Vive a Varsavia in affitto e all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) si sente dire: «−10% solo fino a fine mese, la decisione serve adesso». Davanti a una promozione del costruttore si controllano due cose: il prezzo è davvero sceso e si fa in tempo con le formalità prima della fine dell’iniziativa? La prima la verifica da solo, con dati che il costruttore ha l’obbligo di pubblicare: a ogni variazione di prezzo indica la data e nella maggior parte dei file su dane.gov.pl accanto al prezzo c’è la data da cui vale. La seconda dipende dal notaio, dai documenti e, più raramente, dal permesso MSWiA. La promozione dura settimane, le formalità possono durare di più (a ottobre 2026).
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (di seguito: legge sui costruttori), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Stato normativo a ottobre 2026.
Tre domande prima di prenotare l’appartamento in promozione:
- Da quando vale il prezzo promozionale e non valeva già prima dell’annuncio dell’iniziativa?
- Quanto costava lo stesso immobile nelle ultime settimane e nei mesi scorsi, compresi i 30 giorni prima del ribasso?
- È sceso il prezzo al m² a parità di superficie, o è cambiato solo l’importo (per esempio per una nuova superficie, un pacchetto o un posto auto)?
Verificare il prezzo in cinque passi
Il metodo completo è nel testo su come verificare una promozione con i dati aperti. Qui la versione breve:
- Conservi la pubblicità. Faccia uno screenshot con la data. Il costruttore deve indicare nella pubblicità l’indirizzo della pagina con i prezzi (art. 19a ust. 3).
- Trovi l’immobile nel listino sul sito del costruttore. Annoti il prezzo al m², il prezzo dell’immobile, la data dell’ultima variazione e i prezzi precedenti (art. 19a ust. 2).
- Scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno e confronti la data del prezzo. Come trovare il file di un costruttore preciso lo spieghiamo in come verificare il prezzo di una nuova costruzione su dane.gov.pl. I costruttori trasmettono i dati una volta al giorno, quindi il file può cambiare da un giorno all’altro: annoti la data di download (art. 19b ust. 1 e 3).
- Calcoli il prezzo più basso dei 30 giorni prima del ribasso e confronti il prezzo «in promozione» con quello, non con il prezzo rialzato poco prima dell’iniziativa.
- Calcoli in zł/m² a parità di superficie e aggiunga i prezzi di posti auto e cantine con le rispettive date. Il contesto lo dà la mediana del prezzo al m² in ogni investimento: è uno sfondo, non un giudizio sulla convenienza del prezzo.
Tre registrazioni dai file su cui è facile sbagliare
Qui sotto ci sono voci dai file dei costruttori su dane.gov.pl, importi lordi. Mostrano come leggere uno storico di prezzo. Non sappiamo se i costruttori abbiano annunciato quelle variazioni come promozioni e non ne ricaviamo conclusioni sul mercato.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Investimento (quartiere), unità | Voce nel file | Che cosa significa |
|---|---|---|
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), unità 43, 56,45 m² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (entrambe dell’11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Prima del ribasso il prezzo era salito del 5,1%. Rispetto al prezzo di aprile il calo è −14,1%, rispetto al più basso precedente −9,7% |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 m² | … 860 636 (fino al 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Calo del 10,2% dall’1 al 2 settembre, ma lo stesso prezzo di 772 816 zł valeva per tutto agosto |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Prezzo al m² invariato, importi delle unità cambiati da −0,19% a +0,50% per la precisazione della superficie. Due voci ritirate dopo 1 e 10 minuti (unità 24: +1,4%, unità 27: −5,4%). Posti auto doppi dipendenti: 35 000 → 55 000 zł dal 13.08.2026 | Una variazione dell’importo non è sempre una variazione di prezzo. Una voce rimasta valida pochi minuti può essere una correzione. Anche il prezzo del posto auto ha una data |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl. File: Kowalskiego 37 del 6 ottobre 2026, Galant Ząbkowska del 3 ottobre 2026, Konopacka del 3 ottobre 2026 (stato del listino per ogni giorno dal 10.07.2025 al 02.10.2026). Le percentuali le abbiamo calcolate noi.
