Bezugsfertige Neubauwohnung in Warschau: so kaufen Sie

Eine bezugsfertige Wohnung vom Bauträger in Warschau kaufen Sie, ohne auf den Bau zu warten: Das Gebäude hat bereits die Nutzungsgenehmigung, der Weg führt über Reservierung, Abnahme der Wohnung und notariellen Vertrag. Wer eine Wohnung in Warschau zum Einzug, als Zweitwohnsitz oder zur Vermietung sucht, profitiert genau davon: Sie sehen, was Sie kaufen. Die wichtigste Frage im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) lautet: Unterschreiben Sie sofort einen Kaufvertrag oder zuerst einen verpflichtenden Vertrag? Davon hängt ab, ob Ihre Zahlungen auf ein Treuhandkonto gehen und ob der Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) sie abdeckt. Die Auswahl an bezugsfertigen Wohnungen ist groß: Ende Juni 2026 machten sie rund 20–23 % des Bauträgerangebots in Warschau aus, also etwa 3,3–3,9 Tausend Wohnungen (CBRE/Tabelaofert.pl und BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Rechtsgrundlage ist das Bauträgergesetz (Gesetz vom 20. Mai 2021), einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880. Die Änderungen, die am 2. Oktober 2026 (Dz.U. 2025 poz. 1669) und am 11. November 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) in Kraft treten, betreffen die unten beschriebenen Vorschriften nicht. Vorschriften und Zahlen nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026. Der Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Worin unterscheidet sich der Kauf einer fertigen Wohnung vom Kauf im Bau: Bauträgervertrag oder sofort Kaufvertrag?

Bei einer Wohnung im Bau unterschreiben Sie den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und warten auf das Ende der Arbeiten. Bei einer fertigen Wohnung schlägt der Bauträger einen von zwei Wegen vor.

Sofort Kaufvertrag (Art. 3). Sie kaufen die Wohnung in einer einzigen notariellen Urkunde (akt notarialny). Das Bauträgergesetz gilt dann nur teilweise: Einsicht in die Unterlagen des Bauträgers (Art. 26 Abs. 1 Nr. 1–8), Information auf einem dauerhaften Datenträger statt des Prospekts (Art. 27 Abs. 1), Reservierung und Erstattung der Reservierungsgebühr (Art. 29–32 und Art. 34 Abs. 1 Nr. 1–2 sowie Abs. 2) und Abnahme (Art. 41 Abs. 1–3). Die Wohnung muss frei von Belastungen sein, die im Grundbuch (księga wieczysta) eingetragen sind, außer denen, denen Sie zustimmen (Art. 37). Bestimmungen, die für Sie ungünstiger sind als das Gesetz, sind unwirksam (Art. 42).

Zuerst verpflichtender Vertrag, dann Eigentumsübertragung (Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3). Nr. 2 betrifft eine Wohnung, die noch kein gesondertes Eigentum ist, Nr. 3 eine bereits abgetrennte Wohnung. Hier gilt das Gesetz in vollem Umfang: Sie erhalten den Informationsprospekt (Art. 21), Ihre Zahlungen gehen auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), und der Vertrag muss unter anderem Preis und Termin der Eigentumsübertragung nennen (Art. 36 Abs. 1 Nr. 2 und 5).

Ein Fall ist zweifelhaft. Notar Dr. I. Baranowski (2024) weist darauf hin, dass bei einem Vorvertrag über eine fertige, noch nicht abgetrennte Wohnung nicht klar ist, ob es ein Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder die Vorstufe eines Verkaufs nach Art. 3 ist. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift im Vertrag, auf welches Konto Sie vor der Urkunde zahlen.

Rohbauzustand, schlüsselfertig, Musterwohnung: was kaufen Sie genau?

„Stan deweloperski“ (Bauträgerzustand) und „pod klucz“ (schlüsselfertig) sind Begriffe aus Anzeigen, nicht aus Gesetzen. Sie kommen weder im Bauträgergesetz noch im Zivilgesetzbuch noch im Mehrwertsteuergesetz vor (einheitliche Texte, Stand Oktober 2026), und jeder Bauträger kann sie anders verstehen.

