Varşova’da kiracı olarak yaşıyorsunuz ve satış ofisinde (biuro sprzedaży) şunu duyuyorsunuz: “−%10, yalnızca ay sonuna kadar, karar şimdi gerekli.” Böyle bir müteahhit kampanyasında iki şeyi kontrol edersiniz: fiyat gerçekten düştü mü ve kampanya bitmeden işlemlere yetişir misiniz? Birincisini müteahhidin yayımlamak zorunda olduğu verilerle kendiniz kontrol edebilirsiniz: her fiyat değişikliğinde tarih verilir ve dane.gov.pl üzerindeki dosyaların çoğunda fiyatın yanında geçerlilik tarihi bulunur. İkincisi noterin takvimine, belgelere ve nadiren MSWiA iznine bağlıdır. Kampanya haftalar sürer, işlemler daha uzun sürebilir (Ekim 2026 durumu).
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Teminat Fonu hakkındaki kanun (müteahhit kanunu), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880. Hukuki durum: Ekim 2026.
Kampanyalı daireyi rezerve etmeden önce üç soru:
- Kampanyalı fiyat hangi tarihten itibaren geçerli ve kampanya duyurulmadan önce de geçerli miydi?
- Aynı daire son haftalarda ve aylarda, özellikle indirimden önceki 30 günde ne kadardı?
- Aynı yüzölçümü için m² fiyatı mı düştü, yoksa yalnızca tutar mı değişti (örneğin yeni yüzölçümü, paket veya otopark yeri yüzünden)?
Fiyatı beş adımda doğrulama
Tüm yöntemi açık verilerle kampanya nasıl kontrol edilir yazımızda anlattık. Burada kısa hâli:
- Reklamı kaydedin. Tarihli bir ekran görüntüsü alın. Müteahhit reklamında fiyat sayfasının adresini vermek zorundadır (art. 19a ust. 3).
- Daireyi müteahhidin sitesindeki fiyat listesinde bulun. m² fiyatını, daire fiyatını, son değişiklik tarihini ve önceki fiyatları yazın (art. 19a ust. 2).
- Aynı günün dane.gov.pl dosyasını indirin ve fiyatın geçerlilik tarihini karşılaştırın. Belirli bir müteahhidin dosyasını nasıl bulacağınızı yeni dairenin fiyatını dane.gov.pl’de doğrulama yazısında açıkladık. Müteahhitler verileri günde bir kez ilettiği için dosya günden güne değişebilir; indirme tarihini not edin (art. 19b ust. 1 ve 3).
- İndirimden önceki 30 günün en düşük fiyatını hesaplayın ve “kampanyalı” fiyatı kampanyadan hemen önce yükseltilmiş fiyatla değil, bununla karşılaştırın.
- Aynı yüzölçümü için zł/m² ile hesaplayın; otopark yerlerinin ve depoların fiyatlarını tarihleriyle birlikte ekleyin. Bağlamı her projedeki m² fiyat medyanı verir; bu bir arka plandır, fiyatın elverişli olup olmadığına dair değerlendirme değildir.
Dosyalardaki, kolayca yanıltan üç kayıt
Aşağıda müteahhitlerin dane.gov.pl dosyalarından kayıtlar var, tutarlar KDV dahil. Fiyat geçmişinin nasıl okunacağını gösterirler. Müteahhitlerin bu değişiklikleri kampanya olarak duyurup duyurmadığını bilmiyoruz ve piyasa hakkında sonuç çıkarmıyoruz.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje (ilçe), daire | Dosyadaki kayıt | Anlamı |
|---|---|---|
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), daire 43, 56,45 m² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (ikisi de 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | İndirimden önce fiyat %5,1 artmış. Nisan fiyatına göre düşüş −%14,1, daha önceki en düşük fiyata göre −%9,7 |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 m² | … 860 636 (14.05.2026’ya kadar) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | 1’inden 2 Eylül’e %10,2 düşüş, ancak aynı 772 816 zł fiyatı bütün Ağustos boyunca geçerliydi |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | m² fiyatı değişmemiş, daire tutarları yüzölçümünün netleştirilmesi yüzünden −%0,19 ile +%0,50 arasında değişmiş. İki kayıt 1 ve 10 dakika sonra geri alınmış (daire 24: +%1,4, daire 27: −%5,4). Bağımlı çift otopark yeri: 13.08.2026’dan itibaren 35 000 → 55 000 zł | Tutarın değişmesi her zaman fiyatın değişmesi demek değildir. Birkaç dakika geçerli kalan kayıt bir düzeltme olabilir. Otopark yerinin fiyatının da bir tarihi vardır |
Kendi çalışmamızdır; kaynak: dane.gov.pl verileri. Dosyalar: Kowalskiego 37 – 6 Ekim 2026, Galant Ząbkowska – 3 Ekim 2026, Konopacka – 3 Ekim 2026 (10.07.2025’ten 02.10.2026’ya kadar her güne ait fiyat listesi durumu). Yüzdeleri kendimiz hesapladık.
