Проспект застройщика в Польше: что проверить до того, как вы заплатите за бронь

Информационный проспект (prospekt informacyjny) застройщика — обязательный документ о застройщике, комплексе и вашей конкретной квартире. Застройщик должен вручить его бесплатно, на долговременном носителе и вместе с приложениями до того, как вы подпишете договор бронирования (art. 21, правовое положение на октябрь 2026 г.). Прежде чем платить за бронь, пройдите по списку ниже. Эта плата не может превышать 1% цены квартиры, указанной именно в проспекте (art. 32 ust. 2).

Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880. Нормы о защите покупателей действуют с 1 июля 2022 г. Все нормы и цифры в этом тексте приведены по правовому положению на октябрь 2026 г. Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Список проверки до платы за бронь (правовое положение на октябрь 2026 г.)

1. Дата составления проспекта и то, все ли приложения вы получили.
2. Номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta, KW) и записи в разделе IV (ипотеки, заявления о записи).
3. Разрешение на строительство: есть ли оно, вступило ли в силу, не обжаловано ли.
4. Вид эскроу-счёта для покупателей (открытый или закрытый), банк и ставка взноса в Гарантийный фонд застройщиков (DFG).
5. График: не менее 4 этапов и планируемый срок окончания работ.
6. Срок передачи права собственности в индивидуальной части.
7. Цена квартиры, цена за м², полезная площадь и то, совпадает ли цена с ценой на сайте застройщика.
8. Допускает ли договор индексацию цены и на каких условиях.
9. Окружение: местный план застройки в пределах 100 м от границы комплекса и планируемые объекты в радиусе 1 км.
10. Три приложения: план этажа, образец договора, схема благоустройства территории.
11. Сам договор бронирования: письменная форма, определённый срок (с запасом на кредитное решение), плата не более 1% цены из проспекта.

Что такое информационный проспект застройщика и когда вы обязаны его получить

Застройщик, начинающий продажи, должен составить проспект по комплексу по образцу из приложения к закону (art. 20 ust. 1 и 3). Он вручает его до договора с застройщиком, а если вы сначала подписываете бронь — до договора бронирования (art. 21 ust. 1).

Три правила вручения (правовое положение на октябрь 2026 г.):

• бесплатно и с приложениями, на долговременном носителе (art. 21 ust. 2). Закон определяет его как носитель, который позволяет хранить информацию и воспроизвести её в неизменном виде (art. 5 pkt 11);
• на бумаге по вашему требованию, в помещении предприятия, если проспект вам дали только в другой форме (art. 21 ust. 3);
• проспект становится частью договора. Вместе с приложениями он составляет неотъемлемую часть договора бронирования и договора с застройщиком (art. 23 ust. 2). Прочитанное в нём — не рекламный буклет.

Общую часть проспекта застройщик публикует и на своём сайте: с начала продаж, а если заключает договоры бронирования — до первого из них (art. 19a ust. 1). Эта норма действует с 11 июля 2025 г. На том же сайте застройщик указывает цену за м² с НДС. Если цена с сайта отличается от цены, которую застройщик предлагает при заключении договора, вы можете потребовать договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Как найти этот перечень и его историю, мы описываем в тексте прозрачность цен на сайте застройщика.

Исключение: при готовой квартире, которую вы покупаете у застройщика по обычному договору купли-продажи, полного проспекта не будет. Вместо него застройщик передаёт на долговременном носителе краткую информацию о недвижимости и квартире, без частей о финансировании, защите платежей, графике и отказе от договора (art. 3 и art. 27 ust. 1). Что проверять в таком случае, мы пишем в статье готовая квартира у застройщика: как купить.

Что в общей части, а что в индивидуальной

Вверху образца есть поле «Data sporządzenia prospektu» (дата составления проспекта) с пометкой «Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego». Если с этой даты что-то изменилось, застройщик вручает приложение-изменение (aneks) или новый проспект, с изменением, которое можно однозначно выделить, и в срок, позволяющий ознакомиться с ним до договора (art. 22).

Таблица по образцу проспекта, правовое положение на октябрь 2026 г.:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

К проспекту прилагаются три документа: план этажа с отмеченной квартирой, образец договора с застройщиком и схема концепции благоустройства территории со зданием и условиями окружения. Нет какого-то из них — повод подождать с платой.

Какие данные из проспекта сверить с земельно-ипотечной книгой, KRS и разрешением на строительство

Речь о простом сравнении цифр, а не о полной проверке застройщика:

• Земельно-ипотечная книга. Введите номер KW из проспекта в поисковике Электронных земельно-ипотечных книг Министерства юстиции. Проверьте, совпадают ли записи в разделе IV с полем об ипотечных обременениях в проспекте.
• KRS. Номер KRS из общей части проверьте в поисковике KRS: совпадают ли название и место нахождения компании с проспектом и образцом договора.
• Разрешение на строительство. В проспекте три поля «да/нет»: есть ли разрешение, вступило ли оно в силу, обжаловано ли. Кроме того, номер разрешения и название органа, который его выдал.

