La trasparenza dei prezzi significa questo: il prezzo reale di un singolo appartamento venduto dal costruttore (in polacco: deweloper) si trova in due posti. Il primo è il sito web del costruttore: dall’11 luglio 2025 vi devono comparire il prezzo di ogni unità in vendita e la sua storia. Il secondo è il portale dane.gov.pl: il ministero vi pubblica gli stessi dati che il costruttore gli trasmette una volta al giorno. I prezzi delle compravendite effettive si consultano gratuitamente nel Registro dei prezzi degli immobili (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN) su geoportal.gov.pl, dal 13 febbraio 2026. Situazione normativa: settembre 2026.
Nell’annuncio leggete «da … zł/m²» e in ufficio vendite sentite un’altra cifra? Qui sotto trovate dove si trova il listino, come leggere lo storico del prezzo e che cosa fare se nel contratto compare un numero diverso.
Da quando vale la trasparenza dei prezzi e a chi si applica?
L’obbligo è stato introdotto dalla legge del 21 maggio 2025 che modifica la legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’abitazione o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (Dz.U. 2025 poz. 758). Ha aggiunto alla legge sui costruttori gli articoli 19a e 19b. Le norme sono entrate in vigore l’11 luglio 2025. I progetti la cui vendita era già iniziata hanno avuto 2 mesi per adeguarsi, cioè fino all’11 settembre 2025. Oggi vale il testo unico della legge sui costruttori: Dz.U. 2026 poz. 880 (situazione a settembre 2026).
L’obbligo grava sul costruttore. L’art. 19a comma 4 lo estende al costruttore che vende unità già finite e all’imprenditore che vende per la prima volta un’unità di un progetto edilizio. La norma non cita i privati che vendono un appartamento sul mercato secondario. La differenza tra i due mercati è spiegata nell’articolo mercato primario o secondario a Varsavia.
Dall’11 novembre 2026 cambia la forma della segnalazione giornaliera. La legge del 17 luglio 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) richiede che il costruttore trasmetta i dati come documento elettronico con la struttura stabilita dal ministro. Il regolamento in materia, al 27 settembre 2026, non era stato pubblicato. Questa modifica non cambia gli obblighi verso l’acquirente previsti dall’art. 19a.
Che cosa deve essere reso pubblico: prezzo dell’appartamento, prezzo al m², cantina, posto auto, altri pagamenti?
Secondo l’art. 19a comma 1 il costruttore indica sul proprio sito:
- il prezzo al m² della superficie utile di ogni appartamento offerto e il prezzo dell’intero immobile o della parte che è oggetto del contratto;
- i prezzi dei locali pertinenziali (ad esempio cantina, ripostiglio, garage) e dei diritti necessari per usare l’appartamento, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento;
- le altre prestazioni in denaro che pagherete al costruttore in esecuzione del contratto che trasferisce la proprietà.
Tutti gli importi sono indicati con IVA. Nella stessa pagina devono comparire: la parte generale del prospetto informativo (prospetto informativo del costruttore: che cosa controllare), l’indirizzo della sede del costruttore, l’indirizzo dell’ufficio vendite, il modo di contattarlo e l’ubicazione del progetto. La pagina è attiva dall’inizio delle vendite (per i contratti di prenotazione: prima della conclusione del primo) fino al trasferimento dei diritti dell’ultimo contratto del progetto.
Un posto auto o una cantina venduti separatamente cercateli nel listino prima di calcolare il budget (costi extra nel listino del costruttore: il prezzo finale dell’appartamento). Per un annuncio «da … zł/m²» è decisivo l’art. 19a comma 3: in pubblicità e annunci il costruttore deve indicare l’indirizzo della pagina con i prezzi. Lì trovate il prezzo dell’appartamento concreto.