Konopacka dosyasında 1 Eylül 2026’da 30 dairede fiyat arttı, 2 Eylül’de 28 dairede düştü. Bir günlük fiyat geri dönüşü veri giriş hatası olabilir. Dosyadan bunu anlamak mümkün değildir; bu yüzden karşılaştırmalarda yalnızca bir gün geçerli olan fiyatı kullanmayın.
Dosyalarda sanılandan az fiyat geçmişi var. Kataloğumuzda dane.gov.pl dosyası bulunan 22 projede satışta 960 daire vardı (dosyalar 4 Ekim 2026’da indirildi). Fiyatın geçerlilik tarihi bunların 726’sı için (%75,6) verilmişti, ancak en az bir önceki fiyatı yalnızca 6 projedeki 42 dairenin (%4,4) var. Önceki fiyatları bu yüzden çoğunlukla müteahhidin sitesinde kontrol etmeniz gerekir. Bu nedenle “ortalama indirim” veya kampanyadan önce fiyat artıran müteahhitlerin oranını vermiyoruz: böyle sonuçlar için veri çok az.
Takvim: kampanya bitmeden nelere yetişirsiniz
Kampanya müteahhidin belirlediği gün biter. Satın alma aşamalarının kendi süreleri vardır:
Rezervasyon sözleşmesi (umowa rezerwacyjna). Genellikle hızlı kapatılabilen aşamadır. Rezervasyon ücreti, prospektüsteki (prospekt informacyjny) fiyatın %1’ini aşamaz (müteahhit kanunu art. 32 ust. 2). Ödemeden önce tarihli fiyat listesini kaydedin ve dairenin fiyatının yazılı olarak sözleşmeye girmesini isteyin.
Müteahhit sözleşmesi (umowa deweloperska). Noter senedi (akt notarialny) şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1). Noter işlemleri Lehçe yapar; tarafın talebi üzerine noter ayrıca yabancı dilde de yapabilir, kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmiyorsanız ve tercümanınız yoksa noter senedi kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter içeriği anlayıp anlamadığınızı kontrol eder (art. 94 § 1). Senetteki m² fiyatını görüşmeden önce kaydettiğiniz fiyat listesiyle karşılaştırın.
Paket gerektiriyorsa MSWiA izni. Yabancı, garajı (ticari nitelikli birim) veya payını, alım kendi konut ihtiyacına hizmet ediyorsa izinsiz satın alabilir (yabancıların gayrimenkul edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1a). Binanın altındaki arazideki ve ortak alanlardaki pay izin gerektirmez. Daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay ise farklıdır, örneğin yaklaşım yolu: MSWiA açıklamalarına göre izin gerekir. İzin için damga vergisi 1 570 zł’dir (damga vergisi kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1154) ve MSWiA’ya göre inceleme genellikle 2–4 ay sürer, bazen daha uzun (Ekim 2026 durumu). İzin olmadan bu tür edinim geçersizdir (art. 6 ust. 1). “Ay sonuna kadar” kampanyası bu sürenin içine sığmaz; bu yüzden paketin içeriğini rezervasyondan önce netleştirin.
Yurt dışından gelen para. Noter ve gayrimenkul simsarı, AML kanunu anlamında yükümlü kurumlardır. Müşterinin kimliğini belirlerler, fon kaynağını ise durum gerektirdiğinde incelerler (AML kanunu art. 34 ust. 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 644). Banka, kanunda öngörülen istisnalar dışında yurt dışından gelenler dahil 15 000 eurodan fazla havaleleri Mali Bilgi Genel Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (art. 72). Polonya dışındaki bir hesaptan ödeyecekseniz, fon kaynağına dair belgeleri kampanyanın son gününden önce hazırlayın.