Nel file di Konopacka l’1 settembre 2026 il prezzo è salito in 30 unità e il 2 settembre è sceso in 28. Un ritorno del prezzo durato un giorno può essere un errore di inserimento dati. Dal file non si può stabilirlo, quindi nei confronti non usi un prezzo valso un solo giorno.
Lo storico dei prezzi nei file è più scarso di quanto si pensi. In 22 investimenti del nostro catalogo con unità da file su dane.gov.pl erano in vendita 960 appartamenti (file scaricati il 4 ottobre 2026). La data da cui vale il prezzo era indicata per 726 di essi (75,6%), ma almeno un prezzo precedente ce l’hanno solo 42 unità (4,4%) in 6 investimenti. I prezzi precedenti vanno quindi di solito verificati sul sito del costruttore. Per questo non indichiamo un «ribasso medio» né la quota di costruttori che alzano i prezzi prima dell’iniziativa: i dati per simili conclusioni sono troppo pochi.
Calendario: cosa si riesce a fare prima della fine della promozione
La promozione termina nel giorno stabilito dal costruttore. Le fasi dell’acquisto hanno tempi propri:
Contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna). È la fase che di solito si chiude in fretta. La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (prospekt informacyjny) (art. 32 ust. 2 della legge sui costruttori). Prima di pagare salvi il listino con la data e chieda di far scrivere per iscritto il prezzo dell’immobile.
Contratto con il costruttore (umowa deweloperska). Si conclude in forma di atto notarile (akt notarialny) (art. 40 ust. 1). Il notaio compie gli atti in polacco; su richiesta di una parte può compierli anche in lingua straniera, direttamente o tramite traduttore giurato (art. 2 § 3 del Prawo o notariacie, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se non conosce il polacco e non ha un traduttore, il notaio traduce l’atto da sé o tramite traduttore giurato (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio verifica che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1). Confronti il prezzo al m² dell’atto con lo screenshot del listino già prima dell’incontro.
Permesso MSWiA, se il pacchetto lo richiede. Un garage (unità non abitativa) o una sua quota lo straniero può acquistarlo senza permesso se l’acquisto serve alle sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). La quota del terreno sotto l’edificio e delle parti comuni non richiede permesso. Diverso è il caso della quota di un immobile a sé venduta insieme all’appartamento, per esempio una strada d’accesso: secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve. L’imposta di bollo per il permesso è di 1 570 zł (legge sull’imposta di bollo, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1154) e l’esame secondo il MSWiA richiede di norma 2–4 mesi, a volte di più (a ottobre 2026). Senza permesso un acquisto del genere è nullo (art. 6 ust. 1). Una promozione «fino a fine mese» non rientra in questi tempi, perciò chiarisca la composizione del pacchetto prima di prenotare.
Denaro dall’estero. Il notaio e l’agente immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge AML. Identificano il cliente e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano (art. 34 ust. 1 della legge AML, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). La banca segnala all’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) i bonifici superiori a 15 000 euro, anche dall’estero, con le eccezioni previste dalla legge (art. 72). Se paga da un conto fuori dalla Polonia, prepari i documenti sull’origine dei fondi prima dell’ultimo giorno della promozione.
Per chi viene dall’estero: diritti, lingua dei documenti e glossario del listino
I diritti dell’acquirente sono gli stessi. Gli obblighi dell’art. 19a gravano sul costruttore e il diritto al prezzo più favorevole spetta all’acquirente; non c’è alcuna condizione di cittadinanza. Un’unità abitativa autonoma lo straniero la acquista senza permesso MSWiA, con l’eccezione della zona di confine, di cui Varsavia non fa parte (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3, stato normativo a ottobre 2026). Quindi, qualunque sia la Sua cittadinanza, compra l’appartamento alle regole generali.
