Sie leben in Warschau, mieten eine Wohnung, und im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) hören Sie: „−10 % nur bis Monatsende, wir brauchen jetzt Ihre Entscheidung.“ Bei einer solchen Aktion prüfen Sie zwei Dinge: ob der Preis wirklich gesunken ist und ob Sie die Formalitäten vor Aktionsende überhaupt schaffen. Das Erste können Sie selbst anhand von Daten klären, die der Bauträger veröffentlichen muss: Bei jeder Preisänderung nennt er ein Datum, und in den meisten Dateien auf dane.gov.pl steht neben dem Preis das Datum, ab dem er gilt. Das Zweite hängt vom Notar, von Ihren Unterlagen und, seltener, von einer MSWiA-Genehmigung ab. Eine Aktion dauert Wochen, die Formalitäten können länger dauern (Stand Oktober 2026).
Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (im Folgenden: Bauträgergesetz, ustawa deweloperska), Dz.U. 2026 Pos. 880. Rechtsstand Oktober 2026.
Drei Fragen, bevor Sie eine Wohnung in der Aktion reservieren:
- Ab wann gilt der Aktionspreis, und galt er nicht schon vor der Ankündigung der Aktion?
- Was kostete dieselbe Wohnung in den letzten Wochen und Monaten, auch in den 30 Tagen vor der Senkung?
- Ist der Preis pro m² bei gleicher Fläche gesunken, oder hat sich nur der Gesamtbetrag geändert (etwa durch eine neue Fläche, ein Paket oder einen Stellplatz)?
Preisprüfung in fünf Schritten
Die ausführliche Methode beschreiben wir in einem eigenen Beitrag über die Prüfung einer Aktion anhand offener Daten. Hier die Kurzfassung:
- Bewahren Sie die Werbung auf. Machen Sie einen Screenshot mit Datum. In der Werbung muss der Bauträger die Adresse der Seite mit den Preisen angeben (Art. 19a Abs. 3).
- Suchen Sie die Wohnung in der Preisliste auf der Website des Bauträgers. Notieren Sie Preis pro m², Wohnungspreis, Datum der letzten Änderung und frühere Preise (Art. 19a Abs. 2).
- Laden Sie die Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunter und vergleichen Sie das Preisdatum. Wie Sie die Datei eines bestimmten Bauträgers finden, erklärt der Beitrag darüber, wie Sie den Neubaupreis auf dane.gov.pl prüfen. Bauträger übermitteln die Daten einmal täglich, die Datei kann sich also von Tag zu Tag ändern; notieren Sie das Download-Datum (Art. 19b Abs. 1 und 3).
- Berechnen Sie den niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Senkung und vergleichen Sie den Preis „nach der Aktion“ mit ihm, nicht mit einem kurz vor der Aktion erhöhten Preis.
- Rechnen Sie in zł/m² bei gleicher Fläche und addieren Sie die Preise von Stellplätzen und Abstellräumen samt Datum. Einen Rahmen liefert der Median-Preis pro m² in jeder Anlage; das ist Hintergrund, keine Bewertung, ob ein Preis günstig ist.
Drei Einträge aus den Dateien, auf die man leicht hereinfällt
Unten stehen Einträge aus den Dateien der Bauträger auf dane.gov.pl, Bruttobeträge. Sie zeigen, wie man einen Preisverlauf liest. Wir wissen nicht, ob die Bauträger diese Änderungen als Aktionen angekündigt haben, und ziehen daraus keine Schlüsse über den Markt.
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| Anlage (Stadtbezirk), Einheit | Eintrag in der Datei | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), Einheit 43, 56,45 m² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (beide Einträge vom 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Vor der Senkung stieg der Preis um 5,1 %. Gegenüber dem Aprilpreis beträgt der Rückgang −14,1 %, gegenüber dem niedrigsten früheren Preis −9,7 % |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 m² | … 860 636 (bis 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Rückgang um 10,2 % vom 1. auf den 2. September, aber derselbe Preis von 772 816 zł galt den ganzen August |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Preis pro m² unverändert, die Beträge der Einheiten änderten sich um −0,19 % bis +0,50 % wegen präzisierter Flächen. Zwei Einträge wurden nach 1 und 10 Minuten zurückgenommen (Einheit 24: +1,4 %, Einheit 27: −5,4 %). Doppelparker (abhängige Stellplätze): 35 000 → 55 000 zł ab 13.08.2026 | Eine Betragsänderung ist nicht immer eine Preisänderung. Ein Eintrag, der nur wenige Minuten galt, kann eine Korrektur gewesen sein. Auch der Stellplatzpreis hat ein Datum |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl. Dateien: Kowalskiego 37 vom 6. Oktober 2026, Galant Ząbkowska vom 3. Oktober 2026, Konopacka vom 3. Oktober 2026 (Stand der Preisliste für jeden Tag vom 10.07.2025 bis 02.10.2026). Die Prozentwerte haben wir selbst berechnet.
