Ha a Varsavia due offerte: un appartamento pronto, con le chiavi tra circa due mesi, e uno più economico in costruzione, per il quale aspetterà ancora un anno e mezzo pagando l’affitto per tutto il tempo. Dal punto di vista finanziario l’appartamento in costruzione conviene solo quando la differenza di prezzo supera l’affitto dei mesi di attesa in più, con un margine per un eventuale ritardo. Con l’affitto medio di un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3.897 PLN al mese (dati di maggio 2026, rapporto Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), 16 mesi di affitto in più sono 62.352 PLN. Per un appartamento di 50 m², quello in costruzione deve quindi costare circa 1.247 PLN in meno per ogni m² per andare in pareggio (calcolo nostro, stato di ottobre 2026).
Qui sotto trova la formula, una tabella per diversi tempi di attesa e l’elenco di ciò che sposta il risultato in entrambe le direzioni. Le norme sono indicate secondo lo stato giuridico di ottobre 2026. La legge sui costruttori (ustawa deweloperska) è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (t.u. Dz.U. 2026 poz. 880).
Come si calcola il costo dell’attesa per un appartamento in costruzione?
Conta non tutto il tempo fino alle chiavi, ma la differenza tra le due offerte. Anche per l’appartamento pronto aspetta: l’atto, la consegna e la decisione della banca. I tempi delle finiture di un appartamento allo stato grezzo avanzato (stan deweloperski) sono simili nei due casi, quindi li ometta.
Formula:
costo dell’attesa = il Suo affitto mensile × (mesi alle chiavi in costruzione − mesi alle chiavi dell’appartamento pronto)
Confronti il risultato con la differenza di prezzo degli interi appartamenti, compresi i costi aggiuntivi (posto auto, cantina), non con la differenza di prezzo al m². Lo converta in prezzo al metro quadro solo alla fine, per confrontare più facilmente le offerte.
La tabella usa l’affitto medio di 3.897 PLN al mese per un bilocale di 40–59 m² a Varsavia (dati di maggio 2026, rapporto Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026). Inserisca al suo posto il Suo affitto. Tutti gli importi sono un calcolo nostro, stato di ottobre 2026.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Mesi di affitto in più | Costo dell’affitto | Quanto deve costare in meno il m² con 50 m² | Quota sul prezzo dell’appartamento d’esempio* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 PLN | circa 935 PLN | 5,6% |
| 16 (es. 18 mesi in costruzione contro 2 mesi per il pronto) | 62.352 PLN | circa 1.247 PLN | 7,4% |
| 18 | 70.146 PLN | circa 1.403 PLN | 8,4% |
| 20 (16 mesi + ritardo di circa 4 mesi) | 77.940 PLN | circa 1.559 PLN | 9,3% |
| 24 | 93.528 PLN | circa 1.871 PLN | 11,1% |
* Appartamento d’esempio: 50 m² × 16.783 PLN/m² = 839.150 PLN. 16.783 PLN/m² è il prezzo medio di transazione sul mercato primario di Varsavia nel II trimestre 2026 secondo la NBP (banca dati BaRN). Lo assumiamo solo come punto di riferimento; conta il prezzo delle Sue due offerte.
Come leggere la tabella: se l’appartamento in costruzione costa 40.000 PLN in meno e la differenza di attesa è di 16 mesi, solo sull’affitto perde circa 22.000 PLN. Quello pronto risulta più conveniente, pur avendo un prezzo di listino più alto.
A Varsavia un appartamento in costruzione costa meno di uno pronto?
In media no, e questo sorprende molte persone. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (agosto 2026) gli appartamenti pronti a Varsavia costavano in media 19,7 mila PLN al m², quelli con consegna tra 2 anni o più 26,2 mila PLN al m². Quelli pronti costavano quindi in media il 24,8% in meno di quelli per i quali si deve attendere a lungo.
Non ne deduca che lo stesso appartamento in costruzione costi di più. Le medie confrontano zone, standard e metrature diversi. I progetti con consegna lontana possono trovarsi in altri quartieri e appartenere a un altro segmento rispetto agli appartamenti rimasti da vendere negli edifici già finiti. Perciò:
- confronti appartamenti nella stessa zona, di metratura e standard simili, meglio ancora nello stesso progetto, se il costruttore vende le fasi successive;
- prenda i prezzi dal listino del costruttore. Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 il costruttore deve pubblicare sul suo sito il prezzo al m² e il prezzo di ogni unità con IVA, oltre allo storico delle variazioni di prezzo con le date (art. 19a della legge sui costruttori);
- cerchi le due varianti affiancate: nella ricerca di nuovi appartamenti a Varsavia può mettere a confronto appartamenti pronti e con consegna successiva nello stesso quartiere.
La scelta è ampia. Secondo CBRE e Tabelaofert.pl alla fine di giugno 2026 a Varsavia c’erano 3.344 appartamenti pronti e invenduti, cioè il 20,5% dell’offerta. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl ad agosto 2026 gli appartamenti pronti erano circa il 20% dell’offerta di Varsavia (circa 3,6 mila unità). Gli appartamenti pronti non restano nemmeno senza acquirenti: secondo il barometro di Tabelaofert.pl (dati di aprile 2026) rappresentavano quasi il 32% delle vendite nei 7 mercati coperti dal barometro.
