Nell’annuncio l’appartamento costa 690 000 zł, ma nella bozza di contratto la cifra è più alta: è comparso un posto auto o una cantina obbligatori. La differenza si può vedere prima della prenotazione, perché il costruttore deve pubblicare sul proprio sito non solo il prezzo dell’appartamento, ma anche il prezzo dei locali accessori e dei diritti necessari per usare l’unità (se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento) e le altre prestazioni a suo favore, il tutto IVA inclusa (art. 19a comma 1 della legge sui costruttori). Restano fuori dal listino il notaio e le spese per il registro fondiario. Qui sotto trova, passo dopo passo, che cosa confrontare, che cosa chiedere e che cosa fare quando i numeri non tornano.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (ustawa deweloperska, «legge sui costruttori»), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Tutte le norme, le aliquote e gli importi sono indicati secondo la situazione a ottobre 2026.
Dove cercare la differenza (situazione a ottobre 2026)
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Voce | Dove la trova | Nota |
|---|---|---|
| Prezzo dell’appartamento | listino sul sito del costruttore, prospetto informativo (prospekt informacyjny), contratto | IVA inclusa; nei contratti conclusi dal 13.02.2026 è superficie utile × prezzo al m² (art. 5a) |
| Cantina, locale interrato, garage (locali accessori) | listino sul sito, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento | art. 19a comma 1 |
| Posto auto, quota di garage | listino, contratto | IVA all’8% o al 23% a seconda della forma di vendita |
| Altre prestazioni a favore del costruttore | listino, contratto | art. 19a comma 1 |
| Notaio e registro fondiario (księga wieczysta) | non sono nel listino | tariffa massima, tasse giudiziarie fisse |
| Caparra di prenotazione | contratto di prenotazione | non è un supplemento: viene imputata al prezzo (art. 32 comma 3) |
Che cosa deve mostrare il costruttore nel listino
Dall’11 luglio 2025 valgono le regole sulla trasparenza dei prezzi (art. 19a e 19b della legge sui costruttori). Secondo l’art. 19a comma 1 il costruttore pubblica sul proprio sito:
- il prezzo di 1 m² di superficie utile di ogni appartamento offerto;
- il prezzo dei locali accessori e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento;
- le altre prestazioni in denaro a carico dell’acquirente.
Tutti gli importi sono indicati IVA inclusa. Il costruttore pubblica anche lo storico delle variazioni di prezzo con le date (art. 19a commi 1-2) e in ogni pubblicità indica l’indirizzo della pagina con il listino (art. 19a comma 3). Gli stessi dati vanno ogni giorno al ministro e sono messi a disposizione sul portale dane.gov.pl (art. 19b). Da lì provengono i prezzi sul nostro sito, sempre con la data dei dati.
Se i prezzi indicati dal costruttore differiscono, può pretendere quello più favorevole per Lei (art. 19a comma 6). La violazione di questi obblighi è una pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori (art. 19a comma 5). Per questo, prima di andare all’ufficio vendite, faccia uno screenshot datato del listino: appartamento, cantina, posto auto e altre voci.
Dove trovare il listino e il suo storico lo spieghiamo nel testo come verificare il prezzo di una nuova costruzione e il suo storico su dane.gov.pl.
Come si calcola il prezzo dell’appartamento
Per i contratti conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’appartamento è il prodotto della superficie utile e del prezzo al m² (art. 5a della legge sui costruttori, aggiunto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 27). Il metodo di misurazione della superficie deve essere indicato nel contratto (art. 35 comma 1 pkt 15) e nel prospetto informativo.
Se nel contratto compaiono un giardino o una terrazza, chieda se sono stati inclusi nella superficie e nel prezzo dell’appartamento o se figurano come voce separata. Confronti la risposta con il listino e con il prospetto.
Cantina e posto auto: supplemento o parte dell’appartamento
La legge sulla proprietà dei locali (ustawa o własności lokali, testo unico Dz.U. 2026 poz. 232) elenca tra i locali accessori, tra l’altro, il locale interrato, la soffitta, la cantina e il garage (art. 2 comma 4). I costruttori vendono i posti auto in forme diverse e dalla forma dipende, tra l’altro, l’aliquota IVA. Prima della prenotazione chieda all’ufficio vendite:
- Il posto auto o la cantina sono obbligatori per questo appartamento?
- In quale forma li acquisto: una quota di un garage che è un’unità separata con un proprio registro fondiario (księga wieczysta) oppure il diritto di uso esclusivo di un posto nelle parti comuni?
- Quanto costano, e il prezzo del listino include l’IVA con la stessa aliquota del contratto?
- I versamenti per il garage vanno sullo stesso conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) dei versamenti per l’appartamento?
I prezzi di posti auto e cantine negli investimenti di Varsavia li abbiamo raccolti a parte: quanto costano box e cantina nelle nuove costruzioni di Varsavia.
Il costruttore può imporre il posto auto?
L’acquisto dell’appartamento insieme al posto auto può essere una condizione del contratto. Con la sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema ha stabilito che la clausola che obbliga l’acquirente ad acquistare l’appartamento insieme a una quota di un garage plurimo non era una clausola contrattuale abusiva.
