Masz dwie oferty w Warszawie: mieszkanie gotowe do odbioru, z kluczami za mniej więcej dwa miesiące, i tańsze w budowie, na które poczekasz jeszcze półtora roku, płacąc przez cały ten czas czynsz najmu. Finansowo mieszkanie w budowie opłaca się dopiero wtedy, gdy różnica w cenie jest większa niż czynsz za dodatkowe miesiące czekania, z zapasem na opóźnienie. Przy średnim czynszu za 2 pokoje 40–59 m² w Warszawie, 3 897 zł miesięcznie (dane za maj 2026 r., raport Bankier.pl na danych Otodom Analytics z 22.06.2026), 16 dodatkowych miesięcy najmu to 62 352 zł. Przy mieszkaniu 50 m² lokal w budowie musi więc być tańszy o ok. 1 247 zł na każdym metrze, żeby wyjść na zero (wyliczenie własne, stan na październik 2026 r.).
Poniżej wzór, tabela dla różnych czasów czekania i lista rzeczy, które zmieniają wynik w obie strony. Przepisy podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r. Ustawa deweloperska to ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Jak policzyć koszt czekania na mieszkanie w budowie?
Liczy się nie cały czas do kluczy, tylko różnica między dwiema ofertami. Na gotowe mieszkanie też czekasz: na akt, odbiór i decyzję banku. Czas wykończenia lokalu w stanie deweloperskim jest podobny w obu przypadkach, więc go pomijasz.
Wzór:
koszt czekania = Twój czynsz miesięczny × (miesiące do kluczy w budowie − miesiące do kluczy w gotowym)
Wynik porównaj z różnicą cen całych lokali razem z dopłatami (miejsce postojowe, komórka), a nie z różnicą ceny za m². Dopiero na końcu przelicz go na metr, żeby łatwiej porównywać oferty.
Tabela poniżej używa średniego czynszu 3 897 zł miesięcznie za 2 pokoje 40–59 m² w Warszawie (dane za maj 2026 r., raport Bankier.pl na danych Otodom Analytics z 22.06.2026). Wstaw w to miejsce własny czynsz. Wszystkie kwoty to wyliczenie własne, stan na październik 2026 r.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dodatkowe miesiące najmu | Koszt najmu | Ile taniej musi być m² przy 50 m² | Udział w cenie przykładowego lokalu* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 zł | ok. 935 zł | 5,6% |
| 16 (np. 18 mies. w budowie wobec 2 mies. dla gotowego) | 62 352 zł | ok. 1 247 zł | 7,4% |
| 18 | 70 146 zł | ok. 1 403 zł | 8,4% |
| 20 (16 mies. + opóźnienie ok. 4 mies.) | 77 940 zł | ok. 1 559 zł | 9,3% |
| 24 | 93 528 zł | ok. 1 871 zł | 11,1% |
* Przykładowy lokal: 50 m² × 16 783 zł/m² = 839 150 zł. 16 783 zł/m² to średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Warszawie w II kwartale 2026 r. według NBP (baza BaRN). Przyjmujemy ją tylko jako punkt odniesienia; liczy się cena Twoich dwóch ofert.
Jak czytać tabelę: jeśli mieszkanie w budowie jest tańsze o 40 000 zł, a różnica w czekaniu wynosi 16 miesięcy, to na samym czynszu tracisz ok. 22 000 zł. Gotowe wychodzi taniej, choć ma wyższą cenę w cenniku.
Czy mieszkanie w budowie jest w Warszawie tańsze od gotowego?
Średnio nie, i to zaskakuje wiele osób. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl (sierpień 2026 r.) mieszkania gotowe do zamieszkania w Warszawie kosztowały średnio 19,7 tys. zł za m², a lokale z terminem oddania za 2 lata i więcej 26,2 tys. zł za m². Gotowe były więc średnio o 24,8% tańsze od tych, na które trzeba długo czekać.
Nie wyciągaj z tego wniosku, że to samo mieszkanie w budowie kosztuje więcej. Średnie porównują różne lokalizacje, standardy i wielkości. Projekty z odległym terminem mogą leżeć w innych dzielnicach i należeć do innego segmentu niż lokale, które zostały do sprzedania w gotowych budynkach. Dlatego:
- porównuj mieszkania w tej samej okolicy, o podobnym metrażu i standardzie, najlepiej w tej samej inwestycji, jeśli deweloper sprzedaje kolejne etapy;
- bierz ceny z cennika dewelopera. Według stanu prawnego na październik 2026 r. deweloper musi publikować na swojej stronie cenę za m² i cenę każdego lokalu z VAT oraz historię zmian cen z datami (art. 19a ustawy deweloperskiej);
- szukaj obu wariantów obok siebie: w wyszukiwarce nowych mieszkań w Warszawie zestawisz lokale gotowe i z późniejszym terminem w jednej dzielnicy.
