Die Preistransparenz bedeutet für Sie: Den tatsächlichen Preis einer bestimmten Wohnung vom Bauträger (polnisch: deweloper) finden Sie an zwei Stellen. Die erste ist die Website des Bauträgers. Dort muss seit dem 11. Juli 2025 der Preis jeder angebotenen Einheit samt Preishistorie stehen. Die zweite ist das Portal dane.gov.pl: Dort veröffentlicht das Ministerium dieselben Daten, die der Bauträger ihm einmal täglich übermittelt. Tatsächliche Verkaufspreise sehen Sie kostenlos im Immobilienpreisregister (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN) auf geoportal.gov.pl, seit dem 13. Februar 2026. Rechtsstand: September 2026.
In der Anzeige steht „ab … zł/m²“, im Verkaufsbüro hören Sie aber einen anderen Betrag? Unten lesen Sie, wo die Preisliste steht, wie Sie die Preishistorie lesen und was Sie tun, wenn im Vertrag eine andere Zahl auftaucht.
Seit wann gilt die Preistransparenz und für wen?
Die Pflicht hat das Gesetz vom 21. Mai 2025 zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und den Bauträger-Garantiefonds eingeführt (Dz.U. 2025 poz. 758). Es hat Art. 19a und 19b in das Bauträgergesetz eingefügt. Die Vorschriften traten am 11. Juli 2025 in Kraft. Projekte, deren Verkauf früher begonnen hatte, bekamen 2 Monate Zeit zur Anpassung, also bis zum 11. September 2025. Aktuell gilt die konsolidierte Fassung des Bauträgergesetzes: Dz.U. 2026 poz. 880 (Stand September 2026).
Verpflichtet ist der Bauträger. Art. 19a Abs. 4 dehnt die Pflicht auf Bauträger aus, die fertige Einheiten verkaufen, sowie auf Unternehmer, die eine Einheit aus einem Bauträgerprojekt erstmals verkaufen. Private Verkäufer einer Wohnung vom Zweitmarkt nennt die Vorschrift nicht. Wie sich der Kauf auf beiden Märkten unterscheidet, lesen Sie im Beitrag Neubau oder Bestand in Warschau.
Ab dem 11. November 2026 ändert sich die Form der täglichen Meldung. Das Gesetz vom 17. Juli 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) verlangt, dass der Bauträger die Daten als elektronisches Dokument mit einer vom Minister festgelegten Struktur übermittelt. Die Verordnung dazu war bis zum 27. September 2026 nicht veröffentlicht. Die Pflichten gegenüber dem Käufer aus Art. 19a ändert diese Novelle nicht.
Was genau muss offengelegt werden: Wohnungspreis, Preis je m², Kellerabteil, Stellplatz, weitere Leistungen?
Nach Art. 19a Abs. 1 nennt der Bauträger auf seiner eigenen Website:
- den Preis je m² Nutzfläche jeder angebotenen Wohnung sowie den Preis der gesamten Immobilie oder des Teils, der Gegenstand des Vertrags ist;
- die Preise von Nebenräumen (z. B. Keller, Abstellraum, Garage) und von Rechten, die für die Nutzung der Wohnung nötig sind, soweit sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind;
- weitere Geldleistungen, die Sie dem Bauträger in Erfüllung des Eigentumsübertragungsvertrags zahlen.
Alle Beträge werden mit Umsatzsteuer angegeben. Auf derselben Seite müssen stehen: der allgemeine Teil des Verkaufsprospekts (Verkaufsprospekt des Bauträgers prüfen), die Adresse des Firmensitzes, die Adresse des Verkaufsbüros, die Kontaktmöglichkeit und der Standort des Projekts. Die Seite ist ab Verkaufsbeginn aktiv (bei Reservierungsverträgen: vor Abschluss des ersten) bis zur Übertragung der Rechte aus dem letzten Vertrag im Projekt.
Einen separat verkauften Stellplatz oder ein Kellerabteil suchen Sie in der Preisliste, bevor Sie Ihr Budget berechnen (Aufpreise in der Preisliste: der Gesamtpreis der Wohnung). Bei einer Anzeige „ab … zł/m²“ ist Art. 19a Abs. 3 entscheidend: In Werbung und Anzeigen muss der Bauträger die Adresse der Seite mit den Preisen nennen. Dort steht der Preis der konkreten Wohnung.
