Прозрачность цен на квартиры (jawność cen mieszkań) означает, что реальную цену конкретной квартиры от застройщика можно проверить в двух местах. Первое: сайт самого застройщика. С 11 июля 2025 г. на нём должна быть цена каждого предлагаемого помещения вместе с историей изменений. Второе: портал dane.gov.pl, где министерство публикует те же данные, которые застройщик передаёт ему раз в сутки. Цены сделок можно смотреть бесплатно в Реестре цен недвижимости на geoportal.gov.pl (с 13 февраля 2026 г.). Правовой статус: сентябрь 2026 г.
В рекламе написано «от … zł/m²», а в отделе продаж вам называют другую сумму? Ниже: где найти список цен, как читать историю цены и что делать, если в договоре стоит другая цифра.
С какого времени действует прозрачность цен и кого она касается?
Обязанность ввёл закон от 21 мая 2025 г. о внесении изменений в закон о защите прав покупателя квартиры или дома и о Фонде гарантий застройщиков (Dz.U. 2025 poz. 758). Он добавил в закон о застройщиках (ustawa deweloperska) статьи 19a и 19b. Нормы вступили в силу 11 июля 2025 г. У проектов, где продажи начались раньше, было 2 месяца на подготовку, то есть срок до 11 сентября 2025 г. Сейчас действует единый текст закона о застройщиках: Dz.U. 2026 poz. 880 (на сентябрь 2026 г.).
Обязанность лежит на застройщике. Art. 19a ust. 4 распространяет её на застройщика, продающего готовые помещения, и на предпринимателя, который впервые продаёт помещение из девелоперского проекта. Частных лиц, продающих квартиру на вторичном рынке, норма не называет. Чем отличается покупка на двух рынках, мы разбираем в тексте первичный или вторичный рынок.
С 11 ноября 2026 г. меняется форма ежедневной отчётности. Закон от 17 июля 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1077) требует, чтобы застройщик передавал данные электронным документом со структурой, которую определит министр. Распоряжение по этому вопросу на 27 сентября 2026 г. не опубликовано. Обязанности перед покупателем из art. 19a эта поправка не меняет.
Что именно должно быть открыто: цена помещения, цена за м², кладовая, машино-место, другие платежи?
Согласно art. 19a ust. 1 застройщик публикует на своём сайте:
- цену 1 м² полезной площади каждой предлагаемой квартиры и цену всей недвижимости или её части, являющейся предметом договора;
- цены относящихся к квартире помещений (например, подвальной кладовой, кладовки, гаража) и прав, необходимых для пользования помещением, если они не включены в цену квартиры;
- другие денежные платежи, которые вы внесёте застройщику во исполнение договора о передаче собственности.
Все суммы указываются с НДС (VAT). На той же странице должны быть общая часть информационного проспекта (что проверить в информационном проспекте застройщика), адрес места нахождения застройщика, адрес отдела продаж, способ связи и местоположение проекта. Страница работает с начала продаж (а при договорах бронирования: до заключения первого из них) до передачи прав по последнему договору в этом проекте.
Машино-место или кладовую, которые продаются отдельно, найдите в списке до того, как считать бюджет (доплаты в прайс-листе застройщика: полная цена). При рекламе «от … zł/m²» важна art. 19a ust. 3: в рекламе и объявлениях застройщик обязан указывать адрес страницы с ценами. Именно там цена конкретной квартиры.
Где проверить цену: сайт застройщика и dane.gov.pl — как найти файл нужного проекта?
Сайт застройщика. Перейдите по адресу из объявления, откройте прайс-лист и запишите номер помещения: по нему вы сопоставите данные из разных источников.
dane.gov.pl. Раз в сутки застройщик передаёт данные министру, отвечающему за информатизацию. Министр публикует их на портале dane.gov.pl, а закон называет их данными высокой ценности (art. 19b). Как найти файл:
- Введите в поиске портала «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика или его компании. На 27 сентября 2026 г. таких наборов данных больше 14 тысяч. Это наборы, а не проекты.
- Откройте самый свежий файл и посмотрите колонку с местоположением проекта.
- Найдите строку с номером помещения. Образец министерства не предусматривает ни площади, ни этажа, ни числа комнат. До 10 ноября 2026 г. образец ещё и необязателен, поэтому файлы застройщиков различаются по структуре. С 11 ноября 2026 г. структуру данных определит распоряжение (Dz.U. 2026 poz. 1077). Площадь и этаж смотрите на сайте застройщика.