Wybór jest spory. Według CBRE i Tabelaofert.pl na koniec czerwca 2026 r. w Warszawie było 3 344 gotowe, niesprzedane mieszkania, czyli 20,5% oferty. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl w sierpniu 2026 r. gotowe stanowiły ok. 20% warszawskiej oferty (ok. 3,6 tys. lokali). Gotowe mieszkania nie leżą też bez kupców: według barometru Tabelaofert.pl (dane za kwiecień 2026 r.) stanowiły blisko 32% sprzedaży na 7 rynkach objętych barometrem.
Co poza czynszem kosztuje czekanie na mieszkanie w budowie?
Wpłaty w trakcie budowy. Przy umowie deweloperskiej płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w miarę postępu budowy, po zakończeniu kolejnych etapów (art. 8 ust. 1–3). Harmonogram ma co najmniej 4 etapy, a każdy etap to 10–25% całkowitych kosztów przedsięwzięcia, a nie ceny Twojego mieszkania (art. 24 ust. 2). Jeśli kupujesz za gotówkę, przez cały czas budowy płacisz najem i jednocześnie kolejne raty dla dewelopera. Szczegóły opisujemy w poradniku o płatności za gotówkę: raty według harmonogramu czy całość od razu.
Kredyt. Zapytaj bank, jak wypłaci kredyt przy zakupie w budowie i od kiedy zaczniesz płacić raty. Od tego zależy, czy przez część czasu nie będziesz płacić jednocześnie raty i czynszu. Do tabeli dolicz te miesiące.
Opóźnienie. Termin w umowie to termin, a nie data przeprowadzki. Jeśli deweloper nie przeniesie na Ciebie własności w terminie, wyznaczasz mu dodatkowy termin 120 dni. Dopiero gdy go nie dotrzyma, możesz odstąpić od umowy, a prawo do kary umownej za opóźnienie zachowujesz (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3, stan prawny na październik 2026 r.). Dlatego w tabeli jest wiersz z zapasem ok. 4 miesięcy.
Kara umowna a Twój czynsz. Umowa deweloperska podaje wysokość odsetek i kar umownych, jeśli strony je przewidziały (art. 35 ust. 1 pkt 14). Porównaj karę za miesiąc opóźnienia ze swoim czynszem. Jeśli kara jest niższa, różnicę przy każdym miesiącu opóźnienia płacisz z własnej kieszeni.
Umowa najmu. Sprawdź, jaki masz okres wypowiedzenia i czy umowę możesz przedłużać o kilka miesięcy. Gdy termin oddania się przesunie, sztywna umowa najmu na rok może kosztować więcej niż samo opóźnienie.
Co zyskujesz, czekając na mieszkanie w budowie?
Czekanie ma też plusy, które warto wycenić, zanim skreślisz budowę.
Ochrona wpłat. Przy umowie deweloperskiej pieniądze idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Z rachunku zamkniętego bank wypłaca je deweloperowi dopiero po akcie przenoszącym własność (art. 15), a z otwartego etapami (art. 16). Wpłaty na rachunek otwarty w przypadkach z art. 48 ust. 1 chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Składkę na DFG płaci deweloper: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (rozporządzenie Dz.U. 2022 poz. 1341, stan na październik 2026 r.).
Rozłożenie płatności w czasie. Przy umowie deweloperskiej nie płacisz całej ceny od razu, tylko kolejne etapy z harmonogramu. Przy gotowym lokalu kupowanym od razu umową sprzedaży takiego harmonogramu nie ma.
Cena ustalona w umowie. Sprawdź w prospekcie i we wzorze umowy, czy cena może być waloryzowana i na jakich zasadach. Rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej (UD361, opublikowany na RCL 11.05.2026 r.) przewiduje zakaz waloryzacji ceny, ale na 7 października 2026 r. nie trafił do Sejmu. To projekt, a nie obowiązujące prawo.
VAT na dziś bez różnicy. Na 7 października 2026 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego do 150 m² jest opodatkowana 8% VAT, bez względu na to, czy budynek jest gotowy (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Obwieszczenia ministra finansów, które kończyłoby okres obniżonych stawek (art. 146ef), do 5 października 2026 r. nie opublikowano. Przed podpisaniem umowy sprawdź stawkę jeszcze raz.
Mieszkanie gotowe do odbioru za dwa miesiące: od czego zależy termin kluczy?
