Nach der Schlüsselübergabe vom Bauträger: Hausgeld, Strom, Zähler – die Liste

Sie haben die Schlüssel zu Ihrer Bauträgerwohnung, und die ersten Fragen stehen im Raum: Ab wann zahlen Sie das Hausgeld, funktioniert der Strom schon und wem geben Sie die Zählerstände durch? Die kurze Antwort (Rechtsstand Oktober 2026): Der Tag, ab dem Sie die Kosten der Wohnung tragen, ergibt sich aus Ihrem Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und dem Übergabeprotokoll. Die Vorschüsse an die Eigentümergemeinschaft sind im Voraus bis zum 10. des Monats fällig. Den Stromvertrag schließen Sie selbst mit einem Energieversorger, Wasser und Heizung rechnet die Hausverwaltung ab. Hinzu kommen zwei behördliche Fristen: die Steuererklärung IN-1 binnen 14 Tagen und die Anmeldung bis zum 30. Tag. Beim notariellen Vertrag erhalten Sie außerdem den Energieausweis.

Unten finden Sie die Punkte in der Reihenfolge, in der sie meist auftauchen. Alle Vorschriften und Beträge nennen wir mit Stand Oktober 2026.

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Schlüssel da, Eigentumsvertrag noch nicht: Ab wann zahlen Sie Hausgeld?

Beim Bauträgervertrag geht die Übergabe der Wohnung dem Vertrag voraus, der das Eigentum überträgt. Sie findet nach Rechtskraft der Nutzungsgenehmigung und in Ihrer Anwesenheit statt (Art. 41 Abs. 1–2 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Haben Sie die Schlüssel bei der Übergabe erhalten, wohnen Sie eine Zeit lang in einer Wohnung, deren Eigentümer formal noch der Bauträger ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 232) verpflichtet zur Beteiligung an den Verwaltungskosten den Eigentümer der Wohnung (Art. 13 Abs. 1). Diese Kosten decken die Eigentümer über Vorschüsse, die im Voraus bis zum 10. jedes Monats zu zahlen sind (Art. 15 Abs. 1). Das Zivilgesetzbuch geht beim Kauf davon aus, dass Nutzen und Lasten der Sache mit ihrer Übergabe auf den Käufer übergehen; die Parteien können einen anderen Zeitpunkt vereinbaren (Art. 548 § 1–2 k.c.).

Was daraus praktisch folgt:

• Die Antwort auf „Ab wann Hausgeld?“ steht in Ihrem Bauträgervertrag. Suchen Sie die Klauseln zu den Unterhaltskosten der Wohnung und zum Tag ihrer Übergabe.
• Tragen Sie das Übergabedatum der Schlüssel ins Protokoll ein. Es ist der Bezugspunkt für die Abrechnung mit dem Bauträger oder der Verwaltung.
• Lassen Sie sich Kontonummer und Höhe des ersten Vorschusses schriftlich von der Verwaltung nennen, bevor Sie zahlen.

Wohnen Sie weiterhin zur Miete, zahlen Sie in den ersten Monaten doppelt: Miete und Vorschüsse an die Gemeinschaft. Wie Sie solche Kosten durchrechnen, zeigen wir im Text darüber, was das Warten auf die Schlüssel einer Wohnung im Bau kostet.

Zögert der Bauträger mit dem Notartermin: Der Termin der Eigentumsübertragung steht im Vertrag. Nach seinem Ablauf setzen Sie dem Bauträger eine zusätzliche Frist von 120 Tagen, und verstreicht auch sie ergebnislos, können Sie vom Vertrag zurücktreten und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe für die Verzögerung (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3 des Bauträgergesetzes).

Was steckt im „czynsz“, was zahlen Sie separat?

Der „czynsz“ im Neubau ist ein Vorschuss auf die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, in Deutschland am ehesten mit dem Hausgeld vergleichbar. Das Gesetz nennt unter diesen Kosten insbesondere (Art. 14 Wohnungseigentumsgesetz):

• Reparaturen und laufende Instandhaltung;
• Strom, Wärme, Gas und Wasser, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, außerdem Gemeinschaftsantenne und Aufzug;
• Versicherungen, Steuern und andere öffentlich-rechtliche Abgaben, sofern die Wohnungseigentümer sie nicht unmittelbar selbst zahlen;
• Reinigung und Ordnung;
• die Vergütung des Vorstands oder des Verwalters.

