Varşova’daki yeni bir dairenin fiyatını satış ofisindeki tanıdıklara ve hukuk bilgisine ihtiyaç duymadan kendiniz kontrol edebilirsiniz. 11 Temmuz 2025’ten beri müteahhit, kendi internet sitesinde satışa sunduğu her dairenin fiyatını değişiklik geçmişiyle birlikte göstermek zorunda. Aynı verileri günde bir kez devlete iletiyor, devlet de bunları dane.gov.pl açık veri portalında yayımlıyor. Sözleşmede fiyat listesindekinden yüksek bir fiyat çıkarsa, kanun size en uygun fiyatı talep etme imkânı veriyor. Hukuki durum: Ekim 2026.
Varşova’dasınız, reklamda “… zł/m²’den başlayan” fiyatlar görüyorsunuz, satış ofisinde ise başka bir tutar duyuyorsunuz. Belgeler Lehçe, sözleşme de öyle. Aşağıda adım adım: fiyat listesini nerede bulursunuz, birkaç Lehçe kelimeyle dane.gov.pl’deki dosyayı nasıl okursunuz, rakamlar tutmazsa ne yaparsınız.
Fiyat şeffaflığı nereden geliyor, kimi kapsıyor
Yükümlülüğü, alıcının haklarının korunmasına ilişkin kanunu değiştiren 21 Mayıs 2025 tarihli kanun getirdi (Dz.U. 2025 poz. 758). Bu kanun müteahhit kanunuyla (ustawa deweloperska) ilgili metne art. 19a ve 19b’yi ekledi. Hükümler 11 Temmuz 2025’ten beri yürürlükte; satışı daha önce başlamış projeler için süre 11 Eylül 2025’e kadardı. Kanunun yürürlükteki metni t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
Yükümlülük müteahhide aittir. Art. 19a ust. 4 bunu hazır daire satan müteahhide ve bu tür bir projeden ilk kez daire satan girişimciye de yayar. Bireysel satıcıları ikinci el piyasada bu hüküm saymaz.
11 Kasım 2026’dan itibaren günlük raporlamanın biçimi değişiyor. 17 Temmuz 2026 tarihli kanun (Dz.U. 2026 poz. 1077) verilerin, bakanın belirlediği yapıda elektronik belge olarak iletilmesini şart koşuyor. Veri yapısına ilişkin yönetmelik şimdilik taslak (hükümetin legislacja.gov.pl portalında 28 Eylül 2026’da yayımlandı), planlanan yürürlük tarihi 11 Kasım 2026. Bu değişiklik, müteahhidin alıcıya karşı art. 19a’dan doğan yükümlülüklerini kaldırmıyor.
Müteahhit kendi sitesinde neyi göstermek zorunda
Art. 19a ust. 1 uyarınca müteahhidin sitesinde şunlar bulunmalı:
- satışa sunulan her dairenin kullanım alanının 1 m² fiyatı ile sözleşmeye konu taşınmazın veya bir bölümünün toplam fiyatı;
- müştemilatın (depo, kiler, otopark) ve dairenin kullanımı için gerekli, fiyata dahil olmayan hakların fiyatları;
- mülkiyeti devreden sözleşmeye dayanarak müteahhide ödeyeceğiniz diğer parasal edimler.
Tüm tutarlar KDV dahil verilir. Aynı sayfada bilgi prospektüsünün (prospekt informacyjny) genel kısmı, müteahhidin ve satış ofisinin (biuro sprzedaży) adresi, iletişim yolu ve projenin konumu da bulunmalı. Site, satışın başladığı andan (rezervasyon sözleşmesi yapılıyorsa ilkinden de önce) projedeki son sözleşmeyle hakların devrine kadar çalışmalıdır.
“… zł/m²’den başlayan” fiyat gören alıcı için en önemlisi art. 19a ust. 3: müteahhit reklam ve ilanlarda fiyat sayfasının adresini vermek zorunda. “Başlayan” fiyat belirli bir dairenin fiyatının yerini tutmaz. Onu bu adreste arayın; ayrıca satılan otopark veya depoyu bütçeyi hesaplamadan önce fiyat listesinde bulun. Bu kalemler hakkında daha fazlası için yeni projelerde otopark ve depo fiyatları yazımıza bakın.
