Вы живёте в Варшаве, снимаете квартиру, а в отделе продаж (biuro sprzedaży) слышите: «−10% только до конца месяца, решать нужно сейчас». При такой акции проверьте две вещи: действительно ли упала цена и успеете ли вы с оформлением до конца акции. Первое можно проверить самому по данным, которые застройщик обязан публиковать: при каждом изменении цены он указывает дату, а в большинстве файлов на dane.gov.pl рядом с ценой стоит дата, с которой она действует. Второе зависит от нотариуса, документов и, реже, от разрешения MSWiA. Акция длится недели, формальности могут занять больше (на октябрь 2026 г.).
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (далее: закон о застройщиках, ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Три вопроса, прежде чем бронировать квартиру по акции:
- С какого дня действует акционная цена и не действовала ли она уже до объявления акции?
- Сколько эта же квартира стоила в последние недели и месяцы, в том числе за 30 дней до снижения?
- Упала ли цена за м² при той же площади или изменилась только итоговая сумма (например, из-за новой площади, пакета или парковочного места)?
Проверка цены в пять шагов
Полный метод мы описываем в отдельной статье о проверке акции по открытым данным. Здесь краткая версия:
- Сохраните рекламу. Сделайте скриншот с датой. В рекламе застройщик должен указать адрес страницы с ценами (art. 19a ust. 3).
- Найдите квартиру в прайс-листе на сайте застройщика. Запишите цену за м², цену квартиры, дату последнего изменения и прежние цены (art. 19a ust. 2).
- Скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день и сравните дату цены. Как найти файл конкретного застройщика, объясняет статья о том, как проверить цену новостройки на dane.gov.pl. Застройщики передают данные раз в сутки, так что файл может измениться со дня на день; запишите дату скачивания (art. 19b ust. 1 i 3).
- Посчитайте самую низкую цену за 30 дней до снижения и сравните цену «после акции» с ней, а не с ценой, поднятой незадолго до акции.
- Считайте в zł/м² при той же площади и добавляйте цены парковочных мест и кладовок вместе с их датами. Фон даёт медианная цена за м² в каждом жилом комплексе; это контекст, а не оценка, выгодна ли цена.
Три записи из файлов, на которые легко попасться
Ниже записи из файлов застройщиков на dane.gov.pl, суммы брутто. Они показывают, как читать историю цены. Мы не знаем, объявляли ли застройщики эти изменения как акции, и не делаем из них выводов о рынке.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс (район), квартира | Запись в файле | Что из этого следует |
|---|---|---|
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), квартира 43, 56,45 м² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (обе записи от 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Перед снижением цена выросла на 5,1%. Относительно апрельской цены падение составляет −14,1%, относительно самой низкой прежней — −9,7% |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 м² | … 860 636 (до 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Падение на 10,2% со 1 на 2 сентября, но та же цена 772 816 zł действовала весь август |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Цена за м² без изменений, а суммы по квартирам изменились от −0,19% до +0,50% из-за уточнения площади. Две записи отозвали через 1 и 10 минут (квартира 24: +1,4%, квартира 27: −5,4%). Двойные зависимые парковочные места: 35 000 → 55 000 zł с 13.08.2026 | Изменение суммы не всегда означает изменение цены. Запись, действовавшая несколько минут, могла быть исправлением. У цены парковочного места тоже есть дата |
Собственная обработка по данным dane.gov.pl. Файлы: Kowalskiego 37 от 6 октября 2026 г., Galant Ząbkowska от 3 октября 2026 г., Konopacka от 3 октября 2026 г. (состояние прайс-листа на каждый день с 10.07.2025 по 02.10.2026). Проценты мы посчитали сами.
В файле Konopacka 1 сентября 2026 г. цена выросла у 30 квартир, а 2 сентября упала у 28. Однодневный возврат цены может быть ошибкой ввода данных. Из файла это установить нельзя, поэтому для сравнения не берите цену, действовавшую один день.
Истории цен в файлах меньше, чем можно подумать. В 22 комплексах нашего каталога с квартирами из файлов на dane.gov.pl в предложении было 960 квартир (файлы скачаны 4 октября 2026 г.). Дата, с которой действует цена, указана у 726 из них (75,6%), но хотя бы одну прежнюю цену имеют только 42 квартиры (4,4%) в 6 комплексах. Прежние цены поэтому обычно приходится проверять на сайте застройщика. По этой причине мы не приводим «среднюю скидку» и долю застройщиков, повышающих цены перед акцией: данных для таких выводов слишком мало.
