Sie haben in Warschau zwei Angebote: eine bezugsfertige Wohnung mit Schlüsseln in etwa zwei Monaten und eine günstigere im Bau, auf die Sie noch anderthalb Jahre warten und in der ganzen Zeit Miete zahlen. Finanziell lohnt sich die Wohnung im Bau erst, wenn der Preisunterschied größer ist als die Miete für die zusätzlichen Wartemonate, mit Puffer für eine Verspätung. Bei der durchschnittlichen Miete für 2 Zimmer mit 40–59 m² in Warschau, 3.897 PLN pro Monat (Daten für Mai 2026, Bankier.pl-Report auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026), sind 16 zusätzliche Mietmonate 62.352 PLN. Bei einer Wohnung von 50 m² muss die Wohnung im Bau also etwa 1.247 PLN pro m² günstiger sein, damit Sie auf null kommen (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026).
Unten finden Sie die Formel, eine Tabelle für verschiedene Wartezeiten und die Punkte, die das Ergebnis in beide Richtungen verschieben. Die Vorschriften nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026. Das Bauträgergesetz (ustawa deweloperska) ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und den Bauträger-Garantiefonds (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Wie berechnen Sie die Wartekosten für eine Wohnung im Bau?
Entscheidend ist nicht die gesamte Zeit bis zu den Schlüsseln, sondern der Unterschied zwischen den beiden Angeboten. Auch auf die fertige Wohnung warten Sie: auf die Urkunde, die Abnahme und die Entscheidung der Bank. Die Dauer des Ausbaus einer Wohnung im Rohbauzustand (stan deweloperski) ist in beiden Fällen ähnlich, deshalb lassen Sie sie weg.
Formel:
Wartekosten = Ihre Monatsmiete × (Monate bis zu den Schlüsseln im Bau − Monate bis zu den Schlüsseln bei der fertigen Wohnung)
Das Ergebnis vergleichen Sie mit dem Preisunterschied der gesamten Wohnungen samt Zusatzkosten (Stellplatz, Kellerabteil), nicht mit dem Unterschied beim Preis pro m². Erst am Ende rechnen Sie es auf den Quadratmeter um, damit sich Angebote leichter vergleichen lassen.
Die Tabelle verwendet die durchschnittliche Miete von 3.897 PLN pro Monat für 2 Zimmer mit 40–59 m² in Warschau (Daten für Mai 2026, Bankier.pl-Report auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026). Setzen Sie Ihre eigene Miete ein. Alle Beträge sind eigene Berechnungen, Stand Oktober 2026.
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Zusätzliche Mietmonate | Mietkosten | Wie viel günstiger muss der m² bei 50 m² sein | Anteil am Preis der Beispielwohnung* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 PLN | ca. 935 PLN | 5,6 % |
| 16 (z. B. 18 Monate im Bau gegenüber 2 Monaten bei der fertigen) | 62.352 PLN | ca. 1.247 PLN | 7,4 % |
| 18 | 70.146 PLN | ca. 1.403 PLN | 8,4 % |
| 20 (16 Monate + Verspätung von ca. 4 Monaten) | 77.940 PLN | ca. 1.559 PLN | 9,3 % |
| 24 | 93.528 PLN | ca. 1.871 PLN | 11,1 % |
* Beispielwohnung: 50 m² × 16.783 PLN/m² = 839.150 PLN. 16.783 PLN/m² ist der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Primärmarkt in Warschau im II. Quartal 2026 laut NBP (Datenbank BaRN). Wir nehmen ihn nur als Bezugspunkt; maßgeblich ist der Preis Ihrer beiden Angebote.
So lesen Sie die Tabelle: Ist die Wohnung im Bau um 40.000 PLN günstiger und beträgt der Unterschied beim Warten 16 Monate, verlieren Sie allein bei der Miete etwa 22.000 PLN. Die fertige Wohnung kommt dann günstiger, obwohl ihr Listenpreis höher ist.
Ist eine Wohnung im Bau in Warschau günstiger als eine fertige?
Im Durchschnitt nein, und das überrascht viele. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (August 2026) kosteten bezugsfertige Wohnungen in Warschau im Schnitt 19,7 Tsd. PLN pro m², Wohnungen mit Fertigstellung in 2 Jahren oder später 26,2 Tsd. PLN pro m². Die fertigen waren also im Schnitt um 24,8 % günstiger als die, auf die man lange warten muss.