Oltre all’affitto, quanto costa aspettare un appartamento in costruzione?
Versamenti durante la costruzione. Con il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) paga sul conto vincolato (mieszkaniowy rachunek powierniczy) man mano che procedono i lavori, dopo la conclusione delle singole fasi (art. 8 commi 1–3). Il piano ha almeno 4 fasi e ogni fase corrisponde al 10–25% dei costi complessivi dell’iniziativa, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 comma 2). Se compra in contanti, per tutta la durata del cantiere paga l’affitto e, insieme, le rate successive al costruttore. I dettagli sono nella guida su pagare in contanti: rate secondo il piano o tutto subito.
Mutuo. Chieda alla banca come erogherà il mutuo per un acquisto in costruzione e da quando inizieranno le rate. Da questo dipende se per un periodo pagherà contemporaneamente rata e affitto. Aggiunga questi mesi alla tabella.
Ritardo. Il termine nel contratto è un termine, non la data del trasloco. Se il costruttore non trasferisce la proprietà nei tempi, gli fissa un termine supplementare di 120 giorni. Solo se non lo rispetta può recedere dal contratto e conserva il diritto alla penale per il ritardo (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3, stato giuridico di ottobre 2026). Per questo nella tabella c’è una riga con un margine di circa 4 mesi.
Penale e il Suo affitto. Il contratto con il costruttore indica l’importo degli interessi e delle penali, se le parti le hanno previste (art. 35 comma 1 punto 14). Confronti la penale per un mese di ritardo con il Suo affitto. Se la penale è inferiore, per ogni mese di ritardo paga la differenza di tasca Sua.
Contratto di locazione. Verifichi il preavviso e se può prorogare il contratto di qualche mese. Se la data di consegna slitta, un contratto d’affitto rigido di un anno può costare più del ritardo stesso.
Che cosa si guadagna aspettando un appartamento in costruzione?
L’attesa ha anche vantaggi che conviene valutare prima di scartare il cantiere.
Tutela dei versamenti. Con il contratto con il costruttore il denaro va su un conto vincolato. Dal conto chiuso la banca lo versa al costruttore solo dopo l’atto di trasferimento della proprietà (art. 15), da quello aperto per fasi (art. 16). I versamenti sul conto aperto, nei casi dell’art. 48 comma 1, sono tutelati dal Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Il contributo al DFG lo paga il costruttore: 0,45% con il conto aperto e 0,1% con quello chiuso (regolamento Dz.U. 2022 poz. 1341, stato di ottobre 2026).
Pagamenti distribuiti nel tempo. Con il contratto con il costruttore non paga l’intero prezzo in una volta, ma le fasi successive del piano. Per un appartamento pronto acquistato subito con compravendita questo piano non c’è.
Prezzo fissato nel contratto. Verifichi nel prospetto e nello schema di contratto se il prezzo può essere rivalutato e a quali condizioni. Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato su RCL l’11.05.2026) prevede il divieto di rivalutazione del prezzo, ma al 7 ottobre 2026 non è arrivato al Sejm. È un progetto, non diritto vigente.
IVA oggi senza differenza. Al 7 ottobre 2026 la vendita di un’unità abitativa fino a 150 m² è soggetta a IVA all’8%, indipendentemente dal fatto che l’edificio sia finito (art. 41 commi 2 e 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, t.u. Dz.U. 2026 poz. 1263). L’avviso del ministro delle Finanze che porrebbe fine al periodo delle aliquote ridotte (art. 146ef) non risultava pubblicato al 5 ottobre 2026. Prima di firmare il contratto controlli di nuovo l’aliquota.
Appartamento pronto tra due mesi: da che cosa dipende la data delle chiavi?
Per un appartamento pronto il costruttore può vendere subito con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori). In tal caso si applica solo una parte delle norme della legge, ad esempio quelle su prenotazione, caparra di prenotazione e consegna (art. 29–32, art. 34 comma 1 punti 1–2, art. 41 commi 1–3). Le norme su conto vincolato e DFG non si applicano. In compenso vede l’appartamento finito e lo riceve in consegna prima dell’atto. Per i vizi dell’immobile il costruttore risponde in garanzia per 5 anni, sia per l’appartamento pronto sia per quello in costruzione (art. 568 § 1 k.c., t.u. Dz.U. 2026 poz. 795).
Sulla data delle chiavi incidono soprattutto tre cose:
- Decisione sul mutuo. La banca comunica la decisione al 21° giorno dalla domanda, prima solo con il Suo consenso; la decisione vincola la banca per almeno 14 giorni (art. 14 commi 2 e 6 della legge sul credito ipotecario, t.u. Dz.U. 2025 poz. 720).
- Durata della prenotazione. Il contratto di prenotazione si conclude per un tempo determinato. Con un mutuo questo tempo deve tenere conto del periodo necessario alla decisione sul credito (art. 31). La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo dell’appartamento (art. 32 comma 2). Le viene restituita se la banca nega il mutuo per una valutazione negativa del merito creditizio (art. 34 comma 1 punto 1).
