Повна вартість квартири від забудовника: що додає іноземець

У прайсі забудовника квартира коштує 690 000 zł. Якщо ви не читаєте польською, живете за кордоном або орендуєте житло, поки триває будівництво, повна вартість купівлі вища за цю суму на пункти, яких у прайсі немає: перекладача в нотаріуса, довіреність, іноді дозвіл MSWiA і орендну плату за місяці будівництва. Нижче рахуємо, що додати до ціни з прайсу і на що звернути увагу до договору бронювання.

Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або окремого будинку та Забудовницький гарантійний фонд (далі: закон про права покупця), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Норми, ставки й суми наводимо за станом на жовтень 2026 р.

Повна вартість коротко (стан на жовтень 2026 р.)

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Що однакове для поляка й іноземця

Обов’язки забудовника перед покупцем не залежать від громадянства. Згідно з art. 19a ust. 1 закону про права покупця забудовник публікує на своєму сайті ціну квадратного метра й кожного приміщення, ціну допоміжних приміщень і прав, потрібних для користування приміщенням, якщо вони не входять у ціну, та інші послуги. Усі суми він подає з ПДВ. Якщо ціни, подані забудовником, різняться, ви можете вимагати найвигіднішої для себе (art. 19a ust. 6). До першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży) зробіть знімок екрана прайсу з датою.

Плата за бронювання не є доплатою: за art. 32 ust. 2–3 закону про права покупця вона не може перевищувати 1% ціни з проспекту (за 690 000 zł це не більше ніж 6 900 zł) і зараховується в ціну.

Докладно про доплати за гараж, комірку й ставки ПДВ пишемо в посібнику доплати в прайсі забудовника: гараж, комірка, ПДВ. Тут зосереджуємося на тому, що додається лише у вашій ситуації.

Нотаріус і земельно-іпотечна книга: суми спільні для всіх

Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про права покупця). Нотаріальну таксу, витяги з акта й судові збори за записи в земельно-іпотечній книзі (księga wieczysta) з цього договору сторони несуть порівну (art. 40 ust. 2). Максимальні ставки визначає розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł це 1 010 zł плюс 0,4% суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договір із забудовником беруть половину цієї ставки (§ 6 pkt 15a), за договір про передачу власності на приміщення теж половину (§ 6 pkt 16). Судові збори визначає закон про судові витрати в цивільних справах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).

Приклад для квартири за 690 000 zł (наш розрахунок за максимальними ставками, стан на жовтень 2026 р.):

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Суми, пов’язані з іпотечним кредитом (запис іпотеки, такса за встановлення іпотеки, PCC від іпотеки), порахує кредитний радник або нотаріус. Продаж, що обкладається ПДВ, не підлягає податку від цивільно-правових дій (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток: 6% PCC платить покупець шостої та кожної наступної квартири в будинку чи будинках на одній ділянці (art. 7a). Якщо ви купуєте одну квартиру, цей виняток вас не стосується.

Перекладач у нотаріуса

Нотаріальну дію вчиняють польською. На вимогу сторони нотаріус може вчинити її додатково іноземною мовою: сам, якщо має засвідчене знання мови як присяжний перекладач, або за участю присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо учасник не знає польської, а до акта не додано перекладу зрозумілою для нього мовою, нотаріус перекладає акт сам або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1). Список присяжних перекладачів веде міністр юстиції й публікує його в BIP.

Перекладача немає в нашій таблиці витрат, бо його ставка залежить від мови й довжини акта. Попередьте нотаріуса заздалегідь і домовтеся, хто запрошує перекладача і хто йому платить. Закон про права покупця не регулює мову прайсу, проспекту чи договору.

Довіреність, якщо ви живете за кордоном

Договір із забудовником і договір про передачу власності потребують нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про права покупця; art. 158 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Довіреність на таку дію мусить мати ту саму форму (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). За інформацією консульства Польщі в Стокгольмі, консул не засвідчує підпис на такій довіреності, а апостиль підтверджує лише справжність підпису, якість, у якій діяла особа, що підписала, і печатку, але не виправляє браку форми. Форму довіреності з’ясуйте з польським нотаріусом, перш ніж платити за документ за кордоном.

Дозвіл MSWiA: на квартиру не потрібен, на частку в дорозі потрібен

Окреме житлове приміщення іноземець набуває без дозволу MSWiA, незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Нежитлове приміщення, наприклад гараж, теж, якщо купівля задовольняє житлові потреби (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Частка в ґрунті та спільних частинах будинку дозволу не потребує. Проте, за роз’ясненнями MSWiA, дозвіл потрібен на частку в окремій нерухомості, що продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи в частині мікрорайону.

Гербовий збір за дозвіл становить 1 570 zł, за промесу (обіцянку видати дозвіл) 98 zł. За даними MSWiA, провадження на практиці може тривати до 2, 3, 4 місяців, а подекуди й довше. Набуття нерухомості всупереч нормам закону є недійсним (art. 6 ust. 1). Коли забудовник називає «обов’язкові додатки», перевірте в проєкті договору, чи немає серед них частки в окремій ділянці. Закон стосується осіб без польського громадянства (art. 1 ust. 2 pkt 1); громадянам держав ЄЕП і Швейцарії дозвіл, як правило, не потрібен (art. 8 ust. 2).