Condizioni della promozione in polacco. La legge sui costruttori non dice nulla sulla lingua del listino, del regolamento della promozione, del prospetto e del contratto, quindi il costruttore non è tenuto a tradurli. Il contratto può essere redatto nella lingua dello straniero alle condizioni dell’art. 8 ust. 1b della legge sulla lingua polacca (testo unico Dz.U. 2026 poz. 81). La traduzione automatica del sito aiuta a orientarsi, ma cifre e date le confronti con l’originale. Parole che compaiono in pubblicità e listini (da costruttore a costruttore la formula può variare):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Polacco | Italiano |
|---|---|
| promocja, rabat | promozione, sconto |
| cena katalogowa | prezzo di listino |
| cena za m² powierzchni użytkowej | prezzo al m² di superficie utile |
| cena obowiązuje od | prezzo valido dal |
| historia zmian cen | storico delle variazioni di prezzo |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | pacchetto, posto auto, cantina |
| oferta ważna do | offerta valida fino al |
Sconto «sul prezzo di listino». Nei contratti con il costruttore conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’immobile si determina come prodotto della superficie utile per il prezzo di 1 m² (art. 5a). Chieda quindi che lo sconto sia visibile nel prezzo al m², perché è quello che entra nel contratto.
Affitto durante i lavori: conti il totale, non solo lo sconto
Se la promozione riguarda un appartamento in costruzione, confronti non solo il prezzo al m² ma anche quanto affitto continuerà a pagare. Secondo il GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026) in Polonia nel 2025 gli edifici plurifamiliari sono stati costruiti in media in 24,8 mesi. Lo stesso prezzo per un appartamento in costruzione e per uno finito significa dunque, per chi è in affitto, costi complessivi diversi. Quali voci del listino si sommano al prezzo lo descriviamo in extra da aggiungere al prezzo dell’appartamento, mentre i prezzi di posti auto e cantine sono in quanto costano posto auto e cantina nei nuovi investimenti.
Vale «il prezzo più basso dei 30 giorni»?
La questione è aperta. La regola deriva dalla legge sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (testo unico Dz.U. 2023 poz. 168): in caso di ribasso, accanto al nuovo prezzo si indica il prezzo più basso dei 30 giorni precedenti il ribasso (art. 4 ust. 2), anche nella pubblicità con prezzo (art. 4 ust. 5). La legge non si applica però all’indicazione dei prezzi disciplinata da leggi speciali (art. 2), e l’indicazione dei prezzi degli appartamenti del costruttore la regola l’art. 19a della legge sui costruttori. I chiarimenti del Presidente dell’UOKiK dell’8 maggio 2023 parlano di imprenditori che pubblicizzano beni o servizi, ma non menzionano gli immobili. Stato normativo a ottobre 2026. In pratica non conti sul fatto che il costruttore Le fornisca da sé il prezzo più basso dei 30 giorni: lo calcoli dallo storico prezzi sul suo sito.
Se il prezzo nel contratto è più alto o la pubblicità solleva dubbi
Prezzo nel contratto più alto che nel listino. Se il prezzo sul sito del costruttore è diverso da quello al momento del contratto, può chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6). Il giorno della firma salvi la pagina dei prezzi con la data ben visibile, scarichi il file da dane.gov.pl e segnali la differenza per iscritto prima di firmare.
Pubblicità che può indurre in errore. Secondo la legge sul contrasto alle pratiche commerciali sleali (testo unico Dz.U. 2023 poz. 845) un’azione ingannevole può riguardare, tra l’altro, «il prezzo, il modo di calcolarlo o l’esistenza di un vantaggio di prezzo particolare» (art. 5 ust. 3 pkt 5). Può essere ingannevole anche un’informazione vera presentata in modo fuorviante (art. 5 ust. 2 pkt 2) e l’omissione (art. 6 ust. 1). Se una promozione concreta violi tali norme lo decide l’UOKiK o il tribunale, non l’acquirente né l’agente.
