Sie haben eine Wohnung in einem neuen Bauvorhaben gewählt, besitzen ein Auto, einen Kinderwagen und Fahrräder, und in der Preisliste des Bauträgers steht nur der Preis der Wohnung. Ein Tiefgaragenstellplatz und ein Kellerabteil (komórka lokatorska) werden oft getrennt verkauft, sodass Sie sie selbst in Ihr Budget einrechnen müssen. Laut den Dateien, die Bauträger auf dane.gov.pl veröffentlichen (Stand 4. Oktober 2026), kostete in 17 Bauvorhaben unseres Katalogs ein Stellplatz zwischen 17 800 zł und 130 000 zł, ein Kellerabteil zwischen 10 860 zł und 69 800 zł. Im Folgenden: wie Sie aus diesen Spannen eine eigene Kalkulation machen, wann der Aufpreis keine Wahl ist und was Sie fragen sollten, bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen.
Dieser Text ist ein kurzer Entscheidungsleitfaden. Die ausführlichen Tabellen mit Preisen nach Stadtbezirken und Platzarten finden Sie in einem eigenen Artikel: Stellplatz- und Kellerpreise nach Stadtbezirk.
Woher man weiß, was die Extras kosten
Der Bauträger muss auf seiner Website nicht nur den Wohnungspreis zeigen, sondern auch den Preis der Nebenräume und der für die Nutzung der Wohnung nötigen Rechte, sofern sie nicht im Preis enthalten sind, sowie sonstige Geldleistungen. Alle Beträge nennt er inklusive Mehrwertsteuer (Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880; Rechtsstand Oktober 2026). Einmal täglich übermittelt er diese Daten an den für Digitalisierung zuständigen Minister, der sie auf dane.gov.pl veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3).
Drei Vorbehalte zu den Zahlen aus unserem Katalog:
- Es ist ein Katalog, nicht der gesamte Warschauer Markt: 38 Wohnbauvorhaben, von denen 22 Wohnungen in den Dateien der Bauträger haben. Stellplatzpreise geben 17 davon an (867 Positionen), Kellerabteile 7 (32 Positionen).
- Die Dateien stammen vom 2.–4. Oktober 2026. Preise ändern sich, daher zeigen wir keine Entwicklung.
- Das Statusfeld bei Stellplätzen und Kellerabteilen ist in den Dateien leer, es ist also nicht bekannt, ob die jeweilige Position noch frei ist.
Wie viel einplanen: Spannen für Ihr Budget
Stellplatz, Bruttopreise aus den Dateien (Stand 4. Oktober 2026):
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Art der Position | Beispielpreise |
|---|---|
| Parkplattform | 17 800 zł (Aleja Krakowska 201); 42 000–46 000 zł (Ikona Światowida 5); 130 000 zł (Srebrna 5) |
| Außenstellplatz | 25 000 zł (Korkowa 146, Rzepichy, Stacja Wola); 40 000–46 000 zł (Ikona Światowida 5) |
| Tiefgaragenstellplatz | ab 35 000 zł (Kowalskiego 37) bis 45 000 zł (Stacja Wola); 72 000 zł (eine Position in Galant Ząbkowska); 130 000 zł (Srebrna 5) |
Die Stadtbezirke, für die wir Daten haben, unterscheiden sich stark. In Wola lag der Median in drei Bauvorhaben bei 70 000 zł, in Włochy in zwei Bauvorhaben bei 53 000 zł. Aus Mokotów haben wir nur Daten von Jaśminowy Mokotów: 21 Plätze, jeder zu 78 000 zł. Bei einem oder zwei Bauvorhaben beschreibt die Zahl diese Bauvorhaben, nicht den ganzen Bezirk.
Ein Kellerabteil kostete zwischen 10 860 zł (Galant Ząbkowska) und 69 800 zł (NU!). Am meisten hängt es von der Fläche ab: Für die 24 Abteile mit Flächenangabe lag der Median bei 9 720 zł pro m², die Spanne reichte von 5 807 bis 21 352 zł pro m².