Ihr Anteil an diesen Kosten richtet sich nach der Fläche: Er ist das Verhältnis der Nutzfläche Ihrer Wohnung samt Nebenräumen zur Gesamtfläche aller Wohnungen mit solchen Räumen (Art. 3 Abs. 3), und die Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum werden nach Anteilen verteilt (Art. 12 Abs. 2).

Die Höhe der Vorschüsse bleibt nicht für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes gleich. Abrechnungszeitraum der Gemeinschaft ist das Kalenderjahr (Art. 29 Abs. 1a). Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt, spätestens im ersten Quartal, und beschließt unter anderem den jährlichen Wirtschaftsplan und die Beiträge zur Deckung der Verwaltungskosten (Art. 30 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 Nr. 1). Eine Verwaltung, die das Gebäude von Anfang an betreut, kann schon im Vertrag bei der Abtrennung der ersten Wohnung bestimmt worden sein. Diese Art der Verwaltung gilt auch für jeden weiteren Erwerber; ändern lässt sie sich durch einen notariell protokollierten Beschluss (Art. 18 Abs. 1–2a).

Wasser. In einem Mehrfamilienhaus schließt der Gebäudeeigentümer oder die Verwaltung den Vertrag mit dem Wasserversorger und rechnet die Kosten auf die Wohnungen ab. Die Summe der Belastungen der Bewohner darf die Kosten nicht übersteigen, die er selbst gegenüber dem Versorger trägt. Einen Vertrag unmittelbar mit dem Bewohner schließt das Unternehmen nur auf Antrag des Eigentümers oder der Verwaltung und bei erfüllten gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 6 Abs. 5–6 und Art. 26 Abs. 2–3 des Gesetzes über die kollektive Wasserversorgung, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 757). Für Wasser zahlen Sie daher meist Vorschüsse nach den Ständen der Wasserzähler in der Wohnung.

Zur Orientierung die MPWiK-Sätze in Warschau für Haushalte im ersten Jahr des Tarifs, der seit dem 11. Juli 2026 gilt (Tarif über 36 Monate):

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Die Grundgebühr hängt von der Abnehmergruppe ab, beispielsweise beträgt sie bei Abrechnung nach Wasserzähler und E-Rechnung 9,85 PLN netto je Leistung, bei Papierrechnung 12,18 PLN netto. Sie trifft denjenigen, der den Vertrag mit MPWiK hat, im Mehrfamilienhaus also meist die Verwaltung.

Heizung und Warmwasser. Ist der Eigentümer oder Verwalter des Gebäudes der einzige Wärmeabnehmer, rechnet er die Kosten auf die einzelnen Wohnungen ab. Die Methode (Wärmezähler, Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und weitere) legt er in einer internen Abrechnungsordnung fest und gibt sie den Nutzern der Wohnungen binnen 14 Tagen bekannt (Art. 45a Abs. 6 und 8–10 Energierecht). Fragen Sie die Verwaltung gleich nach der Schlüsselübergabe nach dieser Ordnung.

So bekommen Sie in einer neuen Warschauer Wohnung Strom

Strom ist das Medium, das Sie selbst regeln. Energie wird nach dem Netzanschluss auf Grundlage eines Liefervertrags und eines Vertrags über Verteilungsleistungen geliefert. Beide können in einem Gesamtvertrag zusammengefasst werden (Art. 5 Abs. 1 und 3 des Energierechts, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 43). In der Praxis erhalten Sie bei einem Gesamtvertrag eine Rechnung statt zwei.

Betreiber des Warschauer Verteilnetzes ist Stoen Operator. Nach seiner Beschreibung des Verfahrens für neue Abnehmer (Stand Oktober 2026):

1. Sie wählen einen Energieversorger und schließen mit ihm einen Vertrag.
2. Der Versorger meldet den Vertrag bei Stoen Operator an.
3. Für die Freischaltung ist die „Meldung der Bereitschaft der Verbrauchsanlage“ nötig.
4. In einem Mehrfamilienhaus wird der Vertrag wirksam, sobald der Zähler freigeschaltet ist.

Fragen Sie vor dem Gang zum Versorger beim Bauträger oder bei der Verwaltung nach, welche Unterlagen zur Installation in Ihrer Wohnung Sie erhalten und ob der Zähler schon montiert ist. Ohne Strom lässt sich der Ausbau kaum beginnen, deshalb lohnt es sich, das in den ersten Tagen zu erledigen.