Per questo chieda i supplementi obbligatori prima di firmare il contratto di prenotazione, non solo prima del contratto con il costruttore. Se a un appartamento da 690 000 zł si aggiunge un posto obbligatorio, il Suo budget deve coprire entrambe le voci.
Tacere un’informazione rilevante può essere un’omissione ingannevole (legge sul contrasto alle pratiche commerciali sleali, testo unico Dz.U. 2023 poz. 845, art. 6 commi 1 e 3 pkt 1). La legge considera rilevante, tra l’altro, il prezzo comprensivo delle imposte (art. 6 comma 4 pkt 3). Per i prezzi del costruttore la norma principale resta tuttavia l’art. 19a della legge sui costruttori.
Il garage e la protezione del Suo denaro. Anche la quota in un’unità garage acquistata insieme all’appartamento nell’ambito dello stesso programma del costruttore rientra nella legge sui costruttori (art. 2 comma 2 pkt 3-4). I versamenti vanno sul conto vincolato (art. 16 comma 1 pkt 2, art. 35 comma 4 pkt 7). La legge non copre soltanto l’acquisto autonomo non collegato a un contratto con il costruttore.
IVA sul posto auto: 8% o 23%
Alla data del 7 ottobre 2026 la vendita di appartamenti fino a 150 m² è tassata con l’aliquota dell’8% (art. 41 commi 2 e 12-12c e art. 146ef della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima dell’atto notarile verifichi di nuovo l’aliquota: se il ministro delle Finanze annuncerà la fine del periodo di cui all’art. 146ef, il comunicato dovrebbe essere pubblicato entro il 31 ottobre 2026.
Per il posto auto l’aliquota dipende dalla forma di vendita (situazione a ottobre 2026):
- posto nelle parti comuni o diritto di uso esclusivo, venduti insieme all’appartamento: aliquota propria dell’abitazione, cioè oggi l’8%;
- quota in un’unità garage separata con un proprio registro fondiario: 23% (sentenza del Tribunale amministrativo di Varsavia del 7 dicembre 2009, III SA/Wa 1110/09; nel 2009 le aliquote erano ancora il 7% e il 22%).
Con un posto da 50 000 zł netti la differenza tra il 23% e l’8% è di 7 500 zł (calcolo nostro). Chieda al costruttore quale aliquota applicherà e verifichi che il prezzo del listino (IVA inclusa) coincida con quello del contratto.
Quanto mettere in conto per notaio e registro fondiario
Questi costi non sono nel listino del costruttore. Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 comma 1 della legge sui costruttori). Tariffa notarile, copie dell’atto e tasse giudiziarie per l’iscrizione nel registro fondiario derivante da questo contratto sono a carico delle parti in parti uguali (art. 40 comma 2).
Le tariffe massime sono fissate dal regolamento sulle tariffe notarili massime (testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Per valori da 60 000 a 1 000 000 zł la tariffa è di 1 010 zł più lo 0,4% sulla parte eccedente 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Per il contratto con il costruttore si applica la metà di questa tariffa (§ 6 pkt 15a), così come per il contratto che trasferisce la proprietà dell’unità (§ 6 pkt 16). Le tasse giudiziarie per le iscrizioni nel registro fondiario derivano dalla legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228).
Esempio per un appartamento da 690 000 zł (calcolo nostro, tariffe massime, situazione a ottobre 2026):
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| Costo | Importo | Base |
|---|---|---|
| Caparra di prenotazione (parte del prezzo, non un supplemento) | max 6 900 zł | art. 32 commi 2-3 della legge sui costruttori |
| Tariffa notarile per il contratto con il costruttore, la Sua metà | max 882,50 zł netti, circa 1 085 zł lordi | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 comma 2 |
| Tariffa notarile per il contratto di trasferimento della proprietà | max 1 765 zł netti | § 6 pkt 16 |
| Copie dell’atto | 6 zł netti a pagina | § 12 |
La legge sui costruttori divide a metà soltanto i costi del contratto con il costruttore. Come verranno ripartiti i costi del contratto di trasferimento della proprietà lo verifichi nella bozza di contratto. Se acquista il posto auto come quota separata di garage, chieda al notaio come calcolerà tariffa e iscrizioni per questa voce. L’elenco completo dei costi, anche in caso di mutuo, lo descriviamo nel testo elenco completo dei supplementi e dei costi per l’acquisto dal costruttore.
Se è uno straniero: ciò che non trova nelle guide polacche
Questa parte riguarda chi vive a Varsavia senza cittadinanza polacca e non legge in polacco i documenti del costruttore. Situazione a ottobre 2026.
Le imposte sono le stesse. Le imposte sull’acquisto non dipendono dalla cittadinanza: appartamento nuovo con IVA all’8% (fino a 150 m²), senza PCC. Non esiste una «imposta per stranieri».