- В файле по образцу рядом с ценой за м², ценой помещения и ценами кладовых или других платежей стоит дата, с которой цена действует.
У части наборов обновление «ежедневно» и есть архив дневных файлов, по которому можно прочитать цены прошлых дней. Архив есть не у каждого набора. Некоторые застройщики публикуют один файл «на текущий день», который каждый день заменяется новым. Тогда историю цен смотрите на сайте застройщика.
Как читать историю цен и что значит «самая низкая цена за 30 дней» при скидке?
Историю цены ведёт застройщик на своём сайте. Art. 19a ust. 2 требует, чтобы при каждом изменении он обновил информацию в день изменения, указал его дату и сохранил прежние данные с начала продаж: старую цену, новую цену и дату. Сравните дату объявления с ценой, действовавшей в тот день.
Правило «самой низкой цены за 30 дней» происходит из другого закона: о сообщении цен товаров и услуг (единый текст Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). При скидке рядом с новой ценой указывают самую низкую цену за 30 дней до скидки. Действует ли это правило для квартир от застройщика, однозначно не решено. Art. 2 этого закона исключает информирование о ценах, урегулированное отдельными законами, а прозрачность цен квартир регулирует закон о застройщиках. Опубликованной позиции UOKiK по этому вопросу мы не нашли (на сентябрь 2026 г.).
На практике: когда застройщик объявляет скидку, проверьте по истории из art. 19a ust. 2, какой была цена квартиры в течение 30 дней до скидки и не поднималась ли она перед самой скидкой.
Цена из списка и цена сделки: где узнать, за сколько квартиры действительно продались?
Список застройщика показывает цену предложения. За сколько квартиры продались на самом деле, видно в Реестре цен недвижимости (RCN). С 13 февраля 2026 г. данные RCN предоставляются бесплатно (закон от 26 сентября 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 1542).
На geoportal.gov.pl откройте модуль «Rejestr Cen Nieruchomości». Вы увидите цену, дату документа, вид недвижимости, площадь и тип рынка: первичный или вторичный. Варшава в сервисе есть, но с задержкой: на 27 сентября 2026 г. самые свежие варшавские сделки в RCN датированы маем 2026 г. В слое помещений есть также гаражи и нежилые помещения, поэтому фильтруйте по виду недвижимости.
Второй источник только создаётся. По закону от 17 октября 2025 г. (Dz.U. 2025 poz. 1669) с 2 апреля 2027 г. Portal DOM, который ведёт Страховой гарантийный фонд (UFG), должен публиковать средние или медианные цены сделок и число сделок на первичном и вторичном рынке. Статистика появится только при выборке не меньше 6 помещений и 6 разных покупателей, а выбранный период не может превышать 2 лет (правовой статус на сентябрь 2026 г.). По описанию проекта в Сейме доступ должен быть бесплатным.
Что делать, если в договоре цена не такая, как в списке?
Art. 19a ust. 6: если цена на сайте застройщика отличается от цены, предложенной при заключении договора, вы вправе потребовать заключить договор по самой выгодной для вас цене. Как подготовиться:
- Перед визитом сохраните страницу с ценами (скриншот с видимой датой) и скачайте файл с dane.gov.pl за этот день.
- Проверьте расчёт. В договорах с застройщиком, заключаемых с 13 февраля 2026 г., в том числе в договоре бронирования, цену помещения определяют как произведение полезной площади в м² и цены за 1 м² (art. 5a). Площадь считают по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о строительстве.
- О расхождении заявите письменно до подписания и сошлитесь на art. 19a ust. 6.
- Норма говорит о цене «при заключении договора». Охватывает ли она и договор бронирования, закон прямо не решает, поэтому перед бронированием попросите цену квартиры в письменном виде.
Кто следит за соблюдением норм и куда сообщить о нарушении?
За соблюдением этих норм следит Президент UOKiK (Управление по защите конкуренции и прав потребителей). Нарушение art. 19a ust. 1–4 и обязанности отчётности из art. 19b считается практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей. Штраф может составить до 10% оборота за предыдущий год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, Dz.U. 2025 poz. 1714). Руководителю, умышленно допустившему нарушение, грозит до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, правовой статус на сентябрь 2026 г.). Президент UOKiK может также обратиться к застройщику без возбуждения производства; срок на ответ не может быть короче 14 дней.