Wo Sie den Preis prüfen: Website des Bauträgers und dane.gov.pl — so finden Sie die Datei eines Projekts
Website des Bauträgers. Rufen Sie die Adresse aus der Anzeige auf, öffnen Sie die Preisliste und notieren Sie die Wohnungsnummer: Damit verknüpfen Sie Daten aus verschiedenen Quellen.
dane.gov.pl. Der Bauträger übermittelt die Daten einmal täglich an den für Digitalisierung zuständigen Minister. Der Minister veröffentlicht sie auf dem Portal dane.gov.pl; das Gesetz nennt sie Daten von hohem Wert (Art. 19b). So finden Sie die Datei:
- Geben Sie in die Portalsuche „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers oder seiner Gesellschaft ein. Stand 27. September 2026 gibt es über 14.000 solcher Datensätze. Das sind Datensätze, keine Projekte.
- Öffnen Sie die neueste Datei und prüfen Sie die Spalte mit dem Standort des Projekts.
- Suchen Sie die Zeile mit der Wohnungsnummer. Der Musterdatenumfang des Ministeriums sieht weder Wohnfläche noch Etage oder Zimmerzahl vor. Bis zum 10. November 2026 ist er auch nicht verbindlich, daher unterscheiden sich die Dateien der Bauträger im Aufbau. Ab dem 11. November 2026 legt eine Verordnung auf Grundlage von Art. 19b Abs. 2a die Datenstruktur fest (Gesetz Dz.U. 2026 poz. 1077); derzeit ist sie ein Entwurf. Fläche und Etage prüfen Sie auf der Website des Bauträgers.
- In einer Datei nach dem Muster steht bei Preis je m², Wohnungspreis und den Preisen für Abstellräume oder andere Leistungen das Datum, ab dem der Preis gilt.
Manche Datensätze werden „täglich“ aktualisiert und haben ein Archiv tagesaktueller Dateien, aus dem Sie frühere Preise ablesen. Nicht jeder Datensatz hat ein Archiv. Einige Bauträger veröffentlichen eine einzige Datei „für den aktuellen Tag“, die täglich durch eine neue ersetzt wird. Dann prüfen Sie die Preishistorie auf der Website des Bauträgers.
Preishistorie lesen: was bedeutet „niedrigster Preis der letzten 30 Tage“ bei einer Preissenkung?
Die Preishistorie führt der Bauträger auf seiner Website. Art. 19a Abs. 2 verlangt, dass er bei jeder Änderung die Angaben am Tag der Änderung aktualisiert, das Datum nennt und die früheren Daten seit Verkaufsbeginn aufbewahrt: alter Preis, neuer Preis und Datum. Vergleichen Sie das Datum der Anzeige mit dem Preis, der an diesem Tag galt.
Die Regel „niedrigster Preis der letzten 30 Tage“ stammt aus einem anderen Gesetz: dem Gesetz über die Angabe der Preise von Waren und Dienstleistungen (konsolidierte Fassung Dz.U. 2023 poz. 168, Art. 4 Abs. 2). Bei einer Preissenkung nennt man neben dem neuen Preis den niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Senkung. Ob diese Regel bei Wohnungen vom Bauträger gilt, ist nicht geklärt. Art. 2 dieses Gesetzes schließt Preisangaben aus, die in gesonderten Gesetzen geregelt sind, und die Preistransparenz bei Wohnungen regelt das Bauträgergesetz. Eine veröffentlichte Stellungnahme der Verbraucherschutzbehörde UOKiK dazu haben wir nicht gefunden (Stand September 2026).
In der Praxis: Kündigt der Bauträger eine Preissenkung an, prüfen Sie in der Historie nach Art. 19a Abs. 2, wie der Preis der Wohnung in den 30 Tagen vor der Senkung war und ob er kurz davor nicht gestiegen ist.
Preis aus der Liste und tatsächlicher Verkaufspreis: wo sehen Sie, für wie viel Wohnungen verkauft wurden?
Die Preisliste des Bauträgers zeigt den Angebotspreis. Für wie viel Wohnungen tatsächlich verkauft wurden, zeigt das Immobilienpreisregister (RCN). Seit dem 13. Februar 2026 werden die RCN-Daten kostenlos bereitgestellt (Gesetz vom 26. September 2025, Dz.U. 2025 poz. 1542).
Öffnen Sie auf geoportal.gov.pl das Modul „Rejestr Cen Nieruchomości“. Sie sehen Preis, Datum des Dokuments, Art der Immobilie, Fläche und Marktart: Erstmarkt oder Zweitmarkt. Warschau ist im Dienst enthalten, allerdings mit Verzögerung: Stand 27. September 2026 stammen die neuesten Warschauer Transaktionen im RCN aus dem Mai 2026. In der Ebene der Einheiten gibt es auch Garagen und Gewerbeeinheiten, filtern Sie also nach der Art der Immobilie.
