Ha scelto un appartamento in un nuovo intervento, ha l’auto, il passeggino e le biciclette, ma nel listino del costruttore vede solo il prezzo dell’unità. Il posto auto nel garage interrato e la cantina (komórka lokatorska) si vendono spesso a parte, quindi deve aggiungerli al budget da sé. Secondo i file che i costruttori pubblicano su dane.gov.pl (situazione al 4 ottobre 2026), nei 17 interventi del nostro catalogo il posto auto costava da 17.800 a 130.000 PLN e la cantina da 10.860 a 69.800 PLN. Di seguito: come trarre da queste forbici un calcolo proprio, quando il supplemento non è una scelta e cosa chiedere prima di versare la caparra di prenotazione.
Questo testo è una breve guida alla decisione. Le tabelle complete con i prezzi per quartiere e tipo di posto sono in un articolo a parte: prezzi di posti auto e cantine quartiere per quartiere.
Come si sa quanto costa l’extra
Il costruttore deve mostrare sul proprio sito non solo il prezzo dell’appartamento, ma anche il prezzo delle pertinenze e dei diritti necessari per utilizzare l’unità, se non sono compresi nel prezzo, e le altre prestazioni in denaro. Tutti gli importi li indica IVA inclusa (art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880; situazione giuridica a ottobre 2026). Una volta al giorno trasmette questi dati al ministro competente per l’informatizzazione, che li pubblica su dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3).
Tre avvertenze sui numeri del nostro catalogo:
- È un catalogo, non l’intero mercato di Varsavia: 38 interventi residenziali, di cui 22 hanno appartamenti nei file dei costruttori. I prezzi dei posti li indicano 17 di essi (867 voci), quelli delle cantine 7 (32 voci).
- I file risalgono al 2-4 ottobre 2026. I prezzi cambiano, perciò qui non mostriamo andamenti.
- Il campo dello stato per posti e cantine è vuoto nei file, quindi non si sa se la singola voce sia ancora libera.
Quanto aggiungere: forbici per il Suo budget
Posto auto, prezzi lordi dai file (situazione al 4 ottobre 2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Tipo di voce | Prezzi di esempio |
|---|---|
| piattaforma di parcheggio | 17.800 PLN (Aleja Krakowska 201); 42.000-46.000 PLN (Ikona Światowida 5); 130.000 PLN (Srebrna 5) |
| posto all’aperto | 25.000 PLN (Korkowa 146, Rzepichy, Stacja Wola); 40.000-46.000 PLN (Ikona Światowida 5) |
| posto interrato | da 35.000 PLN (Kowalskiego 37) a 45.000 PLN (Stacja Wola); 72.000 PLN (una voce a Galant Ząbkowska); 130.000 PLN (Srebrna 5) |
I quartieri per cui abbiamo dati differiscono molto. A Wola, in tre interventi, la mediana è stata di 70.000 PLN, a Włochy, in due interventi, di 53.000 PLN. Per Mokotów abbiamo solo i dati di Jaśminowy Mokotów: 21 posti, ciascuno a 78.000 PLN. Con uno o due interventi il numero descrive quegli interventi, non l’intero quartiere.
La cantina costava da 10.860 PLN (Galant Ząbkowska) a 69.800 PLN (NU!). Conta soprattutto la superficie: per le 24 cantine di cui è indicata, la mediana è stata di 9.720 PLN al m², con una forbice da 5.807 a 21.352 PLN al m².
Esempio di calcolo
Una famiglia con due auto a NU! pagherà per due posti almeno 140.000 PLN, a Stilla 106.000 PLN. Questa somma va aggiunta al prezzo dell’appartamento subito, non dopo la prenotazione. Lo stesso vale per le biciclette: non è necessario tenerle in cantina, perché alcuni file prevedono box bici a parte (a Stilla 68 box con mediana di 25.200 PLN, a NU! 22 box con mediana di 40.000 PLN).
Quando il supplemento non è una scelta
A Konopacka (Praga-Północ), per 9 dei 18 appartamenti in offerta, il costruttore ha indicato nelle note dell’unità l’acquisto obbligatorio della cantina pertinenziale. Le cantine costavano da 23.600 a 68.000 PLN, mediana 42.800 PLN. Sono dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’appartamento, mediana 6,0% (file su dane.gov.pl del 3 ottobre 2026). Il prezzo dell’unità nel file non comprende questa cantina.
Prima di ritenere conveniente un appartamento, chieda dunque senza giri di parole se si può acquistare senza cantina e senza posto auto. Lo chieda prima del contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna), non prima del contratto con il costruttore (umowa deweloperska). Come calcolare il prezzo pieno di acquisto lo descriviamo nel testo su che cosa aggiungere al prezzo di listino.
Che cosa acquista esattamente
Cantina e garage sono, secondo la legge sulla proprietà dei locali, pertinenze dell’appartamento (pomieszczenia przynależne), anche quando non sono direttamente adiacenti (art. 2 ust. 4; t.j. Dz.U. 2026 poz. 232, situazione giuridica a ottobre 2026). La quota nell’immobile comune si calcola sulla superficie del locale insieme alle pertinenze (art. 3 ust. 3).
La forma di vendita conta, perché incide sia sull’IVA sia sull’eventuale autorizzazione. Il posto può essere venduto come locale garage a sé, come quota di un tale locale, come diritto di uso esclusivo del posto nella parte comune oppure come quota di un immobile separato. Nella bozza di contratto verifichi quale di queste forme riguarda il Suo posto.
