Il prezzo di un appartamento dal costruttore può verificarlo da solo, senza conoscere il diritto polacco e senza fidarsi della pubblicità. Bastano due fonti: il listino (cennik) sul sito del costruttore e il file che il costruttore trasmette una volta al giorno allo Stato e che il ministero pubblica sul portale dane.gov.pl. Qui non ripercorriamo le norme dall’inizio: per quello c’è la guida sulla trasparenza dei prezzi. Qui c’è la pratica: dove cliccare, come riconoscere le colonne, che cosa confrontare e come raccogliere le prove prima di entrare nell’ufficio vendite. Stato giuridico a ottobre 2026.
È a Varsavia, nell’annuncio vede “da … zł/m²” e all’ufficio vendite, in polacco, sente un’altra cifra? Seguano pochi passaggi, qualche decina di minuti, e avrà i numeri nero su bianco.
Da dove viene il file con i prezzi e chi riguarda?
L’obbligo è stato introdotto dalla legge del 21 maggio 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758), che ha aggiunto alla legge sui costruttori (ustawa deweloperska) gli artt. 19a e 19b. Le norme sono in vigore dall’11 luglio 2025. Per gli investimenti la cui vendita era già iniziata, il termine transitorio è scaduto l’11 settembre 2025. Oggi vale il testo unico Dz.U. 2026 poz. 880.
L’obbligo grava sul costruttore. L’art. 19a comma 4 comprende anche il costruttore che vende unità già finite e l’imprenditore che vende per la prima volta un’unità di un simile investimento. I venditori privati del mercato secondario la norma non li menziona, quindi i loro prezzi in questo portale non li troverà.
Controlliamo due luoghi:
- il sito del costruttore (art. 19a): prezzo di 1 m² di superficie utile e prezzo dell’intera unità, prezzi dei locali pertinenziali (per esempio cantina o garage) e altri esborsi dovuti al costruttore. Tutti gli importi con IVA. Più lo storico delle variazioni di prezzo;
- dane.gov.pl (art. 19b): dati trasmessi al ministro una volta al giorno, che la legge definisce dati di elevato valore.
Passo dopo passo: come trovare il file del costruttore su dane.gov.pl
- Prepari il listino. Apra il sito del costruttore all’indirizzo indicato nell’annuncio (nella pubblicità il costruttore deve riportarlo, art. 19a comma 3), trovi il Suo appartamento e annoti il numero dell’unità. Con quello collegherà i dati delle due fonti.
- Cerchi il set di dati. Nel motore di ricerca del portale scriva “Ceny ofertowe mieszkań” e il nome del costruttore o della sua società di scopo. Al 27 settembre 2026 i set di questo tipo sono oltre 14 mila. Sono set di dati, non investimenti, quindi un investimento può averne più d’uno.
- Apra il file più recente. Controlli la colonna con l’ubicazione dell’investimento, per essere sicuro che sia l’edificio o la fase giusta.
- Trovi la riga con il numero dell’unità. Le cifre si capiscono senza traduzione, non deve leggere tutto il file.
- Controlli le date. In un file conforme al modello del ministero, accanto al prezzo al m², al prezzo dell’unità e ai prezzi di cantina o altre prestazioni c’è la data dalla quale quel prezzo vale.
Non ogni set di dati ha un archivio. Alcuni costruttori conservano nel portale i file di ogni giorno. Altri pubblicano un solo file “alla data odierna”, che il giorno dopo viene sostituito da uno nuovo. In quel caso lo storico del prezzo lo leggerà solo sul sito del costruttore.
Che cosa nel file non c’è e perché i file sembrano diversi
Il modello di dati del ministero non prevede metratura, piano o numero di locali. Fino al 10 novembre 2026 il modello non è obbligatorio, perciò la disposizione delle colonne dipende dal costruttore. Dall’11 novembre 2026 la struttura dei dati sarà fissata da un regolamento basato sull’art. 19b comma 2a (legge del 17 luglio 2026, Dz.U. 2026 poz. 1077); oggi è un progetto e i dati dovranno essere trasmessi con un documento elettronico di quella struttura. Al 27 settembre 2026 il regolamento non risulta pubblicato. I diritti dell’acquirente previsti dall’art. 19a questa modifica non li cambia.
Per questo metratura, piano e numero di locali verifichi sempre sul sito del costruttore, e dal file prenda prezzo, numero dell’unità e data.
