Sie haben schon Erdgeschosswohnungen mit Garten angesehen, möchten aber ein höheres Stockwerk und eine Terrasse, von der die Kinder nicht direkt auf den Gehweg laufen. Bevor Sie eine Wohnung mit Terrasse reservieren, sollten Sie eines wissen: In Verträgen ab dem 13. Februar 2026 ist der Preis einer Bauträgerwohnung die Nutzfläche mal Preis pro m² (Art. 5a des Bauträgergesetzes, „ustawa deweloperska“). Nach der Verordnung über das Bauprojekt zählt die Terrasse nicht zur Nutzfläche, die Fläche für den Preis wird aber nach der Polnischen Norm berechnet, und die Messmethode trägt der Bauträger in Prospekt und Vertrag ein. Ist die Terrasse nicht in dieser Fläche, prüfen Sie in der Preisliste, ob sich der m²-Preis dieser Wohnung von ähnlichen Wohnungen ohne Terrasse unterscheidet und ob neben dem Wohnungspreis irgendein weiterer Betrag auftaucht. Unten zeigen wir, wo Sie das in Prospekt, Preisliste und Vertrag finden, wie die Fläche unter Dachschrägen im obersten Stockwerk gezählt wird und wer zahlt, wenn die Terrasse undicht wird.
Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds („ustawa deweloperska“), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, sowie die Verordnung über den detaillierten Umfang und die Form des Bauprojekts, einheitlicher Text Dz.U. 2022 Pos. 1679 (geändert durch Dz.U. 2023 Pos. 2405 und Dz.U. 2026 Pos. 597). Die Vorschriften nennen wir im Rechtsstand Oktober 2026.
Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?
In der Flächenaufstellung des Bauprojekts (§ 20 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b der Verordnung) wird die Nutzfläche
- vermindert um Balkone, Terrassen und Loggien (und einige weitere Elemente);
- erhöht um Galerieebenen (antresola), Wintergärten, Einbauschränke, Abstellräume und Ankleiden.
Die Änderungen der Verordnung von 2023 und 2026 haben diese Regeln nicht geändert. Ein Detail für Familien, die Grundrisse vergleichen: Ein verglaster Wintergarten zählt zur Fläche, eine offene Terrasse nicht.
Die Verordnung betrifft das Bauprojekt. Beim Preis verweist das Bauträgergesetz aber auf eine andere Quelle. Nach Art. 5a wird die Nutzfläche nach der Polnischen Norm ermittelt, die am Tag des Bauantrags (oder der Anzeige des Baus) galt. Die Verordnung nennt die Norm PN-ISO 9836 und verlangt, ihre neueste in polnischer Sprache veröffentlichte Fassung anzuwenden. Im Rechtsstand Oktober 2026 ist das PN-ISO 9836:2022-07.
Praktisch bedeutet das: Gehen Sie nicht davon aus, wie die in der Preisliste genannte Fläche berechnet wurde. Die Messmethode trägt der Bauträger in den Informationsprospekt (Feld „Sposób pomiaru powierzchni“, also „Messmethode der Fläche“) und in den Bauträgervertrag ein (Art. 35 Abs. 1 Nr. 15). Prüfen Sie dort, ob die angegebene Wohnungsfläche die Terrasse einschließt oder nicht.
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| Element | Nutzfläche nach § 20 der Verordnung |
|---|---|
| Terrasse, Balkon, Loggia | zählt nicht (wird abgezogen) |
| Wintergarten | zählt |
| Galerieebene, Ankleide, Einbauschrank, Abstellraum | zählt |
| Raum ab 2,20 m Höhe | 100 % |
| Raum von 1,40 bis 2,20 m Höhe | 50 % |
| Raum niedriger als 1,40 m | 0 % |
Wie berechnet der Bauträger den Preis einer Wohnung mit Terrasse?
In Verträgen ab dem 13. Februar 2026 ist der Wohnungspreis Nutzfläche mal Preis pro 1 m² (Art. 5a des Bauträgergesetzes, eingefügt durch das Gesetz Dz.U. 2026 Pos. 27). Gehört die Terrasse nicht zur Nutzfläche, steckt sie nicht im Multiplikator. Den Preis pro m² nennt der Bauträger in der Preisliste für jede Wohnung einzeln (Art. 19a Abs. 1), der Satz einer Wohnung mit Terrasse kann also ein anderer sein als der einer Wohnung ohne Terrasse.
