У вас два варианта в Варшаве: квартира, готовая к приёмке, с ключами примерно через два месяца, и более дешёвая на стройке, которую придётся ждать ещё полтора года, платя всё это время аренду. Финансово квартира на стройке выгодна, только если разница в цене больше арендной платы за дополнительные месяцы ожидания, да ещё с запасом на задержку сдачи. При средней аренде двухкомнатной квартиры 40–59 м² в Варшаве — 3 897 zł в месяц (данные за май 2026 г., отчёт Bankier.pl по данным Otodom Analytics от 22.06.2026) — 16 дополнительных месяцев аренды стоят 62 352 zł. Для квартиры в 50 м² это значит: квартира на стройке должна быть дешевле примерно на 1 247 zł за каждый метр, чтобы выйти в ноль (собственный расчёт, на октябрь 2026 г.).
Ниже — формула, таблица для разных сроков ожидания, список факторов, которые сдвигают результат в обе стороны, и раздел о том, что меняется, если вы покупаете как иностранец. Нормы права приведены по состоянию на октябрь 2026 г. Ustawa deweloperska (закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков) — это закон от 20 мая 2021 г. (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Как посчитать стоимость ожидания квартиры на стройке
Считается не всё время до ключей, а разница между двумя предложениями. Готовую квартиру тоже приходится ждать: нотариальный акт, приёмка, решение банка. Срок отделки квартиры в состоянии «под отделку» (stan deweloperski) в обоих случаях примерно одинаков, поэтому его не учитывают.
Формула:
стоимость ожидания = ваша аренда в месяц × (месяцы до ключей на стройке − месяцы до ключей в готовой)
Результат сравнивайте с разницей цен целых помещений вместе с доплатами (парковочное место, кладовая), а не с разницей цены за м². Пересчитывать на метр стоит только в конце, чтобы проще сравнивать предложения.
В таблице использована средняя аренда 3 897 zł в месяц за 2 комнаты 40–59 м² в Варшаве (данные за май 2026 г., отчёт Bankier.pl по данным Otodom Analytics от 22.06.2026). Подставьте вместо неё свою аренду. Все суммы — собственный расчёт, на октябрь 2026 г.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Дополнительные месяцы аренды | Стоимость аренды | Насколько дешевле должен быть м² при 50 м² | Доля в цене примерной квартиры* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 zł | ок. 935 zł | 5,6% |
| 16 (напр., 18 мес. на стройке против 2 мес. для готовой) | 62 352 zł | ок. 1 247 zł | 7,4% |
| 18 | 70 146 zł | ок. 1 403 zł | 8,4% |
| 20 (16 мес. + задержка ок. 4 мес.) | 77 940 zł | ок. 1 559 zł | 9,3% |
| 24 | 93 528 zł | ок. 1 871 zł | 11,1% |
* Примерная квартира: 50 м² × 16 783 zł/м² = 839 150 zł. 16 783 zł/м² — средняя сделочная цена на первичном рынке Варшавы во II квартале 2026 г. по данным NBP (база BaRN). Это лишь точка отсчёта; считать нужно цены ваших двух предложений.
Как читать таблицу: если квартира на стройке дешевле на 40 000 zł, а разница в ожидании составляет 16 месяцев, то на одной аренде вы теряете около 22 000 zł. Готовая выходит дешевле, хотя в прайс-листе стоит дороже.
Квартира на стройке в Варшаве дешевле готовой?
В среднем нет, и многих это удивляет. По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl (август 2026 г.), готовые к заселению квартиры в Варшаве стоили в среднем 19,7 тыс. zł за м², а квартиры со сроком сдачи через 2 года и позже — 26,2 тыс. zł за м². Готовые оказались в среднем на 24,8% дешевле тех, которых надо долго ждать.