Ситуація іноземця, який читає українською

Прайс, інформаційний проспект і проєкт договору складені польською, а закон про права покупця не регулює мови цих документів. Перекладача на підписанні акта ви домовляєте з нотаріусом (див. вище), а довіреність для підписання без вашої присутності мусить бути нотаріальним актом, тож її форму узгоджуйте з польським нотаріусом до виїзду. Про те, як читати проспект без знання польської, ми пишемо в посібнику що перевірити в інформаційному проспекті забудовника.

Перевірка походження коштів

Нотаріус і посередник у сфері нерухомості застосовують заходи фінансової безпеки із закону AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Під час разової операції від 15 000 євро вони встановлюють особу клієнта й кінцевого бенефіціарного власника, а джерело коштів перевіряють, коли цього вимагають обставини (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про перекази понад 15 000 євро, також із-за кордону, з винятками (art. 72). Якщо заходів безпеки застосувати не вдається, операцію не проводять (art. 41 ust. 1). Документи про походження грошей зберіть до бронювання, а не до підписання акта.

Оренда під час будівництва

Гроші за квартиру ви вносите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) частинами, після завершення етапів графіка будівництва (art. 8 закону про права покупця). За даними GUS, багатоквартирні будинки, здані в 2025 р., будували в середньому 24,8 місяця (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30.06.2026, середнє по всій Польщі). Якщо до отримання ключів ви орендуєте житло, його вартість теж входить у повну ціну. Рахуйте її до терміну передачі права власності з інформаційного проспекту й договору, а не до дати, названої усно у відділі продажу.

Як порахувати повну вартість крок за кроком

1. Впишіть ціну квартири, комірки й паркомісця з прайсу (з ПДВ). Ціну, яку забудовник передав державі, перевірите на dane.gov.pl: як перевірити ціну забудовника.
2. Додайте нотаріальну таксу й судові збори з таблиці вище.
3. Додайте перекладача й, за потреби, довіреність.
4. Додайте гербовий збір 1 570 zł, якщо в пропозиції є частка в окремій нерухомості.
5. Додайте орендну плату за місяці від бронювання до терміну отримання ключів з договору.
6. Якщо забудовник обіцяє знижку, перевірте її в історії цін: як перевірити, чи знижка забудовника справжня.

У картці комплексу на нашому сайті є калькулятор «Повна вартість купівлі». Він орієнтовно, за максимальними ставками такси та фіксованими судовими зборами, порахує суми в нотаріуса й у суді; точні суми назвуть нотаріус і банк. Перекладача й оренду додайте самі. Спробуйте на прикладі комплексу NU! на Woli.

FAQ

Чи платить іноземець забудовнику більше, ніж поляк?

Ні. Ціна в прайсі, ПДВ, нотаріальна такса і судові збори не залежать від громадянства (правовий стан на жовтень 2026 р.). Іноземець додає власні пункти: перекладача в нотаріуса, за потреби довіреність, іноді дозвіл MSWiA та оренду на час будівництва.

Хто платить перекладачу в нотаріуса при договорі із забудовником?

Закон про права покупця цього не визначає. Нотаріус може вчинити дію й іноземною мовою, сам або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), а учасник, який не знає польської, має право на переклад акта (art. 87 § 1 pkt 1). Заздалегідь домовтеся з нотаріусом, хто запрошує перекладача і хто йому платить (правовий стан на жовтень 2026 р.).

Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на квартиру від забудовника?

На окреме житлове приміщення дозвіл не потрібен, незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовий стан на жовтень 2026 р.). Те саме стосується нежитлового приміщення, наприклад гаража, якщо купівля задовольняє житлові потреби (pkt 1a). Дозвіл може знадобитися на частку в окремій нерухомості, що продається разом з квартирою, наприклад у під’їзній дорозі.

Чи можна підписати договір із забудовником через представника?

Так, але довіреність на таку дію потребує форми нотаріального акта (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795, правовий стан на жовтень 2026 р.). За інформацією консульства Польщі в Стокгольмі, консул не засвідчує підпис на такій довіреності, а апостиль не виправляє недоліків форми. Зміст довіреності з-за кордону заздалегідь узгодьте з польським нотаріусом.

Як порахувати оренду на час будівництва?

Беріть термін передачі права власності з інформаційного проспекту й договору, а не з усної обіцянки у відділі продажу. За даними GUS, багатоквартирні будинки, здані в 2025 р., будували в середньому 24,8 місяця (середнє по всій Польщі, публікація від 30.06.2026). Це середнє значення, а не термін для конкретного комплексу.

Чи потрібно підтверджувати походження грошей?

Нотаріус і посередник у сфері нерухомості є зобов’язаними установами за законом AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Під час разової операції від 15 000 євро вони встановлюють особу клієнта й кінцевого бенефіціарного власника, а джерело коштів перевіряють, коли цього вимагають обставини (правовий стан на жовтень 2026 р.). Документи про походження грошей майте напохваті вже під час бронювання.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Обрали квартиру і хочете знати повну вартість до бронювання? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника: ми заявимо вас там і підемо на зустріч разом. Перед бронюванням разом із вами пройдемо інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо сімома мовами. Покупець квартири від забудовника не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com