Nel listino del costruttore l’appartamento costa 690.000 zł. Se non leggete il polacco, vivete all’estero o pagate un affitto finché il cantiere è aperto, il costo totale dell’acquisto supera questa cifra di voci che nel listino non compaiono: l’interprete dal notaio, la procura, a volte il permesso MSWiA e il canone degli anni di cantiere. Qui calcoliamo cosa aggiungere al prezzo di listino e a cosa fare attenzione prima del contratto di prenotazione.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (di seguito: legge sui costruttori, ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Norme, tariffe e importi sono riportati allo stato di ottobre 2026.
Il costo totale in sintesi (stato a ottobre 2026)
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| Voce | Dipende dalla cittadinanza? | Dove si trova |
|---|---|---|
| Prezzo di appartamento, cantina, posto auto e altre prestazioni | no | listino sul sito del costruttore, prospetto, contratto (importi con IVA) |
| Tariffa notarile e spese giudiziarie | no | tariffa massima, spese giudiziarie fisse |
| Interprete dal notaio | sì, se non conoscete il polacco | accordo con il notaio |
| Procura in forma di atto notarile | sì, se non siete presenti alla firma | notaio |
| Permesso MSWiA | solo per la quota di un immobile separato | imposta di bollo 1.570 zł |
| Affitto fino alla consegna delle chiavi | sì, se pagate un affitto durante il cantiere | data nel prospetto e nel contratto |
Cosa è uguale per un polacco e per uno straniero
Gli obblighi del costruttore verso l’acquirente non dipendono dalla cittadinanza. Secondo l’art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori, il costruttore pubblica sul proprio sito il prezzo al metro quadro e di ogni unità, il prezzo dei locali accessori e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono inclusi nel prezzo, e le altre prestazioni. Tutti gli importi sono indicati con IVA. Se i prezzi indicati dal costruttore differiscono, potete chiedere quello più favorevole per voi (art. 19a ust. 6). Fate uno screenshot datato del listino prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży).
La caparra di prenotazione non è un costo aggiuntivo: secondo l’art. 32 ust. 2–3 della legge sui costruttori non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (per 690.000 zł, al massimo 6.900 zł) e viene imputata al prezzo.
Dei costi extra per box, cantina e aliquote IVA parliamo nella guida costi extra nel listino del costruttore: box, cantina, IVA. Qui ci concentriamo su ciò che si aggiunge solo nella vostra situazione.
Notaio e registro fondiario (księga wieczysta): importi uguali per tutti
Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). Tariffa notarile, copie dell’atto e spese giudiziarie per le iscrizioni nel registro fondiario derivanti da questo contratto sono sostenute dalle parti a metà (art. 40 ust. 2). Le tariffe massime sono fissate dal regolamento sulle tariffe notarili massime (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): per valori da 60.000 a 1.000.000 zł, 1.010 zł più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60.000 zł (§ 3 pkt 5). Per il contratto con il costruttore si riscuote la metà di questa tariffa (§ 6 pkt 15a), e la metà anche per il contratto che trasferisce la proprietà (§ 6 pkt 16). Le spese giudiziarie sono stabilite dalla legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Esempio per un appartamento da 690.000 zł (nostro calcolo con le tariffe massime, stato a ottobre 2026):
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| Spesa | Importo | Base |
|---|---|---|
| Tariffa per il contratto con il costruttore, la vostra metà | fino a 882,50 zł netti, circa 1.085 zł con IVA | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a del regolamento; art. 40 ust. 2 della legge sui costruttori |
| Tariffa per il contratto di trasferimento della proprietà | fino a 1.765 zł netti | § 6 pkt 16 del regolamento |
| Copie dell’atto | 6 zł netti a pagina | § 12 del regolamento |
| Apertura del registro fondiario | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 della legge sulle spese giudiziarie |
| Iscrizione del diritto di proprietà | 200 zł | art. 42 ust. 1 della legge sulle spese giudiziarie |
Gli importi legati al mutuo ipotecario (iscrizione dell’ipoteca, tariffa notarile per la costituzione dell’ipoteca, PCC sull’ipoteca) li calcola il consulente creditizio o il notaio. La vendita soggetta a IVA non è soggetta all’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sulla PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Eccezione: il 6% di PCC lo paga chi acquista il sesto e ogni appartamento successivo in uno o più edifici sullo stesso terreno (art. 7a). Se comprate un solo appartamento, questa eccezione non vi riguarda.
