conti quindi sul fatto che il costruttore indichi da sé il prezzo più basso dei 30 giorni: lo calcoli dallo storico sul suo sito.
Se compra dall’estero
Il termine della promozione fa pressione su ogni acquirente, e più ancora su uno straniero: guarda le offerte a distanza, non legge il listino in polacco e converte il prezzo nella propria valuta. Che cosa conviene sapere (stato di ottobre 2026):
Calcoli in złoty, non in euro o dollari. I listini e i file su dane.gov.pl indicano i prezzi in złoty. Una variazione del cambio in una settimana può “creare” uno sconto che nel listino non c’è, o nasconderne uno vero. Confronti solo złoty al m² e date del listino.
Glossario per il listino:
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| In polacco | Significato |
|---|---|
| promocja, rabat, obniżka | promozione, sconto, ribasso |
| cena katalogowa / cena regularna | prezzo di listino, prezzo “normale” |
| cena obowiązuje od | data da cui il prezzo è in vigore |
| historia cen / historia zmian cen | prezzi precedenti dell’unità |
| najniższa cena z 30 dni | prezzo più basso precedente al ribasso |
| cena za m² / cena lokalu | prezzo al metro quadro / prezzo dell’intera unità |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | pacchetto, posto auto, cantina |
A che cosa arriva in tempo a distanza. Il contratto con il costruttore si conclude per atto notarile (akt notarialny, art. 40 ust. 1) e anche la procura per firmarlo richiede l’atto notarile (art. 99 § 1 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). Secondo i chiarimenti del consolato della Repubblica di Polonia a Stoccolma, il console non autentica la firma su una simile procura. A distanza, entro la fine della promozione, di solito si fa quindi in tempo solo per il contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna), se il costruttore lo offre. La caparra di prenotazione non supera l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (prospekt informacyjny; art. 32 ust. 2). Chieda di indicare nel contratto di prenotazione il prezzo scontato al m² e la superficie, e ne verifichi lo storico prima della firma. La forma della procura dall’estero la concordi prima con un notaio in Polonia.
Il posto auto nel “pacchetto” e il permesso del MSWiA. Un’unità abitativa autonoma a Varsavia lo straniero la acquista senza permesso del Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA), a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278); un’unità non abitativa (box) o una quota di essa è acquistabile senza permesso anche quando serve a soddisfare esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Il permesso serve invece per una quota in un immobile separato venduto insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso o una parte del complesso edilizio, e un’operazione senza il permesso richiesto è nulla (art. 6 ust. 1). Se la promozione aggiunge all’appartamento un posto auto, prima della prenotazione chieda in quale forma viene venduto. I cittadini dello SEE e della Svizzera non sono interessati.
Denaro dall’estero. Il notaio e l’agente immobiliare sono soggetti obbligati (art. 2 ust. 1 pkt 13 e 18 della legge AML, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Applicano misure di adeguata verifica all’avvio di un rapporto d’affari e per un’operazione occasionale di importo pari o superiore a 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 1 e pkt 2 lit. a): accertano l’identità del cliente e del titolare effettivo (beneficjent rzeczywisty) e verificano l’origine dei fondi nei casi giustificati dalle circostanze (art. 34 ust. 1 pkt 1, 2 e 4 lit. b). Il breve termine della promozione non accorcia questi controlli, quindi prepari per tempo i documenti sull’origine dei fondi.
Se il prezzo nel contratto è più alto o la pubblicità lascia dubbi
Prezzo nel contratto più alto del listino. Se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello proposto alla stipula, può chiedere di concludere il contratto al prezzo a lei più favorevole (art. 19a ust. 6). Il giorno della firma salvi la pagina dei prezzi con la data ben visibile, scarichi il file da dane.gov.pl e segnali la differenza per iscritto prima di firmare.
Pubblicità che può essere ingannevole. Secondo la legge contro le pratiche commerciali sleali (testo unico Dz.U. 2023 poz. 845), un’azione ingannevole può riguardare il prezzo, il modo di calcolarlo o l’esistenza di uno speciale vantaggio di prezzo (art. 5 ust. 3 pkt 5). Può ingannare anche la diffusione di informazioni vere in modo fuorviante (art. 5 ust. 2 pkt 2) e l’omissione (art. 6 ust. 1). In ogni circostanza è sleale la pubblicità esca (art. 7 pkt 5). Se una specifica promozione violi queste norme lo decide l’UOKiK o un tribunale, non l’acquirente né l’agente.
Prezzi o storico assenti dal sito. La violazione degli obblighi dell’art. 19a è considerata una pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori (art. 19a ust. 5), per la quale il Presidente dell’UOKiK può infliggere una sanzione fino al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 ust. 1 pkt 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714). Stato giuridico a ottobre 2026.
FAQ
Come capisco se lo sconto del costruttore è vero?
Confronti tre cose: la data da cui vale il prezzo “scontato”, i prezzi precedenti dello stesso appartamento e il prezzo al m² a parità di superficie. Il costruttore deve mostrare sul sito le variazioni di prezzo con la data e conservare i dati precedenti dall’inizio della vendita (art. 19a ust. 2 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880, stato di ottobre 2026). Se il prezzo “scontato” valeva già prima, o è più alto del prezzo più basso precedente al ribasso, l’appartamento non è diventato davvero più economico.
Dove vedo lo storico del prezzo di un appartamento del costruttore?
Sul sito del costruttore, dove la legge impone di aggiornare il prezzo il giorno della modifica, indicare la data e conservare i prezzi precedenti (art. 19a ust. 2). La seconda fonte è il file del costruttore su dane.gov.pl: accanto al prezzo c’è la data da cui vale. I prezzi precedenti nei file di solito mancano: nei 22 investimenti del nostro catalogo almeno un prezzo precedente era presente per 42 appartamenti su 960 (file del 4 ottobre 2026).
Il costruttore deve indicare il prezzo più basso dei 30 giorni prima del ribasso?
Non è certo. La regola del prezzo più basso dei 30 giorni è nella legge sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 e 5), ma non si applica quando l’indicazione dei prezzi è regolata da una legge specifica (art. 2), e i prezzi degli appartamenti sono regolati dalla legge sui costruttori. Secondo lo stato di ottobre 2026 è più prudente calcolare da soli il prezzo più basso dallo storico sul sito del costruttore.
Lo sconto scade a fine mese e io sono all’estero. A che cosa posso arrivare in tempo?
Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) si conclude per atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori) e anche la procura per firmarlo richiede l’atto notarile (art. 99 § 1 del codice civile). Come preparare la procura all’estero, lo concordi con un notaio in Polonia. A distanza di solito si fa in tempo al massimo per il contratto di prenotazione, se il costruttore lo offre: la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2). Chieda di indicarvi il prezzo scontato al m² e prima ne controlli lo storico.
Che cosa faccio se nel contratto il prezzo è più alto del listino scontato?
Se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello proposto alla stipula, può chiedere di concludere il contratto al prezzo a lei più favorevole (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato di ottobre 2026). Il giorno della firma salvi la pagina dei prezzi con la data ben visibile, scarichi il file da dane.gov.pl e segnali la differenza per iscritto prima di firmare.
Ha trovato un appartamento in promozione e pensa di andare all’ufficio vendite (biuro sprzedaży)? Ci scriva prima della prima visita: il costruttore va avvisato per tempo che lei viene con noi, e all’incontro andremo insieme. Prima confronteremo lo storico del prezzo nel listino del costruttore e su dane.gov.pl, esamineremo con lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un legale. Offriamo assistenza in 7 lingue. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori.
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Questo testo ha carattere informativo e non è una consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.