Die zweite Quelle entsteht erst. Nach dem Gesetz vom 17. Oktober 2025 (Dz.U. 2025 poz. 1669) soll das Portal DOM, das der Versicherungsgarantiefonds betreibt, ab dem 2. April 2027 Durchschnitts- oder Medianpreise von Transaktionen und die Zahl der Transaktionen auf dem Erst- und Zweitmarkt veröffentlichen. Eine Statistik erscheint nur, wenn die Stichprobe mindestens 6 Einheiten und 6 verschiedene Erwerber umfasst; der gewählte Zeitraum darf 2 Jahre nicht überschreiten (Rechtsstand September 2026). Laut der Projektbeschreibung im Sejm soll der Zugang kostenlos sein.
Was tun, wenn im Vertrag ein anderer Preis steht als in der Preisliste?
Art. 19a Abs. 6: Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis ab, der beim Vertragsabschluss angeboten wird, können Sie verlangen, den Vertrag zum für Sie günstigsten Preis zu schließen. So bereiten Sie sich vor:
- Sichern Sie vor dem Besuch die Preisseite (Screenshot mit sichtbarem Datum) und laden Sie die Datei von dane.gov.pl von diesem Tag herunter.
- Prüfen Sie die Berechnung. In Bauträgerverträgen, die ab dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, auch im Reservierungsvertrag, wird der Wohnungspreis als Produkt aus der Nutzfläche in m² und dem Preis je 1 m² festgelegt (Art. 5a). Die Fläche wird nach der polnischen Norm berechnet, die am Tag des Antrags auf Baugenehmigung oder der Bauanzeige galt.
- Melden Sie eine Abweichung schriftlich vor der Unterschrift und berufen Sie sich auf Art. 19a Abs. 6.
- Die Vorschrift spricht vom Preis „beim Vertragsabschluss“. Ob sie auch den Reservierungsvertrag erfasst, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Bitten Sie daher vor einer Reservierung um den Preis der Wohnung in Schriftform.
Wer überwacht die Vorschriften und wo melden Sie Verstöße?
Die Einhaltung überwacht der Präsident der UOKiK. Ein Verstoß gegen Art. 19a Abs. 1–4 und gegen die Meldepflicht aus Art. 19b ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt. Die Geldbuße kann bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes betragen (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über den Schutz des Wettbewerbs und der Verbraucher, Dz.U. 2025 poz. 1714). Einer leitenden Person, die den Verstoß vorsätzlich zugelassen hat, drohen bis zu 2.000.000 zł (Art. 106b Abs. 1, Rechtsstand September 2026). Der UOKiK-Präsident kann sich auch ohne Verfahren an den Bauträger wenden; die Frist zur Antwort darf nicht kürzer als 14 Tage sein.
Im Oktober 2025 erinnerte die Ministerin für Fonds und Regionalpolitik daran, dass ein Preis von „1 zł“ nicht zählt. Als unlauter gilt unter allen Umständen auch die „Lockvogelwerbung“: ein Angebot zu einem bestimmten Preis, ohne offenzulegen, dass der Unternehmer berechtigte Gründe zur Annahme hat, dass er das Produkt zu diesem Preis nicht liefern wird (Art. 7 Nr. 5 des Gesetzes über den Schutz vor unlauteren Marktpraktiken).
Wohin Sie sich wenden können (Stand September 2026):
- UOKiK befasst sich mit dem kollektiven Interesse, nicht mit einem einzelnen Streit (Art. 24 Abs. 3 des Gesetzes über den Schutz des Wettbewerbs und der Verbraucher). Ihren Hinweis senden Sie an uokik@uokik.gov.pl oder an die Adresse pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Ihr Einzelfall: der städtische oder Kreis-Verbraucherbeauftragte (in Polen gibt es über 370) und die Verbraucher-Hotline 801 440 220 oder 222 66 76 76, werktags 10:00–18:00 Uhr, Gebühr nach Tarif des Anbieters. Ein Formular finden Sie auf dlakonsumentow.pl.
Was ändert sich, wenn Sie nicht Polnisch lesen?
