In der Preisliste standen 690.000 zł, im Vertragsentwurf steht ein höherer Betrag, weil ein Pflicht-Stellplatz oder ein Kellerabteil dazukam. Solche Aufpreise lassen sich vor der Reservierung finden. Der Bauträger (deweloper) muss auf seiner Website nicht nur den Wohnungspreis zeigen, sondern auch den Preis der Nebenräume und der Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind (sofern nicht im Preis enthalten), und sonstige Leistungen, alles mit MwSt. (Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Dazu kommen Kaufnebenkosten, die in keiner Preisliste stehen: Notar und Grundbuchgebühren. Unten finden Sie die Liste dessen, was Sie prüfen sollten, und die Rechnung zum Gesamtpreis.
Rechtsgrundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Erwerber von Wohnungen und Einfamilienhäusern und den Bauträger-Garantiefonds („Bauträgergesetz“, ustawa deweloperska), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880. Alle Vorschriften, Sätze und Beträge in diesem Text nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026.
Der Gesamtpreis auf einen Blick (Stand Oktober 2026)
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| Position | Wo Sie sie finden | Hinweise |
|---|---|---|
| Wohnungspreis | Preisliste auf der Website des Bauträgers, Prospekt, Vertrag | mit MwSt.; bei Verträgen ab 13.02.2026 Nutzfläche × Preis je m² (Art. 5a) |
| Kellerabteil, Keller, Garage (Nebenräume) | Preisliste auf der Website, wenn nicht im Wohnungspreis enthalten | Art. 19a Abs. 1 |
| Stellplatz, Garagenanteil | Preisliste auf der Website, Vertrag | MwSt. 8 % oder 23 %, je nach Verkaufskonstruktion |
| Sonstige Leistungen zugunsten des Bauträgers | Preisliste auf der Website, Vertrag | Art. 19a Abs. 1 |
| Notar und Grundbuch | stehen nicht in der Preisliste | Höchstgebühr des Notars, feste Gerichtsgebühren |
| Reservierungsgebühr | Reservierungsvertrag | kein Aufpreis: wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3) |
Was muss der Bauträger in der Preisliste auf seiner Website zeigen?
Seit dem 11. Juli 2025 gelten die Vorschriften über die Preistransparenz (Art. 19a und 19b des Bauträgergesetzes). Nach Art. 19a Abs. 1 veröffentlicht der Bauträger auf seiner Website:
- den Preis je Quadratmeter und den Preis jeder Wohnung;
- den Preis der Nebenräume und der Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, sofern sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind;
- sonstige Leistungen (so nennt sie das Gesetz), wenn der Käufer sie zahlen soll.
Alle diese Beträge nennt er mit MwSt. Außerdem veröffentlicht der Bauträger die Preishistorie mit Datum (Art. 19a Abs. 1–2) und muss in jeder Werbung die Adresse der Seite mit der Preisliste angeben (Art. 19a Abs. 3). Dieselben Daten gehen täglich an den Minister und erscheinen auf dem Portal dane.gov.pl (Art. 19b). Aus dieser Quelle stammen die Preise auf unserer Seite, immer mit Datum.
Wichtig bei abweichenden Preisangaben des Bauträgers: Sie können den für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Ein Verstoß gegen diese Pflichten ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt (Art. 19a Abs. 5). Machen Sie deshalb vor dem Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) einen datierten Screenshot der Preisliste: Wohnung, Kellerabteil, Stellplatz und weitere Positionen.
Mehr dazu, wo Sie Preisliste und Preishistorie finden, lesen Sie in unserem Text wo Sie den Bauträgerpreis und seine Historie prüfen.
Wie wird der Preis der Wohnung selbst berechnet?
Bei Verträgen, die ab dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, ist der Wohnungspreis das Produkt aus Nutzfläche und Preis je 1 m² (Art. 5a des Bauträgergesetzes, eingefügt durch das Gesetz Dz.U. 2026 Pos. 27). Die Fläche wird nach der Polnischen Norm gemessen, die am Tag des Bauantrags oder der Anzeige galt. Die Messmethode muss im Vertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 15) und im Informationsprospekt (Feld „Sposób pomiaru powierzchni“, Messmethode der Fläche) stehen.
