Квартиру на першому поверсі з садком ви вже бачили, але хочете вищий поверх і терасу. Перш ніж бронювати квартиру з терасою, запам’ятайте головне: у договорах, укладених від 13 лютого 2026 р., ціна квартири від забудовника дорівнює корисній площі, помноженій на ціну за м² (art. 5a закону про забудовників). За rozporządzeniem про проєкт тераса до корисної площі не входить, але площу для ціни рахують за польською нормою, а спосіб вимірювання забудовник вписує в проспект і договір. Якщо тераси в цій площі немає, перевірте за прайсом, чи відрізняється ціна за м² цієї квартири від ставок схожих квартир без тераси і чи з’являється, окрім ціни квартири, якась інша сума. Нижче показуємо, де це дивитися в проспекті, прайсі та договорі, як рахується площа під скосами на останньому поверсі і хто платить, якщо тераса почне протікати.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (далі «закон про забудовників», ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, і rozporządzenie про детальний обсяг і форму будівельного проєкту, Dz.U. 2022 poz. 1679 (зі змінами з Dz.U. 2023 poz. 2405 і Dz.U. 2026 poz. 597). Норми наводимо за станом на жовтень 2026 р.
Чи входить тераса у площу квартири?
В експлікації площ будівельного проєкту (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia) корисна площа:
- зменшується на балкони, тераси та лоджії (і ще кілька елементів);
- збільшується на антресолі, зимові сади, вбудовані шафи, комори та гардеробні.
Зміни rozporządzenia 2023 і 2026 рр. цих правил не торкнулися. Цікава деталь для тих, хто порівнює планування: засклений зимовий сад входить у площу, а відкрита тераса ні.
Rozporządzenie стосується будівельного проєкту. Для ціни закон про забудовників відсилає до іншого джерела. За art. 5a корисну площу визначають за польською нормою (Polska Norma), що діяла в день подання заяви на дозвіл на будівництво (або повідомлення про будівництво). Rozporządzenie називає норму PN-ISO 9836 і вимагає застосовувати її останню версію, опубліковану польською. За станом на жовтень 2026 р. це PN-ISO 9836:2022-07.
Що з цього випливає: не припускайте наперед, як пораховано площу в прайсі. Спосіб вимірювання забудовник вписує в інформаційний проспект (поле «Sposób pomiaru powierzchni», спосіб вимірювання площі) і в договір із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 15). Там і перевірте, чи включає зазначена площа квартири терасу.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Елемент | Корисна площа за § 20 rozporządzenia |
|---|---|
| Тераса, балкон, лоджія | не входить (віднімається) |
| Зимовий сад | входить |
| Антресоль, гардеробна, вбудована шафа, комора | входить |
| Приміщення заввишки від 2,20 м | 100% |
| Приміщення заввишки від 1,40 до 2,20 м | 50% |
| Приміщення нижче за 1,40 м | 0% |
Як забудовник рахує ціну квартири з терасою
У договорах від 13 лютого 2026 р. ціна квартири дорівнює корисній площі, помноженій на ціну за 1 м² (art. 5a закону про забудовників, доданий актом Dz.U. 2026 poz. 27). Якщо тераса не входить у корисну площу, у множнику її немає. Ціну за м² забудовник зазначає в прайсі для кожної квартири окремо (art. 19a ust. 1), тому ставка квартири з терасою може відрізнятися від ставки квартири без неї.
Тому ціна за м² квартири з терасою не зіставна напряму з ціною квартири без тераси. На ставку впливають також поверх, орієнтація та планування, тож порівнюйте квартири схожої площі в одному будинку й на сусідніх поверхах. Як поверх відбивається на ціні в прайсах, розбираємо в тексті чи дорожча квартира на вищому поверсі.
Якщо відділ продажу назве за терасу чи садок якусь суму понад ціну квартири, попросіть письмово пояснити, за що саме ця сума, і перевірте, чи є вона в прайсі на сайті та в проєкті договору. Прайс потрібен незалежно від тераси. За art. 19a ust. 1 закону про забудовників забудовник публікує на своєму сайті з урахуванням VAT:
- ціну за м² і ціну кожної квартири;
- ціну належних до неї приміщень і прав, необхідних для користування квартирою, якщо їх не включено в ціну квартири;
- інші грошові платежі, які ви зобов’язані внести забудовнику на виконання договору.
Адреса цієї сторінки має бути в кожній рекламі проєкту (art. 19a ust. 3). Якщо ціна, запропонована під час укладення договору, відрізняється від ціни на цій сторінці, ви маєте право вимагати укладення договору за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). Зробіть скриншот прайсу з датою до поїздки у відділ продажу.