Verbindlich ist die Beschreibung in den Unterlagen. Ein Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 legt „Umfang und Standard der Ausbauarbeiten“ fest (Art. 36 Abs. 1 Nr. 10 i. V. m. Art. 35 Abs. 1 Nr. 6), und dieselbe Beschreibung steht im Informationsprospekt. Beim Verkauf nach Art. 3 suchen Sie sie in der Information nach Art. 27 Abs. 1 Nr. 1. Vergleichen Sie die Musterwohnung im Showroom mit dieser Beschreibung: Böden, Küche oder Armaturen, die Ihnen wichtig sind, sollten im Vertrag stehen.

In Verträgen ab dem 13. Februar 2026 wird der Preis als Produkt aus Quadratmetern Nutzfläche und dem Preis pro m² angegeben (Art. 5a). Der Bauträger, auch beim Verkauf nach Art. 3, veröffentlicht auf seiner Website die Preise mit Mehrwertsteuer und deren Änderungshistorie, und bei Abweichungen können Sie den für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 1, 2, 4 und 6; wo Sie den Wohnungspreis beim Bauträger prüfen). Im Preis einer Wohnung bis 150 m² steckt 8 % Mehrwertsteuer. Bei größerer Fläche gilt der ermäßigte Satz nur für den Preisanteil, der 150 m² entspricht, der Rest wird mit 23 % besteuert (Art. 41 Abs. 12–12c und Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes, Stand Oktober 2026).

Wie schnell ziehen Sie ein: von der Reservierung bis zu den Schlüsseln?

Die Schritte: Reservierung, verpflichtender Vertrag (wenn der Bauträger ihn verwendet), Abnahme, notarielle Urkunde und Übergabe der Wohnung. Zwischen Reservierungsvertrag und Urkunde vergehen üblicherweise 2–3 Wochen beim Barkauf und 1–3 Monate bei Finanzierung mit Kredit (Stand Oktober 2026, Quellen in der Fußnote).¹ Das sind Orientierungswerte des Marktes und kein Terminversprechen: Den Termin der Urkunde vereinbaren Sie mit Bauträger, Notar und Bank.

Den Reservierungsvertrag schließt man schriftlich, sonst ist er unwirksam (Art. 30 Abs. 1). Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Wohnungspreises und wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 2–3, Rechtsstand Oktober 2026). Bei einem Kredit soll die Reservierungsdauer die für die Kreditentscheidung nötige Zeit berücksichtigen (Art. 31). Lehnt die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsprüfung ab, wird die Reservierungsgebühr unverzüglich erstattet (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1).

Wenn Sie mit Kredit kaufen, fragen Sie einen Kreditberater, wie lange das Verfahren in Ihrem Fall dauert, bevor Sie mit dem Bauträger die Reservierungsdauer festlegen.

Abnahme der fertigen Wohnung: wann und was unterschreiben Sie vor der Urkunde?

In beiden Wegen geht die Abnahme der Urkunde voraus, sie findet nach Rechtskraft der Nutzungsgenehmigung und in Ihrer Anwesenheit statt, und Mängel tragen Sie ins Protokoll ein (Art. 41 Abs. 1–3). Legen Sie sie so, dass vor der Urkunde Zeit für die Reaktion des Bauträgers bleibt.

Bei einem Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 hat der Bauträger 14 Tage ab Unterzeichnung des Protokolls, um Mängel anzuerkennen oder unter Angabe von Gründen abzulehnen, und anerkannte Mängel beseitigt er binnen 30 Tagen (Art. 41 Abs. 4–6, Rechtsstand Oktober 2026). Hat die Wohnung einen wesentlichen Mangel, den der Bauträger nicht anerkennt, können Sie die Abnahme verweigern (Art. 41 Abs. 9). Beim Verkauf nach Art. 3 gibt es diese Fristen nicht. War die Wohnung aber reserviert, hat der Bauträger die Mängel aus dem Protokoll nicht beseitigt und Sie erscheinen nicht zur Urkunde, erhalten Sie die Reservierungsgebühr in doppelter Höhe zurück (Art. 34 Abs. 2).

Was garantiert das Gesetz bei einer fertigen Wohnung: DFG, Treuhandkonto, Gewährleistung?

Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3. Die Reservierungsgebühr überweist der Bauträger binnen 7 Tagen auf das Wohnungs-Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 4). Vom geschlossenen Konto zahlt die Bank dem Bauträger das Geld erst nach Erhalt einer Ausfertigung der Urkunde über die Eigentumsübertragung aus (Art. 15). Zahlungen auf ein offenes Konto erstattet in bestimmten Fällen der Bauträger-Garantiefonds (Art. 48 Abs. 1), und den DFG-Beitrag von 0,45 % oder 0,1 % der Zahlungen (Stand Oktober 2026) zahlt der Bauträger. Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht zum vertraglichen Termin, können Sie zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6), müssen ihm aber zuvor eine Nachfrist von 120 Tagen setzen (Art. 43 Abs. 3).

Sofortiger Verkauf per Urkunde (Art. 3). Art. 3 verweist nicht auf die Vorschriften über das Treuhandkonto oder den DFG, das Gesetz verlangt sie also nicht. Legen Sie schriftlich fest, wann und auf welches Konto Sie zahlen, und prüfen Sie das Grundbuch vor der Urkunde.

Gewährleistung in beiden Fällen. Der Bauträger haftet, wenn Sie den Mangel vor Ablauf von 5 Jahren ab Übergabe der Wohnung feststellen (Art. 568 § 1 k.c.). Der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt ein Jahr nach Feststellung des Mangels, bei Verbrauchern aber nicht vor Ablauf dieser 5 Jahre (Art. 568 § 2). Gegenüber einem Verbraucher darf die Gewährleistung nur in den Fällen besonderer Vorschriften beschränkt werden (Art. 558 § 1). Bei einem Vertrag nach Art. 2 verweist Art. 41a des Bauträgergesetzes auf die Gewährleistung des Zivilgesetzbuchs (seit dem 9. September 2025). Beim Verkauf nach Art. 3 gelten die Kaufvorschriften zur Gewährleistung unmittelbar (UOKiK).

Ihre Lage als Käufer aus dem Ausland: Sprache, Unterlagen, Zahlungen

Dieser Abschnitt betrifft Sie, wenn Sie kein Polnisch lesen oder aus der Ferne kaufen. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift zur Sprache der Unterlagen. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Rechtsstand Oktober 2026): Ein Dokument kann eine parallele fremdsprachige Fassung haben (Art. 8 Abs. 1a), und ein Ausländer, der die jeweilige Sprache beherrscht und über sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch belehrt wurde, kann ein Dokument in der Fremdsprache beantragen (Art. 8 Abs. 1b). Eine Übersetzungspflicht begründen diese Vorschriften nicht. Die maßgeblichen Unterlagen bei einer fertigen Wohnung sind Prospekt oder Information nach Art. 27 Abs. 1, Vertragsentwurf, Abnahmeprotokoll und Grundbuchauszug, alle auf Polnisch.

Was daraus folgt: Klären Sie vor der Reservierung, auf welcher Grundlage der Bauträger verkauft (Art. 3 oder Art. 2), denn davon hängen Treuhandkonto und DFG ab. Lassen Sie sich Zahlungstermin und Kontonummer schriftlich bestätigen. Die Abnahme findet in Ihrer Anwesenheit statt (Art. 41 Abs. 1–3), planen Sie sie also in den Termin Ihrer Reise ein. Wir gehen die Unterlagen und die Beschreibung des Standards mit Ihnen auf Deutsch durch.

Wie stimmen Sie den Verkauf der alten Wohnung auf den Kauf der neuen ab?

Termin. Das Datum, bis zu dem Sie die alte Wohnung räumen müssen, ist Ihr Bezugspunkt. Bei einem Vertrag nach Art. 2 vergleichen Sie damit den Termin der Eigentumsübertragung und den Abnahmetermin laut Vertrag (Art. 36 Abs. 1 Nr. 5 und 10). Planen Sie Puffer für die Abnahme und mögliche Nachbesserungen ein.

Steuer. Verkaufen Sie eine Wohnung vor Ablauf von 5 Jahren nach Ende des Kaufjahres, unterliegt das Einkommen einer Steuer von 19 % (Art. 10 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a und Art. 30e Abs. 1 des PIT-Gesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Das Einkommen ist in dem Verhältnis steuerfrei, in dem Sie den Verkaufserlös binnen 3 Jahren nach Ende des Verkaufsjahres für eigene Wohnzwecke ausgeben (Art. 21 Abs. 1 Nr. 131). Berechnen Sie dieses Verhältnis vor der Urkunde mit einem Steuerberater.