В октябре 2025 г. министр фондов и региональной политики напомнила, что цена «1 zł» не засчитывается. Закон признаёт недобросовестной в любых обстоятельствах и «рекламу-приманку»: предложение по определённой цене без раскрытия того, что у предпринимателя могут быть основания полагать, что по этой цене он товар не предоставит (art. 7 pkt 5 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам).
Куда обратиться (на сентябрь 2026 г.):
- UOKiK занимается коллективным интересом, а не отдельным спором (art. 24 ust. 3 закона о защите конкуренции и потребителей). Сигнал можно отправить на uokik@uokik.gov.pl или по адресу pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Ваш личный случай: городской или районный уполномоченный по защите потребителей (rzecznik konsumentów; в Польше их больше 370) и потребительская горячая линия 801 440 220 или 222 66 76 76, в рабочие дни 10:00–18:00, оплата по тарифу оператора. Форма есть на dlakonsumentow.pl.
Если вы не читаете по-польски: что учесть при проверке цены
Все источники из этой статьи польские: сайт застройщика, портал dane.gov.pl и geoportal.gov.pl. Вводите в поиск польские названия, например «Ceny ofertowe mieszkań», и название застройщика так, как оно написано на сайте проекта. Номер помещения из прайс-листа записывайте дословно: по нему вы сверите сайт, файл на dane.gov.pl и договор. Требовать цену на письменном носителе и сохранять страницу с датой нужно в любом случае, на каком бы языке вы ни читали. Если хотите, мы пройдём с вами по списку цен и истории выбранной квартиры на русском: обслуживание у нас на 7 языках.
Как мы показываем цены в каталоге Jawno: источник и дата у каждой цены
У каждой цены в каталоге новостройки Варшавы мы указываем дату данных и источник, например «Данные на дату … · источник: прайс-лист застройщика». Там, где мы показываем историю цены, мы подписываем, откуда она: из файла застройщика на dane.gov.pl или из наших наблюдений с конкретной даты. Наша цена — показание на конкретный день. Для сравнения с договором служит список застройщика, потому что art. 19a ust. 6 относится к нему. Видите расхождение? Напишите нам, мы проверим оба источника.
FAQ
С какого времени застройщики в Польше обязаны публиковать цены квартир?
С 11 июля 2025 г. по закону от 21 мая 2025 г. (Dz.U. 2025 poz. 758). Проекты, где продажи начались раньше, должны были подстроиться до 11 сентября 2025 г. С 11 ноября 2026 г. (закон от 17 июля 2026 г., Dz.U. 2026 poz. 1077) изменится только форма ежедневной отчётности застройщика перед министерством, а не обязанность показывать цены на его сайте.
Где найти официальные цены застройщика на квартиры в Польше?
На сайте застройщика, адрес которого обязан стоять в его объявлениях, и на портале dane.gov.pl: введите «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика. На 27 сентября 2026 г. таких наборов данных больше 14 тысяч. Застройщик передаёт данные раз в сутки, а в файле по образцу министерства у каждой цены есть дата начала действия.
Что должно быть в рекламе застройщика с ценой «от … zł/m²»?
Адрес сайта, где застройщик публикует цену каждого предлагаемого помещения и историю её изменений (art. 19a ust. 3 закона о застройщиках, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, на сентябрь 2026 г.). Цена «от» в рекламе не заменяет цену конкретной квартиры: её вы найдёте в списке по этому адресу вместе с ценой кладовой или гаража.
В договоре цена выше, чем на сайте застройщика. Что делать?
Вы вправе потребовать заключить договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, правовой статус на сентябрь 2026 г.). Перед визитом сохраните страницу с ценами с видимой датой. Проверьте и расчёт: с 13 февраля 2026 г. цена в договоре равна полезной площади в м², умноженной на цену за 1 м².
Где проверить цены реальных сделок с квартирами в Варшаве?
В Реестре цен недвижимости (Rejestr Cen Nieruchomości) на geoportal.gov.pl, с 13 февраля 2026 г. бесплатно. На 27 сентября 2026 г. самые свежие варшавские сделки в сервисе датированы маем 2026 г. По закону с 2 апреля 2027 г. средние или медианные цены сделок отдельно по первичному и вторичному рынку должен публиковать Portal DOM.
Идёте в отдел продаж застройщика? Напишите нам до визита
Напишите нам до визита в отдел продаж застройщика. Мы сверим список цен и историю выбранной квартиры на сайте застройщика и в dane.gov.pl, а если хотите, пойдём на встречу вместе. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика (сколько стоит посредник при покупке у застройщика). Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.