Rechenbeispiel
Eine Familie mit zwei Autos zahlt bei NU! für zwei Plätze mindestens 140 000 zł, bei Stilla 106 000 zł. Diesen Betrag rechnen Sie sofort zum Wohnungspreis, nicht erst nach der Reservierung. Ähnlich bei Fahrrädern: Sie müssen sie nicht im Kellerabteil lagern, denn ein Teil der Dateien führt eigene Fahrradboxen (bei Stilla 68 Boxen mit einem Median von 25 200 zł, bei NU! 22 Boxen mit einem Median von 40 000 zł).
Wann der Aufpreis keine Wahl ist
Bei Konopackiej (Praga-Północ) vermerkte der Bauträger bei 9 von 18 Wohnungen im Angebot in den Anmerkungen zur Einheit den Pflichtkauf des zugehörigen Kellerabteils. Die Abteile kosteten 23 600 bis 68 000 zł, Median 42 800 zł. Das sind 3,2 % bis 12,8 % des Wohnungspreises, Median 6,0 % (Datei auf dane.gov.pl vom 3. Oktober 2026). Der Wohnungspreis in der Datei enthält dieses Abteil nicht.
Bevor Sie eine Wohnung für günstig halten, fragen Sie daher direkt, ob man sie ohne Kellerabteil und ohne Stellplatz kaufen kann. Fragen Sie vor dem Reservierungsvertrag, nicht erst vor dem Bauträgervertrag (umowa deweloperska). Wie Sie den vollen Kaufpreis berechnen, beschreiben wir im Text darüber, was zum Listenpreis hinzukommt.
Was Sie genau kaufen
Kellerabteil und Garage sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nebenräume der Wohnung, auch wenn sie nicht unmittelbar an sie angrenzen (Art. 2 Abs. 4; einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 232, Rechtsstand Oktober 2026). Der Anteil am Gemeinschaftseigentum wird aus der Fläche der Wohnung zusammen mit den Nebenräumen berechnet (Art. 3 Abs. 3).
Die Verkaufsform ist wichtig, weil sie sowohl die Mehrwertsteuer als auch eine mögliche Genehmigung beeinflusst. Ein Stellplatz kann als eigene Garageneinheit verkauft werden, als Anteil an einer solchen Einheit, als Recht zur ausschließlichen Nutzung eines Platzes im Gemeinschaftsbereich oder als Anteil an einer gesonderten Immobilie. Prüfen Sie im Vertragsentwurf, welche dieser Formen auf Ihren Platz zutrifft.
Wenn Sie Ausländer sind
Für Menschen, die in Warschau ohne polnische Staatsbürgerschaft leben (Rechtsstand Oktober 2026):
- Genehmigung des MSWiA. Eine selbstständige Wohnung kauft ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 poz. 2278). Warschau liegt nicht in der Grenzzone, in der diese Ausnahme nicht gilt (Art. 8 Abs. 3). Eine gewerbliche Einheit mit Garage oder einen Anteil daran kaufen Sie ebenfalls ohne Genehmigung, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a).
- Anteil an einer gesonderten Immobilie. Nach Auffassung des MSWiA erfordert ein solcher Anteil, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, eine Genehmigung, wenn das Gesetz Sie erfasst (Bürger des EWR und der Schweiz benötigen keine, Art. 8 Abs. 2). Ohne Genehmigung ist der Erwerb nichtig (Art. 6 Abs. 1). Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1 570 zł, für die Zusage (promesa) 98 zł (Stempelgebührengesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 1154).
- Polnische Begriffe in der Preisliste. Wichtig sind: miejsce postojowe (Stellplatz, Art nicht angegeben), hala garażowa oder parking podziemny (Tiefgarage), miejsce naziemne (Außenstellplatz), platforma parkingowa (Parkplattform), miejsce zależne podwójne (zwei Plätze hintereinander), komórka lokatorska (Kellerabteil), boks rowerowy (Fahrradbox), pomieszczenie przynależne (Nebenraum), obowiązkowy zakup (Pflichtkauf). Fragen Sie bei einer Plattform, ob sie mechanisch ist und welche Höhenbeschränkungen gelten, und beim miejsce zależne podwójne, ob ein Auto das andere blockiert.