Varşova’da yeni daire fiyatını dane.gov.pl’de bulma: adım adım
Müteahhit, bilgilendirme işlerinden sorumlu bakana günde bir kez veri iletiyor; bakanlık da bunları dane.gov.pl’de yüksek değerli veri olarak yayımlıyor (art. 19b). Portalın arayüzü Lehçe, ancak aramak için birkaç kelime yeterli.
- Müteahhidin sitesiyle başlayın. Reklamdaki adreste fiyat listesini açın ve dairenin numarasını not edin. Farklı kaynaklardaki verileri bu numarayla eşleştirirsiniz.
- Veri setini arayın. dane.gov.pl arama kutusuna “Ceny ofertowe mieszkań” ve müteahhidin ya da şirketinin adını yazın. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu tür 14 binden fazla veri seti var. Bunlar veri seti, proje değil: bir müteahhidin birkaç seti olabilir.
- En yeni dosyayı açın ve konum sütununda projenizi bulun.
- Daire numarasının olduğu satırı bulun. Bakanlığın örnek veri seti alan, kat veya oda sayısı öngörmüyor. Üstelik 10 Kasım 2026’ya kadar bu örnek zorunlu da değil; bu yüzden farklı müteahhitlerin dosyaları birbirinden farklı görünüyor. 11 Kasım 2026’dan itibaren veri yapısını, bilgilendirme işlerinden sorumlu bakanın yönetmeliği belirleyecek (art. 19b ust. 2a, Dz.U. 2026 poz. 1077 ile verilen metin); Ekim 2026 itibarıyla bu hâlâ taslak. Alanı ve katı müteahhidin sitesinden kontrol edin.
- Tarihe bakın. Bakanlık örneğine göre hazırlanmış dosyada m² fiyatının, daire fiyatının, depo ve diğer edimlerin fiyatlarının yanında fiyatın geçerli olduğu tarih yer alır.
Her veri setinin arşivi yok. Bazı müteahhitler her gün yeni dosya ekliyor ve bunlardan geçmiş oluşturulabiliyor. Diğerleri her gün yenisiyle değişen tek bir “güncel gün” dosyası yayımlıyor. Bu durumda fiyat geçmişini müteahhidin sitesinde inceleyin.
Fiyat geçmişi nasıl okunur
Fiyat geçmişini müteahhit kendi sitesinde tutar. Art. 19a ust. 2, bilginin her değişiklik günü güncellenmesini, değişiklik tarihinin belirtilmesini ve önceki verilerin satışın başladığı andan itibaren saklanmasını şart koşar: eski fiyat, yeni fiyat ve tarih. Reklamın tarihini o gün geçerli olan fiyatla karşılaştırın.
İndirimden önceki “son 30 günün en düşük fiyatı” kuralı başka bir kanundan, mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine ilişkin kanundan geliyor (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Bunun müteahhit daireleri için geçerli olup olmadığı belli değil: o kanunun art. 2’si, ayrı hükümlerle düzenlenen fiyat bildirimlerini kapsam dışı bırakıyor, daire fiyatlarının şeffaflığını ise müteahhit kanunu düzenliyor. UOKiK’in bu konuda yayımlanmış bir görüşünü bulamadık (Eylül 2026 durumu). Fiyat geçmişine dayanarak kampanyayı kontrol etmenin pratik yolunu müteahhit indiriminin gerçek olup olmadığını nasıl anlarsınız yazısında anlattık.