График: что успеете до конца акции
Акция заканчивается в день, который назначает застройщик. У этапов покупки свои сроки:
Договор бронирования (umowa rezerwacyjna). Этот этап обычно удаётся закрыть быстро. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из информационного проспекта (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Прежде чем платить, сохраните прайс-лист с датой и попросите письменно указать цену квартиры.
Договор с застройщиком (umowa deweloperska). Он заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Нотариальные действия совершаются по-польски; по требованию стороны нотариус может дополнительно совершить их на иностранном языке, сам или через присяжного переводчика (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского и не привели переводчика, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывается, а нотариус проверяет, понимаете ли вы его содержание (art. 94 § 1). Цену за м² из акта сверьте со скриншотом прайс-листа ещё до встречи.
Разрешение MSWiA, если его требует пакет. Гараж (нежилое помещение) или долю в нём иностранец может купить без разрешения, если покупка служит его жилищным потребностям (art. 8 ust. 1 pkt 1a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Доля в земле под зданием и в общих частях разрешения не требует. Иначе с долей в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге: по разъяснениям MSWiA, разрешение нужно. Госпошлина за разрешение составляет 1 570 zł (закон о гербовом сборе, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154), а рассмотрение, по данным MSWiA, обычно занимает 2–4 месяца, иногда дольше (на октябрь 2026 г.). Без разрешения такое приобретение недействительно (art. 6 ust. 1). Акция «до конца месяца» в этот срок не укладывается, поэтому состав пакета выясняйте до бронирования.
Деньги из-за границы. Нотариус и посредник в сфере недвижимости — обязанные учреждения по закону AML. Они устанавливают личность клиента, а происхождение средств проверяют, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы, с исключениями, предусмотренными законом (art. 72). Если вы платите со счёта за пределами Польши, подготовьте документы об источнике средств до последнего дня акции.
Что важно иностранцу, который читает по-русски
Документы на польском. Прайс-лист, условия акции, проспект и договор написаны по-польски, и закон не обязывает застройщика их переводить. Автоматический перевод страницы помогает сориентироваться, но числа и даты сверяйте с оригиналом. На нотариальной сделке вам помогает переводчик: либо вы приводите его сами, либо акт переводит нотариус (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Договор можно составить на вашем языке на условиях art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim.
Статус UKR и CUKR. Права покупателя одинаковы. Обязанности из art. 19a лежат на застройщике, а право на самую выгодную цену принадлежит покупателю; условия гражданства нет. Самостоятельное жилое помещение иностранец покупает без разрешения MSWiA, за исключением приграничной зоны, к которой Варшава не относится (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Обладатели статуса UKR и CUKR покупают квартиру на общих основаниях.
Платёж из-за границы и разрешение. Источник средств и разрешение MSWiA — два вопроса, которые чаще всего не успевают решить за время акции; оба описаны в разделе о графике выше.
Слова из рекламы и прайс-листов (у разных застройщиков формулировки бывают иными):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| По-польски | По-русски |
|---|---|
| promocja, rabat | акция, скидка |
| cena katalogowa | каталожная цена |
| cena za m² powierzchni użytkowej | цена за м² полезной площади |
| cena obowiązuje od | цена действует с |
| historia zmian cen | история изменения цен |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | пакет, парковочное место, кладовка |
| oferta ważna do | предложение действительно до |
Скидка «от каталожной цены». В договорах с застройщиком, заключаемых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры определяется как произведение полезной площади и цены 1 м² (art. 5a). Попросите поэтому, чтобы скидка была видна в цене за м²: именно она попадает в договор.
Аренда во время строительства: считайте всё, а не только скидку
Если акция касается квартиры на этапе строительства, сравнивайте не только цену за м², но и то, сколько вы ещё заплатите за аренду. По данным GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026), многоквартирные дома в Польше строились в 2025 г. в среднем 24,8 месяца. Одна и та же цена за квартиру в строящемся доме и за готовую означает для арендатора разные суммарные расходы. Какие платежи из прайс-листа добавляют к цене, описано в статье о доплатах к цене квартиры, а цены парковок и кладовок — в материале о новых комплексах в Варшаве.