L’interprete dal notaio
L’atto notarile viene redatto in polacco. A richiesta di una parte il notaio può svolgerlo anche in lingua straniera: da solo, se la sua conoscenza della lingua è attestata come quella di un traduttore giurato, oppure con la partecipazione di un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Se un partecipante non conosce il polacco e all’atto non è allegata una traduzione in una lingua a lui comprensibile, il notaio traduce l’atto da sé o tramite un interprete (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto, e il notaio deve accertarsi che ne comprendiate contenuto e significato (art. 94 § 1). L’elenco dei traduttori giurati è tenuto dal ministro della Giustizia e pubblicato nel BIP.
L’interprete non figura nella nostra tabella dei costi, perché la sua tariffa dipende dalla lingua e dalla lunghezza dell’atto. Avvisate il notaio per tempo e stabilite chi convoca l’interprete e chi lo paga. La legge sui costruttori non disciplina la lingua del listino, del prospetto o del contratto.
Procura, se vivete all’estero
Il contratto con il costruttore e il contratto che trasferisce la proprietà richiedono l’atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori; art. 158 del codice civile, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). La procura per un atto di questo tipo deve avere la stessa forma (art. 99 § 1 del codice civile). Secondo le informazioni del consolato polacco a Stoccolma, il console non autentica la firma su una procura di questo tipo, e l’apostille conferma soltanto l’autenticità della firma, la qualità in cui ha agito chi ha firmato e il timbro, ma non sana la mancanza di forma. Stabilite la forma della procura con un notaio polacco prima di pagare per un documento all’estero.
Permesso MSWiA: per l’appartamento no, per la quota di una strada sì
Un’unità abitativa autonoma viene acquistata da uno straniero senza permesso MSWiA, qualunque sia la cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Lo stesso vale per un’unità non abitativa, per esempio un box, se l’acquisto serve a esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Una quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio non richiede il permesso. Secondo i chiarimenti del MSWiA, però, il permesso serve per la quota di un immobile separato venduto insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso o una parte del complesso.
L’imposta di bollo per il permesso è di 1.570 zł, per la promesa (promessa di rilascio del permesso) di 98 zł. Secondo il MSWiA, nella pratica il procedimento può durare fino a 2, 3, 4 mesi, in alcuni casi di più. L’acquisto di un immobile in violazione della legge è nullo (art. 6 ust. 1). Quando il costruttore elenca “aggiunte obbligatorie”, controllate nella bozza di contratto se tra queste non ci sia la quota di un terreno separato. La legge riguarda le persone prive della cittadinanza polacca (art. 1 ust. 2 pkt 1); i cittadini dei Paesi SEE e della Svizzera, di regola, non hanno bisogno del permesso (art. 8 ust. 2).
Verifica della provenienza dei fondi
Il notaio e l’agente immobiliare applicano le misure di sicurezza finanziaria previste dalla legge AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 e 18). Per un’operazione occasionale a partire da 15.000 euro identificano il cliente e il titolare effettivo, e verificano la fonte dei fondi quando lo giustificano le circostanze (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). La banca segnala all’Ispettore generale per l’informazione finanziaria (GIIF) i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero, con eccezioni (art. 72). Se le misure di sicurezza non possono essere applicate, l’operazione non viene eseguita (art. 41 ust. 1). Raccogliete i documenti sulla provenienza del denaro prima della prenotazione, non prima dell’atto.
Affitto durante il cantiere
Il prezzo dell’appartamento si versa su un conto di deposito vincolato (rachunek powierniczy) a rate, al termine delle fasi del cronoprogramma dei lavori (art. 8 della legge sui costruttori). Secondo il GUS, gli edifici plurifamiliari consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (pubblicazione “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” del 30.06.2026, media per tutta la Polonia). Se fino alla consegna delle chiavi pagate un affitto, anche il suo costo entra nel prezzo totale. Calcolatelo fino alla data di trasferimento della proprietà indicata nel prospetto informativo e nel contratto, non fino a una data comunicata a voce nell’ufficio vendite. Su come leggere il prospetto senza conoscere il polacco scriviamo nella guida cosa controllare nel prospetto informativo del costruttore.