Wie viele fertige Wohnungen sind in Warschau im Verkauf?

Ende Juni 2026 machten fertige Wohnungen rund 20–23 % des Bauträgerangebots in Warschau aus, also etwa 3,3–3,9 Tausend Wohnungen. Wir nennen eine Spanne, weil die Quellen unterschiedlich zählen: CBRE und Tabelaofert.pl zählen fertige, aber unverkaufte Wohnungen, BIG DATA RynekPierwotny.pl fertiggestellte.

Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (Juni 2026) lag der Durchschnittspreis fertiger Wohnungen in Warschau bei 19,8 Tsd. PLN pro m², der des gesamten Angebots bei über 19,9 Tsd. PLN pro m². Nach denselben Daten verteilen sich fertige Wohnungen ungleich: In Mokotów waren 555 von 1 622 Wohnungen im Angebot fertig, in Wola 609 von 1 718 und in Żoliborz 0 von 94.

Die aktuelle Liste finden Sie im Katalog: bezugsfertige Wohnungen von Bauträgern in Warschau.

FAQ

Bekomme ich bei einer bezugsfertigen Wohnung einen Informationsprospekt?

Das hängt vom Vertrag ab. Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 erhalten Sie den Prospekt vor einem Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 des Bauträgergesetzes und vor der vorausgehenden Reservierung (Art. 21). Wird die Wohnung sofort per notariellem Kaufvertrag verkauft (Art. 3), übergibt der Bauträger statt des Prospekts Informationen auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 27 Abs. 1).

Wie hoch ist die Reservierungsgebühr für eine bezugsfertige Wohnung?

Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 höchstens 1 % des Wohnungspreises, und der Betrag wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 2–3). Der Reservierungsvertrag braucht zur Wirksamkeit die Schriftform. Lehnt die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsprüfung ab, wird die Gebühr unverzüglich erstattet (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1).

Fällt eine bezugsfertige Wohnung unter den Bauträger-Garantiefonds (DFG)?

Nur bei einem Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 oder 3, wenn Ihre Zahlungen auf ein Wohnungs-Treuhandkonto gehen. Die Rückzahlung aus dem DFG in den Fällen des Art. 48 Abs. 1 betrifft das offene Treuhandkonto. Den Beitrag zahlt der Bauträger: 0,45 % beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Konto (Stand Oktober 2026). Beim sofortigen Verkauf per Kaufvertrag (Art. 3) verlangt das Gesetz weder Treuhandkonto noch DFG-Beitrag.

Wie lange haftet der Bauträger für Mängel einer bezugsfertigen Wohnung?

Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 haftet er aus der Gewährleistung (rękojmia), wenn Sie den Mangel binnen 5 Jahren ab Übergabe der Wohnung feststellen (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs, k.c.). Der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt ein Jahr nach Feststellung des Mangels, bei Verbrauchern aber nicht vor Ablauf dieser 5 Jahre (Art. 568 § 2).

Zahle ich Steuer, wenn ich meine alte Wohnung verkaufe?

Ja, wenn Sie sie vor Ablauf von 5 Jahren nach Ende des Kaufjahres verkaufen: 19 % des Einkommens (Art. 10 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a und Art. 30e des PIT-Gesetzes, Stand Oktober 2026). Das Einkommen ist in dem Verhältnis steuerfrei, in dem Sie den Erlös binnen 3 Jahren nach Ende des Verkaufsjahres für eigene Wohnzwecke ausgeben (Art. 21 Abs. 1 Nr. 131).

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.

Sie haben eine bezugsfertige Wohnung im Blick und vereinbaren einen Termin im Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor dem Besuch. Wenn Sie möchten, gehen wir gemeinsam hin. Wir fragen, auf welcher Grundlage der Bauträger die Wohnung verkauft, gehen mit Ihnen die Unterlagen und die Standardbeschreibung durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten, und helfen, Abnahme und Urkunde zu planen. Für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Sehen Sie sich an, wie die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger aussieht.

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