Die Preislisten der Bauträger, die Dateien auf dane.gov.pl, das Portal des Immobilienpreisregisters und die Meldestellen sind auf Polnisch. Suchbegriffe wie „Ceny ofertowe mieszkań“ und „Rejestr Cen Nieruchomości“ geben Sie daher auf Polnisch ein. Notieren Sie sich die Wohnungsnummer, das Datum der Preisseite und die Spaltenbezeichnungen der Datei: Damit können Sie die Zahlen mit dem Vertragsentwurf abgleichen, auch wenn Sie den Rest des Dokuments nicht lesen. Die Meldung an UOKiK und die Anfragen beim Bauträger laufen auf Polnisch. Wir betreuen Sie auf 7 Sprachen und gehen mit Ihnen den Verkaufsprospekt und den Vertragsentwurf durch.
So zeigen wir Preise im Katalog von Jawno: Quelle und Datum bei jedem Preis
Bei jedem Preis im Katalog der Neubauwohnungen in Warschau nennen wir das Datum der Daten und die Quelle, z. B. „Daten vom … · Quelle: Preisliste des Bauträgers“. Wo wir eine Preishistorie zeigen, vermerken wir, woher sie stammt: aus der Datei des Bauträgers auf dane.gov.pl oder aus unseren Beobachtungen ab einem bestimmten Datum. Unser Preis ist die Ablesung eines bestimmten Tages. Für den Vergleich mit dem Vertrag dient die Preisliste des Bauträgers, denn auf sie bezieht sich Art. 19a Abs. 6. Sehen Sie einen Unterschied? Schreiben Sie uns, wir prüfen beide Quellen.
FAQ
Seit wann gilt die Preistransparenz bei Wohnungen?
Seit dem 11. Juli 2025, auf Grundlage des Gesetzes vom 21. Mai 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758). Projekte, deren Verkauf vor diesem Datum begonnen hatte, hatten bis zum 11. September 2025 Zeit. Ab dem 11. November 2026 (Gesetz vom 17. Juli 2026, Dz.U. 2026 poz. 1077) ändert sich die Form der täglichen Datenmeldung an das Ministerium, nicht aber die Pflicht, Preise auf der Website des Bauträgers anzugeben.
Wo finde ich offizielle Wohnungspreise vom Bauträger im Internet?
Auf der Website des Bauträgers, deren Adresse in seinen Anzeigen stehen muss, und auf dem Portal dane.gov.pl: Geben Sie „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers ein. Stand 27. September 2026 gibt es über 14.000 solcher Datensätze. Der Bauträger übermittelt die Daten einmal täglich, und in einer Datei nach dem Muster des Ministeriums hat jeder Preis das Datum, ab dem er gilt.
Was muss die Anzeige eines Bauträgers mit „ab … zł/m²“ enthalten?
Die Adresse der Website, auf der der Bauträger den Preis jeder angebotenen Einheit und dessen Historie veröffentlicht (Art. 19a Abs. 3 Bauträgergesetz, konsolidierte Fassung Dz.U. 2026 poz. 880, Stand September 2026). Der Preis „ab“ in der Werbung ersetzt nicht den Preis der konkreten Wohnung. Diesen prüfen Sie in der Preisliste unter dieser Adresse, samt Preis für Abstellraum oder Garage.
Der Bauträger will im Vertrag einen höheren Preis als auf der Website. Was kann ich tun?
Sie können verlangen, den Vertrag zum für Sie günstigsten Preis zu schließen (Art. 19a Abs. 6 Bauträgergesetz, Rechtsstand September 2026). Sichern Sie vor dem Besuch die Preisseite mit sichtbarem Datum. Prüfen Sie auch die Berechnung: Seit dem 13. Februar 2026 ist der Preis im Vertrag die Nutzfläche in m² multipliziert mit dem Preis je 1 m².
Wo sehe ich Transaktionspreise für Wohnungen in Warschau?
Im Immobilienpreisregister auf geoportal.gov.pl, seit dem 13. Februar 2026 kostenlos. Stand 27. September 2026 stammen die neuesten Warschauer Transaktionen in diesem Dienst aus dem Mai 2026. Nach dem Gesetz soll ab dem 2. April 2027 das Portal DOM Durchschnitts- oder Medianpreise von Transaktionen, getrennt nach Erst- und Zweitmarkt, veröffentlichen.
Gehen Sie ins Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor dem Besuch
Schreiben Sie uns, bevor Sie ins Verkaufsbüro gehen. Wir prüfen die Preisliste und die Preishistorie der gewählten Wohnung auf der Website des Bauträgers und auf dane.gov.pl und begleiten Sie auf Wunsch zum Termin. Wir berechnen Ihnen kein Honorar für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger (was ein Makler beim Kauf vom Bauträger kostet).
Telefon: +48 692 649 839 · E-Mail: infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: September 2026.