Остальные документы вы увидите у застройщика. По вашему требованию ещё до брони он обязан в своём помещении предоставить, среди прочего, актуальное состояние земельно-ипотечной книги, выписку из KRS или справку из CEIDG, разрешение на строительство, финансовую отчётность за последние два года, строительный проект и согласие банка или иного ипотечного кредитора на передачу собственности без обременений либо обязательство такое согласие дать (art. 26 ust. 1, правовое положение на октябрь 2026 г.).

Эскроу-счёт и DFG: где это в проспекте и что значит для ваших платежей

В общей части ищите поле «Środki ochrony nabywców» (меры защиты покупателей). В нём вы найдёте:

• вид эскроу-счёта (mieszkaniowy rachunek powierniczy): открытый или закрытый;
• процентную ставку взноса в Гарантийный фонд застройщиков (DFG);
• название учреждения, которое обеспечивает сохранность средств покупателя.

Взнос в DFG рассчитывает и вносит застройщик, а не вы (art. 49 ust. 5). Ставка зависит от дня начала продаж (art. 49 ust. 6). По состоянию на октябрь 2026 г. действуют ставки из постановления от 21 июня 2022 г. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% для открытого счёта и 0,1% для закрытого. Закон допускает ставки не выше 1% для открытого счёта и 0,1% для закрытого (art. 49 ust. 7).

DFG — выделенный счёт в Страховом гарантийном фонде (UFG) (art. 46). Закон предназначает его средства для возврата платежей покупателей на открытый эскроу-счёт в случаях, перечисленных в art. 48 ust. 1, например при банкротстве застройщика или когда вы отказались от договора и не получили возврата в установленный законом срок. На случай неплатёжеспособности банка, в котором ведётся счёт, закон предусматривает возврат из DFG той части платежей, которую не покрывает выплата из Банковского гарантийного фонда (art. 48 ust. 2). Образец проспекта содержит обязательный абзац о защите вкладов в BFG в размере до эквивалента 100 000 евро на одного вкладчика (на октябрь 2026 г.). Подробности о фонде приводит UFG на портале dfg.ufg.pl.

А что с платой за бронирование? Она засчитывается в цену. После подписания договора с застройщиком застройщик переводит её на эскроу-счёт не позднее чем в течение 7 дней (art. 32 ust. 3–4, правовое положение на октябрь 2026 г.).

График строительства и сроки: что обязательно, а что ориентировочно

График делит строительство на этапы. По правовому положению на октябрь 2026 г. в нём должно быть не менее 4 этапов, а стоимость каждого не может быть ниже 10% и выше 25% общих затрат на комплекс (art. 24 ust. 2). Для каждого этапа указывают срок окончания и процентное распределение затрат. Сам закон называет это распределение «приблизительным» (art. 24 ust. 1).

Как читать сроки:

• «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» (планируемый срок начала и окончания строительных работ) в общей части — это план стройки.
• «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» (срок, до которого будет передано право собственности) в индивидуальной части — дата, относящаяся к вашей квартире. Сравните её с датой в образце договора.
• Индексация цены. В проспекте есть поле «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji» (допустимость индексации цены и её правила). Если там «tak» («да»), прочитайте правила, прежде чем платить за бронь.

Проспект — неотъемлемая часть договора (art. 23 ust. 2). Если договор называет другую дату, чем проспект, действует правило, описанное ниже, в разделе о различиях между договором и проспектом.

Что застройщик обязан написать об окружении комплекса

Образец проспекта (правовое положение на октябрь 2026 г.) требует трёх видов сведений о соседстве:

1. Существующие объекты, влияющие на условия жизни, в частности создающие неудобства запахом, шумом или светом. Для этого поля образец радиус не указывает.
2. Положения местного плана застройки для участков в пределах 100 м от границы комплекса: назначение территории, интенсивность и высота застройки, доля биологически активной площади, минимальное число парковочных мест. Если плана нет, застройщик пишет «Brak planu» (плана нет).
3. Планируемые объекты в радиусе 1 км: в том числе из местных планов, решений об условиях застройки, экологических решений, зон ограниченного использования и карт угрозы наводнения. Отдельно решения об объектах общественного назначения, например дороги, железнодорожные линии, аэропорт, магистральные сети. В примечании к образцу названы, среди прочего, строительство дорог и рельсовых линий, воздушные коридоры, очистные сооружения, мусоросжигательные заводы, свалки и кладбища.

Сопоставьте эти сведения со схемой благоустройства территории (приложение 3). Если что-то важное для вас (дорога, трамвайные пути) есть на схеме, но его нет в описании, спросите об этом письменно.

