Ha già visto appartamenti al piano terra con giardino, ma preferisce un piano più alto e un terrazzo da cui i bambini non escano direttamente sul marciapiede. Prima di prenotare un appartamento con terrazzo conviene sapere una cosa: nei contratti stipulati dal 13 febbraio 2026 il prezzo di un appartamento dal costruttore è la superficie utile per il prezzo al m² (art. 5a della legge sui costruttori, „ustawa deweloperska”). Secondo il regolamento sul progetto edilizio il terrazzo non rientra nella superficie utile, ma la superficie per il prezzo si calcola secondo la Norma Polacca, e il metodo di misurazione il costruttore lo indica nel prospetto e nel contratto. Se il terrazzo non è in quella superficie, verifichi nel listino se il prezzo al m² di questo appartamento differisce da quello di appartamenti simili senza terrazzo e se oltre al prezzo dell’appartamento compare un altro importo. Di seguito mostriamo dove controllarlo in prospetto, listino e contratto, come si calcola la superficie sotto le falde all’ultimo piano e chi paga quando il terrazzo comincia a perdere.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di Garanzia dei Costruttori („ustawa deweloperska”), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, e regolamento sull’ambito dettagliato e sulla forma del progetto edilizio, testo unico Dz.U. 2022 poz. 1679 (con le modifiche di Dz.U. 2023 poz. 2405 e Dz.U. 2026 poz. 597). Le norme sono indicate secondo lo stato giuridico a ottobre 2026.
Il terrazzo rientra nella metratura dell’appartamento?
Nel prospetto delle superfici del progetto edilizio (§ 20 ust. 1 pkt 4 lett. b del regolamento) la superficie utile:
- si riduce di balconi, terrazzi e logge (e di pochi altri elementi);
- si aumenta di soppalchi (antresola), giardini d’inverno, armadi a muro, ripostigli e cabine armadio.
Le modifiche del regolamento del 2023 e del 2026 non hanno cambiato queste regole. Un dettaglio interessante per le famiglie che confrontano le piante: un giardino d’inverno vetrato rientra nella superficie, un terrazzo aperto no.
Il regolamento riguarda il progetto edilizio. Per il prezzo, però, la legge sui costruttori rinvia a un’altra fonte. Secondo l’art. 5a la superficie utile si determina secondo la Norma Polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire (o della segnalazione dei lavori). Il regolamento indica la norma PN-ISO 9836 e prescrive di applicarne l’ultima versione pubblicata in polacco. Allo stato di ottobre 2026 è la PN-ISO 9836:2022-07.
In pratica: non dia per scontato come sia stata calcolata la metratura indicata nel listino. Il metodo di misurazione della superficie il costruttore lo inserisce nel prospetto informativo (campo „Sposób pomiaru powierzchni”, cioè „Metodo di misurazione della superficie”) e nel contratto con il costruttore (art. 35 ust. 1 pkt 15). Lì verifichi se la metratura indicata dell’appartamento include il terrazzo oppure no.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Elemento | Superficie utile secondo il § 20 del regolamento |
|---|---|
| Terrazzo, balcone, loggia | non rientra (si sottrae) |
| Giardino d’inverno | rientra |
| Soppalco, cabina armadio, armadio a muro, ripostiglio | rientra |
| Locale alto almeno 2,20 m | 100% |
| Locale alto da 1,40 a 2,20 m | 50% |
| Locale più basso di 1,40 m | 0% |
Come calcola il costruttore il prezzo di un appartamento con terrazzo?
Nei contratti stipulati dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’appartamento è la superficie utile per il prezzo di 1 m² (art. 5a della legge sui costruttori, introdotto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 27). Se il terrazzo non rientra nella superficie utile, non è nel moltiplicatore. Il prezzo al m² il costruttore lo indica nel listino per ogni appartamento separatamente (art. 19a ust. 1), quindi la tariffa di un appartamento con terrazzo può essere diversa da quella di uno senza.
Per questo il prezzo al m² di un appartamento con terrazzo non è direttamente confrontabile con quello di uno senza terrazzo. Sulla differenza incidono anche piano, esposizione e pianta: confronti dunque appartamenti di metratura simile nello stesso edificio e su piani vicini. Come il piano si riflette nei listini lo mostriamo nel testo se un piano più alto costa di più.