Was das für Sie heißt: Taucht im Vertrag ein Gärtchen oder eine Terrasse auf, fragen Sie, ob sie in Fläche und Preis der Wohnung enthalten sind oder als eigene Position erscheinen. Vergleichen Sie die Antwort mit der Preisliste auf der Website und mit dem Prospekt. Wie Terrasse und Balkon Fläche und Preis beeinflussen, steht im Text Wohnung mit Terrasse: Fläche und Preis.
Kellerabteil und Stellplatz: Was ist Aufpreis, was Teil der Wohnung?
Das Wohnungseigentumsgesetz (ustawa o własności lokali, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 232) nennt als Nebenräume unter anderem Keller, Dachboden, Kellerabteil und Garage (Art. 2 Abs. 4). Das gemeinschaftliche Eigentum bilden das Grundstück sowie Gebäudeteile und Anlagen, die nicht ausschließlich den Wohnungseigentümern dienen (Art. 3 Abs. 2).
Bauträger verkaufen Stellplätze in verschiedenen Formen. Von der Form hängt unter anderem der MwSt.-Satz ab. Fragen Sie deshalb vor der Reservierung im Verkaufsbüro:
- Sind Stellplatz oder Kellerabteil bei dieser Wohnung Pflicht?
- In welcher Form kaufe ich sie: als Anteil an einer Garage, die eine eigene Einheit mit eigenem Grundbuchblatt (księga wieczysta) ist, oder als Recht zur ausschließlichen Nutzung eines Platzes im Gemeinschaftseigentum?
- Was kosten sie, und enthält der Preis in der Preisliste die MwSt. mit demselben Satz wie im Vertrag?
- Fließen die Zahlungen für die Garage auf dasselbe Treuhandkonto (rachunek powierniczy) wie die für die Wohnung?
Preise für Stellplätze und Kellerabteile in Warschauer Neubauprojekten sammeln wir in einem eigenen Text: was Stellplätze und Kellerabteile in Warschauer Preislisten kosten.
Kann der Bauträger zum Kauf eines Stellplatzes zwingen?
Der Kauf der Wohnung zusammen mit einem Stellplatz kann Vertragsbedingung sein. Im Urteil vom 8. November 2012 (I CSK 49/12) entschied der Oberste Gerichtshof, dass eine Bestimmung, die den Käufer verpflichtete, die Wohnung zusammen mit einem Anteil an einer Mehrstellplatz-Garage zu erwerben, keine unzulässige Klausel war.
Fragen Sie deshalb nach Pflichtzugaben, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben, und nicht erst beim Bauträgervertrag. Kommt bei einer Wohnung für 690.000 zł ein Pflicht-Stellplatz hinzu, müssen Ihr Budget und Ihre Kreditsumme beide Positionen umfassen.
Das Verschweigen wesentlicher Informationen kann eine irreführende Unterlassung sein (Art. 6 Abs. 1 und Abs. 3 Nr. 1 des Gesetzes gegen unlautere Marktpraktiken, einheitlicher Text Dz.U. 2023 Pos. 845). Als wesentliche Information nennt das Gesetz unter anderem den Preis einschließlich Steuern (Art. 6 Abs. 4 Nr. 3). Bei Bauträgerpreisen bleibt jedoch Art. 19a des Bauträgergesetzes die maßgebliche Vorschrift.
Garage und der Schutz Ihres Geldes. Auch ein Anteil an einer Garagen-Einheit, die Sie zusammen mit der Wohnung im selben Bauvorhaben erwerben, unterliegt dem Bauträgergesetz (Art. 2 Abs. 2 Nr. 3–4). Zahlungen dafür gehen auf das Wohnungs-Treuhandkonto (Art. 16 Abs. 1 Nr. 2, Art. 35 Abs. 4 Nr. 7). Außerhalb des Gesetzes bleibt nur ein separater Kauf, der nicht mit dem Bauträgervertrag zusammenhängt.