In der Datei zu Konopacka stieg der Preis am 1. September 2026 bei 30 Einheiten, am 2. September fiel er bei 28. Eine Rückkehr des Preises nach einem Tag kann ein Eingabefehler sein. Aus der Datei lässt sich das nicht klären; nehmen Sie daher keinen Preis, der nur einen Tag galt, für Vergleiche.
Preisverläufe gibt es in den Dateien seltener, als man denkt. In 22 Anlagen unseres Katalogs mit Einheiten aus Dateien auf dane.gov.pl waren 960 Wohnungen im Angebot (Dateien heruntergeladen am 4. Oktober 2026). Das Datum, ab dem der Preis gilt, ist bei 726 davon angegeben (75,6 %), aber mindestens einen früheren Preis haben nur 42 Einheiten (4,4 %) in 6 Anlagen. Frühere Preise müssen Sie daher meist auf der Website des Bauträgers prüfen. Aus diesem Grund nennen wir keine „durchschnittliche Senkung“ und keinen Anteil der Bauträger, die Preise vor einer Aktion erhöhen: Für solche Schlüsse sind die Daten zu dünn.
Zeitplan: Was Sie bis Aktionsende schaffen
Die Aktion endet an dem Tag, den der Bauträger festlegt. Die Kaufetappen haben eigene Fristen:
Reservierungsvertrag (umowa rezerwacyjna). Diese Etappe lässt sich meist schnell abschließen. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises laut Informationsprospekt nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2 Bauträgergesetz). Speichern Sie vor der Zahlung die Preisliste mit Datum und bitten Sie darum, den Wohnungspreis schriftlich festzuhalten.
Bauträgervertrag (umowa deweloperska). Er wird als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1). Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch; auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder durch einen vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 Notariatsgesetz, Dz.U. 2026 Pos. 614). Wenn Sie kein Polnisch sprechen und keinen Dolmetscher mitbringen, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen vereidigten Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar prüft, ob Sie ihren Inhalt verstehen (Art. 94 § 1). Vergleichen Sie den Preis pro m² in der Urkunde schon vor dem Termin mit Ihrem Preislisten-Screenshot.
MSWiA-Genehmigung, falls das Paket sie verlangt. Eine Garage (Nichtwohnraum) oder einen Anteil daran darf ein Ausländer ohne Genehmigung erwerben, wenn der Kauf seinem Wohnbedarf dient (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer). Ein Anteil am Grundstück unter dem Gebäude und an den Gemeinschaftsteilen braucht keine Genehmigung. Anders bei einem Anteil an einem gesonderten Grundstück, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße: Nach den Erläuterungen des MSWiA ist eine Genehmigung nötig. Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1 570 zł (Stempelgebührengesetz, Dz.U. 2025 Pos. 1154), und die Bearbeitung dauert laut MSWiA meist 2–4 Monate, manchmal länger (Stand Oktober 2026). Ohne Genehmigung ist ein solcher Erwerb nichtig (Art. 6 Abs. 1). Eine Aktion „bis Monatsende“ passt in diese Frist nicht, deshalb klären Sie den Inhalt des Pakets vor der Reservierung.
Geld aus dem Ausland. Notar und Immobilienmakler sind „Verpflichtete“ im Sinne des Geldwäschegesetzes (AML). Sie stellen die Identität des Kunden fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 AML-Gesetz, Dz.U. 2025 Pos. 644). Die Bank meldet dem Generalinspekteur für Finanzinformation Überweisungen über 15 000 Euro, auch aus dem Ausland, mit den im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen (Art. 72). Zahlen Sie von einem Konto außerhalb Polens, bereiten Sie die Nachweise zur Herkunft der Mittel vor dem letzten Aktionstag vor.
Was für Sie als deutschsprachigen Ausländer wichtig ist
Unterlagen auf Polnisch. Preisliste, Aktionsbedingungen, Prospekt und Vertrag sind auf Polnisch verfasst, und das Gesetz verpflichtet den Bauträger nicht zur Übersetzung. Die automatische Übersetzung einer Website hilft bei der Orientierung, doch Zahlen und Daten gleichen Sie mit dem Original ab. Beim Notar bekommen Sie sprachliche Hilfe: Entweder bringen Sie einen Dolmetscher mit, oder der Notar übersetzt die Urkunde (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 Notariatsgesetz). Ein Vertrag kann unter den Voraussetzungen von Art. 8 Abs. 1b des Gesetzes über die polnische Sprache in Ihrer Sprache abgefasst werden.