Ziehen Sie daraus nicht den Schluss, dieselbe Wohnung koste im Bau mehr. Die Durchschnitte vergleichen unterschiedliche Lagen, Standards und Größen. Vorhaben mit fernem Termin können in anderen Stadtteilen und in einem anderen Segment liegen als die Wohnungen, die in fertigen Gebäuden noch übrig sind. Deshalb:
- Vergleichen Sie Wohnungen in derselben Gegend, mit ähnlicher Größe und ähnlichem Standard, am besten im selben Vorhaben, wenn der Bauträger weitere Bauabschnitte verkauft;
- nehmen Sie die Preise aus der Preisliste des Bauträgers. Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 muss der Bauträger auf seiner Website den Preis pro m² und den Preis jeder Wohnung samt Mehrwertsteuer sowie den Verlauf der Preisänderungen mit Datum veröffentlichen (Art. 19a des Bauträgergesetzes);
- suchen Sie beide Varianten nebeneinander: In der Suche nach Neubauwohnungen in Warschau stellen Sie fertige Wohnungen und solche mit späterem Termin im selben Stadtteil gegenüber.
Die Auswahl ist groß. Laut CBRE und Tabelaofert.pl gab es Ende Juni 2026 in Warschau 3.344 fertige, unverkaufte Wohnungen, also 20,5 % des Angebots. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl machten fertige Wohnungen im August 2026 rund 20 % des Warschauer Angebots aus (rund 3,6 Tsd. Wohnungen). Fertige Wohnungen liegen auch nicht ohne Käufer: Laut dem Barometer von Tabelaofert.pl (Daten für April 2026) machten sie knapp 32 % der Verkäufe auf den 7 vom Barometer erfassten Märkten aus.
Was kostet das Warten auf eine Wohnung im Bau außer der Miete?
Zahlungen während des Baus. Beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) zahlen Sie je nach Baufortschritt auf das Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), nach Abschluss der einzelnen Abschnitte (Art. 8 Abs. 1–3). Der Zahlungsplan hat mindestens 4 Abschnitte, und jeder Abschnitt entspricht 10–25 % der Gesamtkosten des Vorhabens, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2). Wenn Sie in bar kaufen, zahlen Sie während der ganzen Bauzeit Miete und gleichzeitig die weiteren Raten an den Bauträger. Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Barzahlung: Ratenplan oder alles sofort.
Kredit. Fragen Sie die Bank, wie sie den Kredit beim Kauf im Bau auszahlt und ab wann Sie Raten zahlen. Davon hängt ab, ob Sie zeitweise gleichzeitig Rate und Miete zahlen. Rechnen Sie diese Monate in die Tabelle ein.
Verspätung. Der Termin im Vertrag ist ein Termin, kein Umzugsdatum. Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht rechtzeitig, setzen Sie ihm eine zusätzliche Frist von 120 Tagen. Erst wenn er sie nicht einhält, können Sie vom Vertrag zurücktreten, und den Anspruch auf eine Vertragsstrafe für die Verspätung behalten Sie (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3, Rechtsstand Oktober 2026). Deshalb enthält die Tabelle eine Zeile mit einem Puffer von rund 4 Monaten.
Vertragsstrafe und Ihre Miete. Der Bauträgervertrag nennt die Höhe der Zinsen und Vertragsstrafen, wenn die Parteien sie vorgesehen haben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Vergleichen Sie die Strafe für einen Monat Verspätung mit Ihrer Miete. Ist die Strafe niedriger, zahlen Sie die Differenz bei jedem Monat Verspätung aus eigener Tasche.
Mietvertrag. Prüfen Sie Ihre Kündigungsfrist und ob Sie den Vertrag um einige Monate verlängern können. Verschiebt sich der Übergabetermin, kann ein starrer Jahresmietvertrag mehr kosten als die Verspätung selbst.
Was gewinnen Sie, wenn Sie auf eine Wohnung im Bau warten?
Das Warten hat auch Vorteile, die Sie bewerten sollten, bevor Sie den Bau ausschließen.
Schutz der Zahlungen. Beim Bauträgervertrag fließt das Geld auf ein Treuhandkonto. Vom geschlossenen Treuhandkonto zahlt die Bank es dem Bauträger erst nach der Urkunde über die Eigentumsübertragung aus (Art. 15), vom offenen in Abschnitten (Art. 16). Zahlungen auf ein offenes Treuhandkonto schützt in den Fällen des Art. 48 Abs. 1 der Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Den Beitrag zum DFG zahlt der Bauträger: 0,45 % beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Treuhandkonto (Verordnung Dz.U. 2022 poz. 1341, Stand Oktober 2026).