MwSt. auf den Stellplatz: 8 % oder 23 %?
Stand 7. Oktober 2026 wird der Verkauf von Wohnungen bis 150 m² mit 8 % besteuert (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c sowie Art. 146ef des MwSt.-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263). Prüfen Sie den Satz vor der notariellen Urkunde noch einmal, denn der Finanzminister gibt ein mögliches Ende des Zeitraums nach Art. 146ef in einer Bekanntmachung bis zum 31. Oktober 2026 bekannt.
Beim Stellplatz hängt der Satz von der Verkaufsform ab (Stand Oktober 2026):
- Stellplatz als Gemeinschaftsteil oder Recht zur ausschließlichen Nutzung, zusammen mit der Wohnung verkauft: nach dem Satz für die Wohnung, also heute 8 %;
- Anteil an einer eigenen Garagen-Einheit mit eigenem Grundbuchblatt: 23 % (Urteil des Verwaltungsgerichts Warschau vom 7. Dezember 2009, III SA/Wa 1110/09; 2009 betrugen die Sätze noch 7 % und 22 %).
Bei einem Stellplatzpreis von 50.000 zł netto beträgt der Unterschied zwischen 23 % und 8 % 7.500 zł (eigene Berechnung). Fragen Sie den Bauträger also, welchen Satz er anwendet, und prüfen Sie, ob der Preis in der Preisliste (mit MwSt.) mit dem Preis im Vertrag übereinstimmt.
Kosten nach der Schlüsselübergabe. Seit dem 1. Januar 2025 gehört ein Raum zum Abstellen von Fahrzeugen in einem Wohngebäude zum Wohnteil des Gebäudes (Art. 1a Abs. 2c des Gesetzes über Kommunalsteuern und -abgaben, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 707). Eine Garage im Wohnblock, auch als eigene Einheit, wird daher mit der Grundsteuer nach dem Wohnsatz besteuert. Für 2026 liegt dessen Obergrenze bei 1,25 zł je m², für „sonstige“ Gebäude bei 12,00 zł je m² (M.P. 2025 Pos. 726).
Wie viel kalkulieren Sie für Notar und Grundbuch ein?
Diese Kosten stehen nicht in der Preisliste des Bauträgers. Der Bauträgervertrag wird als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Notargebühr, Ausfertigungen und Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung tragen bei diesem Vertrag Bauträger und Käufer je zur Hälfte (Art. 40 Abs. 2).
Die Höchstsätze regelt die Verordnung über die Höchstsätze der Notartaxe (einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566). Für Werte von 60.000 bis 1.000.000 zł beträgt die Taxe 1.010 zł zuzüglich 0,4 % vom Betrag über 60.000 zł (§ 3 Nr. 5). Für den Bauträgervertrag wird die Hälfte dieses Satzes erhoben (§ 6 Nr. 15a), für den Vertrag über die Eigentumsübertragung einer Wohnung ebenfalls die Hälfte (§ 6 Nr. 16).
Die Gerichtsgebühren für Grundbucheintragungen ergeben sich aus dem Gesetz über Gerichtskosten in Zivilsachen (u.k.s.c., einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1228).
