Verkaufsprospekt eines Bauträgers in Polen: was Sie prüfen, bevor Sie die Reservierung zahlen

Der Informationsprospekt (prospekt informacyjny) ist ein verpflichtendes Dokument über den Bauträger, das Bauvorhaben und Ihre konkrete Wohnung. Der Bauträger muss ihn Ihnen kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger und samt Anlagen aushändigen, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben (Art. 21, Rechtsstand Oktober 2026). Gehen Sie die Liste unten durch, bevor Sie die Reservierungsgebühr überweisen. Sie darf 1 % des im Prospekt genannten Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2).

Rechtsgrundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Erwerber von Wohnungen und Einfamilienhäusern und den Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880. Die Schutzvorschriften gelten seit dem 1. Juli 2022. Alle Vorschriften und Zahlen in diesem Text nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026. Der Text ist keine Rechtsberatung.

Checkliste vor der Reservierungsgebühr (Rechtsstand Oktober 2026)

1. Datum der Erstellung des Prospekts und ob Sie alle Nachträge erhalten haben.
2. Nummer des Grundbuchs (księga wieczysta, KW) und Eintragungen in Abteilung IV (Hypotheken, Eintragungsanträge).
3. Baugenehmigung: ob sie vorliegt, ob sie rechtskräftig ist, ob sie angefochten wurde.
4. Art des Wohnungs-Treuhandkontos (mieszkaniowy rachunek powierniczy): offen oder geschlossen, die Bank und der DFG-Beitragssatz.
5. Zeitplan: mindestens 4 Bauphasen und der geplante Termin für den Abschluss der Bauarbeiten.
6. Termin der Eigentumsübertragung im individuellen Teil.
7. Wohnungspreis, Preis je m² und Nutzfläche sowie ob der Preis mit dem Preis auf der Website des Bauträgers übereinstimmt.
8. Ob der Vertrag eine Preisanpassung (Valorisierung) zulässt und nach welchen Regeln.
9. Umfeld: Bebauungsplan bis 100 m von der Grenze des Vorhabens und geplante Vorhaben im Umkreis von 1 km.
10. Drei Anlagen: Geschossgrundriss, Mustervertrag, Skizze der Geländeplanung.
11. Der Reservierungsvertrag selbst: Schriftform, bestimmte Zeit (mit Puffer für die Kreditentscheidung), Gebühr höchstens 1 % des Prospektpreises.

Was ist der Informationsprospekt und wann müssen Sie ihn erhalten?

Ein Bauträger, der den Verkauf beginnt, muss für das Vorhaben einen Prospekt nach dem Muster in der Anlage zum Gesetz erstellen (Art. 20 Abs. 1 und 3). Er händigt ihn vor dem Bauträgervertrag aus, und wenn Sie zuerst eine Reservierung unterschreiben, vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21 Abs. 1).

Drei Regeln zur Aushändigung (Rechtsstand Oktober 2026):

• kostenlos und mit Anlagen, auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 21 Abs. 2). Das Gesetz definiert ihn als Datenträger, der Informationen speichert und unverändert wiedergibt (Art. 5 Nr. 11);
• auf Papier auf Ihr Verlangen, in den Geschäftsräumen des Unternehmens, wenn Sie den Prospekt nur in anderer Form erhalten haben (Art. 21 Abs. 3);
• der Prospekt wird Vertragsbestandteil. Mit den Anlagen ist er integraler Bestandteil des Reservierungs- und des Bauträgervertrags (Art. 23 Abs. 2). Was darin steht, ist kein Werbeprospekt.

Den allgemeinen Teil des Prospekts veröffentlicht der Bauträger außerdem auf seiner Website: ab Verkaufsbeginn, und wenn er Reservierungsverträge schließt, vor dem ersten davon (Art. 19a Abs. 1). Diese Vorschrift gilt seit dem 11. Juli 2025. Auf derselben Seite nennt der Bauträger den Preis je m² einschließlich Mehrwertsteuer. Weicht der Preis von der Website vom Preis ab, den der Bauträger Ihnen beim Vertrag anbietet, können Sie den Vertragsschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Wie Sie diese Preisliste und ihren Verlauf finden, beschreibt der Text zur Preistransparenz auf der Website des Bauträgers.