Der Zähler kann später gegen einen Fernablesezähler getauscht werden. Das Energierecht verpflichtet die Netzbetreiber, bis zum 31. Dezember 2028 in mindestens 80 % der Entnahmestellen solche Zähler zu installieren, auch bei Haushalten (Art. 11t Abs. 1). Stoen Operator gibt an, dass der Austausch keine zusätzlichen Kosten verursacht.

Zähler: Was schreiben Sie bei der Übergabe auf?

Das Bauträgergesetz verlangt, dass im Übergabeprotokoll Mängel festgehalten werden (Art. 41 Abs. 3). Zu Zählern sagt es nichts. Nummern und Stände ins Protokoll zu schreiben ist Marktpraxis, schützt Sie aber davor, für den Verbrauch aus der Bauzeit zu zahlen. Tragen Sie ein oder ergänzen Sie:

• Nummer und Stand des Stromzählers;
• Nummern und Stände der Kalt- und Warmwasserzähler;
• Nummern und Stände des Wärmezählers oder der Heizkostenverteiler, falls in der Wohnung vorhanden;
• die Zahl der Schlüssel, Fernbedienungen und Zugangskarten;
• Datum und Uhrzeit der Ablesung.

Fotografieren Sie jeden Zähler mit gut lesbarer Nummer und bewahren Sie die Bilder zusammen mit einer Kopie des Protokolls auf.

Mangel nach der Übergabe: Welche Fristen gelten?

Manche Mängel zeigen sich erst nach einigen Tagen im Wohnen oder bei den ersten Arbeiten. Stellen Sie sie zwischen der Unterzeichnung des Protokolls und dem Vertrag zur Eigentumsübertragung fest, können Sie sie dem Bauträger melden, und die Fristen laufen ab dem Tag der Meldung (Art. 41 Abs. 19). Die Reihenfolge:

1. Der Bauträger hat 14 Tage, um die Mängel anzuerkennen oder die Anerkennung unter Angabe von Gründen zu verweigern. Bleibt eine Antwort aus, gilt das als Anerkennung (Art. 41 Abs. 4–5).
2. Anerkannte Mängel beseitigt er binnen 30 Tagen (Art. 41 Abs. 6).
3. Schafft er das trotz gebotener Sorgfalt nicht, nennt er einen anderen Termin und begründet ihn (Art. 41 Abs. 7).
4. Erst wenn er die Mängel in dieser Frist nicht beseitigt oder keinen Termin nennt, setzen Sie eine neue Frist und können die Mängel nach deren Ablauf auf Kosten des Bauträgers beseitigen (Art. 41 Abs. 8).

Nach dem Notartermin gilt die Gewährleistung aus dem Zivilgesetzbuch (Art. 41a des Bauträgergesetzes): Bei einer Immobilie haftet der Verkäufer für körperliche Mängel, die vor Ablauf von 5 Jahren ab Übergabe festgestellt werden (Art. 568 § 1 k.c.). Mehr zur Übergabe selbst lesen Sie im Text über die Übergabe einer fertigen Wohnung und die Fristen für die Mängelbeseitigung. Planen Sie Arbeiten in der Wohnung, lesen Sie auch, ob schlüsselfertiger Ausbau oder eigene Renovierung nach der Übergabe besser zu Ihnen passt.

Notarieller Vertrag: Energieausweis und Grundbuch

Energieausweis. Der Bauträger übergibt ihn als Veräußerer dem Erwerber beim Notartermin. Auf den Erhalt können Sie nicht verzichten. Der Ausweis gilt 10 Jahre ab Ausstellung (Art. 11 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 sowie Art. 14 Abs. 1 des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 101).

Grundbuch (księga wieczysta). Die Gerichtsgebühr für den Antrag auf Eintragung des Eigentums beträgt 200 PLN, ebenso viel für die Eintragung einer Hypothek. Bei der Eintragung eines Anteils, etwa an einer Mehrstellplatz-Garage, ist die Gebühr verhältnismäßig, mindestens aber 100 PLN (Art. 42 Abs. 1–2 des Gesetzes über Gerichtskosten in Zivilsachen).

Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC). Der Kauf vom Bauträger unterliegt der Umsatzsteuer, daher zahlen Sie keine PCC. Ausnahme: 6 % PCC auf den Kaufvertrag über die sechste und jede weitere Wohnung an denselben Käufer in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a und Art. 7a des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191).