Status UKR und CUKR. Die Rechte des Käufers sind dieselben. Die Pflichten aus Art. 19a liegen beim Bauträger, das Recht auf den günstigsten Preis steht dem Käufer zu; eine Bedingung der Staatsangehörigkeit gibt es nicht. Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne MSWiA-Genehmigung, außer in der Grenzzone, zu der Warschau nicht gehört (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3, Rechtsstand Oktober 2026). Inhaber des Status UKR und CUKR kaufen die Wohnung nach den allgemeinen Regeln.
Zahlung aus dem Ausland und Genehmigung. Herkunft der Mittel und MSWiA-Genehmigung sind die beiden Punkte, die sich innerhalb einer Aktion am häufigsten nicht klären lassen; beide sind im Zeitplan oben beschrieben.
Begriffe aus Werbung und Preislisten (die Formulierungen unterscheiden sich je nach Bauträger):
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| Polnisch | Deutsch |
|---|---|
| promocja, rabat | Aktion, Rabatt |
| cena katalogowa | Listenpreis |
| cena za m² powierzchni użytkowej | Preis pro m² Nutzfläche |
| cena obowiązuje od | Preis gilt ab |
| historia zmian cen | Verlauf der Preisänderungen |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | Paket, Stellplatz, Abstellraum |
| oferta ważna do | Angebot gültig bis |
Rabatt „vom Listenpreis“. In Bauträgerverträgen, die ab dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, ergibt sich der Preis der Wohnung als Produkt aus Nutzfläche und Preis pro m² (Art. 5a). Bitten Sie deshalb darum, dass der Rabatt im Preis pro m² sichtbar ist, denn dieser Preis gelangt in den Vertrag.
Miete während der Bauzeit: Rechnen Sie die Gesamtkosten, nicht nur den Rabatt
Betrifft die Aktion eine Wohnung im Bau, vergleichen Sie nicht nur den Preis pro m², sondern auch, wie viel Miete Sie noch zahlen. Laut GUS („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, 30.06.2026) wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Durchschnitt in 24,8 Monaten gebaut. Derselbe Preis für eine Wohnung im Bau und für eine fertige bedeutet für Mieter unterschiedliche Gesamtkosten. Welche Positionen aus der Preisliste zum Preis hinzukommen, beschreibt unser Beitrag über Aufpreise, die zum Wohnungspreis hinzukommen, und die Preise für Stellplätze und Abstellräume die Übersicht zu neuen Anlagen in Warschau.
Gilt der „niedrigste Preis der letzten 30 Tage“?
Das ist nicht geklärt. Die Regel stammt aus dem Gesetz über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2023 Pos. 168): Bei einer Preissenkung wird neben dem neuen Preis der niedrigste Preis der 30 Tage vor der Senkung angegeben (Art. 4 Abs. 2), auch in der Werbung mit einem Preis (Art. 4 Abs. 5). Das Gesetz gilt jedoch nicht für Preisangaben, die in gesonderten Gesetzen geregelt sind (Art. 2), und die Preisangabe für Bauträgerwohnungen regelt Art. 19a Bauträgergesetz. Die Erläuterungen des Präsidenten des UOKiK vom 8. Mai 2023 sprechen von Unternehmern, die Waren oder Dienstleistungen bewerben, erwähnen Immobilien aber nicht. Rechtsstand Oktober 2026. Rechnen Sie in der Praxis nicht damit, dass der Bauträger Ihnen den niedrigsten 30-Tage-Preis selbst nennt; berechnen Sie ihn aus dem Preisverlauf auf seiner Website.
Wenn der Vertragspreis höher ist oder die Werbung Zweifel weckt
Vertragspreis höher als in der Preisliste. Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis bei Vertragsschluss ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Speichern Sie am Unterschriftstag die Preisseite mit sichtbarem Datum, laden Sie die Datei von dane.gov.pl herunter und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.
Werbung, die irreführen kann. Nach dem Gesetz gegen unlautere Marktpraktiken (Dz.U. 2023 Pos. 845) kann eine irreführende Handlung unter anderem „den Preis, die Art der Preisberechnung oder das Bestehen eines besonderen Preisvorteils“ betreffen (Art. 5 Abs. 3 Nr. 5). Irreführen kann auch eine wahre Information, die verwirrend dargestellt wird (Art. 5 Abs. 2 Nr. 2), sowie ein Unterlassen (Art. 6 Abs. 1). Ob eine konkrete Aktion gegen diese Vorschriften verstößt, entscheidet das UOKiK oder ein Gericht, nicht der Käufer und nicht ein Makler.