Dove verificare il prezzo: sito del costruttore e dane.gov.pl — come trovare il file di un progetto
Sito del costruttore. Aprite l’indirizzo indicato nell’annuncio, consultate il listino e annotate il numero dell’unità: con quello collegate i dati di fonti diverse.
dane.gov.pl. Il costruttore trasmette i dati una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione. Il ministro li pubblica sul portale dane.gov.pl; la legge li definisce dati di elevato valore (art. 19b). Come trovare il file:
- Digitate nella ricerca del portale «Ceny ofertowe mieszkań» e il nome del costruttore o della sua società. Al 27 settembre 2026 i set di dati di questo tipo sono oltre 14 mila. Sono set di dati, non progetti.
- Aprite il file più recente e controllate la colonna con l’ubicazione del progetto.
- Trovate la riga con il numero dell’unità. L’ambito di dati modello del ministero non prevede metratura, piano né numero di stanze. Fino al 10 novembre 2026 non è nemmeno obbligatorio, perciò i file dei costruttori hanno strutture diverse. Dall’11 novembre 2026 la struttura dei dati sarà stabilita da un regolamento emanato sulla base dell’art. 19b comma 2a (legge Dz.U. 2026 poz. 1077); oggi è un progetto. Metratura e piano si verificano sul sito del costruttore.
- In un file conforme al modello, accanto al prezzo al m², al prezzo dell’unità e ai prezzi di cantine o altre prestazioni c’è la data da cui quel prezzo vale.
Alcuni set di dati sono aggiornati «ogni giorno» e hanno un archivio di file giornalieri da cui leggere i prezzi dei giorni precedenti. Non tutti i set hanno un archivio. Alcuni costruttori pubblicano un unico file «per il giorno corrente», sostituito ogni giorno da uno nuovo. In tal caso lo storico dei prezzi si verifica sul sito del costruttore.
Come leggere lo storico dei prezzi e che cosa significa «prezzo più basso dei 30 giorni» in caso di ribasso?
Lo storico del prezzo lo tiene il costruttore sul proprio sito. L’art. 19a comma 2 richiede che a ogni modifica aggiorni le informazioni il giorno stesso, indichi la data e conservi i dati precedenti dall’inizio delle vendite: vecchio prezzo, nuovo prezzo e data. Confrontate la data dell’annuncio con il prezzo in vigore quel giorno.
La regola del «prezzo più basso dei 30 giorni» proviene da un’altra legge: quella sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (testo unico Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 comma 2). In caso di ribasso, accanto al nuovo prezzo si indica il prezzo più basso dei 30 giorni precedenti al ribasso. Se questa regola valga per gli appartamenti dei costruttori non è stabilito. L’art. 2 di quella legge esclude l’indicazione dei prezzi disciplinata da leggi separate, e la trasparenza dei prezzi degli appartamenti la disciplina la legge sui costruttori. Una presa di posizione pubblicata dell’autorità dei consumatori UOKiK in merito non l’abbiamo trovata (settembre 2026).
In pratica: quando il costruttore annuncia un ribasso, verificate nello storico dell’art. 19a comma 2 quale fosse il prezzo dell’unità nei 30 giorni prima del ribasso e se non sia salito poco prima.
Prezzo del listino e prezzo di compravendita: dove vedere a quanto sono stati venduti gli appartamenti?
Il listino del costruttore è un prezzo di offerta. A quanto gli appartamenti siano stati venduti davvero lo mostra il Registro dei prezzi degli immobili (RCN). Dal 13 febbraio 2026 i dati RCN sono messi a disposizione gratuitamente (legge del 26 settembre 2025, Dz.U. 2025 poz. 1542).
Su geoportal.gov.pl aprite il modulo «Rejestr Cen Nieruchomości». Vedrete prezzo, data del documento, tipo di immobile, superficie e tipo di mercato: primario o secondario. Varsavia è presente nel servizio, ma con ritardo: al 27 settembre 2026 le compravendite varsaviane più recenti nel RCN risalgono a maggio 2026. Nel livello delle unità ci sono anche garage e locali commerciali, quindi filtrate per tipo di immobile.