Grundsteuer: Erklärung IN-1 binnen 14 Tagen

Eine natürliche Person gibt die Immobilienerklärung (Formular IN-1) binnen 14 Tagen nach den Umständen ab, die die Steuerpflicht begründen, auch elektronisch (Art. 6 Abs. 6 und 9a des Gesetzes über Kommunalsteuern und -abgaben, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 707). Am sichersten reichen Sie die IN-1 gleich nach dem Notartermin ein; wissen Sie nicht, ab welchem Tag die 14 Tage laufen, fragen Sie im Amt nach.

Wann zahlen Sie zum ersten Mal? Bei einem neu errichteten Gebäude entsteht die Steuerpflicht am 1. Januar des Jahres nach dem Jahr, in dem der Bau beendet oder das Gebäude vor der endgültigen Fertigstellung in Gebrauch genommen wurde (Art. 6 Abs. 2). Wurde das Gebäude in früheren Jahren fertiggestellt, gilt die allgemeine Regel: Die Pflicht entsteht am ersten Tag des Monats nach dem Monat, in dem die sie begründenden Umstände eintraten (Art. 6 Abs. 1), und die Steuer für dieses Jahr wird anteilig nach Monaten berechnet (Art. 6 Abs. 5). Die Steuer setzt das Amt per Bescheid fest. Sie wird in Raten bis zum 15. März, 15. Mai, 15. September und 15. November gezahlt, ein Betrag bis 100 PLN einmalig zum Termin der ersten Rate (Art. 6 Abs. 7 und 11a).

Der Satz in Warschau für Wohngebäude beträgt 2026 1,25 PLN je m² Nutzfläche (Beschluss des Rates der Hauptstadt Warschau Nr. XXIX/1066/2025). Das ist der für 2026 vom Minister für Finanzen und Wirtschaft zugelassene Höchstsatz (M.P. 2025 Pos. 726). Beispiel zum Satz für 2026: Bei 50 m² Nutzfläche der Wohnung sind das 62,50 PLN im Jahr (eigene Berechnung, nur für die Fläche der Wohnung). Entsteht die Steuerpflicht erst am 1. Januar 2027 (Art. 6 Abs. 2), gelten die für 2027 beschlossenen Sätze. Den endgültigen Betrag nennt der Bescheid. Haben Sie einen Anteil an einer Mehrstellplatz-Garage in einem Wohngebäude, zahlen Sie die Steuer nach Ihrem Anteil, ohne gesamtschuldnerische Haftung für die übrigen Miteigentümer (Art. 3 Abs. 4a).

Anmeldung: 30 Tage oder 4 Tage

Polnische Staatsangehörige melden sich spätestens am 30. Tag nach der Ankunft am neuen Ort an (Art. 27 Abs. 1 des Einwohnermeldegesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 384). Bürger der EU, der EFTA-Staaten und der Schweiz haben ebenfalls 30 Tage, andere Ausländer müssen sich spätestens am vierten Tag anmelden (Art. 41 Abs. 1 und 3). Ziehen Sie mit einem Partner oder einer Partnerin von außerhalb der EU und der EFTA ein, ist diese Frist die kürzeste der ganzen Liste.

Die Anmeldung ist kostenlos; 17 PLN Stempelgebühr zahlen Sie nur, wenn ein Bevollmächtigter für Sie handelt. Erforderlich ist ein Dokument, das den Rechtstitel an der Wohnung belegt, etwa ein zivilrechtlicher Vertrag, ein Grundbuchauszug oder ein Auszug aus dessen Abteilungen I und II, ein Verwaltungsbescheid oder eine Gerichtsentscheidung (Art. 28 Abs. 2b). Seit dem 1. Januar 2026 erledigen Sie die Sache online nur mit Hilfe von e-Doręczenia (elektronische Zustellung).

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen oder kein Polnisch lesen

Dieser Abschnitt betrifft Sie, wenn Sie kein Polnisch lesen oder aus der Ferne kaufen. Die Fristen oben gelten unabhängig davon, in welcher Sprache Sie die Unterlagen lesen. Drei Dinge sind für Sie besonders wichtig:

• Anmeldefrist. Sind Sie Staatsangehöriger eines Landes außerhalb von EU, EFTA und der Schweiz, beträgt die Frist vier Tage (Art. 41 Einwohnermeldegesetz). Planen Sie den Weg zum Amt oder die Zustellung über e-Doręczenia schon vor dem Einzug ein.
• Beim Notar. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614, Stand Oktober 2026). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt, denn Energieausweis und Eigentumsübertragung bekommen Sie genau dort.
• Protokoll und Zähler. Das Übergabeprotokoll wird in der Regel auf Polnisch geführt. Lassen Sie sich die Einträge zu Mängeln, Zählerständen und Schlüsseln vor der Unterschrift Punkt für Punkt erklären und fotografieren Sie jeden Zähler.