Liste fiyatı mı, işlem fiyatı mı: gerçekte kaça satıldığını nerede görürsünüz
Müteahhidin fiyat listesi bir satış (teklif) fiyatıdır. Dairelerin gerçekte kaça satıldığını Emlak Fiyatları Sicili (RCN) gösterir. 13 Şubat 2026’dan beri verileri ücretsiz sunuluyor (26 Eylül 2025 tarihli kanun, Dz.U. 2025 poz. 1542).
geoportal.gov.pl’de “Rejestr Cen Nieruchomości” modülünü açın. Fiyatı, belgenin tarihini, taşınmazın türünü, alanı ve piyasa türünü (birincil veya ikincil) görürsünüz. Varşova serviste var, ancak gecikmeyle: 27 Eylül 2026 itibarıyla RCN’deki en yeni Varşova işlemleri Mayıs 2026’ya aitti. Daire katmanında garajlar ve konut dışı birimler de var, bu yüzden taşınmaz türüne göre filtreleyin.
İkinci kaynak yeni kuruluyor. 17 Ekim 2025 tarihli kanuna göre (Dz.U. 2025 poz. 1669) 2 Nisan 2027’den itibaren Sigorta Teminat Fonu’nun (UFG) işlettiği Portal DOM, birincil ve ikincil piyasadaki işlemlerin ortalama fiyatlarını veya medyanlarını ve işlem sayısını yayımlayacak. İstatistik yalnızca örneklemde en az 6 daire ve 6 farklı alıcı varsa ve seçilen dönem 2 yılı aşmıyorsa görünür (Ekim 2026 hukuki durumu).
Sözleşmede fiyat listesindekinden yüksekse
Art. 19a ust. 6: müteahhidin sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, alıcı sözleşmenin kendisi için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilir. Nasıl hazırlanırsınız:
- Ziyaretten önce fiyat sayfasını kaydedin (tarihi görünen ekran görüntüsü) ve aynı günün dane.gov.pl dosyasını indirin.
- Hesaplamayı kontrol edin. 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan müteahhit sözleşmelerinde, rezervasyon sözleşmesi dahil, dairenin fiyatı kullanım alanının m² cinsinden değeri ile 1 m² fiyatının çarpımı olarak belirlenir (art. 5a). Alan, inşaat ruhsatı başvurusunun veya inşaat bildiriminin yapıldığı günde geçerli Polonya Standardı’na göre hesaplanır.
- Farkı imzadan önce yazılı bildirin ve art. 19a ust. 6’ya dayanın.
- Hüküm “sözleşme yapılırken” fiyattan söz ediyor. Rezervasyon sözleşmesini kapsayıp kapsamadığını kanun açıkça belirtmiyor; bu yüzden rezervasyondan önce dairenin fiyatını yazılı isteyin.
Liste fiyatına başka neler eklenebileceğini katalog fiyatına eklenecek ek bedeller yazısında anlattık.
Polonya vatandaşı değilseniz ayrıca dikkat edeceğiniz noktalar
Haklar aynıdır. Art. 19a yükümlülükleri müteahhide aittir, en uygun fiyat hakkı alıcıya tanınır; hükümde vatandaşlık şartı yoktur. Konutu (müstakil konut niteliğindeki daire), sınır bölgesi dışında, herhangi bir ülkenin vatandaşı MSWiA izni olmadan satın alabilir; Varşova bu bölgeye girmez (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). UKR ve CUKR statüsüne sahip olanlar da konutu genel kurallarla alır. Garaj birimi veya payı da, alım sizin konut ihtiyaçlarınızla bağlantılıysa izinsiz alınabilir (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
“Diğer haklar” kalemlerini dikkatle okuyun. Fiyat listesinde başka bir taşınmazdaki bir pay ayrıca yazılıysa, örneğin bir yoldaki veya konut sitesinin bir bölümündeki pay, MSWiA açıklamalarına göre, yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun sizi kapsıyorsa (örneğin UKR statüsü olan veya 5 yıllık süresiz ikametin tamamlanmadığı oturma kartı sahibi Ukrayna vatandaşları) bu payı almak için izin gerekir. İzin için damga harcı 1570 zł; değerlendirme genellikle birkaç ay sürer, MSWiA 2022’de 2–4 ay, bazen daha uzun süre belirtmişti (Ekim 2026 durumu). Binanın altındaki arsadaki ve binanın ortak alanlarındaki paylar izin gerektirmez. Bunu rezervasyondan önce netleştirin.