Se è straniero
Per chi vive a Varsavia senza cittadinanza polacca: situazione giuridica a ottobre 2026.
- Autorizzazione del MSWiA. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata senza autorizzazione da uno straniero di qualsiasi cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non si trova nella zona di confine in cui questa eccezione non vale (art. 8 ust. 3). Un locale non residenziale con garage, o una quota di esso, si acquista senza autorizzazione se l’acquisto è legato alle Sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
- Quota di un immobile separato. Secondo il MSWiA una tale quota, venduta insieme all’appartamento, richiede l’autorizzazione, se la legge Le si applica (i cittadini SEE e svizzeri non ne hanno bisogno, art. 8 ust. 2). Senza autorizzazione l’acquisto è nullo (art. 6 ust. 1). L’imposta di bollo è di 1.570 PLN per l’autorizzazione e di 98 PLN per la promessa (legge sull’imposta di bollo, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154).
- Termini polacchi nel listino. I principali: miejsce postojowe (posto auto, tipo non indicato), hala garażowa o parking podziemny (garage interrato), miejsce naziemne (posto all’aperto), platforma parkingowa (piattaforma di parcheggio), miejsce zależne podwójne (due posti, uno dietro l’altro), komórka lokatorska (cantina), boks rowerowy (box bici), pomieszczenie przynależne (pertinenza), obowiązkowy zakup (acquisto obbligatorio). Per la piattaforma chieda se è meccanica e quali limiti di altezza ha; per il posto doppio dipendente, se un’auto blocca l’altra.
- Imposte. I prezzi nei file dei costruttori sono indicati IVA inclusa (art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori).
Una descrizione più precisa delle autorizzazioni e dello status UKR è nell’articolo su se uno straniero può acquistare un appartamento in Polonia.
Elenco di domande prima della prenotazione
- L’appartamento si può acquistare senza cantina e senza posto auto?
- Il posto è interrato, all’aperto, su piattaforma o magari doppio dipendente? Che numero è sulla pianta del garage?
- Cantina o posto sono un locale a sé, una quota di un locale, un diritto di utilizzo o una quota di un immobile separato?
- Questa voce è ancora libera? Il file non lo mostra.
- Il prezzo è lo stesso del sito del costruttore? Se il prezzo proposto alla conclusione del contratto differisce da quello del sito, può chiedere la conclusione del contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a ust. 6).
Faccia una schermata del listino con la data. I prezzi degli stessi interventi e appartamenti può confrontarli nell’indice dei prezzi dei nuovi appartamenti nel nostro catalogo, mentre come leggere il file lo mostriamo nel testo come trovare e leggere il file del costruttore su dane.gov.pl. Se un ribasso nel listino sia reale lo verifica secondo la descrizione dell’articolo come verificare se la promozione del costruttore è reale.
FAQ
Quanto aggiungere al prezzo dell’appartamento per un posto auto interrato?
Nei 17 interventi del nostro catalogo che indicano i prezzi dei posti nei file su dane.gov.pl, il posto auto costava da 17.800 PLN (piattaforma di parcheggio) a 130.000 PLN (867 voci, situazione al 4 ottobre 2026). Dove il costruttore ha indicato esplicitamente un posto interrato, i prezzi partivano da 35.000 PLN (Kowalskiego 37), mentre nel garage interrato di Srebrna 5 ogni posto costava 130.000 PLN.
Quanto costa la cantina (komórka lokatorska) in un appartamento nuovo?
Nei 7 interventi del catalogo che indicano i prezzi delle cantine, queste costavano da 10.860 a 69.800 PLN (32 voci, situazione al 4 ottobre 2026). Per le 24 cantine di cui conosciamo la superficie (5 interventi) la mediana è stata di 9.720 PLN al m².
Il costruttore può imporre l’acquisto della cantina insieme all’appartamento?
Condizioni di questo tipo esistono. A Konopacka, per 9 dei 18 appartamenti in offerta, il costruttore ha indicato nel file l’acquisto obbligatorio della cantina per 23.600-68.000 PLN (file su dane.gov.pl del 3 ottobre 2026). Chieda dei supplementi obbligatori prima del contratto di prenotazione.
Uno straniero ha bisogno dell’autorizzazione del MSWiA per comprare un posto auto?
L’appartamento è acquistabile senza autorizzazione da uno straniero di qualsiasi cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). Anche un locale non residenziale adibito a garage, o una quota di esso, si acquista senza autorizzazione se l’acquisto è legato alle Sue esigenze abitative (pkt 1a). Una quota di un immobile separato, venduta insieme all’appartamento, richiede invece secondo il MSWiA un’autorizzazione (non per i cittadini SEE e svizzeri, art. 8 ust. 2); l’imposta di bollo è di 1.570 PLN. Situazione giuridica a ottobre 2026.
Dove verificare il prezzo di un posto auto in un intervento specifico?
Sul sito del costruttore: il prezzo delle pertinenze e dei diritti necessari per utilizzare l’appartamento, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento, il costruttore deve pubblicarlo lì, IVA inclusa (art. 19a ust. 1 pkt 2 della legge sui costruttori, situazione giuridica a ottobre 2026). Gli stessi dati confluiscono nei file su dane.gov.pl.
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione giuridica a ottobre 2026.
Ha scelto l’intervento e vuole sapere quanto pagherà davvero, compresi posto auto e cantina? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. La segnaleremo come nostro cliente e andremo all’incontro insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, comprese le clausole su posto auto e cantina, e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Lavoriamo in 7 lingue, anche in italiano. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com