Не делайте из этого вывод, что та же квартира на стройке стоит дороже. Средние сравнивают разные районы, стандарты и метражи. Проекты с далёким сроком сдачи могут находиться в других районах и относиться к другому сегменту, чем квартиры, оставшиеся в продаже в готовых домах. Поэтому:
- сравнивайте квартиры в одном районе, схожего метража и стандарта, лучше всего в одном жилом комплексе, если застройщик продаёт следующие очереди;
- берите цены из прайс-листа застройщика. По состоянию права на октябрь 2026 г. застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за м² и цену каждого помещения с НДС, а также историю изменения цен с датами (art. 19a ustawy deweloperskiej);
- ищите оба варианта рядом: в поиске новых квартир в Варшаве можно сопоставить готовые квартиры и квартиры с более поздним сроком в одном районе.
Выбор немалый. По данным CBRE и Tabelaofert.pl, на конец июня 2026 г. в Варшаве было 3 344 готовые непроданные квартиры, то есть 20,5% предложения. По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl, в августе 2026 г. готовые составляли около 20% варшавского предложения (около 3,6 тыс. квартир). Готовые квартиры не залёживаются: по данным барометра Tabelaofert.pl (за апрель 2026 г.), они составляли почти 32% продаж на 7 рынках, охваченных барометром.
Что ещё, кроме аренды, стоит ожидание квартиры на стройке
Платежи во время строительства. По договору с застройщиком (umowa deweloperska) вы платите на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) по мере завершения этапов (art. 8 ust. 1–3). В графике не менее 4 этапов, и каждый этап — это 10–25% общей стоимости предприятия, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2). Если вы покупаете за наличные, то всё время стройки платите и аренду, и очередные взносы застройщику. Подробнее — в руководстве об оплате наличными: рассрочка по графику или всё сразу.
Кредит. Спросите в банке, как будет выплачен кредит при покупке на стройке и с какого момента вы начнёте платить взносы. От этого зависит, не придётся ли часть времени платить одновременно и взнос по кредиту, и аренду. Эти месяцы добавьте в таблицу.
Задержка сдачи. Срок в договоре — это срок, а не дата переезда. Если застройщик не передал вам право собственности вовремя, вы назначаете ему дополнительный срок в 120 дней. Только если он и его не выдержит, вы можете отказаться от договора, сохранив право на договорную неустойку за просрочку (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3, на октябрь 2026 г.). Поэтому в таблице есть строка с запасом около 4 месяцев.
Неустойка и ваша аренда. Договор с застройщиком указывает размер процентов и договорных неустоек, если стороны их предусмотрели (art. 35 ust. 1 pkt 14). Сравните неустойку за месяц просрочки со своей арендой. Если неустойка меньше, разницу за каждый месяц задержки вы оплачиваете из своего кармана.
Договор аренды. Проверьте срок уведомления о расторжении и возможность продлить договор на несколько месяцев. Если срок сдачи сдвинется, жёсткий договор аренды на год может обойтись дороже самой задержки.
Что вы получаете, дожидаясь квартиры на стройке
У ожидания есть и плюсы, которые стоит оценить, прежде чем отказываться от стройки.
Защита платежей. По договору с застройщиком деньги идут на специальный счёт в банке. С закрытого счёта банк выплачивает их застройщику только после акта о переходе собственности (art. 15), а с открытого — поэтапно (art. 16). Платежи на открытый счёт в случаях, указанных в art. 48 ust. 1, защищает Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Взнос в DFG платит застройщик: 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (rozporządzenie Dz.U. 2022 poz. 1341, на октябрь 2026 г.).
Платежи растянуты во времени. По договору с застройщиком вы платите не всю цену сразу, а очередные этапы по графику. При покупке готовой квартиры сразу по договору купли-продажи такого графика нет.
Цена, зафиксированная в договоре. Проверьте в проспекте и в образце договора, возможна ли индексация цены и на каких условиях. Правительственный проект поправок к закону о застройщиках (UD361, опубликован на RCL 11.05.2026 г.) предусматривает запрет индексации цены, но на 7 октября 2026 г. в Сейм он не поступил. Это проект, а не действующая норма.