Belgeler Lehçe. Kanun müteahhidi fiyat listesini, prospektüsü veya sözleşmeyi çevirmekle yükümlü kılmaz: müteahhit kanunu bu belgelerin dilini düzenlemez. Tüketici olan bir yabancıyla sözleşme, kendisi isterse, o dili biliyorsa, Polonya vatandaşı değilse ve Lehçe metin hakkı konusunda önceden bilgilendirilmişse onun dilinde de hazırlanabilir (Lehçe dil kanunu art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Sitenin otomatik çevirisi yönünüzü bulmanıza yarar, ama rakamları ve tarihleri aslıyla karşılaştırın.
Fiyat listesinde ve belgelerde işinize yarayacak Lehçe kelimeler:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Lehçe | Yabancı için anlamı |
|---|---|
| ceny ofertowe mieszkań | konutların satış (teklif) fiyatları |
| cena za m² powierzchni użytkowej | kullanım alanının 1 m² fiyatı |
| cena lokalu | dairenin fiyatı |
| pomieszczenia przynależne (komórka lokatorska, piwnica) | müştemilat (depo, kiler) |
| miejsce postojowe, garaż | otopark yeri, garaj |
| inne świadczenia pieniężne | müteahhide yapılacak diğer ödemeler |
| data, od której obowiązuje cena | fiyatın yürürlüğe girdiği tarih |
| historia cen | fiyatın zaman içindeki değişimi |
Noterde. Müteahhitle sözleşme noter senedi (akt notarialny) biçiminde yapılır (müteahhit kanunu art. 40 ust. 1). Senet Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter, senedi bizzat veya tercüman aracılığıyla size tercüme etmelidir (Noterlik Hukuku art. 87 § 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). İmzadan önce senet okunur ve noter, içeriği anlayıp anlamadığınızı kontrol eder (art. 94 § 1). Senetteki fiyatı, kaydettiğiniz fiyat listesi görüntüsüyle bu görüşmenin sırasında değil, öncesinde karşılaştırın.
Müteahhitleri kim denetler, nereye şikâyet edilir
Bu hükümlere uyulmasını Rekabet ve Tüketicinin Korunması Kurumu Başkanı (UOKiK) denetler. Art. 19a ust. 1–4 ve art. 19b’deki raporlama yükümlülüğünün ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden bir uygulamadır. Ceza, bir önceki yılın cirosunun %10’una ulaşabilir (rekabetin ve tüketicinin korunmasına ilişkin kanun art. 106 ust. 1 pkt 4, Dz.U. 2025 poz. 1714). İhlale kasten izin veren yöneticiye 2 000 000 zł’ye kadar ceza verilebilir (art. 106b ust. 1, Ekim 2026 hukuki durumu). UOKiK Başkanı, soruşturma başlatmadan da müteahhide başvurabilir; cevap süresi en az 14 gündür.
Kanun ayrıca “yem reklam”ı her durumda haksız sayar: girişimcinin, malı o fiyattan sağlamayacağını varsaymak için gerekçesi olduğunu açıklamadan belirli bir fiyattan teklif sunması (haksız piyasa uygulamalarının önlenmesine ilişkin kanun art. 7 pkt 5).
Nereye başvurulur (Ekim 2026 durumu):
- UOKiK tek tek uyuşmazlıkla değil, toplu çıkarla ilgilenir (rekabetin ve tüketicinin korunmasına ilişkin kanun art. 24 ust. 3). Bildirimi uokik@uokik.gov.pl adresine veya pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa adresine gönderebilirsiniz.
- Kendi bireysel olayınız: şehir veya ilçe tüketici sözcüsü (Polonya’da 370’ten fazla) ile tüketici danışma hattı 801 440 220 veya 222 66 76 76, iş günlerinde 10:00–18:00, ücret operatör tarifesine göre.