Przy gotowym mieszkaniu deweloper może sprzedawać lokal od razu umową sprzedaży (art. 3 ustawy deweloperskiej). Wtedy stosuje się tylko część przepisów ustawy, m.in. o rezerwacji, opłacie rezerwacyjnej i odbiorze (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Przepisy o rachunku powierniczym i DFG nie mają zastosowania. Zamiast tego oglądasz gotowy lokal i robisz odbiór przed aktem. Za wady nieruchomości deweloper odpowiada z tytułu rękojmi przez 5 lat, przy gotowym i przy budowanym mieszkaniu (art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Na termin kluczy wpływają głównie trzy rzeczy:
- Decyzja kredytowa. Bank przekazuje decyzję w 21. dniu od złożenia wniosku, a wcześniej tylko za Twoją zgodą; decyzja wiąże bank co najmniej 14 dni (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Czas rezerwacji. Umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony. Przy kredycie ten czas ma uwzględniać okres potrzebny na decyzję kredytową (art. 31). Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny lokalu (art. 32 ust. 2). Wraca do Ciebie, jeśli bank odmówi kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Odbiór i termin aktu. Datę ustalasz z deweloperem, notariuszem i bankiem.
„Dwa miesiące” to więc plan, a nie pewność. Wypowiedzenie najmu złóż dopiero wtedy, gdy masz na piśmie datę aktu i wydania lokalu. Cały proces zakupu gotowego lokalu opisujemy w poradniku jak krok po kroku kupić gotowe mieszkanie od dewelopera.
Lista pytań przed decyzją
- Ile płacę za najem i ile miesięcy więcej będę go płacić przy mieszkaniu w budowie?
- Jaka jest różnica cen całych lokali, razem z miejscem postojowym i komórką?
- Jaki termin przeniesienia własności wpisano we wzorze umowy i jaka jest kara umowna za opóźnienie?
- Czy umowa dopuszcza waloryzację ceny?
- Jaki jest rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty?
- Jak bank wypłaci kredyt przy zakupie w budowie i kiedy zacznę płacić raty?
- Czy gotowe mieszkanie jest sprzedawane umową deweloperską, czy od razu umową sprzedaży?
- Ile zajmie i kosztuje wykończenie? To dotyczy obu ofert, jeśli obie są w stanie deweloperskim. Więcej w poradniku o wykończeniu pod klucz od dewelopera.
Jeśli jeszcze wahasz się w ogóle między nowym a używanym mieszkaniem, zacznij od porównania rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Zobacz też: Po odbiorze kluczy od dewelopera: czynsz, prąd, liczniki.
FAQ
Czy mieszkanie w budowie jest w Warszawie tańsze niż gotowe?
Średnio nie. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl (sierpień 2026 r.) gotowe mieszkania w Warszawie kosztowały średnio 19,7 tys. zł za m², a lokale z terminem oddania za 2 lata i więcej 26,2 tys. zł za m². To średnie z różnych lokalizacji i standardów, więc porównuj konkretne mieszkania w tej samej okolicy, a nie średnie.
Ile kosztuje czekanie na mieszkanie, jeśli wynajmuję?
Tyle, ile czynsz najmu razy liczba dodatkowych miesięcy czekania. Przy średnim czynszu za 2 pokoje 40–59 m² w Warszawie, 3 897 zł miesięcznie (dane za maj 2026 r., raport Bankier.pl na danych Otodom Analytics z 22.06.2026), 18 miesięcy najmu to 70 146 zł, a 16 dodatkowych miesięcy to 62 352 zł (wyliczenie własne, stan na październik 2026 r.).
Co, jeśli deweloper spóźni się z oddaniem mieszkania?
Według stanu prawnego na październik 2026 r. wyznaczasz deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie własności. Jeśli go nie dotrzyma, możesz odstąpić od umowy deweloperskiej, a prawo do kary umownej za opóźnienie zachowujesz (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Każdy miesiąc opóźnienia to kolejny miesiąc najmu.
Czy przy gotowym mieszkaniu moje wpłaty są chronione jak przy budowie?
Nie zawsze. Jeśli deweloper sprzedaje gotowy lokal od razu umową sprzedaży (art. 3 ustawy deweloperskiej), przepisy o mieszkaniowym rachunku powierniczym i DFG nie mają zastosowania. Za to oglądasz gotowy lokal i robisz odbiór przed aktem. Rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat w obu przypadkach (art. 568 § 1 k.c., stan na październik 2026 r.).
Ile gotowych mieszkań jest w ofercie w Warszawie?
Według CBRE i Tabelaofert.pl na koniec czerwca 2026 r. w Warszawie było 3 344 gotowe, niesprzedane mieszkania, czyli 20,5% oferty. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl w sierpniu 2026 r. gotowe lokale stanowiły ok. 20% oferty, czyli ok. 3,6 tys. mieszkań.
Masz dwie oferty i nie wiesz, którą wybrać? Napisz do nas, zanim pójdziesz do biura sprzedaży. Zgłosimy Cię tam przed Twoją pierwszą wizytą, pójdziemy razem i przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny oraz wzór umowy. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy klientów w 7 językach. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com