Zahlungen über die Zeit verteilt. Beim Bauträgervertrag zahlen Sie nicht den ganzen Preis auf einmal, sondern die einzelnen Abschnitte des Zahlungsplans. Bei einer fertigen Wohnung, die sofort per Kaufvertrag gekauft wird, gibt es keinen solchen Zahlungsplan.
Preis im Vertrag festgelegt. Prüfen Sie im Prospekt und im Vertragsmuster, ob der Preis angepasst werden darf und unter welchen Bedingungen. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Bauträgergesetzes (UD361, am 11.05.2026 auf RCL veröffentlicht) sieht ein Verbot der Preisanpassung vor, wurde aber bis zum 7. Oktober 2026 nicht dem Sejm vorgelegt. Das ist ein Entwurf, kein geltendes Recht.
Mehrwertsteuer heute ohne Unterschied. Zum 7. Oktober 2026 wird der Verkauf einer Wohnung bis 150 m² mit 8 % Mehrwertsteuer besteuert, unabhängig davon, ob das Gebäude fertig ist (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c sowie Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Eine Bekanntmachung des Finanzministers, die den Zeitraum der ermäßigten Sätze beenden würde (Art. 146ef), wurde bis zum 5. Oktober 2026 nicht veröffentlicht. Prüfen Sie den Satz vor der Vertragsunterzeichnung noch einmal.
Bezugsfertige Wohnung in zwei Monaten: Wovon hängt der Schlüsseltermin ab?
Bei einer fertigen Wohnung kann der Bauträger die Wohnung sofort per Kaufvertrag verkaufen (Art. 3 des Bauträgergesetzes). Dann gilt nur ein Teil der Vorschriften des Gesetzes, z. B. über die Reservierung, die Reservierungsgebühr und die Abnahme (Art. 29–32, Art. 34 Abs. 1 Nr. 1–2, Art. 41 Abs. 1–3). Die Vorschriften über Treuhandkonto und DFG gelten nicht. Dafür besichtigen Sie die fertige Wohnung und nehmen sie vor der Urkunde ab. Für Mängel der Immobilie haftet der Bauträger aus der Sachmängelhaftung 5 Jahre lang, bei der fertigen wie bei der im Bau befindlichen Wohnung (Art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Auf den Schlüsseltermin wirken sich vor allem drei Dinge aus:
- Kreditentscheidung. Die Bank übermittelt die Entscheidung am 21. Tag nach Antragstellung, früher nur mit Ihrer Zustimmung; die Entscheidung bindet die Bank mindestens 14 Tage (Art. 14 Abs. 2 und 6 des Hypothekarkreditgesetzes, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Dauer der Reservierung. Der Reservierungsvertrag wird für eine bestimmte Zeit geschlossen. Bei einem Kredit soll diese Zeit die für die Kreditentscheidung nötige Frist berücksichtigen (Art. 31). Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Wohnungspreises (Art. 32 Abs. 2). Sie wird Ihnen zurückgezahlt, wenn die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsbewertung ablehnt (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1).
- Abnahme und Urkundentermin. Das Datum legen Sie mit dem Bauträger, dem Notar und der Bank fest.
„Zwei Monate“ sind also ein Plan, keine Gewissheit. Kündigen Sie die Miete erst, wenn Sie das Datum der Urkunde und der Übergabe schriftlich haben. Den ganzen Kaufprozess einer fertigen Wohnung beschreiben wir im Ratgeber bezugsfertige Wohnung vom Bauträger Schritt für Schritt kaufen.
Ihre Lage als Käufer aus dem Ausland: Sprache, Unterlagen, Zahlungen
Dieser Abschnitt betrifft Sie, wenn Sie kein Polnisch lesen oder aus der Ferne kaufen. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift zur Sprache der Unterlagen. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Rechtsstand Oktober 2026): Ein Dokument kann eine parallele fremdsprachige Fassung haben (Art. 8 Abs. 1a), und ein Ausländer, der die jeweilige Sprache beherrscht und über sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch belehrt wurde, kann ein Dokument in der Fremdsprache beantragen (Art. 8 Abs. 1b). Eine Übersetzungspflicht begründen diese Vorschriften nicht. Maßgeblich sind der Vertragsentwurf mit Termin und Vertragsstrafe, der Prospekt und die Urkunde, alle auf Polnisch.
