Ви вибираєте між 2-м і 7-м поверхом в одному будинку й хочете зрозуміти, скільки коштує вид згори. У двох житлових комплексах із найбільшою кількістю квартир із вказаним поверхом вищий поверх коштував дорожче, але різниця становила кілька відсотків ціни за м². У Rezydencja Liwska (Targówek) квартири 30–39,9 м² на 7-му поверсі коштували за м² на 3,7% дорожче, ніж єдина квартира цієї площі на 2-му поверсі, тобто близько 21 тис. zł при 35 м². У Korkowa 146 (Wawer) квартири 50–59,9 м² на 4-му поверсі були на 4,1% дорожчими за м², ніж на parterі. Проте є комплекси, де вищий поверх, навіть останній, зовсім не дорожчий. Дані з файлів забудовників на dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р.
Загальної «доплати за поверх» для Варшави ми не наводимо: кожен забудовник встановлює ціни за поверхами сам. Відкритої статистики про ціну поверху у Варшаві за 2025–2026 роки ми не знайшли (станом на 7 жовтня 2026 р.). Надійну відповідь дає лише прайс конкретного комплексу. Нижче показано, як його читати.
Як читати поверхи в таблицях. Ми зберегли польську нумерацію, як у прайсах забудовників: parter — це перший поверх (рівень землі), «1. piętro» — другий поверх українською, «7. piętro» — восьмий. У всьому тексті «N-й поверх» означає саме польське «N. piętro».
Звідки ці цифри і чого вони не показують
Закон про забудовників вимагає, щоб забудовник опублікував на своєму сайті ціну за м² корисної площі кожної квартири (art. 19a ust. 1, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Поверх серед цих даних закон не називає. Частина забудовників усе одно вказує поверх у файлі, який потрапляє на портал dane.gov.pl.
У 22 житлових комплексах нашого каталогу, які мають квартири з файлів на dane.gov.pl, у пропозиції було 960 квартир. Поверх було вказано в 197 із них (20,5%), у 8 комплексах. Більшість цих квартир припадає на два комплекси: Rezydencja Liwska (88) і Korkowa 146 (40). Тому висновки стосуються цих будинків, а не всього ринку Варшави.
Ціни за м² ми порівнюємо лише всередині одного комплексу й в одному діапазоні площі. Інакше результат вводив би в оману: малі квартири зазвичай дорожчі за м², а на верхніх поверхах у багатьох будинках інші площі, ніж на нижніх. Докладніше про цей ефект ми пишемо в статті про те, чому малі квартири дорожчі за м².
Рахуємо те, що залишилося в пропозиції. У файлі Rezydencja Liwska, окрім 88 квартир у пропозиції, було 50 проданих і 1 заброньована. Ціни вже проданих квартир у порівнянні не беруть участі.
Rezydencja Liwska: ціна за м² зростає з поверхом, але нерівномірно
У пропозиції Rezydencja Liwska є квартири від parteru до 7-го поверху. Усі 17 квартир на 8-му поверсі у файлі позначено як продані. Ось медіани цін за м² у трьох найчисленніших діапазонах площі (у дужках кількість квартир):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Поверх | 30–39,9 м² | 40–49,9 м² | 50–59,9 м² |
|---|---|---|---|
| parter | 16 410 zł (2) | 15 908 zł (3) | 15 415 zł (2) |
| 1. | 16 458 zł (3) | 16 027 zł (4) | 15 733 zł (1) |
| 2. | 16 322 zł (1) | 16 136 zł (3) | 15 276 zł (3) |
| 3. | 16 550 zł (4) | 16 298 zł (3) | 15 328 zł (3) |
| 4. | 16 784 zł (4) | 16 290 zł (4) | 15 362 zł (3) |
| 5. | 16 696 zł (6) | 16 306 zł (2) | 15 379 zł (3) |
| 6. | 16 870 zł (7) | 16 208 zł (1) | 15 414 zł (3) |
| 7. | 16 923 zł (5) | 16 254 zł (3) | 15 717 zł (2) |
Власний розрахунок за даними dane.gov.pl (файл забудовника від 2 жовтня 2026 р.). Ціни брутто за м² корисної площі.
Що з цього випливає:
- Напрямок помітний. Квартири з parteru та 1. piętro (19 квартир) мали медіану 15 977 zł/м², а квартири від 4. piętro й вище (48 квартир) 16 434 zł/м². Це на 2,9% більше.