Se l’ufficio vendite indica per terrazzo o giardino un importo qualsiasi oltre al prezzo dell’appartamento, chieda per iscritto di spiegare per che cosa esattamente sia e verifichi se compare nel listino sul sito e nella bozza di contratto. Il listino conviene averlo a portata di mano a prescindere dal terrazzo. Secondo l’art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori il costruttore pubblica sul proprio sito, IVA inclusa:
- il prezzo al m² e il prezzo di ogni appartamento;
- il prezzo dei locali pertinenziali e dei diritti necessari per usare l’appartamento, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento;
- le altre prestazioni in denaro che deve pagare al costruttore in esecuzione del contratto.
L’indirizzo di questa pagina deve comparire in ogni pubblicità dell’investimento (art. 19a ust. 3). Se il prezzo proposto alla stipula del contratto differisce da quello di questa pagina, può chiedere di stipulare il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a ust. 6). Faccia quindi uno screenshot datato del listino prima di andare all’ufficio vendite.
Appartamento con terrazzo: che cosa chiedere all’ufficio vendite
Al prezzo del listino possono aggiungersi posto auto, cantina, notaio e tasse per il libro fondiario. L’elenco completo lo descriviamo nel testo quali costi extra aggiungere al prezzo del listino del costruttore. Per il terrazzo ponga all’ufficio vendite quattro domande e chieda la risposta per iscritto o via e-mail:
- Paghiamo qualcosa per il terrazzo oltre al prezzo dell’appartamento? Se sì, per che cosa esattamente è questo importo e dove è scritto: nel listino sul sito o nella bozza di contratto?
- Su quale superficie è calcolato il prezzo? La superficie nel listino e nel prospetto include il terrazzo?
- Come è inquadrato giuridicamente il terrazzo? Appartiene alla nostra unità e figurerà nella sua descrizione nel contratto, oppure è parte dell’edificio che useremo soltanto? Da questo dipende che cosa esattamente acquista e chi risponderà poi delle riparazioni.
- Quali sono le finiture del terrazzo? Ambito e standard dei lavori di finitura sono un elemento obbligatorio del contratto con il costruttore (art. 35 ust. 1 pkt 6) e un campo a parte nel prospetto. Verifichi se vi sono indicati pavimentazione, parapetti, punto acqua e presa. Se prevede di più, veda il testo sulle finiture chiavi in mano dal costruttore.
Chieda inoltre la planimetria dell’appartamento con le misure del terrazzo. I soli metri quadri non Le dicono se ci sta un tavolo per quattro persone o se si tratta di una striscia lunga e stretta lungo la facciata.
Appartamento con terrazzo all’ultimo piano: superficie sotto le falde
Se l’appartamento con terrazzo all’ultimo piano a Varsavia ha soffitti inclinati o più bassi, il regolamento e l’attuale versione della norma calcolano la superficie sotto le falde in modo diverso:
- il regolamento sul progetto edilizio calcola i locali alti almeno 2,20 m al 100%, da 1,40 a 2,20 m al 50% e ignora quelli più bassi di 1,40 m;
- PN-ISO 9836:2022-07, secondo il chiarimento del Comitato Polacco di Normalizzazione (PKN), non riduce la superficie in ragione dell’altezza del locale.
Non dia quindi per scontato che la parte sotto la falda conti sempre al 50%. Quale norma e quale metodo di misurazione siano stati adottati per il Suo appartamento lo vede nel contratto e nel prospetto (art. 35 ust. 1 pkt 15 della legge sui costruttori). Poiché il prezzo è superficie per prezzo al m², da questo metodo dipende quanto pagherà per metri quadri in cui un adulto non sta in piedi. Ponga la domanda sul metodo di misurazione prima del contratto di prenotazione, non al momento della consegna. Gli altri campi del prospetto da guardare in questa occasione li descriviamo nel testo quali campi del prospetto informativo controllare.
Chi paga la riparazione di terrazzo o balcone?