- Steuern. Die Preise in den Dateien der Bauträger enthalten die Mehrwertsteuer (Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes).
Eine ausführlichere Darstellung der Genehmigungen und des UKR-Status finden Sie im Artikel dazu, ob Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen dürfen.
Fragenliste vor der Reservierung
- Kann man die Wohnung ohne Kellerabteil und ohne Stellplatz kaufen?
- Ist der Platz unterirdisch, im Freien, auf einer Plattform oder ein miejsce zależne podwójne? Welche Nummer hat er im Garagenplan?
- Ist das Kellerabteil oder der Stellplatz eine eigene Einheit, ein Anteil an einer Einheit, ein Nutzungsrecht oder ein Anteil an einer gesonderten Immobilie?
- Ist diese Position noch frei? Die Datei zeigt das nicht.
- Ist der Preis derselbe wie auf der Website des Bauträgers? Weicht der beim Vertragsschluss angebotene Preis vom Preis auf der Website ab, können Sie den Vertragsschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
Machen Sie einen Screenshot der Preisliste mit Datum. Preise derselben Bauvorhaben und Wohnungen vergleichen Sie im Preisindex der Neubauwohnungen in unserem Katalog, und wie man die Datei selbst liest, zeigen wir im Text wie Sie die Datei des Bauträgers auf dane.gov.pl finden und lesen. Ob ein Preisnachlass in der Liste echt ist, prüfen Sie anhand des Artikels wie Sie prüfen, ob ein Bauträger-Rabatt echt ist.
FAQ
Wie viel kostet ein Tiefgaragenstellplatz im Warschauer Neubau zusätzlich?
In den 17 Bauvorhaben unseres Katalogs, die Stellplatzpreise in ihren Dateien auf dane.gov.pl angeben, kostete ein Stellplatz zwischen 17 800 zł (Parkplattform) und 130 000 zł (867 Positionen, Stand 4. Oktober 2026). Wo der Bauträger den Platz ausdrücklich als Tiefgaragenplatz bezeichnete, begannen die Preise bei 35 000 zł (Kowalskiego 37); in der Tiefgarage von Srebrna 5 kostete jeder Platz 130 000 zł.
Was kostet ein Kellerabteil (komórka lokatorska) zur Neubauwohnung?
In den 7 Bauvorhaben des Katalogs, die Preise für Kellerabteile angeben, kosteten sie zwischen 10 860 zł und 69 800 zł (32 Positionen, Stand 4. Oktober 2026). Wo die Fläche bekannt ist (24 Abteile in 5 Bauvorhaben), lag der Median bei 9 720 zł pro m².
Darf der Bauträger verlangen, dass ich das Kellerabteil zusammen mit der Wohnung kaufe?
Solche Bedingungen kommen vor. Bei Konopackiej vermerkte der Bauträger bei 9 von 18 Wohnungen im Angebot in der Datei den Pflichtkauf eines Kellerabteils für 23 600–68 000 zł (Datei auf dane.gov.pl vom 3. Oktober 2026). Fragen Sie nach Pflichtaufschlägen vor dem Reservierungsvertrag.
Braucht ein Ausländer für den Kauf eines Stellplatzes eine Genehmigung des MSWiA?
Eine Wohnung kauft ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer). Eine gewerbliche Garageneinheit oder ein Anteil daran kann ebenfalls ohne Genehmigung gekauft werden, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (Nr. 1a). Ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, erfordert nach Auffassung des MSWiA eine Genehmigung (Bürger des EWR und der Schweiz sind ausgenommen, Art. 8 Abs. 2); die Stempelgebühr beträgt 1 570 zł. Rechtsstand Oktober 2026.
Wo kann ich den Preis eines Stellplatzes in einem bestimmten Bauvorhaben prüfen?
Auf der Website des Bauträgers: Den Preis der Nebenräume und der für die Nutzung der Wohnung nötigen Rechte, sofern sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind, muss der Bauträger dort inklusive Mehrwertsteuer angeben (Art. 19a Abs. 1 Nr. 2 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Dieselben Daten gelangen in die Dateien auf dane.gov.pl.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Rechtsstand Oktober 2026.
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