Deshalb ist der m²-Preis einer Wohnung mit Terrasse nicht unmittelbar mit dem einer Wohnung ohne Terrasse vergleichbar. Auf den Unterschied wirken auch Stockwerk, Ausrichtung und Grundriss, vergleichen Sie also Wohnungen ähnlicher Größe im selben Gebäude und auf benachbarten Etagen. Wie sich das Stockwerk in Preislisten niederschlägt, zeigen wir im Text ob ein höheres Stockwerk mehr kostet.
Nennt das Verkaufsbüro für Terrasse oder Garten irgendeinen Betrag neben dem Wohnungspreis, bitten Sie schriftlich um eine Erklärung, wofür genau er ist, und prüfen Sie, ob er in der Preisliste auf der Website und im Vertragsentwurf steht. Die Preisliste sollten Sie ohnehin zur Hand haben. Nach Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes veröffentlicht der Bauträger auf seiner Website, mit MwSt.:
- den Preis pro m² und den Preis jeder Wohnung;
- den Preis der Nebenräume und der Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, sofern sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind;
- sonstige Geldleistungen, die Sie in Erfüllung des Vertrags an den Bauträger zahlen müssen.
Die Adresse dieser Seite muss in jeder Werbung für die Investition stehen (Art. 19a Abs. 3). Weicht der beim Vertragsschluss vorgeschlagene Preis vom Preis dieser Seite ab, können Sie den Vertragsschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Machen Sie also einen datierten Screenshot der Preisliste, bevor Sie zum Verkaufsbüro fahren.
Wohnung mit Terrasse: Was Sie im Verkaufsbüro fragen sollten
Zum Preis der Preisliste können Stellplatz, Kellerabteil, Notar und Grundbuchgebühren kommen. Die vollständige Liste beschreiben wir im Text welche Aufpreise zum Preis der Bauträger-Preisliste hinzukommen. Stellen Sie zur Terrasse im Verkaufsbüro vier Fragen und bitten Sie um die Antwort schriftlich oder per E-Mail:
- Zahlen wir für die Terrasse irgendetwas neben dem Wohnungspreis? Wenn ja, wofür genau ist der Betrag und wo steht er: in der Preisliste auf der Website oder im Vertragsentwurf?
- Von welcher Fläche wird der Preis berechnet? Schließt die Fläche in Preisliste und Prospekt die Terrasse ein?
- Wie ist die Terrasse rechtlich erfasst? Gehört sie zu unserer Wohnung und steht in deren Beschreibung im Vertrag, oder ist sie Teil des Gebäudes, den wir nur nutzen? Davon hängt ab, was genau Sie kaufen und wer später für Reparaturen verantwortlich ist.
- Wie ist die Terrasse ausgestattet? Umfang und Standard der Ausbauarbeiten sind ein Pflichtbestandteil des Bauträgervertrags (Art. 35 Abs. 1 Nr. 6) und ein eigenes Feld im Prospekt. Prüfen Sie, ob Belag, Geländer, Wasseranschluss und Steckdose eingetragen sind. Wenn Sie mehr planen, lesen Sie den Text zum schlüsselfertigen Ausbau vom Bauträger.
Bitten Sie außerdem um den Grundriss der Wohnung mit den Maßen der Terrasse. Die Quadratmeterzahl allein verrät Ihnen nicht, ob ein Tisch für vier Personen darauf Platz hat oder ob es ein langer, schmaler Streifen an der Fassade ist.
Wohnung mit Terrasse im obersten Stockwerk: Fläche unter Dachschrägen
Hat die Wohnung mit Terrasse im obersten Stockwerk in Warschau schräge oder niedrigere Decken, rechnen die Verordnung und die aktuelle Fassung der Norm die Fläche unter Schrägen unterschiedlich:
- die Verordnung über das Bauprojekt rechnet Räume ab 2,20 m Höhe zu 100 %, von 1,40 bis 2,20 m zu 50 % und lässt niedrigere als 1,40 m unberücksichtigt;
- PN-ISO 9836:2022-07 mindert die Fläche laut Erläuterung des Polnischen Komitees für Normung (PKN) nicht wegen der Raumhöhe.
Nehmen Sie also nicht an, dass der Teil unter der Schräge immer mit 50 % zählt. Welche Norm und welche Messmethode für Ihre Wohnung gelten, sehen Sie im Vertrag und im Prospekt (Art. 35 Abs. 1 Nr. 15 des Bauträgergesetzes). Da der Preis aus Fläche mal m²-Preis besteht, hängt von dieser Methode ab, wie viel Sie für Quadratmeter zahlen, auf denen ein Erwachsener nicht aufrecht steht. Stellen Sie die Frage zur Messmethode vor dem Reservierungsvertrag, nicht erst bei der Abnahme. Weitere Felder des Prospekts, die Sie dabei ansehen sollten, beschreiben wir im Text welche Felder des Informationsprospekts Sie prüfen sollten.