La seconda fonte è ancora in costruzione. Secondo la legge del 17 ottobre 2025 (Dz.U. 2025 poz. 1669), dal 2 aprile 2027 il Portal DOM, gestito dal Fondo di garanzia assicurativo, deve pubblicare i prezzi medi o mediani delle compravendite e il numero di transazioni sul mercato primario e secondario. La statistica compare solo se il campione comprende almeno 6 unità e 6 acquirenti diversi, e il periodo scelto non può superare 2 anni (situazione normativa a settembre 2026). Secondo la descrizione del progetto al Sejm, l’accesso dovrebbe essere gratuito.
Che cosa fare se nel contratto c’è un prezzo diverso da quello del listino?
Art. 19a comma 6: se il prezzo indicato sul sito del costruttore differisce da quello offerto al momento della conclusione del contratto, potete chiedere che il contratto sia concluso al prezzo per voi più favorevole. Come prepararvi:
- Prima della visita salvate la pagina dei prezzi (schermata con la data visibile) e scaricate il file da dane.gov.pl di quel giorno.
- Controllate il calcolo. Nei contratti con il costruttore conclusi dal 13 febbraio 2026, anche nel contratto di prenotazione, il prezzo dell’unità si determina come prodotto della superficie utile in m² e del prezzo per 1 m² (art. 5a). La superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione di inizio lavori.
- Segnalate la differenza per iscritto prima della firma e richiamate l’art. 19a comma 6.
- La norma parla di prezzo «al momento della conclusione del contratto». Se riguardi anche il contratto di prenotazione, la legge non lo stabilisce espressamente: prima della prenotazione chiedete quindi il prezzo dell’unità per iscritto.
Chi vigila sulle norme e dove segnalare un’irregolarità?
Sul rispetto di queste norme vigila il Presidente dell’UOKiK. La violazione dell’art. 19a commi 1–4 e dell’obbligo di segnalazione dell’art. 19b è una pratica che lede gli interessi collettivi dei consumatori. La sanzione può arrivare al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 comma 1 punto 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714). Alla persona che gestisce e ha consentito intenzionalmente la violazione si applica una sanzione fino a 2.000.000 zł (art. 106b comma 1, situazione normativa a settembre 2026). Il Presidente dell’UOKiK può inoltre rivolgersi al costruttore senza avviare un procedimento; il termine per rispondere non può essere inferiore a 14 giorni.
Nell’ottobre 2025 la ministra dei fondi e della politica regionale ha ricordato che il prezzo «1 zł» non conta. La legge considera inoltre sleale in ogni circostanza la «pubblicità esca»: un’offerta a un determinato prezzo senza rivelare che l’imprenditore può avere fondati motivi per ritenere di non poter fornire il prodotto a quel prezzo (art. 7 punto 5 della legge sul contrasto alle pratiche di mercato sleali).
Dove rivolgersi (settembre 2026):
- UOKiK si occupa dell’interesse collettivo, non della singola controversia (art. 24 comma 3 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori). La segnalazione si invia a uokik@uokik.gov.pl o all’indirizzo pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Il vostro caso individuale: il difensore dei consumatori comunale o distrettuale (in Polonia sono oltre 370) e la linea per i consumatori 801 440 220 o 222 66 76 76, nei giorni lavorativi 10:00–18:00, costo secondo la tariffa dell’operatore. Il modulo si trova su dlakonsumentow.pl.
Che cosa cambia se non leggete il polacco?
I listini dei costruttori, i file su dane.gov.pl, il portale del Registro dei prezzi degli immobili e gli enti per le segnalazioni sono in polacco. Le espressioni di ricerca come «Ceny ofertowe mieszkań» e «Rejestr Cen Nieruchomości» vanno quindi digitate in polacco. Annotate il numero dell’unità, la data della pagina dei prezzi e i nomi delle colonne del file: così potete confrontare le cifre con la bozza del contratto anche senza leggere il resto del documento. La segnalazione all’UOKiK e le richieste al costruttore si fanno in polacco. Noi vi assistiamo in 7 lingue e analizziamo insieme a voi il prospetto informativo e la bozza del contratto.