Conviene saperlo prima che il terrazzo cominci a perdere. Stato giuridico a ottobre 2026:
- Corte Suprema, deliberazione del 7 marzo 2008 (III CZP 10/08): la manutenzione ordinaria del balcone spetta al proprietario dell’unità, mentre la riparazione degli elementi strutturali stabilmente collegati all’edificio alla comunione dei proprietari.
- Corte Suprema Amministrativa, sentenza del 10 marzo 2022 (II OSK 835/19): i balconi, come elemento visibile della facciata funzionalmente legato alla struttura dell’edificio, sono stati trattati come elemento comune.
- Progetto UD312 (Ministero dello Sviluppo e della Tecnologia, nell’elenco dei lavori del Consiglio dei Ministri dal 20 febbraio 2026) include gli elementi strutturali di balconi, logge e terrazzi nella proprietà comune. Fino al 7 ottobre 2026 non è arrivato al Sejm, quindi resta soltanto un progetto e non diritto vigente.
La proprietà comune è definita dalla legge sulla proprietà delle unità: sono il suolo e le parti dell’edificio e gli impianti che non servono esclusivamente ai proprietari delle unità (art. 3 ust. 2, testo unico Dz.U. 2026 poz. 232). Come ciò si applichi a un terrazzo concreto dipende dalla sua struttura e dalle clausole del contratto. Per questo la domanda 3 dell’elenco sopra è più importante di quanto sembri.
Se i vizi emergono dopo la consegna, ricordi la garanzia per vizi. Per i vizi dell’immobile il costruttore risponde se il vizio è accertato prima che siano trascorsi 5 anni dal giorno della consegna dell’appartamento (art. 568 § 1 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795, stato a ottobre 2026). Umidità sotto il terrazzo o crepe nella pavimentazione le segnali al costruttore per iscritto, con data e fotografie.
Terrazzo al posto del giardino: che cosa confrontare prima di decidere
Un appartamento con giardino e uno con terrazzo possono avere nel listino tariffe diverse al m². Confrontando due appartamenti, uno con giardino e l’altro con terrazzo, metta a confronto:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Che cosa confrontare | Dove verificarlo |
|---|---|
| Metratura su cui è calcolato il prezzo | prospetto (metodo di misurazione), contratto (art. 35 ust. 1 pkt 15) |
| Prezzo al m² rispetto ad appartamenti simili nell’edificio | listino sul sito del costruttore (art. 19a) |
| Importi oltre al prezzo dell’appartamento (se presenti) | listino (art. 19a), risposta scritta dell’ufficio vendite, bozza di contratto |
| Terrazzo o giardino appartengono all’unità? | bozza di contratto, descrizione dell’unità |
| Finiture del terrazzo | standard dei lavori di finitura nel prospetto e nel contratto |
| Misure e forma | planimetria dell’unità |
| Falde all’ultimo piano | prospetto e contratto: norma e metodo di misurazione |
Gli appartamenti nuovi a Varsavia nel Suo budget e nella Sua metratura li trova nella ricerca di nuovi appartamenti per metratura e budget: filtra gli investimenti per quartiere, prezzo, superficie, numero di stanze e data di consegna. Un filtro „terrazzo” non c’è, quindi il terrazzo lo verifica nel listino e nella planimetria presso il costruttore.
Se non legge il polacco: verificare prospetto e contratto per il terrazzo
- I documenti sono in polacco. La legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene alcuna norma sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto (stato a ottobre 2026). Metta in conto che listino, prospetto e bozza di contratto siano in polacco e prima della prenotazione faccia tradurre almeno il campo „Sposób pomiaru powierzchni” e la descrizione del terrazzo, oppure li riveda con un giurista che conosca il polacco e la Sua lingua.
- Davanti al notaio. Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, da sé (se la conoscenza è comprovata) o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge notarile, Dz.U. 2026 poz. 614). Chieda per tempo al notaio come procede.
- Risposte per iscritto. Le domande su superficie, terrazzo e importi aggiuntivi le ponga in modo che le risposte restino consultabili e le confronti con lo screenshot datato del listino.
Lista di controllo prima del contratto di prenotazione
- Faccia uno screenshot datato del listino dal sito del costruttore.
- Verifichi nel prospetto il campo „Sposób pomiaru powierzchni” e la norma secondo cui è stata calcolata la metratura.