НДС сегодня не различается. На 7 октября 2026 г. продажа жилого помещения до 150 м² облагается НДС по ставке 8% независимо от того, готов ли дом (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Объявления министра финансов, которое завершало бы период сниженных ставок (art. 146ef), до 5 октября 2026 г. не опубликовано. Перед подписанием договора проверьте ставку ещё раз.
Готовая квартира через два месяца: от чего зависит срок получения ключей
При покупке готовой квартиры застройщик может продавать помещение сразу по договору купли-продажи (art. 3 ustawy deweloperskiej). Тогда применяется только часть норм закона, в частности о бронировании, плате за бронирование и приёмке (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Нормы о специальном счёте и DFG не применяются. Взамен вы осматриваете готовую квартиру и принимаете её до акта. За недостатки недвижимости застройщик отвечает в рамках rękojmia 5 лет — и при готовой, и при строящейся квартире (art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
На срок получения ключей влияют главным образом три вещи:
- Решение банка по кредиту. Банк сообщает решение на 21-й день с момента подачи заявления, а раньше — только с вашего согласия; решение связывает банк минимум на 14 дней (art. 14 ust. 2 i 6 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Срок бронирования. Договор бронирования заключается на определённый срок. При кредите этот срок должен учитывать время, необходимое для решения банка (art. 31). Плата за бронирование — не более 1% цены помещения (art. 32 ust. 2). Её возвращают, если банк отказал в кредите из-за негативной оценки кредитоспособности (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Приёмка и дата акта. Дату вы согласовываете с застройщиком, нотариусом и банком.
Поэтому «два месяца» — это план, а не гарантия. Уведомление о расторжении аренды подавайте только тогда, когда у вас на руках письменно подтверждённые даты акта и передачи помещения. Весь процесс покупки готовой квартиры описан в руководстве как шаг за шагом купить готовую квартиру у застройщика.
Что меняется в расчёте, если вы покупаете как иностранец
Разрешение и сроки. На саму квартиру, готовую или строящуюся, разрешение не нужно. Самостоятельное жилое помещение (samodzielny lokal mieszkalny) вне приграничной зоны можно купить без разрешения Министерства внутренних дел и администрации (MSWiA) независимо от гражданства (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входит в приграничную зону. Разрешение требуется на долю в отдельной недвижимости, продаваемой вместе с квартирой (например, подъездная дорога), если вы не освобождены от этого требования. По данным MSWiA, на практике это занимает 2–4 месяца и дольше. Если у готовой квартиры «ключи через два месяца» есть такая доля, одно разрешение может добавить 2–4 месяца аренды, то есть от 7 794 до 15 588 zł при указанной выше средней аренде (собственный расчёт, на октябрь 2026 г.). Спросите про отдельные доли до бронирования.
Польские документы. Закон о застройщиках ничего не говорит о языке проспекта и договора, поэтому права на перевод он не даёт. Нотариальный акт составляется по-польски. Если вы не владеете польским и перевод не приложен, нотариус переводит акт сам или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły) и обязан убедиться, что вы понимаете его содержание и смысл (art. 2 § 3, 87 § 1 pkt 1 i 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614).
Два акта на стройке. Покупка на стройке — это два нотариальных акта, часто с большим интервалом: договор с застройщиком сейчас и передача собственности после сдачи (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej; art. 158 k.c.). Если на второй акт вы можете быть за границей, доверенность тоже оформляется нотариальным актом (art. 99 § 1 k.c.); заранее согласуйте форму с польским нотариусом. Готовая квартира по договору купли-продажи требует одного акта.
Платежи из-за границы. Нотариус и посредник обязаны установить вашу личность и при обоснованных обстоятельствах проверить источник средств (art. 34 ust. 1 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Банки сообщают о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы, Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF; art. 72). На стройке вы платите несколькими этапами в течение всего строительства, поэтому храните подтверждение каждого перевода.