Квартира з терасою: що запитати у відділі продажу
До ціни з прайсу можуть додатися машиномісце, комора, нотаріус і збори за земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta). Повний перелік розбираємо в тексті які доплати додати до ціни з прайсу забудовника. Щодо самої тераси поставте у відділі продажу чотири запитання й попросіть відповідь письмово або поштою:
- Чи платимо ми за терасу щось понад ціну квартири? Якщо так, за що саме ця сума і де вона записана: у прайсі на сайті чи в проєкті договору?
- Від якої площі рахується ціна? Чи включає площа в прайсі та проспекті терасу?
- Як тераса оформлена юридично? Чи належить вона нашому приміщенню й чи буде вказана в його описі в договорі, чи це частина будівлі, якою ми лише користуємося? Від цього залежить, що саме ви купуєте і хто потім відповідає за ремонт.
- Яке оздоблення тераси? Обсяг і стандарт оздоблювальних робіт обов’язкові для договору із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 6) і винесені в проспекті в окреме поле. Перевірте, чи вписано покриття тераси, огорожу, точку води та розетку. Якщо плануєте більше, зазирніть у текст про оздоблення під ключ від забудовника.
Крім того, попросіть план квартири з розмірами тераси. Саме число квадратних метрів не підкаже, чи вміститься стіл на чотирьох, чи це довга вузька смуга вздовж фасаду.
Тераса на останньому поверсі: площа під скосами
Якщо квартира з терасою на останньому поверсі у Варшаві має скошені чи низькі стелі, rozporządzenie і чинна версія норми рахують площу під скосами по-різному:
- rozporządzenie про будівельний проєкт рахує приміщення заввишки від 2,20 м на 100%, від 1,40 до 2,20 м на 50%, а нижчі за 1,40 м не враховує;
- PN-ISO 9836:2022-07, за роз’ясненням Польського комітету зі стандартизації (PKN), не зменшує площу через висоту приміщення.
Тож не думайте, що частина під скосом завжди рахується на 50%. Яку норму й який метод вимірювання прийнято для вашої квартири, видно з договору та проспекту (art. 35 ust. 1 pkt 15 закону про забудовників). Оскільки ціна дорівнює площі, помноженій на ставку за м², від методу залежить, скільки ви заплатите за метри, де доросла людина не випрямиться на повний зріст. Питання про спосіб вимірювання поставте до договору бронювання, а не під час приймання. Інші поля проспекту, на які варто глянути принагідно, описано в тексті які поля інформаційного проспекту перевірити.
Хто платить за ремонт тераси чи балкона?
Це варто знати, перш ніж тераса потече. За станом на жовтень 2026 р.:
- Верховний суд, постанова від 7 березня 2008 р. (III CZP 10/08): поточне утримання балкона лежить на власнику квартири, а ремонт конструктивних елементів, міцно пов’язаних із будівлею, на спільноті власників.
- Вищий адміністративний суд (NSA), рішення від 10 березня 2022 р. (II OSK 835/19): балкони як видимий елемент фасаду, функційно пов’язаний із конструкцією будівлі, визнано спільним елементом.
- Проєкт UD312 (Міністерство розвитку та технологій, у переліку робіт Ради міністрів від 20 лютого 2026 р.) відносить конструктивні елементи балконів, лоджій і терас до спільного майна. До 7 жовтня 2026 р. він не надійшов до Сейму, тож це поки лише проєкт, а не чинне право.
Спільне майно визначає закон про право власності на приміщення: це земля, а також частини будівлі та пристрої, що не служать виключно для користування власників приміщень (art. 3 ust. 2, Dz.U. 2026 poz. 232). Як це застосовується до конкретної тераси, залежить від її конструкції та записів у договорі. Тому питання 3 зі списку вище важливіше, ніж здається.
Якщо недоліки проявляться після приймання, пам’ятайте про гарантію (rękojmia). У разі недоліків нерухомості забудовник відповідає, якщо недолік виявлено до спливу 5 років від дня передачі квартири (art. 568 § 1 Цивільного кодексу, Dz.U. 2026 poz. 795, стан на жовтень 2026 р.). Вологість під терасою чи тріщини покриття повідомляйте забудовнику письмово, з датою та фотографіями.
Якщо ви читаєте документи не польською
Проспект, прайс і проєкт договору складено польською, і саме вони визначають, що ви купуєте: спосіб вимірювання площі, опис тераси, стандарт оздоблення. Тому:
- номери статей (art. 5a, art. 19a, art. 35 ust. 1 pkt 15) залишайте в польському записі: за ними вам і вашому юристові чи нотаріусові легше знайти потрібний пункт;
- просіть забудовника надіслати проєкт договору й проспект заздалегідь, до бронювання, а відповіді на запитання вище письмово, щоб спокійно звірити їх удома;
- польські терміни в документах (sposób pomiaru powierzchni, standard wykończenia, pomieszczenia przynależne) звіряйте з цим текстом, не підставляючи «схожі» українські слова.