Ausnahme: Bei einer bezugsfertigen Wohnung, die der Bauträger per gewöhnlichem Kaufvertrag verkauft, erhalten Sie keinen vollständigen Prospekt. Stattdessen übergibt der Bauträger auf einem dauerhaften Datenträger eine verkürzte Information über Grundstück und Wohnung, ohne die Teile zu Finanzierung, Schutz der Zahlungen, Zeitplan und Rücktritt (Art. 3 und Art. 27 Abs. 1). Was Sie in diesem Fall prüfen, steht im Ratgeber zur bezugsfertigen Neubauwohnung vom Bauträger.

Was steht im allgemeinen und was im individuellen Teil?

Oben im Muster steht das Feld „Data sporządzenia prospektu“ (Datum der Erstellung) mit dem Zusatz „Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego“. Hat sich seitdem etwas geändert, händigt der Bauträger einen Nachtrag oder einen neuen Prospekt aus, mit erkennbar gekennzeichneter Änderung und so rechtzeitig, dass Sie sich vor dem Vertrag damit befassen können (Art. 22).

Tabelle nach dem Prospektmuster, Rechtsstand Oktober 2026:

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Dem Prospekt sind drei Anlagen beigefügt: der Geschossgrundriss mit markierter Wohnung, der Mustervertrag des Bauträgervertrags und die Skizze des Geländekonzepts mit Gebäude und Umfeldbedingungen. Fehlt eine davon, zahlen Sie die Reservierungsgebühr besser noch nicht.

Welche Angaben vergleichen Sie mit Grundbuch, KRS und Baugenehmigung?

Es geht um einen einfachen Zahlenvergleich, nicht um die vollständige Prüfung des Bauträgers:

• Grundbuch. Geben Sie die KW-Nummer aus dem Prospekt in der Suche der Elektronischen Grundbücher des Justizministeriums ein. Prüfen Sie, ob die Eintragungen in Abteilung IV mit dem Feld zu Hypothekenbelastungen im Prospekt übereinstimmen.
• KRS. Die KRS-Nummer aus dem allgemeinen Teil prüfen Sie in der KRS-Suche: ob Name und Sitz der Gesellschaft mit Prospekt und Mustervertrag übereinstimmen.
• Baugenehmigung. Der Prospekt hat drei Ja/Nein-Felder: ob die Genehmigung vorliegt, ob sie rechtskräftig ist, ob sie angefochten wurde. Dazu Genehmigungsnummer und ausstellende Behörde.

Die übrigen Unterlagen sehen Sie beim Bauträger. Auf Ihr Verlangen muss er schon vor der Reservierung in seinem Geschäftsraum unter anderem den aktuellen Stand des Grundbuchs, einen KRS-Auszug oder eine CEIDG-Bescheinigung, die Baugenehmigung, den Jahresabschluss der letzten zwei Jahre, das Bauprojekt sowie die Zustimmung der Bank oder eines anderen Hypothekengläubigers zur lastenfreien Eigentumsübertragung oder die Verpflichtung dazu bereithalten (Art. 26 Abs. 1, Rechtsstand Oktober 2026).

Treuhandkonto und DFG: wo steht das im Prospekt und was bedeutet es für Ihre Zahlungen?

Im allgemeinen Teil suchen Sie das Feld „Środki ochrony nabywców“ (Schutzmittel der Erwerber). Dort finden Sie:

• die Art des Wohnungs-Treuhandkontos: offen oder geschlossen;
• den Prozentsatz des Beitrags zum Bauträger-Garantiefonds (DFG);
• den Namen der Einrichtung, die die Sicherheit der Gelder des Erwerbers gewährleistet.