Prezzi o storico assenti dal sito. La violazione degli obblighi dell’art. 19a è una pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori (art. 19a ust. 5), e il Presidente dell’UOKiK può infliggere per essa una sanzione fino al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 ust. 1 pkt 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714).
FAQ
Come verifico se la promozione di un costruttore a Varsavia è un vero ribasso?
Confronti tre cose: la data da cui vale il prezzo «in promozione», i prezzi precedenti dello stesso immobile e il prezzo al m² a parità di superficie. Il costruttore deve mostrare sul sito ogni variazione di prezzo con la data e conservare i dati precedenti dall’inizio delle vendite (art. 19a ust. 2 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato normativo a ottobre 2026). Se il prezzo «in promozione» valeva già prima, o è superiore al prezzo più basso dei 30 giorni precedenti il ribasso, in pratica il prezzo non è sceso.
Uno straniero può comprare dal costruttore un appartamento in promozione?
Sì, alle regole generali. Un’unità abitativa autonoma a Varsavia lo straniero la acquista senza permesso del Ministero dell’Interno (MSWiA), a prescindere dalla cittadinanza, perché Varsavia non rientra nella zona di confine (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, stato normativo a ottobre 2026). Il permesso può servire solo per le parti del «pacchetto» che sono un immobile a sé, per esempio una quota della strada d’accesso.
Faccio in tempo a firmare il contratto con il costruttore prima della fine della promozione?
Il contratto con il costruttore richiede la forma dell’atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori), quindi i tempi dipendono dal notaio e dai documenti. Se nel pacchetto c’è una quota di un immobile a sé, secondo il Ministero il permesso MSWiA richiede di norma 2–4 mesi, a volte di più (a ottobre 2026), e senza permesso l’acquisto è nullo (art. 6 ust. 1). Entro la fine della promozione si riesce al massimo a firmare il contratto di prenotazione, e la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (art. 32 ust. 2).
Il costruttore deve tradurre listino e contratto nella mia lingua?
La legge sui costruttori non impone di tradurre il listino, il regolamento della promozione, il prospetto o il contratto. Con un consumatore straniero il contratto può essere redatto nella sua lingua se lo chiede lui, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato del diritto al testo in polacco (art. 8 ust. 1b della legge sulla lingua polacca, testo unico Dz.U. 2026 poz. 81, stato normativo a ottobre 2026). Confronti sempre cifre e date con l’originale polacco.
Nelle promozioni vale la regola del prezzo più basso degli ultimi 30 giorni?
La questione è aperta. La regola deriva dalla legge sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (testo unico Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 e 5), ma la legge non si applica all’indicazione dei prezzi disciplinata da norme speciali (art. 2), e i prezzi degli appartamenti del costruttore sono regolati dalla legge sui costruttori. Stato normativo a ottobre 2026. Calcoli da sé il prezzo più basso dei 30 giorni dallo storico prezzi sul sito del costruttore.
Il prezzo nel contratto è più alto di quello del listino in promozione. Cosa faccio?
Se il prezzo sul sito del costruttore è diverso da quello proposto al momento del contratto, può chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato normativo a ottobre 2026). Il giorno della firma salvi la pagina dei prezzi con la data ben visibile, scarichi il file da dane.gov.pl e segnali la differenza per iscritto prima di firmare.
Ha trovato un appartamento in promozione e sta fissando l’appuntamento all’ufficio vendite (biuro sprzedaży)? Ci scriva prima della prima visita: il costruttore va avvisato in anticipo che Lei viene con noi, e all’incontro andremo insieme. Prima confronteremo lo storico del prezzo dell’appartamento nel listino del costruttore e su dane.gov.pl, esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Lavoriamo in 7 lingue. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto dell’appartamento dal costruttore. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato normativo a ottobre 2026.