Autorizzazione del MSWiA: non per l’appartamento, attenzione alle quote. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA) (art. 8 comma 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Vale anche per il garage o una quota di garage, se l’acquisto è legato alle Sue esigenze abitative (art. 8 comma 1 pkt 1a). Diverso è il caso di una quota in un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio in una strada di accesso: secondo i chiarimenti del MSWiA in quel caso l’autorizzazione serve, se la legge si applica a Lei (non riguarda i cittadini dello SEE e della Svizzera, art. 8 comma 2). Al prezzo si aggiungono allora l’imposta di bollo di 1 570 zł e i tempi di attesa. Per questo nel listino e nella bozza di contratto verifichi che cosa esattamente, e in quale forma, acquista insieme all’appartamento.
La traduzione prima del notaio è a Suo carico. Listino, prospetto e contratto di prenotazione li riceve prima della visita dal notaio. Se vuole capire i supplementi prima della prenotazione, la traduzione di questi documenti la ordina Lei, quindi ne chieda il costo in anticipo. Altre informazioni sui costi dello straniero le trova nel testo costi aggiuntivi per lo straniero che acquista dal costruttore.
Calcolatore: come calcolare il prezzo pieno
Nella scheda dell’investimento c’è il calcolatore «Pełna cena zakupu» (prezzo pieno di acquisto), nella scheda «Pełna cena». Inserisce il prezzo di appartamento, cantina e posto auto, sceglie la fase (in costruzione o pronto) e indica se prende un mutuo. Il calcolatore fa un calcolo indicativo, in base alle tariffe notarili massime e alle tasse giudiziarie fisse. I costi esatti li comunicheranno il notaio e la banca. Lo veda in un esempio: calcolatore del prezzo pieno nella scheda dell’investimento NU! (Wola).
Lista di controllo prima del contratto di prenotazione
- Faccia uno screenshot datato del listino: appartamento, cantine, posti auto, altre prestazioni.
- Chieda il prospetto informativo. Il costruttore lo consegna gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione (art. 21 commi 1-2).
- Chieda per iscritto se posto auto o cantina sono obbligatori e in quale forma li acquista.
- Stabilisca l’aliquota IVA per ogni voce e la confronti con il prezzo IVA inclusa del listino.
- Verifichi nel prospetto e nel contratto il metodo di misurazione della superficie e se giardino o terrazza sono compresi nel prezzo dell’appartamento.
- Se non è cittadino dello SEE né della Svizzera, verifichi se tra gli acquisti c’è una quota di un immobile separato che richiede l’autorizzazione del MSWiA.
- Calcoli i costi del notaio e del tribunale secondo la tabella qui sopra o nel calcolatore; aggiunga la traduzione, se serve.
- La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 comma 2), cioè per 690 000 zł al massimo 6 900 zł; viene imputata al prezzo (art. 32 comma 3).
FAQ
Il costruttore può obbligarmi ad acquistare il posto auto insieme all’appartamento?
Può porre questa condizione. Con la sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema polacca (Sąd Najwyższy) ha stabilito che la clausola che obbliga ad acquistare l’appartamento insieme a una quota di un garage plurimo non era una clausola contrattuale abusiva. Chieda quindi i supplementi obbligatori prima del contratto di prenotazione e confronti la risposta con il listino sul sito del costruttore.
Che cosa devo fare se il prezzo nel contratto è più alto di quello nel listino sul sito del costruttore?
Se i prezzi indicati dal costruttore differiscono, può pretendere quello più favorevole per Lei (art. 19a comma 6 della legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di unità abitative, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880; situazione giuridica a ottobre 2026). Faccia uno screenshot datato del listino e lo confronti con il prospetto informativo e con la bozza di contratto.
Quale IVA si applica al posto auto in un appartamento nuovo: 8% o 23%?
Dipende dalla forma di vendita. Un posto nelle parti comuni o il diritto di uso esclusivo, venduti insieme all’appartamento, sono tassati con l’aliquota dell’abitazione, oggi l’8%. Una quota in un’unità garage separata con un proprio registro fondiario è al 23% (Tribunale amministrativo di Varsavia, III SA/Wa 1110/09). Con un posto da 50 000 zł netti la differenza è di 7 500 zł (situazione giuridica a ottobre 2026).
Quanto costa il notaio per un appartamento da 690 000 zł acquistato dal costruttore?
La tariffa massima per il contratto con il costruttore è di 1 765 zł netti e Lei ne paga la metà insieme al costruttore: 882,50 zł netti, circa 1 085 zł lordi. La tariffa massima per il contratto di trasferimento della proprietà è anch’essa di 1 765 zł netti. A ciò si aggiungono le copie dell’atto (6 zł netti a pagina) e le tasse giudiziarie per il registro fondiario (situazione giuridica a ottobre 2026).
La caparra di prenotazione è un supplemento al prezzo?
No. La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (art. 32 comma 2 della legge sui costruttori), cioè al massimo 6 900 zł per 690 000 zł. Viene imputata al prezzo (art. 32 comma 3).
Ha scelto l’appartamento e vuole conoscere il prezzo pieno prima della prenotazione? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. La segnaleremo come nostro cliente e andremo all’incontro insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, compresi i supplementi obbligatori e i loro prezzi, e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Lavoriamo in 7 lingue. Chi acquista un appartamento dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione giuridica a ottobre 2026.