- Chieda se per il terrazzo vi sia un importo oltre al prezzo dell’appartamento e confronti la risposta con il listino.
- Confronti il prezzo al m² con appartamenti simili nello stesso edificio.
- Chieda la planimetria con le misure del terrazzo.
- Verifichi nella bozza di contratto se il terrazzo è nella descrizione della Sua unità e quale standard di finitura è previsto.
- All’ultimo piano chieda come è stata calcolata la superficie sotto le falde.
FAQ
Il terrazzo rientra nella superficie utile dell’appartamento?
Nel prospetto delle superfici del progetto edilizio (§ 20 ust. 1 pkt 4 lett. b del regolamento sul progetto edilizio, testo unico Dz.U. 2022 poz. 1679) la superficie utile si riduce di balconi, terrazzi e logge e si aumenta, tra l’altro, di giardini d’inverno e soppalchi. Il prezzo dell’appartamento dal costruttore si calcola però sulla superficie determinata secondo la Norma Polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della segnalazione dei lavori (art. 5a della legge sui costruttori, nei contratti dal 13 febbraio 2026). Il metodo di misurazione è indicato nel prospetto informativo e nel contratto (stato giuridico a ottobre 2026).
Il terrazzo si paga come i metri quadri dell’appartamento?
Nei contratti stipulati dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’appartamento è la superficie utile per il prezzo al m² (art. 5a della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Se il terrazzo non è compreso in questa superficie, confronti il prezzo al m² con quello di appartamenti simili senza terrazzo e chieda se oltre al prezzo dell’appartamento vi sia un altro importo. Lo chieda prima della prenotazione e confronti la risposta con il listino che il costruttore deve pubblicare sul suo sito (art. 19a).
Come si calcola la superficie di un appartamento all’ultimo piano con soffitti inclinati?
Il regolamento sul progetto edilizio calcola i locali alti almeno 2,20 m al 100%, quelli tra 1,40 e 2,20 m al 50% e ignora quelli più bassi. L’attuale versione polacca della norma PN-ISO 9836:2022-07, secondo il chiarimento del PKN, non riduce la superficie in ragione dell’altezza. Il metodo che riguarda il Suo appartamento è indicato dal costruttore nel prospetto e nel contratto (art. 35 ust. 1 pkt 15 della legge sui costruttori, stato a ottobre 2026).
Chi paga la riparazione di un terrazzo o di un balcone in un condominio?
Secondo la deliberazione della Corte Suprema del 7 marzo 2008 (III CZP 10/08) la manutenzione ordinaria del balcone spetta al proprietario dell’unità, mentre la riparazione degli elementi strutturali stabilmente collegati all’edificio spetta alla comunione dei proprietari. Il progetto governativo UD312, che include la struttura di balconi, logge e terrazzi nella proprietà comune, non è arrivato al Sejm fino al 7 ottobre 2026.
Conviene un appartamento con terrazzo?
Conviene se sa quanto paga realmente per l’appartamento con terrazzo e chi risponde delle riparazioni. Prima della prenotazione verifichi nel prospetto il metodo di misurazione, confronti il prezzo al m² con appartamenti simili nello stesso edificio, chieda una planimetria con le misure del terrazzo e domandi se il terrazzo appartiene all’unità. La garanzia per i vizi dell’immobile copre i vizi accertati entro 5 anni dalla consegna dell’appartamento (art. 568 § 1 del codice civile, stato a ottobre 2026).
Non leggo il polacco: come verifico prospetto e contratto per il terrazzo?
La legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene alcuna norma sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto. Davanti al notaio una parte può chiedere che l’atto sia compiuto anche in lingua straniera (art. 2 § 3 della legge notarile, Dz.U. 2026 poz. 614). Faccia tradurre prima della prenotazione i campi sul metodo di misurazione e sulle finiture del terrazzo (stato giuridico a ottobre 2026).
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
Ha scelto un appartamento con terrazzo e prevede un appuntamento all’ufficio vendite? Ci scriva prima della prima visita. La segnaleremo all’ufficio vendite e ci andremo insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, compresi il metodo di misurazione della superficie e le clausole sul terrazzo, e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista. L’acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Parliamo 7 lingue.
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