Beispiel für eine Wohnung zu 690.000 zł (eigene Berechnung, Höchstsätze, Stand Oktober 2026):
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| Kosten | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Reservierungsgebühr (Teil des Preises, kein Aufpreis) | max. 6.900 zł | Art. 32 Abs. 2–3 Bauträgergesetz |
| Notartaxe für den Bauträgervertrag, Ihre Hälfte | max. 882,50 zł netto, rund 1.085 zł brutto | § 3 Nr. 5, § 6 Nr. 15a; Art. 40 Abs. 2 |
| Notartaxe für den Vertrag über die Eigentumsübertragung | max. 1.765 zł netto | § 6 Nr. 16 |
| Ausfertigungen der Urkunde | 6 zł netto je Seite | § 12 |
| Eintragung des Anspruchs aus dem Bauträgervertrag | 150 zł (je zur Hälfte mit dem Bauträger) | Art. 43 Nr. 3 u.k.s.c.; Art. 40 Abs. 2 |
| Anlegen des Grundbuchblatts | 100 zł | Art. 44 Abs. 1 Nr. 1 u.k.s.c. |
| Eintragung des Eigentums | 200 zł | Art. 42 Abs. 1 u.k.s.c. |
| Eintragung der Hypothek (bei Kredit) | 200 zł | Art. 42 Abs. 1 u.k.s.c. |
| Notartaxe für die Hypothekenbestellung (bei Kredit) | max. ¼ des Satzes aus § 3, berechnet vom Hypothekenbetrag, + 23 % MwSt. | § 7 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung |
| PCC auf die Hypothek (bei Kredit) | 19 zł bei Hypothek auf unbestimmte Summe oder 0,1 % der gesicherten Forderung | Art. 7 Abs. 1 Nr. 7 PCC-Gesetz |
Art. 40 Abs. 2 des Bauträgergesetzes betrifft die Kosten des Bauträgervertrags. Wie die Kosten des Vertrags über die Eigentumsübertragung aufgeteilt werden, entnehmen Sie dem Vertragsentwurf. Kaufen Sie den Stellplatz als separaten Garagenanteil, fragen Sie den Notar, wie er Taxe und Eintragungen für diese Position berechnet.
Was Sie nicht dazurechnen. Ein mit MwSt. besteuerter Verkauf unterliegt nicht der Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC; Art. 2 Nr. 4 Buchst. a des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Ausnahme: 6 % PCC zahlt, wer die sechste und jede weitere Wohnung in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück kauft (Art. 7a). Bei der ersten Wohnung betrifft Sie diese Ausnahme nicht.
Rechner für die Kaufnebenkosten: So berechnen Sie den Gesamtpreis
Auf der Karte der Investition gibt es den Rechner „Pełna cena zakupu“ (Gesamtkaufpreis). Sie tragen den Preis der Wohnung, des Kellerabteils und des Stellplatzes ein, wählen die Phase (im Bau oder bezugsfertig) und markieren, ob Sie einen Kredit aufnehmen. Der Rechner rechnet nur zur Orientierung, mit den Höchstsätzen der Notartaxe und den festen Gerichtsgebühren. Die genauen Kosten nennen Notar und Bank. Sehen Sie ihn am Beispiel der Investition NU! in Wola: Rechner für den Gesamtkaufpreis auf der Karte von NU! in Wola.
Wenn Sie nicht auf Polnisch lesen: Preisliste, Prospekt und Vertrag prüfen
- Die Unterlagen sind polnisch. Das Bauträgergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschrift über die Sprache oder die Übersetzung von Prospekt und Vertrag (Stand Oktober 2026). Rechnen Sie damit, dass Preisliste, Prospekt und Vertragsentwurf auf Polnisch vorliegen, und lassen Sie sie vor der Reservierung übersetzen oder mit einem Juristen durchgehen, der Polnisch und Ihre Sprache beherrscht.
- Beim Notar. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, entweder selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Versteht ein Beteiligter kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, soll der Notar die Urkunde übersetzen, selbst oder mit einem Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt.
- Pflichtzugaben schriftlich erfragen. Fragen zu Pflicht-Stellplatz, Kellerabteil und MwSt.-Satz stellen Sie so, dass die Antworten nachlesbar sind, und vergleichen sie mit Ihrem datierten Screenshot der Preisliste.
Checkliste vor dem Reservierungsvertrag
- Machen Sie einen datierten Screenshot der Preisliste auf der Website des Bauträgers: Wohnung, Kellerabteile, Stellplätze, sonstige Leistungen.
- Fordern Sie den Informationsprospekt an. Der Bauträger übergibt ihn kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger, vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21 Abs. 1–2).
- Fragen Sie schriftlich, ob Stellplatz oder Kellerabteil Pflicht sind und in welcher Form Sie sie kaufen.
- Klären Sie den MwSt.-Satz für jede Position und vergleichen Sie ihn mit dem Preis mit MwSt. in der Preisliste.