Если вы не читаете по-польски: должен ли проспект быть на русском или английском

Этот раздел пригодится, если вы покупаете вместе с человеком, который не читает по-польски, например с партнёром или партнёршей. Закон о застройщиках (вместе с образцом проспекта) не содержит нормы о языке. Действует общий закон о польском языке (единый текст Dz.U. 2026 poz. 81, на октябрь 2026 г.):

• в отношениях с потребителем, проживающим в Польше, при договоре, исполняемом в Польше, используется польский язык (art. 7 ust. 1), в том числе в документах, требуемых другими нормами (art. 7 ust. 3);
• у документа может быть параллельная версия на иностранном языке. Если потребитель — гражданин Польши, основой толкования служит польская версия (art. 8 ust. 1a);
• иностранец, знающий данный язык и предупреждённый о праве на документ на польском, может попросить документ на иностранном языке (art. 8 ust. 1b).

Обязанности переводить проспект эти нормы не вводят. Вы можете попросить у застройщика версию на английском или другом языке, но как эти правила применяются к самому проспекту, оценит юрист. Практически это значит: решения принимаются по польскому тексту, поэтому названия полей и разделов стоит знать на польском. Именно поэтому польские названия полей даны выше в скобках.

Что делать, если договор отличается от проспекта

Во время брони. Застройщик обязан сообщать вам об изменениях в проспекте и приложениях и указывать, чего они касаются (art. 33 ust. 1). Если он изменил проспект, не уведомив вас, плата за бронирование подлежит незамедлительному возврату (art. 34 ust. 1 pkt 3).

При подписании договора с застройщиком. Изменения, внесённые между вручением проспекта и подписанием договора, должны быть в договоре явно выделены. Они обязывают вас только в том случае, если вы согласились включить их в договор (art. 35 ust. 2–3). В договоре вы подписываете и заявление, что получили проспект и ознакомились с ним (art. 35 ust. 1 pkt 16), поэтому сравните оба документа до подписания договора.

После подписания. Закон даёт право отказаться от договора с застройщиком в течение 30 дней со дня его заключения (art. 43 ust. 2, правовое положение на октябрь 2026 г.), в том числе когда:

• сведения в договоре не совпадают с проспектом, кроме изменений, принятых по art. 35 ust. 2;
• застройщик не вручил проспект или информацию об изменении;
• данные в проспекте не соответствуют фактическому или правовому положению на день заключения договора;
• в проспекте не хватает данных, требуемых образцом.

Заявление подаётся письменно, с нотариально удостоверенной подписью и согласием на вычёркивание ваших требований из земельно-ипотечной книги (art. 45 ust. 1). Договор тогда считается незаключённым, расходов на отказ вы не несёте, а застройщик возвращает деньги, выплаченные ему со счёта, незамедлительно, не позднее 30 дней с получения заявления (art. 44 ust. 2–3). Это право относится к договору с застройщиком. При брони действуют правила из art. 33–34, описанные выше.

FAQ

Обязателен ли информационный проспект застройщика?

Да, при покупке у застройщика по договору с застройщиком (umowa deweloperska). По состоянию на октябрь 2026 г. застройщик обязан вручить проспект с приложениями бесплатно, на долговременном носителе, до договора с застройщиком и до предшествующего ему договора бронирования (art. 21 закона, Dz.U. 2026 poz. 880). При покупке готовой квартиры по обычному договору купли-продажи вам дадут краткую информацию (art. 27 ust. 1).

Сколько может составлять плата за бронирование у застройщика?

По состоянию на октябрь 2026 г. плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры, указанной в проспекте (art. 32 ust. 2). Договор бронирования заключается в письменной форме под страхом недействительности (art. 30 ust. 1) и на определённый срок. Если вы берёте кредит, срок должен учитывать время на кредитное решение (art. 31).

Должен ли проспект быть на русском или английском?

Нет. По состоянию на октябрь 2026 г. закон о застройщиках не содержит нормы о языке проспекта. Закон о польском языке (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1a и 1b) допускает параллельную версию на иностранном языке, а иностранец, владеющий этим языком, может о ней попросить. Обязанности переводить проспект ни один из этих законов не вводит.

Что делать, если застройщик изменил проспект во время брони?

Он обязан сообщить вам об этом и указать, чего касается изменение (art. 33 ust. 1). Если он изменил проспект или приложения, не уведомив вас, плата за бронирование, которая по состоянию на октябрь 2026 г. составляет не более 1% цены, подлежит незамедлительному возврату (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Сколько времени есть на отказ, если договор не совпадает с проспектом?

По состоянию на октябрь 2026 г. у вас 30 дней со дня заключения договора с застройщиком (art. 43 ust. 2). Это касается, среди прочего, несоответствия договора проспекту, невручения проспекта и данных, не соответствующих фактическому или правовому положению. Заявление подаётся письменно, с нотариально удостоверенной подписью (art. 45 ust. 1).

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. (Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.)

Есть проспект и назначен визит в отдел продаж? Напишите нам до визита. Мы пройдём с вами по проспекту и образцу договора по этому списку, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а в отдел продаж пойдём вместе. Вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика мы с вас не берём (подробнее: посредник при покупке у застройщика: сколько это стоит вам). Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посмотрите, как выглядит помощь в покупке квартиры у застройщика, или изучите новостройки Варшавы с ценами из dane.gov.pl.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com