Jawno kataloğunda fiyatları nasıl gösteriyoruz
Katalogdaki fiyatları dane.gov.pl’den alıyor ve her birinin yanına verinin tarihini yazıyoruz. Kataloğumuzdaki fiyatların kaynağı ve tarihlendirme yöntemi sayfasında kaynağı ve kapsanan proje sayısını anlattık. Bizim fiyatımız belirli bir günün görüntüsüdür. Sözleşmeyle karşılaştırırken hukuki önemi müteahhidin fiyat listesi taşır, çünkü art. 19a ust. 6 onu ilgilendirir. Kataloğumuzla müteahhidin sitesi arasında fark mı görüyorsunuz? Bize yazın.
FAQ
Varşova’da müteahhidin resmi daire fiyatını nerede bulurum?
İki yerde. Birincisi müteahhidin internet sitesi: adresi her ilanında bulunmak zorundadır ve sitede satışa çıkan her dairenin fiyatı ile fiyat değişikliklerinin geçmişi yer alır. İkincisi dane.gov.pl portalı: müteahhit aynı verileri günde bir kez bakanlık aracılığıyla bu portala iletir (müteahhit kanunu art. 19a–19b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 durumu). Portalda “Ceny ofertowe mieszkań” ifadesini ve müteahhidin adını aratın.
dane.gov.pl’de fiyat bakmak için Lehçe bilmem gerekir mi?
Hayır. Birkaç kelime yeter: aramak için “Ceny ofertowe mieszkań”, müteahhidin sitesinden daire numarası ve m² fiyatı, daire fiyatı ile fiyatın geçerli olduğu tarih sütunları. Kanun müteahhidi fiyat listesini, prospektüsü veya sözleşmeyi çevirmekle yükümlü kılmaz (Ekim 2026 durumu); bu yüzden rakamları ve tarihleri sitenin otomatik çevirisiyle değil Lehçe aslıyla karşılaştırın.
Satış ofisinde müteahhidin sitesindekinden yüksek bir fiyat söylendi. Ne yapmalıyım?
Sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, Ekim 2026 durumu). Görüşmeden önce fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin ve aynı günün dane.gov.pl dosyasını indirin. Farkı imzadan önce yazılı bildirin ve art. 19a ust. 6’ya dayanın.
Yabancıysam veya UKR statüm varsa fiyat şeffaflığı kuralları geçerli mi?
Evet. Art. 19a yükümlülükleri müteahhide aittir, en uygun fiyat hakkı alıcıya tanınır; hükümde vatandaşlık şartı yoktur. Her ülkenin vatandaşı Varşova’da konutu MSWiA izni olmadan alabilir; UKR veya CUKR statüsüne sahip olanlar da (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, Ekim 2026 durumu).
Varşova’da dairelerin gerçekte kaça satıldığını nereden öğrenirim?
geoportal.gov.pl üzerindeki Emlak Fiyatları Sicili’nden (Rejestr Cen Nieruchomości); 13 Şubat 2026’dan beri veriler ücretsizdir. 27 Eylül 2026 itibarıyla serviste Varşova’nın en yeni işlemleri Mayıs 2026’ya aitti. 2 Nisan 2027’den itibaren Portal DOM’un birincil ve ikincil piyasadaki işlemlerin ortalama fiyatlarını veya medyanlarını yayımlaması öngörülüyor (Dz.U. 2025 poz. 1669).
11 Kasım 2026’da ne değişecek?
Günlük raporlamanın biçimi değişecek: müteahhit verileri bakanın belirlediği yapıda elektronik belge olarak iletecek (17 Temmuz 2026 tarihli kanun, Dz.U. 2026 poz. 1077). Fiyatları kendi sitesinde yayımlama yükümlülüğünü ve art. 19a kapsamındaki en uygun fiyat hakkınızı bu değişiklik kaldırmıyor.
Daireyi seçtiniz ve satış ofisine gitmek üzeresiniz? İlk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müteahhide müşterimiz olarak bildiririz, görüşmeye birlikte gideriz, imzadan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, fiyatı müteahhidin fiyat listesiyle karşılaştırır, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz. Müteahhitten daire alırken yardımımız için bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Yedi dilde, Ukraynaca dahil, hizmet veriyoruz. Belgelerde tam olarak nelere bakılacağını bilgi prospektüsünde nelere bakmalı yazısında anlattık. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.