- Сходинки нерівні. У діапазоні 40–49,9 м² від 3. piętro ціна майже стоїть на місці. У діапазоні 50–59,9 м² 2. piętro дешевше за 1.
- Найнаочніше видно на квартирах однакової площі. На кожному поверсі з 2-го по 7-й є по одній квартирі площею 79,1 м². Файл не показує стояк, але площа майже однакова (79,10–79,12 м²). Кожен поверх угору додає 59–64 zł/м², а ціна квартири зростає на 5 тис. zł за поверх: від 1 160 000 zł (14 665 zł/м²) на 2-му поверсі до 1 185 000 zł (14 977 zł/м²) на 7-му.
Медіани цілих поверхів можуть вводити в оману. Медіана на 7-му поверсі (16 546 zł/м²) нижча, ніж на 6-му (16 732 zł/м²), а на 2-му поверсі (15 782 zł/м²) нижча, ніж на 1-му (16 027 zł/м²). На 2-му поверсі переважають квартири більшої площі (медіана 54 м²), а вони дешевші за м². На 6-му й 7-му поверхах медіана площі майже однакова (39 і 40 м²), і в кожному з трьох діапазонів площі 7-й поверх був дорожчим за 6-й. Різниця медіан цілих поверхів пояснюється складом квартир, а не поверхом. Тому порівнюйте квартири схожої площі, а не поверхи цілком.
2-й чи 7-й поверх: скільки це в злотих
Той самий сценарій, розрахований для квартир схожої площі в Rezydencja Liwska:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Площа | 2-й поверх | 7-й поверх | Різниця за м² | Різниця у % | Приклад у злотих |
|---|---|---|---|---|---|
| 30–39,9 м² | 16 322 zł | 16 923 zł | 601 zł | 3,7% | бл. 21 тис. zł при 35 м² |
| 40–49,9 м² | 16 136 zł | 16 254 zł | 118 zł | 0,7% | бл. 5 тис. zł при 45 м² |
| 50–59,9 м² | 15 276 zł | 15 717 zł | 441 zł | 2,9% | бл. 24 тис. zł при 55 м² |
| 79,1 м² (1 квартира на поверсі) | 14 665 zł | 14 977 zł | 312 zł | 2,1% | 25 тис. zł (1 160 000 → 1 185 000 zł) |
Власний розрахунок за даними dane.gov.pl (файл забудовника від 2 жовтня 2026 р.). Різниці та приклади в злотих — наші обчислення. При 1–5 квартирах у групі результат залежить від окремих квартир.
У цьому комплексі різниця між 2-м і 7-м поверхом становить від приблизно 5 до приблизно 25 тис. zł на квартиру. Якщо ви купуєте ще й паркомісце чи комору, їхня ціна зазвичай окрема позиція, якої немає в ціні квартири. Скільки вони коштують у прайсах, ми описали в статті про ціни паркомісць і комор із прайсів. Чи вартий вищий поверх доплати, залежить від виду, шуму й світла, а їх файл не показує.
Korkowa 146: кожен поверх угору коштує дорожче
Korkowa 146 у Wawer має квартири від parteru до 4-го поверху, майже всі в діапазоні 50–59,9 м². Тут найпростіша картина: кожен поверх угору означає вищу ціну за м².
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Поверх | Квартир 50–59,9 м² | Медіана zł/м² | Зміна до поверху нижче |
|---|---|---|---|
| parter | 6 | 15 700 zł | — |
| 1. | 9 | 16 000 zł | +300 zł |
| 2. | 8 | 16 150 zł | +150 zł |
| 3. | 8 | 16 300 zł | +150 zł |
| 4. | 5 | 16 350 zł | +50 zł |
Власний розрахунок за даними dane.gov.pl (файл забудовника від 3 жовтня 2026 р.). Ціни брутто за м² корисної площі.
Різниця між parter (рівень землі) і 4-м поверхом становить 650 zł/м², тобто 4,1%. Для квартири 55 м² це близько 36 тис. zł. Між 1-м і 4-м поверхом різниця 350 zł/м² (2,2%), тобто близько 19 тис. zł при 55 м². Найбільший стрибок між parter (рівень землі) і 1-м поверхом, вище кожен поверх додає вже менше.
Ціни окремих квартир у цьому комплексі змінювалися. 9 вересня 2026 р. забудовник знизив ціну за м² чотирьох квартир (попередні ціни діяли з 14 березня 2026 р.) на 2,5–3,6% при тій самій площі: двох на parterі (K1.01 із 16 000 до 15 600 zł, K3.04 із 15 600 до 15 200 zł), однієї на 2-му й однієї на 3-му поверсі. Тому під час порівняння поверхів завжди дивіться й на дату ціни квартири.