Yabancı olarak: haklarınız, belgelerin dili ve fiyat listesi sözlüğü
Alıcı olarak haklarınız aynıdır. art. 19a yükümlülükleri müteahhide aittir, en elverişli fiyat hakkı ise alıcıya; uyruk şartı yoktur. Bağımsız bir konutu yabancı MSWiA izni olmadan satın alır; istisna sınır bölgesidir ve Varşova bu bölgede değildir (art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Ekim 2026 hukuki durumu). Yani Türkiye vatandaşı olsanız da başka bir ülkenin vatandaşı olsanız da konutu genel kurallarla alırsınız.
Lehçe kampanya koşulları. Müteahhit kanunu fiyat listesinin, kampanya koşullarının, prospektüsün ve sözleşmenin diline dair bir şey söylemez; yani müteahhit bunları çevirmek zorunda değildir. Sözleşme, Lehçe dili kanunu art. 8 ust. 1b’deki koşullarla yabancının dilinde hazırlanabilir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 81). Sitenin otomatik çevirisi yön bulmanıza yardımcı olur, ancak rakamları ve tarihleri aslıyla karşılaştırın. Reklamlarda ve fiyat listelerinde geçen sözcükler (müteahhitten müteahhide ifade değişebilir):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe | Türkçe |
|---|---|
| promocja, rabat | kampanya, indirim |
| cena katalogowa | liste fiyatı |
| cena za m² powierzchni użytkowej | kullanım alanı m² fiyatı |
| cena obowiązuje od | fiyatın geçerli olduğu tarih |
| historia zmian cen | fiyat değişikliği geçmişi |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | paket, otopark yeri, depo |
| oferta ważna do | teklif şu tarihe kadar geçerli |
“Katalog fiyatından” indirim. 13 Şubat 2026’dan itibaren müteahhitle yapılan sözleşmelerde dairenin fiyatı, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımı olarak belirlenir (art. 5a). Bu yüzden indirimin m² fiyatında görünmesini isteyin; sözleşmeye giren o fiyattır.
İnşaat sürerken kira: yalnızca indirimi değil toplamı hesaplayın
Kampanya inşaat hâlindeki daire içinse, yalnızca m² fiyatını değil, ayrıca ne kadar kira ödemeye devam edeceğinizi de karşılaştırın. GUS’a göre (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026) Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda inşa edildi. Yani inşaat hâlindeki ve hazır bir daire için aynı fiyat, kiracıya farklı toplam maliyet demektir. Fiyat listesindeki hangi ücretlerin fiyata eklendiğini fiyata eklenen ek ödemeler yazısında, otopark ve depo fiyatlarını ise yeni projelerde otopark yeri ve depo fiyatları yazısında anlattık.
“Son 30 günün en düşük fiyatı” geçerli mi
Bu kesin değil. Kural, mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine dair kanundan gelir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 168): indirimde yeni fiyatın yanında indirimden önceki 30 günün en düşük fiyatı verilir (art. 4 ust. 2); fiyatlı reklamda da aynısı geçerlidir (art. 4 ust. 5). Ancak kanun, fiyat bilgisinin ayrı kanunlarla düzenlendiği durumlarda uygulanmaz (art. 2); müteahhitten alınan dairelerin fiyat bilgisini ise müteahhit kanununun art. 19a hükmü düzenler. UOKiK Başkanı’nın 8 Mayıs 2023 tarihli açıklamaları mal ve hizmet reklamı yapan girişimcilerden söz eder, gayrimenkulden söz etmez. Hukuki durum: Ekim 2026. Pratikte müteahhidin 30 günün en düşük fiyatını kendiliğinden vereceğini beklemeyin; sitesindeki fiyat geçmişinden kendiniz hesaplayın.
Sözleşmedeki fiyat yüksekse veya reklam şüphe uyandırıyorsa
Sözleşmedeki fiyat fiyat listesinden yüksek. Müteahhidin sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken önerilenden farklıysa, sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (art. 19a ust. 6). İmza günü fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, dane.gov.pl dosyasını indirin ve farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin.