FAQ

Ab wann zahle ich Hausgeld für eine Wohnung vom Bauträger?

Das Wohnungseigentumsgesetz belastet mit den Verwaltungskosten den Eigentümer der Wohnung (Art. 13 Abs. 1); vor dem Vertrag, der das Eigentum überträgt, sind Sie noch nicht Eigentümer. Das Zivilgesetzbuch knüpft beim Kauf Nutzen und Lasten an die Übergabe der Sache, doch die Parteien können einen anderen Zeitpunkt vereinbaren (Art. 548). Ab welchem Tag Sie zahlen, ergibt sich daher aus Ihrem Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und dem Übergabeprotokoll. Rechtsstand Oktober 2026.

Wie melde ich in einer neuen Wohnung in Warschau den Strom an?

Sie wählen einen Energieversorger und schließen mit ihm einen Vertrag. Der Versorger meldet ihn bei Stoen Operator an, dem Betreiber des Warschauer Verteilnetzes. Erforderlich ist die „Meldung der Bereitschaft der Verbrauchsanlage“. In einem Mehrfamilienhaus wird der Vertrag wirksam, sobald der Zähler freigeschaltet ist (stoen.pl, Stand Oktober 2026).

Muss ich für Wasser einen Vertrag mit MPWiK schließen?

In der Regel nein. In einem Mehrfamilienhaus schließt der Gebäudeeigentümer oder die Verwaltung den Vertrag mit dem Wasserversorger und rechnet die Kosten auf die Wohnungen ab (Art. 6 Abs. 5 und Art. 26 Abs. 2 des Gesetzes über die kollektive Wasserversorgung). Ein Vertrag mit Ihnen als Bewohner ist nur auf Antrag des Eigentümers oder der Verwaltung und bei erfüllten gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Rechtsstand Oktober 2026.

Wann zahle ich zum ersten Mal Grundsteuer für die neue Wohnung?

Für ein im Kaufjahr fertiggestelltes Gebäude entsteht die Steuerpflicht am 1. Januar des Folgejahres (Art. 6 Abs. 2 des Gesetzes über Kommunalsteuern und -abgaben). Wurde das Gebäude früher fertiggestellt, entsteht sie am ersten Tag des Monats nach dem Monat, in dem die Umstände eintraten, die die Pflicht begründen (Art. 6 Abs. 1). Die Erklärung IN-1 geben Sie binnen 14 Tagen nach diesen Umständen ab. Den Betrag setzt ein Bescheid fest. In Warschau beträgt der Satz für Wohngebäude 2026 1,25 PLN/m²; Steuer bis 100 PLN zahlen Sie einmalig zum Termin der ersten Rate (Art. 6 Abs. 11a).

Bis wann muss ich mich in der neuen Wohnung anmelden?

Polnische Staatsangehörige spätestens am 30. Tag nach der Ankunft am neuen Ort (Art. 27 Abs. 1 des Einwohnermeldegesetzes). Dieselbe Frist haben Bürger der EU, der EFTA-Staaten und der Schweiz; andere Ausländer müssen sich spätestens am vierten Tag anmelden (Art. 41). Die Anmeldung ist kostenlos. Rechtsstand Oktober 2026.

Was tue ich mit einem Mangel, den ich nach der Übergabe, aber vor dem Notartermin bemerke?

Melden Sie ihn dem Bauträger. Mängel, die zwischen der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls und dem Vertrag zur Eigentumsübertragung festgestellt werden, können Sie anzeigen; die Fristen von 14 Tagen für die Antwort und 30 Tagen für die Beseitigung laufen ab dem Tag der Meldung (Art. 41 Abs. 19 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Schafft der Bauträger es trotz gebotener Sorgfalt nicht, nennt er einen anderen Termin mit Begründung (Art. 41 Abs. 7). Rechtsstand Oktober 2026.

Kennen Sie jemanden, der gerade eine Wohnung vom Bauträger aussucht? Empfehlen Sie ihm, uns vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) zu schreiben. Wir gehen gemeinsam hin, gehen mit ihm den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, auch die Klauseln zum Übergabetag der Wohnung und zu den Unterhaltskosten, und zeigen, was er den Bauträger oder einen Juristen fragen sollte. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Sehen Sie, wobei wir Sie beim Kauf vom Bauträger unterstützen.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.