Ипотека для иностранца. Обратитесь к кредитному консультанту (doradca kredytowy) до бронирования.
Список вопросов перед решением
- Сколько я плачу за аренду и на сколько месяцев дольше буду её платить, если выберу квартиру на стройке?
- Какова разница цен целых помещений вместе с парковочным местом и кладовой?
- Какой срок передачи собственности указан в образце договора и какова договорная неустойка за просрочку?
- Допускает ли договор индексацию цены?
- Какой специальный счёт: открытый или закрытый?
- Как банк выплатит кредит при покупке на стройке и когда я начну платить взносы?
- Готовая квартира продаётся по договору с застройщиком или сразу по договору купли-продажи?
- Сколько займёт и сколько стоит отделка? Это относится к обоим вариантам, если оба в состоянии девелоперском. Подробнее — в руководстве об отделке под ключ от застройщика.
- Нужно ли мне разрешение MSWiA на долю в отдельной недвижимости и буду ли я в Польше на каждом нотариальном акте?
Если вы пока колеблетесь между новой и вторичной квартирой, начните со сравнения первичного и вторичного рынка Варшавы.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Смотрите также: после получения ключей: коммунальные платежи, электричество, счётчики.
FAQ
Квартира на стройке в Варшаве дешевле готовой?
В среднем нет. По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl (август 2026 г.), готовые квартиры в Варшаве стоили в среднем 19,7 тыс. zł за м², а квартиры со сроком сдачи через 2 года и позже — 26,2 тыс. zł за м². Это средние по разным районам и стандартам, поэтому сравнивайте конкретные квартиры в одном районе, а не средние цифры.
Сколько стоит ожидание квартиры, если я снимаю жильё?
Арендная плата, умноженная на число дополнительных месяцев ожидания. При средней аренде двухкомнатной квартиры 40–59 м² в Варшаве — 3 897 zł в месяц (данные за май 2026 г., отчёт Bankier.pl по данным Otodom Analytics от 22.06.2026) — 18 месяцев аренды обойдутся в 70 146 zł, а 16 дополнительных месяцев — в 62 352 zł (собственный расчёт, на октябрь 2026 г.).
Что делать, если застройщик задержит сдачу квартиры?
По состоянию права на октябрь 2026 г. вы назначаете застройщику дополнительный срок в 120 дней для передачи права собственности. Если он и его не выдержит, вы можете отказаться от договора с застройщиком, сохранив право на договорную неустойку за просрочку (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Каждый месяц просрочки — это ещё месяц аренды.
Защищены ли мои платежи при покупке готовой квартиры так же, как при стройке?
Не всегда. Если застройщик продаёт готовую квартиру сразу по договору купли-продажи (art. 3 ustawy deweloperskiej), нормы о специальном счёте в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) и о Гарантийном фонде застройщиков (DFG) не применяются. Зато вы осматриваете готовую квартиру и принимаете её до подписания нотариального акта. Ответственность за недостатки недвижимости (rękojmia) длится 5 лет в обоих случаях (art. 568 § 1 k.c., на октябрь 2026 г.).
Сколько готовых квартир в предложении в Варшаве?
По данным CBRE и Tabelaofert.pl, на конец июня 2026 г. в Варшаве было 3 344 готовые непроданные квартиры, то есть 20,5% предложения. По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl, в августе 2026 г. готовые квартиры составляли около 20% предложения, то есть около 3,6 тыс. квартир.
Сравниваете две квартиры и не знаете, какую выбрать? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży). Мы заявим вас там как клиента до вашего первого визита, пойдём вместе и пройдём с вами информационный проспект и образец договора. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · Vladyslav Moroz, посредник (агент по недвижимости), индивидуальный предприниматель со страхованием гражданской ответственности (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com