Den DFG-Beitrag berechnet und zahlt der Bauträger, nicht Sie (Art. 49 Abs. 5). Der Satz hängt vom Tag des Verkaufsbeginns ab (Art. 49 Abs. 6). Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 gelten die Sätze der Verordnung vom 21. Juni 2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45 % für das offene und 0,1 % für das geschlossene Konto. Das Gesetz lässt höchstens 1 % für das offene und 0,1 % für das geschlossene Konto zu (Art. 49 Abs. 7).

Der DFG ist ein gesondertes Konto im Versicherungs-Garantiefonds UFG (Art. 46). Seine Mittel dienen laut Gesetz der Rückzahlung von Zahlungen der Erwerber auf ein offenes Treuhandkonto in den Fällen des Art. 48 Abs. 1, unter anderem bei Insolvenz des Bauträgers oder wenn Sie zurückgetreten sind und die Erstattung nicht in der gesetzlichen Frist erhalten haben. Für den Fall der Zahlungsunfähigkeit der Bank, die das Konto führt, sieht das Gesetz die Erstattung des Teils der Zahlungen aus dem DFG vor, den die Auszahlung aus dem Bankgarantiefonds (BFG) nicht abdeckt (Art. 48 Abs. 2). Das Prospektmuster enthält einen Pflichtabsatz zum Einlagenschutz beim BFG bis zum Gegenwert von 100 000 Euro je Einleger (Rechtsstand Oktober 2026). Einzelheiten zum Fonds beschreibt der UFG auf dfg.ufg.pl.

Und die Reservierungsgebühr? Sie wird auf den Preis angerechnet. Nach Unterzeichnung des Bauträgervertrags überweist der Bauträger sie spätestens innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 3–4, Rechtsstand Oktober 2026).

Zeitplan des Vorhabens und Termine: was verbindlich ist und was nur Richtwert

Der Zeitplan teilt den Bau in Phasen. Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 muss er mindestens 4 Phasen haben, und die Kosten jeder Phase dürfen nicht unter 10 % und nicht über 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens liegen (Art. 24 Abs. 2). Für jede Phase werden Abschlusstermin und prozentuale Kostenaufteilung angegeben. Das Gesetz nennt diese Aufteilung selbst „geschätzt“ (Art. 24 Abs. 1).

So lesen Sie die Termine:

• „Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych“ (geplanter Beginn und Abschluss der Bauarbeiten) im allgemeinen Teil ist der Bauplan.
• „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności“ (Termin der Eigentumsübertragung) im individuellen Teil betrifft Ihre Wohnung. Vergleichen Sie ihn mit dem Datum im Mustervertrag.
• Valorisierung des Preises. Der Prospekt hat das Feld „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji“ (Zulässigkeit der Preisanpassung und ihre Regeln). Steht dort „tak“ (ja), lesen Sie die Regeln, bevor Sie die Reservierung zahlen.

Der Prospekt ist integraler Bestandteil des Vertrags (Art. 23 Abs. 2). Nennt der Vertrag ein anderes Datum als der Prospekt, gilt die Regel aus dem Abschnitt über Abweichungen zwischen Vertrag und Prospekt weiter unten.

Was muss der Bauträger zum Umfeld schreiben?

Das Prospektmuster verlangt (Rechtsstand Oktober 2026) drei Arten von Angaben zur Nachbarschaft:

1. Bestehende Objekte, die die Lebensbedingungen beeinflussen, insbesondere durch Geruch, Lärm oder Licht. Für dieses Feld nennt das Muster keinen Radius.
2. Festsetzungen des Bebauungsplans für Grundstücke bis 100 m von der Grenze des Vorhabens: Nutzung, Bebauungsintensität und -höhe, Anteil biologisch aktiver Fläche, Mindestzahl der Stellplätze. Gibt es keinen Plan, trägt der Bauträger „Brak planu“ (kein Plan) ein.
3. Geplante Vorhaben im Umkreis von 1 km: unter anderem aus Bebauungsplänen, Bebauungsgenehmigungen (decyzje o warunkach zabudowy), Umweltentscheidungen, Gebieten mit eingeschränkter Nutzung und Hochwassergefahrenkarten. Gesondert Entscheidungen zu Vorhaben des öffentlichen Interesses, etwa Straßen, Bahnlinien, Flughafen, Übertragungsnetze. Die Fußnote zum Muster nennt unter anderem den Bau von Straßen und Schienenstrecken, Luftkorridore, Kläranlagen, Müllverbrennungsanlagen, Deponien und Friedhöfe.

Gleichen Sie diese Angaben mit der Skizze der Geländeplanung (Anlage 3) ab. Steht etwas für Sie Wichtiges (Straße, Gleise) in der Skizze, aber nicht in der Beschreibung, fragen Sie schriftlich nach.

Muss der Prospekt auf Englisch oder Deutsch sein, und was gilt, wenn Sie kein Polnisch lesen?

Dieser Abschnitt betrifft Sie als Käufer aus dem Ausland, besonders wenn Sie aus der Ferne kaufen. Das Bauträgergesetz (mit dem Prospektmuster) enthält keine Vorschrift zur Sprache. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Rechtsstand Oktober 2026):

• Im Verkehr mit einem Verbraucher, der in Polen wohnt, wird bei einem in Polen zu erfüllenden Vertrag Polnisch verwendet (Art. 7 Abs. 1), auch in Dokumenten, die andere Vorschriften verlangen (Art. 7 Abs. 3);
• ein Dokument kann eine parallele fremdsprachige Fassung haben. Ist der Verbraucher polnischer Staatsbürger, ist für die Auslegung die polnische Fassung maßgeblich (Art. 8 Abs. 1a);
• ein Ausländer, der die jeweilige Sprache beherrscht und über sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch belehrt wurde, kann ein Dokument in der Fremdsprache beantragen (Art. 8 Abs. 1b).

Eine Pflicht zur Übersetzung des Prospekts begründen diese Vorschriften nicht. Sie können den Bauträger um eine englische Fassung bitten, aber wie diese Regeln auf den Prospekt selbst anzuwenden sind, beurteilt ein Rechtsanwalt. Die öffentlichen Register (Grundbuch, KRS) sind auf Polnisch; die polnischen Feldnamen des Prospekts nennen wir oben in Anführungszeichen mit deutscher Erklärung. Wir gehen den Prospekt und den Mustervertrag mit Ihnen auf Deutsch durch.

Was tun, wenn der Vertrag vom Prospekt abweicht?

Während der Reservierung. Der Bauträger muss Sie über Änderungen von Prospekt und Anlagen informieren und angeben, was sich ändert (Art. 33 Abs. 1). Hat er den Prospekt ohne Information an Sie geändert, ist die Reservierungsgebühr unverzüglich zu erstatten (Art. 34 Abs. 1 Nr. 3).

Bei Unterzeichnung des Bauträgervertrags. Änderungen zwischen Aushändigung des Prospekts und Vertragsschluss müssen im Vertrag deutlich hervorgehoben sein. Sie binden Sie nur, wenn Sie der Aufnahme in den Vertrag zustimmen (Art. 35 Abs. 2–3). Im Vertrag unterschreiben Sie außerdem die Erklärung, den Prospekt erhalten und zur Kenntnis genommen zu haben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 16). Vergleichen Sie daher beide Dokumente, bevor Sie unterschreiben.

Nach der Unterschrift. Das Gesetz gibt das Recht, vom Bauträgervertrag innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss zurückzutreten (Art. 43 Abs. 2, Rechtsstand Oktober 2026), unter anderem wenn:

• Angaben im Vertrag nicht mit dem Prospekt übereinstimmen, außer bei Änderungen, die nach Art. 35 Abs. 2 akzeptiert wurden;
• der Bauträger den Prospekt oder die Information über eine Änderung nicht ausgehändigt hat;
• Angaben im Prospekt am Tag des Vertragsschlusses nicht der tatsächlichen oder rechtlichen Lage entsprechen;
• im Prospekt vom Muster verlangte Angaben fehlen.