Действует ли «самая низкая цена за 30 дней»
Это не решено. Правило взято из закона об информировании о ценах товаров и услуг (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168): при снижении рядом с новой ценой указывают самую низкую цену за 30 дней до снижения (art. 4 ust. 2), в том числе в рекламе с ценой (art. 4 ust. 5). Однако закон не применяется к информированию о ценах, урегулированному отдельными законами (art. 2), а информирование о ценах квартир от застройщика регулирует art. 19a закона о застройщиках. Разъяснения Председателя UOKiK от 8 мая 2023 г. говорят о предпринимателях, рекламирующих товары или услуги, но недвижимость не упоминают. Правовое состояние на октябрь 2026 г. На практике не рассчитывайте, что застройщик сам назовёт вам самую низкую цену за 30 дней; посчитайте её по истории цен на его сайте.
Если цена в договоре выше или реклама вызывает сомнения
Цена в договоре выше, чем в прайс-листе. Если цена на сайте застройщика отличается от цены на момент заключения договора, вы можете потребовать договор по самой выгодной для себя цене (art. 19a ust. 6). В день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой, скачайте файл с dane.gov.pl и письменно сообщите о расхождении до подписания.
Реклама, которая может вводить в заблуждение. По закону о противодействии недобросовестным рыночным практикам (t.j. Dz.U. 2023 poz. 845) вводящее в заблуждение действие может касаться, среди прочего, «цены, способа расчёта цены или наличия особой ценовой выгоды» (art. 5 ust. 3 pkt 5). Ввести в заблуждение может и правдивая информация, поданная запутывающим способом (art. 5 ust. 2 pkt 2), а также бездействие (art. 6 ust. 1). Нарушает ли конкретная акция эти нормы, решает UOKiK или суд, а не покупатель и не посредник.
Нет цен или их истории на сайте. Нарушение обязанностей из art. 19a — практика, нарушающая коллективные интересы потребителей (art. 19a ust. 5), и Председатель UOKiK может наложить за неё штраф до 10% оборота за предыдущий год (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714).
FAQ
Как понять, что акция застройщика в Варшаве — настоящая скидка?
Сравните три вещи: дату, с которой действует цена «после акции», прежние цены той же квартиры и цену за м² при той же площади. Застройщик обязан показывать на сайте каждое изменение цены с датой и хранить прежние данные с начала продаж (art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Если цена «после акции» действовала и раньше или выше самой низкой цены за 30 дней до снижения, на практике цена не упала.
Может ли обладатель статуса UKR или CUKR купить квартиру у застройщика по акции?
Да, на общих основаниях. Самостоятельное жилое помещение в Варшаве иностранец покупает без разрешения MSWiA, независимо от гражданства: Варшава не находится в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Разрешение может понадобиться только на элементы «пакета», которые являются отдельной недвижимостью, например долю в подъездной дороге.
Успею ли я до конца акции подписать договор с застройщиком?
Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), поэтому срок зависит от нотариуса и документов. Если в пакет входит доля в отдельной недвижимости, разрешение MSWiA, по данным министерства, обычно занимает 2–4 месяца, иногда дольше (на октябрь 2026 г.), а без него приобретение недействительно (art. 6 ust. 1). До конца акции вы можете успеть самое большее с договором бронирования; плата за бронирование не может превышать 1% цены из информационного проспекта (art. 32 ust. 2).
Обязан ли застройщик перевести прайс-лист и договор на мой язык?
Закон о застройщиках не обязывает переводить прайс-лист, условия акции, проспект или договор. Договор с потребителем-иностранцем можно составить на его языке, если он сам об этом просит, знает этот язык, не является гражданином Польши и его предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Числа и даты всегда сверяйте с польским оригиналом.
Действует ли при акции правило «самая низкая цена за 30 дней»?
Этот вопрос не решён. Правило взято из закона об информировании о ценах товаров и услуг (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 i 5), но закон не применяется к информированию о ценах, урегулированному отдельными нормами (art. 2), а цены квартир от застройщика регулирует закон о застройщиках. Правовое состояние на октябрь 2026 г. Самую низкую цену за 30 дней посчитайте сами по истории цен на сайте застройщика.
Цена в договоре выше, чем в прайс-листе с акцией. Что делать?
Если цена на сайте застройщика отличается от цены на момент заключения договора, вы можете потребовать договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, правовое состояние на октябрь 2026 г.). В день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой, скачайте файл с dane.gov.pl и письменно сообщите о расхождении до подписания.
Присмотрели квартиру по акции и собираетесь в отдел продаж? Напишите нам до первого визита: застройщика нужно заранее предупредить, что вы придёте с нами, и на встречу мы пойдём вместе. Заранее сравним историю цены квартиры в прайс-листе застройщика и на dane.gov.pl, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Мы работаем на 7 языках, в том числе на русском. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.