Glossario: colonne e termini in polacco
Con un file in polacco aiuta il traduttore del browser, ma gli importi li confronti sempre con l’originale. I termini più frequenti:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| In polacco | Che cosa significa |
|---|---|
| cena za m² / cena za 1 m² | prezzo al metro quadrato |
| cena lokalu / cena mieszkania | prezzo dell’intero appartamento |
| powierzchnia użytkowa | superficie utile su cui si calcola il prezzo |
| komórka lokatorska, piwnica | cantina, locale nel seminterrato |
| miejsce postojowe, garaż | posto auto, garage |
| pomieszczenia przynależne | locali pertinenziali dell’appartamento |
| data, od której cena obowiązuje | data di entrata in vigore del prezzo |
| rynek pierwotny / wtórny | dal costruttore / dal proprietario precedente |
Storico del prezzo e “ribasso”: come leggerli
Lo storico del prezzo lo tiene il costruttore sul proprio sito. L’art. 19a comma 2 richiede l’aggiornamento dei dati il giorno della variazione, l’indicazione della data e la conservazione dei dati precedenti dall’inizio delle vendite: vecchio prezzo, nuovo prezzo e data. Quando il costruttore annuncia una promozione, confronti la data dell’annuncio con il prezzo in vigore quel giorno e controlli che il prezzo non sia salito poco prima del “ribasso”. Lo descriviamo nel dettaglio nella guida su come capire se lo sconto del costruttore è reale.
Prezzo richiesto e prezzo di transazione
Il listino e il file di dane.gov.pl sono prezzi richiesti (ceny ofertowe). Per quanto un appartamento sia stato davvero venduto serve il Registro dei prezzi degli immobili (Rejestr Cen Nieruchomości) su geoportal.gov.pl. Dal 13 febbraio 2026 i suoi dati sono gratuiti (legge del 26 settembre 2025, Dz.U. 2025 poz. 1542). Nel modulo del Registro vede il prezzo, la data del documento, il tipo di immobile, la superficie e il mercato, primario o secondario. Varsavia è nel servizio, ma con ritardo: al 27 settembre 2026 le transazioni varsaviane più recenti risalgono a maggio 2026. Nello strato delle unità ci sono anche garage e locali commerciali, perciò filtri per tipo di immobile.
Secondo la legge del 17 ottobre 2025 (Dz.U. 2025 poz. 1669), dal 2 aprile 2027 il Portal DOM, gestito dal Fondo di garanzia assicurativo (UFG), dovrà pubblicare prezzi medi o mediani di transazione e il numero delle transazioni sul mercato primario e secondario.
All’ufficio vendite c’è un altro prezzo: come prepararsi
Art. 19a comma 6: se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello proposto alla conclusione del contratto, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole. Si prepari in anticipo:
- Prima della visita faccia uno screenshot del listino con la data visibile e scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno. Lo faccia a casa, non durante l’incontro: la differenza sarà visibile sulla carta, non solo a voce.
- Controlli il calcolo. Nei contratti di sviluppo conclusi dal 13 febbraio 2026, compreso il contratto di prenotazione, il prezzo dell’unità è la superficie utile in m² moltiplicata per il prezzo di 1 m² (art. 5a). La superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione dei lavori.
- Segnali la differenza per iscritto prima di firmare, richiamando l’art. 19a comma 6.
- La norma parla di prezzo proposto “alla conclusione del contratto”. Se valga anche per il contratto di prenotazione, la legge non lo stabilisce espressamente: prima di prenotare chieda dunque il prezzo dell’unità per iscritto.
La situazione dello straniero: documenti in polacco, notaio, autorizzazione
Tutte le fonti sono in polacco. Listini, file di dane.gov.pl e Registro dei prezzi hanno intestazioni polacche e i costruttori chiamano le colonne in modi diversi. I numeri si leggono senza traduzione, le intestazioni le chiarisce il glossario qui sopra.
Lingua del contratto. La legge sui costruttori (Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene norme sulla lingua del prospetto e del contratto. In linea di principio i documenti con il consumatore si redigono in polacco, ma in parallelo si possono preparare versioni in altre lingue (art. 8 comma 1–1a della legge sulla lingua polacca, Dz.U. 2026 poz. 81). Il contratto con il consumatore può essere concluso in lingua straniera se lo chiede lui stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato avvertito del diritto di avere il documento in polacco (art. 8 comma 1b). La legge non introduce l’obbligo di tradurre i documenti.
Dal notaio. Il contratto di sviluppo ha la forma di atto notarile (art. 40 comma 1 della legge sui costruttori). Gli atti notarili si compiono in polacco, ma su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (legge notarile, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Se non conosce il polacco e all’atto non è allegata la traduzione in una lingua a Lei comprensibile, il notaio traduce da sé o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve assicurarsi che Lei ne comprenda contenuto e significato (art. 94 § 1). In quel momento confronti con il listino salvato tre numeri: la superficie, il prezzo di 1 m² e il prezzo finale.