Wer zahlt die Reparatur von Terrasse oder Balkon?
Das sollten Sie wissen, bevor die Terrasse undicht wird. Rechtsstand Oktober 2026:
- Oberster Gerichtshof, Beschluss vom 7. März 2008 (III CZP 10/08): Die laufende Instandhaltung des Balkons gehört dem Wohnungseigentümer, die Reparatur der konstruktiven, fest mit dem Gebäude verbundenen Elemente der Eigentümergemeinschaft.
- Oberstes Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. März 2022 (II OSK 835/19): Balkone wurden als sichtbares Fassadenelement mit funktionalem Bezug zur Gebäudekonstruktion als gemeinschaftliches Element behandelt.
- Entwurf UD312 (Ministerium für Entwicklung und Technologie, seit dem 20. Februar 2026 im Arbeitsverzeichnis des Ministerrats) ordnet die konstruktiven Elemente von Balkonen, Loggien und Terrassen dem Gemeinschaftseigentum zu. Bis zum 7. Oktober 2026 ist er nicht in den Sejm gelangt, es ist also weiterhin nur ein Entwurf und kein geltendes Recht.
Das Gemeinschaftseigentum definiert das Wohnungseigentumsgesetz: Es sind der Grund und die Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht ausschließlich den Wohnungseigentümern dienen (Art. 3 Abs. 2, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 232). Wie das auf eine konkrete Terrasse zutrifft, hängt von ihrer Konstruktion und den Vertragsklauseln ab. Deshalb ist Frage 3 aus der Liste oben wichtiger, als sie aussieht.
Zeigen sich Mängel erst nach der Abnahme, denken Sie an die Gewährleistung. Bei Mängeln einer Immobilie haftet der Bauträger, wenn der Mangel vor Ablauf von 5 Jahren ab Übergabe der Wohnung festgestellt wird (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795, Rechtsstand Oktober 2026). Feuchtigkeit unter der Terrasse oder Risse im Belag melden Sie dem Bauträger schriftlich, mit Datum und Fotos.
Terrasse statt Garten: Was Sie vor der Entscheidung vergleichen
Eine Wohnung mit Garten und eine Wohnung mit Terrasse können in der Preisliste unterschiedliche m²-Preise haben. Stellen Sie beim Vergleich zweier Wohnungen, einer mit Garten und einer mit Terrasse, Folgendes gegenüber:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Was vergleichen | Wo prüfen |
|---|---|
| Fläche, nach der der Preis berechnet wird | Prospekt (Messmethode), Vertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 15) |
| m²-Preis im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen im Gebäude | Preisliste auf der Website des Bauträgers (Art. 19a) |
| Beträge neben dem Wohnungspreis (falls vorhanden) | Preisliste (Art. 19a), schriftliche Antwort des Verkaufsbüros, Vertragsentwurf |
| Gehört Terrasse oder Garten zur Wohnung? | Vertragsentwurf, Beschreibung der Wohnung |
| Ausbau der Terrasse | Standard der Ausbauarbeiten in Prospekt und Vertrag |
| Maße und Form | Grundriss der Wohnung |
| Schrägen im obersten Stockwerk | Prospekt und Vertrag: Norm und Messmethode |
Neubauwohnungen in Warschau in Ihrem Budget und Ihrer Größe finden Sie in der Suche nach Neubauwohnungen nach Fläche und Budget: Sie filtert Investitionen nach Stadtteil, Preis, Fläche, Zimmerzahl und Fertigstellungstermin. Einen Filter „Terrasse“ gibt es dort nicht, die Terrasse prüfen Sie also in Preisliste und Grundriss beim Bauträger.
Wenn Sie nicht auf Polnisch lesen: Prospekt und Vertrag zur Terrasse prüfen
- Die Unterlagen sind polnisch. Das Bauträgergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschrift über die Sprache oder Übersetzung von Prospekt und Vertrag (Stand Oktober 2026). Rechnen Sie damit, dass Preisliste, Prospekt und Vertragsentwurf auf Polnisch vorliegen, und lassen Sie vor der Reservierung mindestens das Feld „Sposób pomiaru powierzchni“ und die Beschreibung der Terrasse übersetzen oder mit einem Juristen durchgehen, der Polnisch und Ihre Sprache beherrscht.
- Beim Notar. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt.
- Antworten schriftlich festhalten. Fragen zu Fläche, Terrasse und Zusatzbeträgen stellen Sie so, dass die Antworten nachlesbar sind, und vergleichen sie mit Ihrem datierten Screenshot der Preisliste.