Come mostriamo i prezzi nel catalogo di Jawno: fonte e data accanto a ogni prezzo
Accanto a ogni prezzo nel catalogo delle nuove costruzioni a Varsavia indichiamo la data dei dati e la fonte, ad esempio «Dati del … · fonte: listino del costruttore». Dove mostriamo uno storico del prezzo, specifichiamo da dove proviene: dal file del costruttore su dane.gov.pl o dalle nostre osservazioni a partire da una data precisa. Il nostro prezzo è la lettura di un giorno. Per il confronto con il contratto serve il listino del costruttore, perché l’art. 19a comma 6 riguarda quello. Vedete una differenza? Scriveteci, verificheremo entrambe le fonti.
FAQ
Da quando vale la trasparenza dei prezzi degli appartamenti?
Dall’11 luglio 2025, in base alla legge del 21 maggio 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758). I progetti la cui vendita era iniziata prima di quella data avevano tempo fino all’11 settembre 2025. Dall’11 novembre 2026 (legge del 17 luglio 2026, Dz.U. 2026 poz. 1077) cambia la forma della trasmissione giornaliera dei dati al ministero, ma non l’obbligo di indicare i prezzi sul sito del costruttore.
Dove trovo online i prezzi ufficiali degli appartamenti del costruttore?
Sul sito del costruttore, il cui indirizzo deve comparire nei suoi annunci, e sul portale dane.gov.pl: digitate «Ceny ofertowe mieszkań» e il nome del costruttore. Al 27 settembre 2026 i set di dati di questo tipo sono oltre 14 mila. Il costruttore trasmette i dati una volta al giorno e in un file conforme al modello del ministero ogni prezzo ha la data da cui vale.
Che cosa deve contenere l’annuncio di un costruttore con il prezzo «da … zł/m²»?
L’indirizzo del sito web su cui il costruttore pubblica il prezzo di ogni unità offerta e la sua storia (art. 19a comma 3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, settembre 2026). Il prezzo «da» nella pubblicità non sostituisce il prezzo dell’appartamento concreto. Questo lo verificate nel listino a quell’indirizzo, insieme al prezzo della cantina o del garage.
Il costruttore vuole nel contratto un prezzo più alto che sul sito. Che cosa posso fare?
Potete chiedere che il contratto sia concluso al prezzo per voi più favorevole (art. 19a comma 6 della legge sui costruttori, situazione normativa a settembre 2026). Prima della visita salvate la pagina dei prezzi con la data visibile. Controllate anche il calcolo: dal 13 febbraio 2026 il prezzo nel contratto è la superficie utile in m² moltiplicata per il prezzo per 1 m².
Dove verifico i prezzi delle compravendite degli appartamenti a Varsavia?
Nel Registro dei prezzi degli immobili su geoportal.gov.pl, dal 13 febbraio 2026 gratuitamente. Al 27 settembre 2026 le compravendite varsaviane più recenti in questo servizio risalgono a maggio 2026. Secondo la legge, dal 2 aprile 2027 il Portal DOM dovrà pubblicare i prezzi medi o mediani delle compravendite, distinti tra mercato primario e secondario.
Andate in ufficio vendite? Scriveteci prima della visita
Scriveteci prima di andare in ufficio vendite. Verificheremo il listino e lo storico del prezzo dell’appartamento scelto sul sito del costruttore e su dane.gov.pl e, se volete, verremo all’appuntamento con voi. Non vi chiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore (quanto costa l’intermediario nell’acquisto dal costruttore).
Telefono: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione normativa a settembre 2026.