Was daraus folgt: Wer aus dem Ausland kauft, zahlt oft zusätzlich Miete im Heimatland oder in Polen, während er auf die Wohnung wartet. Rechnen Sie diese Kosten mit, und lassen Sie sich vor der Entscheidung schriftlich bestätigen, ob die Wohnung per Bauträgervertrag oder sofort per Kaufvertrag verkauft wird, denn davon hängen Treuhandkonto und DFG ab (Art. 3). Die Abnahme der fertigen Wohnung findet vor Ort statt, planen Sie Ihre Reise entsprechend. Den Vertragsentwurf mit Termin, Vertragsstrafe und Zahlungsplan gehen wir mit Ihnen auf Deutsch durch.
Fragen vor der Entscheidung
- Wie viel zahle ich Miete, und wie viele Monate länger zahle ich sie bei der Wohnung im Bau?
- Wie groß ist der Preisunterschied der gesamten Wohnungen, samt Stellplatz und Kellerabteil?
- Welcher Termin der Eigentumsübertragung steht im Vertragsmuster, und wie hoch ist die Vertragsstrafe für Verspätung?
- Lässt der Vertrag eine Preisanpassung zu?
- Welches Treuhandkonto gibt es: offen oder geschlossen?
- Wie zahlt die Bank den Kredit beim Kauf im Bau aus, und wann beginne ich mit den Raten?
- Wird die fertige Wohnung per Bauträgervertrag oder sofort per Kaufvertrag verkauft?
- Wie lange dauert der Ausbau und was kostet er? Das betrifft beide Angebote, wenn beide im Rohbauzustand sind. Mehr im Ratgeber zum schlüsselfertigen Ausbau vom Bauträger.
Wenn Sie noch grundsätzlich zwischen Neubau und gebrauchter Wohnung schwanken, beginnen Sie mit dem Vergleich von Neubau und Bestand in Warschau.
Der Text dient nur der Information und ist keine Rechtsberatung.
Siehe auch: Nach der Schlüsselübergabe: Nebenkosten, Strom, Zähler.
FAQ
Ist eine Wohnung im Bau in Warschau günstiger als eine fertige?
Im Durchschnitt nein. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (August 2026) kosteten bezugsfertige Wohnungen in Warschau im Schnitt 19,7 Tsd. PLN pro m², Wohnungen mit Fertigstellung in 2 Jahren oder später 26,2 Tsd. PLN pro m². Das sind Durchschnitte aus verschiedenen Lagen und Standards. Vergleichen Sie deshalb konkrete Wohnungen in derselben Gegend, nicht Durchschnittswerte.
Was kostet das Warten auf die Wohnung, wenn ich zur Miete wohne?
Die Monatsmiete mal die Zahl der zusätzlichen Wartemonate. Bei der durchschnittlichen Miete für 2 Zimmer mit 40–59 m² in Warschau, 3.897 PLN pro Monat (Daten für Mai 2026, Bankier.pl-Report auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026), sind 18 Monate Miete 70.146 PLN und 16 zusätzliche Monate 62.352 PLN (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026).
Was passiert, wenn der Bauträger die Wohnung verspätet übergibt?
Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 setzen Sie dem Bauträger eine zusätzliche Frist von 120 Tagen für die Eigentumsübertragung. Hält er sie nicht ein, können Sie vom Bauträgervertrag zurücktreten und behalten den Anspruch auf eine Vertragsstrafe für die Verspätung (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3 des Bauträgergesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Jeder Monat Verspätung ist ein weiterer Monat Miete.
Sind meine Zahlungen bei einer fertigen Wohnung geschützt wie beim Bau?
Nicht immer. Verkauft der Bauträger eine fertige Wohnung sofort per Kaufvertrag (Art. 3 des Bauträgergesetzes), gelten die Vorschriften über das Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) und den DFG nicht. Dafür besichtigen Sie die fertige Wohnung und nehmen sie vor der Urkunde ab. Die Sachmängelhaftung für Immobilien dauert in beiden Fällen 5 Jahre (Art. 568 § 1 k.c., Stand Oktober 2026).
Wie viele fertige Wohnungen gibt es in Warschau im Angebot?
Laut CBRE und Tabelaofert.pl gab es Ende Juni 2026 in Warschau 3.344 fertige, unverkaufte Wohnungen, das sind 20,5 % des Angebots. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl machten fertige Wohnungen im August 2026 rund 20 % des Angebots aus, also rund 3,6 Tsd. Wohnungen.
Sie haben zwei Angebote und wissen nicht, welches Sie wählen sollen? Schreiben Sie uns, bevor Sie ins Verkaufsbüro gehen. Wir melden Sie dort vor Ihrem ersten Besuch an, gehen gemeinsam hin und besprechen mit Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und das Vertragsmuster. Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen. Der Käufer auf dem Primärmarkt zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com