Checkliste vor dem Reservierungsvertrag
- Machen Sie einen datierten Screenshot der Preisliste von der Website des Bauträgers.
- Prüfen Sie im Prospekt das Feld „Sposób pomiaru powierzchni“ und die Norm, nach der die Fläche berechnet wurde.
- Fragen Sie, ob es für die Terrasse irgendeinen Betrag neben dem Wohnungspreis gibt, und vergleichen Sie die Antwort mit der Preisliste.
- Vergleichen Sie den m²-Preis mit ähnlichen Wohnungen im selben Gebäude.
- Bitten Sie um den Grundriss mit den Maßen der Terrasse.
- Prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob die Terrasse in der Beschreibung Ihrer Wohnung steht und welcher Ausbaustandard gilt.
- Fragen Sie im obersten Stockwerk, wie die Fläche unter den Schrägen berechnet wurde.
FAQ
Zählt die Terrasse zur Nutzfläche der Wohnung?
In der Flächenaufstellung des Bauprojekts (§ 20 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b der Verordnung über das Bauprojekt, einheitlicher Text Dz.U. 2022 Pos. 1679) wird die Nutzfläche um Balkone, Terrassen und Loggien vermindert und u. a. um Wintergärten und Galerieebenen erhöht. Der Preis der Bauträgerwohnung wird jedoch nach der Fläche berechnet, die nach der Polnischen Norm ermittelt wurde, die am Tag des Bauantrags oder der Anzeige des Baus galt (Art. 5a des Bauträgergesetzes, in Verträgen ab dem 13. Februar 2026). Die Messmethode steht im Prospekt und im Vertrag (Rechtsstand Oktober 2026).
Zahlt man für die Terrasse wie für Wohnfläche?
In Verträgen ab dem 13. Februar 2026 ist der Wohnungspreis die Nutzfläche mal Preis pro m² (Art. 5a des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Ist die Terrasse in dieser Fläche nicht enthalten, vergleichen Sie den m²-Preis mit ähnlichen Wohnungen ohne Terrasse und fragen Sie, ob es neben dem Wohnungspreis irgendeinen weiteren Betrag gibt. Fragen Sie vor der Reservierung und vergleichen Sie die Antwort mit der Preisliste, die der Bauträger auf seiner Website veröffentlichen muss (Art. 19a).
Wie wird die Fläche einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen berechnet?
Die Verordnung über das Bauprojekt rechnet Räume ab 2,20 m Höhe zu 100 %, von 1,40 bis 2,20 m zu 50 % und niedrigere gar nicht. Die aktuelle polnische Fassung der Norm PN-ISO 9836:2022-07 mindert die Fläche laut Erläuterung des PKN nicht wegen der Raumhöhe. Welche Methode für Ihre Wohnung gilt, nennt der Bauträger im Prospekt und im Vertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 15 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026).
Wer zahlt die Reparatur einer Terrasse oder eines Balkons im Mehrfamilienhaus?
Nach dem Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 7. März 2008 (III CZP 10/08) gehört die laufende Instandhaltung des Balkons dem Wohnungseigentümer, die Reparatur der konstruktiven, fest mit dem Gebäude verbundenen Teile der Eigentümergemeinschaft. Der Regierungsentwurf UD312, der die Konstruktion von Balkonen, Loggien und Terrassen dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, ist bis zum 7. Oktober 2026 nicht in den Sejm gelangt.
Lohnt sich eine Wohnung mit Terrasse?
Das lohnt sich, wenn Sie wissen, was Sie tatsächlich für die Wohnung mit Terrasse zahlen und wer für Reparaturen haftet. Prüfen Sie vor der Reservierung im Prospekt die Messmethode, vergleichen Sie den m²-Preis mit ähnlichen Wohnungen im selben Gebäude, bitten Sie um einen Grundriss mit den Maßen der Terrasse und fragen Sie, ob die Terrasse zur Wohnung gehört. Die Gewährleistung für Mängel einer Immobilie erfasst Mängel, die innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe der Wohnung festgestellt werden (Art. 568 § 1 Zivilgesetzbuch, Rechtsstand Oktober 2026).
Ich lese kein Polnisch: Wie prüfe ich Prospekt und Vertrag zur Terrasse?
Das Bauträgergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschrift über die Sprache oder Übersetzung von Prospekt und Vertrag. Beim Notar kann eine Partei verlangen, dass er die Handlung zusätzlich in einer Fremdsprache vornimmt (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Lassen Sie die Felder zur Messmethode und zur Ausstattung der Terrasse vor der Reservierung übersetzen (Rechtsstand Oktober 2026).
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Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.