Keine Preise oder kein Preisverlauf auf der Website. Ein Verstoß gegen die Pflichten aus Art. 19a ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt (Art. 19a Abs. 5), und der Präsident des UOKiK kann dafür eine Geldstrafe bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes verhängen (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 Gesetz über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern, Dz.U. 2025 Pos. 1714).
FAQ
Wie prüfe ich, ob eine Bauträger-Aktion in Warschau eine echte Preissenkung ist?
Vergleichen Sie drei Dinge: das Datum, ab dem der Preis „nach der Aktion“ gilt, die früheren Preise derselben Wohnung und den Preis pro m² bei gleicher Fläche. Der Bauträger muss jede Preisänderung mit Datum auf seiner Website zeigen und frühere Daten seit Verkaufsbeginn aufbewahren (Art. 19a Abs. 2 Bauträgergesetz, Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Galt der Preis „nach der Aktion“ schon früher oder liegt er über dem niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Senkung, ist der Preis praktisch nicht gesunken.
Kann jemand mit Status UKR oder CUKR bei einer Aktion eine Wohnung vom Bauträger kaufen?
Ja, nach den allgemeinen Regeln. Eine selbstständige Wohnung in Warschau erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA), unabhängig von der Staatsangehörigkeit, weil Warschau nicht in der Grenzzone liegt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Eine Genehmigung kann nur für Bestandteile des „Pakets“ nötig sein, die ein eigenes Grundstück sind, etwa ein Anteil an einer Zufahrtsstraße.
Schaffe ich den Bauträgervertrag vor Ende der Aktion?
Der Bauträgervertrag braucht die Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz), der Zeitpunkt hängt also vom Notar und von Ihren Unterlagen ab. Gehört ein Anteil an einem gesonderten Grundstück zum Paket, dauert die MSWiA-Genehmigung laut Ministerium meist 2–4 Monate, manchmal länger (Stand Oktober 2026), und ohne sie ist der Erwerb nichtig (Art. 6 Abs. 1). Bis zum Aktionsende schaffen Sie höchstens den Reservierungsvertrag; die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises laut Informationsprospekt nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2).
Muss der Bauträger Preisliste und Vertrag in meine Sprache übersetzen?
Das Bauträgergesetz verpflichtet nicht zur Übersetzung von Preisliste, Aktionsbedingungen, Prospekt oder Vertrag. Ein Vertrag mit einem ausländischen Verbraucher kann in dessen Sprache abgefasst werden, wenn er es selbst wünscht, die Sprache beherrscht, kein polnischer Staatsbürger ist und auf das Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurde (Art. 8 Abs. 1b Gesetz über die polnische Sprache, Dz.U. 2026 Pos. 81, Rechtsstand Oktober 2026). Vergleichen Sie Zahlen und Daten immer mit dem polnischen Original.
Gilt bei einer Aktion die Regel „niedrigster Preis der letzten 30 Tage“?
Das ist nicht geklärt. Die Regel stammt aus dem Gesetz über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2023 Pos. 168, Art. 4 Abs. 2 und 5), doch das Gesetz gilt nicht für Preisangaben, die gesondert geregelt sind (Art. 2), und die Preise von Bauträgerwohnungen regelt das Bauträgergesetz. Rechtsstand Oktober 2026. Den niedrigsten 30-Tage-Preis berechnen Sie selbst aus dem Preisverlauf auf der Website des Bauträgers.
Der Preis im Vertrag liegt über dem Preis der Aktionsliste. Was tun?
Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis bei Vertragsschluss ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 Bauträgergesetz, Rechtsstand Oktober 2026). Speichern Sie am Unterschriftstag die Preisseite mit sichtbarem Datum, laden Sie die Datei von dane.gov.pl herunter und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.
Eine Wohnung in der Aktion gefunden und Termin im Verkaufsbüro geplant? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch: Der Bauträger muss vorab erfahren, dass Sie mit uns kommen, und zum Termin gehen wir gemeinsam. Vorher vergleichen wir den Preisverlauf der Wohnung in der Preisliste des Bauträgers und auf dane.gov.pl, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen Sie in 7 Sprachen, auch auf Deutsch. Als Käufer auf dem Primärmarkt zahlen Sie uns für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger kein Honorar. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.