Autorizzazione all’acquisto. Una singola unità abitativa autonoma lo straniero la acquista senza autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA), se non si trova in zona di confine (art. 8 comma 1 pkt 1 e comma 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non si trova in zona di confine. Eccezione: se insieme all’appartamento viene venduta una quota di un immobile distinto, per esempio una strada di accesso o un’altra parte del complesso, secondo il MSWiA per quella quota l’autorizzazione serve. Riguarda i cittadini di Paesi fuori dallo SEE e dalla Svizzera. Chieda per tempo al costruttore se nell’offerta c’è una quota di questo tipo.
Chi vigila sulla trasparenza dei prezzi e dove segnalare un problema
Sul rispetto di queste norme vigila il Presidente dell’UOKiK. La violazione dell’art. 19a commi 1–4 e dell’obbligo di trasmettere i dati ex art. 19b è considerata pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori. La sanzione arriva fino al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 comma 1 pkt 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714). Al dirigente che ha consentito intenzionalmente la violazione può essere inflitta una sanzione fino a 2.000.000 zł (art. 106b comma 1). Aiuto ai consumatori: uokik.gov.pl/pomoc-dla-konsumentow.
Come mostriamo i prezzi nel catalogo Jawno
Accanto a ogni prezzo del catalogo indichiamo fonte e data. Da dove arrivano i dati e come li calcoliamo lo spiega la pagina da dove vengono i prezzi del catalogo e con quale data. Il prezzo del catalogo non sostituisce il listino del costruttore: prima di prenotare lo confronti sempre con il listino e con il file di dane.gov.pl dello stesso giorno. Che cos’altro si deve pagare lo spieghiamo nella guida su quanto costa davvero un appartamento dal costruttore, mentre le regole generali di trasparenza dei prezzi sono nel testo trasparenza dei prezzi: norme e dove verificare il prezzo. Che cosa controllare nei documenti del costruttore lo chiarisce la guida al prospetto informativo.
FAQ
Dove trovo il prezzo dell’appartamento che il costruttore ha comunicato allo Stato?
Sul portale dane.gov.pl cerchi “Ceny ofertowe mieszkań” e il nome del costruttore o della sua società. Il costruttore trasmette i dati una volta al giorno (legge sui costruttori, art. 19b) e il ministero li pubblica sul portale. Il secondo posto è il sito del costruttore, con listino e storico dei prezzi (art. 19a). Stato giuridico a ottobre 2026.
Come individuo il file giusto, se i set di dati sono migliaia?
Al 27 settembre 2026 i set “Ceny ofertowe mieszkań” sono oltre 14 mila, ma sono set di dati, non investimenti. Inserisca il nome della società del costruttore, apra il file più recente e controlli la colonna con l’ubicazione dell’investimento. Poi cerchi la riga con il numero dell’unità indicato nel listino.
Nel file di dane.gov.pl vedo la metratura e il piano?
Di norma no. Il modello di dati del ministero non prevede metratura, piano o numero di locali e fino al 10 novembre 2026 non è obbligatorio, perciò i file dei costruttori hanno strutture diverse. Dall’11 novembre 2026 la struttura dei dati sarà fissata da un regolamento basato sull’art. 19b comma 2a (legge Dz.U. 2026 poz. 1077); oggi è un progetto. Metratura e piano li verifichi sul sito del costruttore.
Che cosa faccio se all’ufficio vendite sento un prezzo più alto di quello del file?
Se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello proposto alla conclusione del contratto, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole (legge sui costruttori, art. 19a comma 6, stato giuridico a ottobre 2026). Prima della visita salvi la pagina dei prezzi con la data ben visibile e segnali per iscritto la differenza prima di firmare.
Posso ottenere l’atto notarile del contratto di sviluppo in un’altra lingua?
Gli atti notarili si redigono in polacco, ma su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (legge notarile, art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1, stato giuridico a ottobre 2026).
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
Va all’ufficio vendite del costruttore? Ci scriva prima della visita
Il costruttore va avvisato in anticipo che viene con noi, perciò ci scriva prima della Sua prima visita autonoma. Confronteremo listino e storico del prezzo dell’appartamento scelto con il sito del costruttore e con il file di dane.gov.pl, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista e, se vuole, andremo all’incontro insieme. Parliamo 7 lingue. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione RC).
Jawno · Telefono: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com