Yanıltıcı olabilecek reklam. Haksız ticari uygulamalarla mücadele kanununa göre (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 845) yanıltıcı eylem, diğer hususların yanı sıra “fiyatı, fiyatın hesaplanma yöntemini veya özel bir fiyat avantajının varlığını” ilgilendirebilir (art. 5 ust. 3 pkt 5). Doğru bilginin yanıltıcı biçimde sunulması (art. 5 ust. 2 pkt 2) ve bilgiyi gizleme (art. 6 ust. 1) de yanıltıcı olabilir. Belirli bir kampanyanın bu hükümleri ihlal edip etmediğine UOKiK veya mahkeme karar verir; alıcı da aracı da karar vermez.
Sitede fiyat veya geçmiş yok. art. 19a yükümlülüklerinin ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden bir uygulamadır (art. 19a ust. 5); bunun için UOKiK Başkanı, önceki yılın cirosunun %10’una kadar ceza verebilir (rekabetin ve tüketicilerin korunması kanunu art. 106 ust. 1 pkt 4, Dz.U. 2025 poz. 1714).
FAQ
Varşova’da müteahhit kampanyasının gerçek bir indirim olup olmadığını nasıl anlarım?
Üç şeyi karşılaştırın: “kampanyalı” fiyatın hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu, aynı dairenin önceki fiyatlarını ve aynı yüzölçümü için m² fiyatını. Müteahhit, her fiyat değişikliğini tarihiyle birlikte sitesinde göstermek ve satışın başından beri önceki verileri saklamak zorundadır (müteahhit kanunu art. 19a ust. 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). “Kampanyalı” fiyat daha önce de geçerliyse veya indirimden önceki 30 günün en düşük fiyatından yüksekse, fiyat pratikte düşmemiştir.
Yabancı olarak müteahhitten kampanyalı daire alabilir miyim?
Evet, genel kurallarla. Varşova sınır bölgesinde olmadığı için yabancı, uyruğundan bağımsız olarak bağımsız bir konutu İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alır (yabancıların gayrimenkul edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 hukuki durumu). İzin yalnızca “paketteki” ayrı bir taşınmaz için gerekebilir, örneğin yaklaşım yolundaki pay.
Kampanya bitmeden müteahhit sözleşmesine yetişir miyim?
Müteahhit sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (müteahhit kanunu art. 40 ust. 1), bu yüzden süre noterin takvimine ve belgelere bağlıdır. Pakette ayrı bir taşınmazda pay varsa, bakanlığın bilgisine göre MSWiA izni genellikle 2–4 ay sürer, bazen daha uzun (Ekim 2026 durumu); izin olmadan edinim geçersizdir (art. 6 ust. 1). Kampanya süresince en fazla rezervasyon sözleşmesine yetişebilirsiniz; rezervasyon ücreti prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2).
Müteahhit fiyat listesini ve sözleşmeyi benim dilime çevirmek zorunda mı?
Müteahhit kanunu fiyat listesinin, kampanya koşullarının, prospektüsün veya sözleşmenin çevrilmesini şart koşmaz. Tüketici olan yabancıyla sözleşme, kendisi isterse, o dili biliyorsa, Polonya vatandaşı değilse ve Lehçe metin hakkı konusunda uyarılmışsa onun dilinde yapılabilir (Lehçe dili kanunu art. 8 ust. 1b, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 81, Ekim 2026 hukuki durumu). Rakamları ve tarihleri her zaman Lehçe aslıyla karşılaştırın.
Kampanyada “son 30 günün en düşük fiyatı” kuralı geçerli mi?
Bu kesin değil. Kural, mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine dair kanundan gelir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 ve 5). Ancak bu kanun, fiyat bilgisini ayrı hükümlerin düzenlediği durumlarda uygulanmaz (art. 2); müteahhitten alınan dairelerin fiyatını ise müteahhit kanunu düzenler. Ekim 2026 hukuki durumu. En düşük 30 günlük fiyatı müteahhidin sitesindeki fiyat geçmişinden kendiniz hesaplayın.
Sözleşmedeki fiyat, kampanyalı fiyat listesinden yüksek. Ne yapmalıyım?
Müteahhidin sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 hukuki durumu). İmza günü fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, dane.gov.pl dosyasını indirin ve farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin.
Kampanyalı bir daire buldunuz ve satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeyi mi planlıyorsunuz? İlk ziyaretten önce bize yazın: müteahhide bizimle geleceğinizin önceden bildirilmesi gerekir ve toplantıya birlikte gideriz. Öncesinde dairenin fiyat geçmişini müteahhidin fiyat listesinde ve dane.gov.pl’de karşılaştırırız, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize daire alımında yardım karşılığında ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.