- Consegna e data dell’atto. La data la concorda con il costruttore, il notaio e la banca.
«Due mesi» è quindi un piano, non una certezza. Disdica l’affitto solo quando ha per iscritto la data dell’atto e della consegna. L’intero processo di acquisto di un appartamento pronto è descritto nella guida come comprare passo dopo passo un appartamento pronto dal costruttore.
La Sua situazione di acquirente dall’estero: lingua, documenti, pagamenti
Questa sezione La riguarda se non legge il polacco o se compra a distanza. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua dei documenti. Si applica la legge generale sulla lingua polacca (t.u. Dz.U. 2026 poz. 81, stato giuridico di ottobre 2026): un documento può avere una versione parallela in lingua straniera (art. 8 comma 1a), e uno straniero che conosce la lingua in questione e che è stato informato del diritto a un documento in polacco può chiedere un documento in lingua straniera (art. 8 comma 1b). Queste norme non creano un obbligo di traduzione. I documenti decisivi sono la bozza di contratto con il termine e la penale, il prospetto e l’atto, tutti in polacco.
Che cosa ne segue: chi compra dall’estero spesso paga un affitto in più mentre aspetta l’appartamento. Includa questo costo nel calcolo e, prima di decidere, si faccia confermare per iscritto se l’appartamento è venduto con contratto con il costruttore o subito con compravendita, perché da questo dipendono conto vincolato e DFG (art. 3). La consegna dell’appartamento pronto avviene sul posto, pianifichi di conseguenza il Suo viaggio. Esaminiamo con Lei in italiano la bozza di contratto con termine, penale e piano dei pagamenti.
Domande prima di decidere
- Quanto pago di affitto e per quanti mesi in più lo pagherò con l’appartamento in costruzione?
- Qual è la differenza di prezzo degli interi appartamenti, con posto auto e cantina?
- Quale termine di trasferimento della proprietà è indicato nello schema di contratto e qual è la penale per il ritardo?
- Il contratto ammette la rivalutazione del prezzo?
- Com’è il conto vincolato: aperto o chiuso?
- Come erogherà la banca il mutuo per l’acquisto in costruzione e quando inizierò a pagare le rate?
- L’appartamento pronto è venduto con contratto con il costruttore o subito con compravendita?
- Quanto durano e quanto costano le finiture? Riguarda entrambe le offerte, se sono entrambe allo stato grezzo avanzato. Di più nella guida sulle finiture chiavi in mano dal costruttore.
Se è ancora indeciso tra nuovo e usato in generale, parta dal confronto tra mercato primario e secondario a Varsavia.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Vedi anche: Dopo la consegna delle chiavi: spese, luce, contatori.
FAQ
A Varsavia un appartamento in costruzione costa meno di uno pronto?
In media no. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (agosto 2026) a Varsavia gli appartamenti pronti costavano in media 19,7 mila PLN al m², quelli con consegna tra 2 anni o più 26,2 mila PLN al m². Sono medie di zone e standard diversi, quindi confronti appartamenti concreti nella stessa zona, non le medie.
Quanto costa attendere l’appartamento se vivo in affitto?
L’affitto mensile moltiplicato per i mesi di attesa in più. Con l’affitto medio di un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3.897 PLN al mese (dati di maggio 2026, rapporto Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), 18 mesi di affitto sono 70.146 PLN e 16 mesi in più sono 62.352 PLN (calcolo nostro, stato di ottobre 2026).
Che cosa succede se il costruttore consegna l’appartamento in ritardo?
Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 fissa al costruttore un termine supplementare di 120 giorni per il trasferimento della proprietà. Se non lo rispetta, Lei può recedere dal contratto con il costruttore e conserva il diritto alla penale per il ritardo (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3 della legge sui costruttori, t.u. Dz.U. 2026 poz. 880). Ogni mese di ritardo è un altro mese di affitto.
Con un appartamento pronto i miei versamenti sono tutelati come in costruzione?
Non sempre. Se il costruttore vende subito l’appartamento pronto con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori), le norme sul conto vincolato (mieszkaniowy rachunek powierniczy) e sul DFG non si applicano. In compenso vede l’appartamento finito e lo riceve in consegna prima dell’atto. La garanzia per i vizi dell’immobile dura 5 anni in entrambi i casi (art. 568 § 1 k.c., stato di ottobre 2026).
Quanti appartamenti pronti sono in vendita a Varsavia?
Secondo CBRE e Tabelaofert.pl alla fine di giugno 2026 a Varsavia c’erano 3.344 appartamenti pronti e invenduti, cioè il 20,5% dell’offerta. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl ad agosto 2026 gli appartamenti pronti erano circa il 20% dell’offerta, cioè circa 3,6 mila appartamenti.
Ha due offerte e non sa quale scegliere? Ci scriva prima di andare all’ufficio vendite. La segnaliamo lì prima della Sua prima visita, andiamo insieme e rivediamo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e lo schema di contratto. Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Assistiamo i clienti in 7 lingue. L’acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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