Se leggete questa guida da straniero
I documenti sono tutti in polacco. Bozza di contratto, prospetto e listino non vengono tradotti nella vostra lingua, e la legge sui costruttori non regola la lingua dei documenti. In pratica: prima della firma chiedete al notaio dell’interprete; se firmerete dall’estero, concordate in anticipo con un notaio polacco la forma della procura; cercate nella bozza le “aggiunte obbligatorie” che potrebbero richiedere il permesso MSWiA; calcolate l’affitto fino alla data di trasferimento indicata nel prospetto. Tenete pronti i documenti sulla provenienza del denaro già prima della prenotazione.
Come calcolare il costo totale, passo per passo
- Scrivete il prezzo di appartamento, cantina e posto auto dal listino (con IVA). Il prezzo che il costruttore ha comunicato allo Stato lo verificate su dane.gov.pl: come verificare il prezzo del costruttore.
- Aggiungete la tariffa notarile e le spese giudiziarie dalla tabella qui sopra.
- Aggiungete l’interprete ed eventualmente la procura.
- Aggiungete l’imposta di bollo di 1.570 zł, se nell’offerta c’è la quota di un immobile separato.
- Aggiungete l’affitto per i mesi dalla prenotazione alla data di consegna indicata nel contratto.
- Se il costruttore promette uno sconto, verificatelo nella storia dei prezzi: come capire se lo sconto del costruttore è reale.
Nella scheda dell’intervento sul nostro sito c’è il calcolatore “Pełny koszt zakupu” (costo totale d’acquisto). Calcola in modo indicativo, in base alle tariffe notarili massime e alle spese giudiziarie fisse, gli importi dal notaio e in tribunale; gli importi esatti li comunicano notaio e banca. Interprete e affitto aggiungeteli voi. Provatelo sull’esempio dell’intervento NU! a Wola.
Domande frequenti (FAQ)
Uno straniero paga al costruttore più di un polacco?
No. Il prezzo di listino, l’IVA, la tariffa notarile e le spese giudiziarie non dipendono dalla cittadinanza (stato giuridico a ottobre 2026). Chi non è polacco aggiunge però voci proprie: interprete dal notaio, eventuale procura, a volte il permesso MSWiA e l’affitto durante il cantiere.
Chi paga l’interprete dal notaio per il contratto con il costruttore?
La legge sui costruttori non lo stabilisce. Il notaio può svolgere l’atto anche in lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), e chi non parla polacco ha diritto alla traduzione dell’atto (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della data concordate con il notaio chi convoca l’interprete e chi lo paga (stato giuridico a ottobre 2026).
Per un appartamento dal costruttore serve il permesso MSWiA a uno straniero?
Per un’unità abitativa autonoma il permesso non serve, qualunque sia la cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; stato giuridico a ottobre 2026). Vale anche per un’unità non abitativa, per esempio un box, se l’acquisto serve a esigenze abitative (pkt 1a). Il permesso può servire per una quota di un immobile separato venduto insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso.
Posso firmare il contratto con il costruttore tramite procuratore?
Sì, ma la procura per un atto di questo tipo richiede la forma dell’atto notarile (art. 99 § 1 del codice civile, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795; stato giuridico a ottobre 2026). Secondo le informazioni del consolato polacco a Stoccolma, il console non autentica la firma su una procura di questo tipo, e l’apostille non sana la mancanza di forma. Concordate in anticipo con un notaio polacco il testo della procura da preparare all’estero.
Come calcolo l’affitto durante la costruzione?
Prendete la data di trasferimento della proprietà dal prospetto informativo e dal contratto, non da una promessa orale nell’ufficio vendite. Secondo l’istituto statistico GUS, gli edifici plurifamiliari consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (media per tutta la Polonia, pubblicazione del 30.06.2026). È una media, non la scadenza di uno specifico intervento.
Devo dimostrare la provenienza del denaro?
Il notaio e l’agente immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Per un’operazione occasionale a partire da 15.000 euro identificano il cliente e il titolare effettivo, e verificano la fonte dei fondi quando lo giustificano le circostanze (stato giuridico a ottobre 2026). Tenete pronti i documenti sulla provenienza del denaro già al momento della prenotazione.
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Avete scelto l’appartamento e volete conoscere il costo totale prima di prenotare? Scriveteci prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore: vi segnaleremo lì e andremo all’incontro insieme. Prima della prenotazione esamineremo con voi il prospetto informativo e la bozza di contratto e vi indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Serviamo in sette lingue. Chi acquista un appartamento dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Agente: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC).
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