Тераса замість садка: що порівняти перед рішенням
У квартири з садком і квартири з терасою в прайсі можуть бути різні ставки за м². Зіставляючи дві квартири, одну з садком і другу з терасою, порівняйте:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що порівняти | Де перевірити |
|---|---|
| Площа, від якої рахується ціна | проспект (спосіб вимірювання), договір (art. 35 ust. 1 pkt 15) |
| Ціна за м² на тлі схожих квартир у будинку | прайс на сайті забудовника (art. 19a) |
| Суми понад ціну квартири (якщо є) | прайс (art. 19a), письмова відповідь відділу продажу, проєкт договору |
| Чи належить тераса або садок приміщенню | проєкт договору, опис приміщення |
| Оздоблення тераси | стандарт оздоблювальних робіт у проспекті та договорі |
| Розміри та форма | план приміщення |
| Скоси на останньому поверсі | проспект і договір: норма та метод вимірювання |
Новобудови Варшави під ваш бюджет і площу знайдете в пошуку новобудов за площею та бюджетом: він фільтрує комплекси за районом, ціною, площею, кількістю кімнат і терміном здачі. Фільтра «тераса» там немає, тож терасу перевіряйте за прайсом і планом у забудовника.
Чек-лист перед договором бронювання
- Зробіть скриншот прайсу з сайту забудовника з датою.
- Знайдіть у проспекті поле «Sposób pomiaru powierzchni» і норму, за якою рахували площу.
- Запитайте, чи є за терасу якась сума понад ціну квартири, і звірте відповідь із прайсом.
- Порівняйте ціну за м² зі схожими квартирами в тому самому будинку.
- Попросіть план із розмірами тераси.
- Перевірте в проєкті договору, чи тераса входить в опис вашого приміщення й який стандарт її оздоблення.
- На останньому поверсі запитайте, як пораховано площу під скосами.
FAQ
Чи входить тераса у площу квартири в новобудові?
В експлікації площ проєкту (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia про будівельний проєкт, Dz.U. 2022 poz. 1679) корисна площа зменшується на балкони, тераси та лоджії і збільшується, наприклад, на зимові сади й антресолі. Проте ціну квартири рахують від площі за польською нормою, що діяла в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво (art. 5a закону про забудовників, для договорів від 13 лютого 2026 р.). Спосіб вимірювання вказано в проспекті та договорі (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Чи платять за терасу так само, як за метри квартири?
У договорах від 13 лютого 2026 р. ціна квартири дорівнює корисній площі, помноженій на ціну за м² (art. 5a закону про забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880). Якщо тераса в цю площу не входить, порівняйте ціну за м² зі схожими квартирами без тераси й запитайте, чи є, окрім ціни квартири, якась інша сума. Запитайте до бронювання та звірте відповідь із прайсом, який забудовник зобов’язаний публікувати на сайті (art. 19a).
Як рахують площу квартири під скосами на останньому поверсі?
За rozporządzeniem про проєкт приміщення заввишки від 2,20 м рахуються на 100%, від 1,40 до 2,20 м на 50%, нижчі не рахуються. Чинна польська версія норми PN-ISO 9836:2022-07, за роз’ясненням PKN, не зменшує площу через висоту. Який метод застосовано до вашої квартири, забудовник зазначає в проспекті та договорі (art. 35 ust. 1 pkt 15 закону про забудовників, стан на жовтень 2026 р.).
Хто платить за ремонт тераси чи балкона в багатоквартирному будинку?
За постановою Верховного суду від 7 березня 2008 р. (III CZP 10/08) поточне утримання балкона лежить на власнику квартири, а ремонт конструктивних елементів, міцно пов’язаних із будівлею, на спільноті власників. Урядовий проєкт UD312, що відносить конструкцію балконів, лоджій і терас до спільного майна, до 7 жовтня 2026 р. до Сейму не надійшов.
Чи варто купувати квартиру з терасою?
Варто, якщо ви розумієте, скільки реально платите за квартиру з терасою і хто відповідає за її ремонт. До бронювання перевірте в проспекті спосіб вимірювання площі, порівняйте ціну за м² зі схожими квартирами в тому самому будинку, попросіть план із розмірами тераси й запитайте, чи належить тераса квартирі. Гарантія за недоліки нерухомості охоплює недоліки, виявлені протягом 5 років від дня передачі квартири (art. 568 § 1 k.c., стан на жовтень 2026 р.).
Обрали квартиру з терасою й плануєте візит до відділу продажу? Напишіть нам до першого візиту. Ми заявимо вас у відділі продажу забудовника й підемо туди разом. Розберемо з вами проспект і проєкт договору, зокрема спосіб вимірювання площі та записи про терасу, і підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Спілкуємося 7 мовами.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.