Die Erklärung geben Sie schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift und mit Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche im Grundbuch ab (Art. 45 Abs. 1). Der Vertrag gilt dann als nicht geschlossen, Sie tragen keine Kosten des Rücktritts, und der Bauträger erstattet die ihm vom Konto ausgezahlten Gelder unverzüglich, spätestens innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Erklärung (Art. 44 Abs. 2–3). Dieses Recht betrifft den Bauträgervertrag. Bei der Reservierung gelten die oben beschriebenen Regeln der Art. 33–34.

FAQ

Ist der Informationsprospekt eines polnischen Bauträgers Pflicht?

Ja, beim Kauf vom Bauträger auf Grundlage eines Bauträgervertrags (umowa deweloperska). Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 muss der Bauträger Ihnen den Prospekt samt Anlagen kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger aushändigen, und zwar vor dem Bauträgervertrag und vor dem vorausgehenden Reservierungsvertrag (Art. 21 des Gesetzes, Dz.U. 2026 poz. 880). Bei einer bezugsfertigen Wohnung, die per gewöhnlichem Kaufvertrag verkauft wird, erhalten Sie nur eine verkürzte Information (Art. 27 Abs. 1).

Wie hoch darf die Reservierungsgebühr beim Bauträger sein?

Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 darf die Reservierungsgebühr 1 % des im Prospekt angegebenen Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2). Der Reservierungsvertrag braucht die Schriftform bei sonstiger Nichtigkeit (Art. 30 Abs. 1) und wird auf bestimmte Zeit geschlossen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollte diese Zeit die Dauer der Kreditentscheidung berücksichtigen (Art. 31).

Muss der Prospekt auf Englisch oder Deutsch vorliegen?

Nein. Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 enthält das Bauträgergesetz keine Vorschrift zur Sprache des Prospekts. Das Gesetz über die polnische Sprache (Dz.U. 2026 poz. 81, Art. 8 Abs. 1a und 1b) erlaubt eine parallele fremdsprachige Fassung, und ein Ausländer, der die Sprache beherrscht, kann sie beantragen. Eine Übersetzungspflicht sieht keines der beiden Gesetze vor.

Was gilt, wenn der Bauträger den Prospekt während der Reservierung ändert?

Er muss Sie informieren und angeben, was sich ändert (Art. 33 Abs. 1). Hat er Prospekt oder Anlagen ohne Information an Sie geändert, ist die Reservierungsgebühr, die nach dem Rechtsstand Oktober 2026 höchstens 1 % des Preises beträgt, unverzüglich zu erstatten (Art. 34 Abs. 1 Nr. 3).

Wie lange kann ich zurücktreten, wenn der Vertrag nicht zum Prospekt passt?

Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 haben Sie 30 Tage ab Abschluss des Bauträgervertrags (Art. 43 Abs. 2). Das gilt unter anderem bei Abweichungen des Vertrags vom Prospekt, bei fehlender Aushändigung des Prospekts und bei Angaben, die nicht der tatsächlichen oder rechtlichen Lage entsprechen. Die Rücktrittserklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (Art. 45 Abs. 1).

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.

Sie haben den Prospekt und einen Termin im Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor dem Besuch. Wir gehen mit Ihnen den Prospekt und den Mustervertrag nach dieser Liste durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten, und gehen gemeinsam ins Verkaufsbüro. Für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung (mehr: Makler beim Neubaukauf vom Bauträger: was Sie zahlen). Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Sehen Sie sich an, wie die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger aussieht, oder stöbern Sie in den Neubauwohnungen in Warschau mit Preisen von dane.gov.pl.

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