- Prüfen Sie in Prospekt und Vertrag die Messmethode der Fläche und ob Gärtchen oder Terrasse im Wohnungspreis enthalten sind.
- Berechnen Sie die Kosten bei Notar und Gericht nach der Tabelle oben oder im Rechner.
- Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Preises aus dem Prospekt (Art. 32 Abs. 2), bei 690.000 zł also höchstens 6.900 zł. Sie wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3).
Siehe auch: nach der Schlüsselübergabe: Nebenkosten, Strom, Zähler.
FAQ
Muss der Bauträger den Preis für den Stellplatz auf seiner Website nennen?
Ja, wenn der Stellplatz nicht im Wohnungspreis enthalten ist. Nach Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026) veröffentlicht der Bauträger auf seiner Website den Quadratmeterpreis und den Preis jeder Wohnung, den Preis der Nebenräume und der Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, sofern sie nicht im Preis stecken, sowie sonstige Leistungen. Alle Beträge nennt er mit MwSt.
Kann mich der Bauträger zum Kauf eines Stellplatzes zwingen?
Der Oberste Gerichtshof entschied am 8. November 2012 (I CSK 49/12), dass eine Bedingung, die zum Kauf der Wohnung zusammen mit einem Anteil an einer Mehrstellplatz-Garage verpflichtet, keine unzulässige Klausel ist. Fragen Sie deshalb vor dem Reservierungsvertrag nach Pflichtzugaben und vergleichen Sie die Antwort mit der Preisliste auf der Website des Bauträgers.
Welche MwSt. fällt auf einen Stellplatz an?
Das hängt davon ab, was Sie kaufen. Ein Stellplatz im Gemeinschaftseigentum oder das Recht auf dessen ausschließliche Nutzung, zusammen mit der Wohnung verkauft, wird wie die Wohnung besteuert, also heute mit 8 %. Ein Anteil an einer eigenen Garagen-Einheit mit eigenem Grundbuchblatt unterliegt 23 % (Verwaltungsgericht Warschau, III SA/Wa 1110/09). Bei 50.000 zł netto beträgt der Unterschied 7.500 zł (Stand Oktober 2026).
Was kostet der Notar bei einer Wohnung für 690.000 zł?
Für die Beurkundung des Bauträgervertrags beträgt die Höchstgebühr 1.765 zł netto. Sie teilen sie sich mit dem Bauträger je zur Hälfte, Ihr Anteil liegt also bei 882,50 zł netto, rund 1.085 zł brutto. Für den Vertrag über die Eigentumsübertragung beträgt die Höchstgebühr ebenfalls 1.765 zł netto. Hinzu kommen Ausfertigungen (6 zł netto je Seite) und Gerichtsgebühren für das Grundbuch (Stand Oktober 2026).
Was tun, wenn der Preis im Vertrag vom Preis auf der Website des Bauträgers abweicht?
Nach Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes können Sie bei abweichenden Preisangaben des Bauträgers den für Sie günstigsten Preis verlangen (Rechtsstand Oktober 2026). Sichern Sie einen datierten Screenshot der Preisliste und vergleichen Sie ihn mit dem Preis im Prospekt und im Vertragsentwurf.
Ich lese kein Polnisch: Gibt es Prospekt und Vertrag auf Deutsch?
Das Bauträgergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschrift über die Sprache oder eine Übersetzung von Prospekt und Vertrag. Beim Notar können Sie verlangen, dass die Urkunde zusätzlich in einer Fremdsprache vorgenommen wird (Art. 2 § 3 Notariatsgesetz, Dz.U. 2026 Pos. 614). Lassen Sie Preisliste, Prospekt und Vertragsentwurf vor der Reservierung übersetzen oder mit einem Juristen durchgehen (Stand Oktober 2026).
Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung.
Sie haben eine Wohnung gewählt und möchten den Gesamtpreis vor der Reservierung kennen? Schreiben Sie uns vor dem ersten Kontakt mit dem Verkaufsbüro: Wir melden Sie dort an und gehen gemeinsam zum Termin. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, auch Pflichtzugaben und deren Preise, und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
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