Де вищий поверх не дорожчий
Два комплекси показують, що правило «чим вище, тим дорожче» не можна приймати наперед.
Kowalskiego 37 (Targówek), 25 квартир, файл від 3 жовтня 2026 р. Медіани за м² за поверхами: parter 14 900 zł, 1-й поверх 14 400 zł, 2-й 14 500 zł, 3-й 14 400 zł, 4-й 14 700 zł. Помітної залежності від поверху немає. У квартирах 60–74,9 м² parter і 4-й поверх коштували однаково: 14 900 zł/м².
Apartamenty Płużnicka (Białołęka), 18 квартир, файл від 28 вересня 2026 р. На 4-му поверсі було 8 квартир із медіаною 13 440 zł/м², помітно нижче нижніх поверхів. Частину різниці пояснює площа: квартири на 4-му поверсі більші (медіана 77 м²). Але й у квартирах 50–59,9 м² 4-й поверх (13 890 zł/м², 2 квартири) був дешевшим за 3-й (15 140 zł/м², 2 квартири). Чому так, файл не повідомляє.
Для повноти два комплекси з дуже малою кількістю квартир, лише як ілюстрація. В Aleja Krakowska 201 (Włochy) у квартирах 40–49,9 м² ціна зростала від 15 754 zł/м² на parterі до 17 074 zł/м² на 4-му поверсі, але на кожному поверсі це 1–2 квартири. У Galant Ząbkowska (Praga-Północ) квартири на 6-му поверсі коштували від 21 886 до 29 707 zł/м², а на 3-му й 4-му по одній квартирі: 17 910 і 19 010 zł/м². П’яти квартир замало, щоб відокремити вплив поверху від відмінностей між самими квартирами.
Власний розрахунок за даними dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Квартира на останньому поверсі у Варшаві: чи завжди найдорожча?
Не завжди. У Rezydencja Liwska найвищий поверх у пропозиції 7-й (квартири на 8-му продані). У квартирах 30–39,9 м² він був найдорожчим за м² (16 923 zł), але в квартирах 40–49,9 м² дорожчими були 3-й, 4-й і 5-й поверхи (16 290–16 306 проти 16 254 zł), а в квартирах 50–59,9 м² 1-й (15 733 проти 15 717 zł). В Apartamenty Płużnicka найвищий поверх із файлу був найдешевшим за м². У Korkowa 146 останній поверх був найдорожчим, але додавав до поверху нижче лише 50 zł/м².
На останньому поверсі трапляються інші квартири, ніж у решті будинку, наприклад більші за площею (в Apartamenty Płużnicka медіана площі на 4-му поверсі 77 м²) або з терасою. Тоді ціна квартири залежить більше від площі й тераси, ніж від самого поверху. Докладніше про це ми пишемо в статті про те, як забудовник рахує площу квартири з терасою.
Перш ніж обирати високий поверх, запитайте про ліфт. Розпорядження про технічні умови від 12 квітня 2002 р. вимагало пасажирського ліфта в багатоквартирному будинку, якщо різниця рівнів підлог між першим і найвищим надземним поверхом перевищує 9,5 м (§ 54 ust. 1, Dz.U. 2022 poz. 1225). Ці норми діяли до 19 вересня 2026 р. Упродовж 18 місяців від 20 вересня 2026 р. інвестор може й надалі їх застосовувати після подання заяви (art. 102a Prawa budowlanego, доданий законом Dz.U. 2026 poz. 1161, діє від 2 вересня 2026 р.). Нового розпорядження для будівель у Dziennik Ustaw до 7 жовтня 2026 р. не опубліковано. У будинку, де ця різниця рівнів не перевищує 9,5 м, ліфта може не бути, і тоді на найвищий поверх ви підніматиметеся сходами щодня.
Parter: дешевший чи ні?
У Rezydencja Liwska і Korkowa 146 parter мав найнижчу медіану ціни за м². У Kowalskiego 37 медіана ціни за м² на parterі (14 900 zł) була вищою, ніж на поверхах 1–3 (14 400–14 500 zł). Файл не називає причини.
Біля parteru перевірте, що саме ви купуєте. Забудовник публікує на сайті також ціни приміщень, що належать до квартири, і прав, потрібних для користування нею, а також інші грошові платежі, якщо вони не входять до ціни квартири (art. 19a ust. 1 pkt 2–3, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо садок біля parteru окрема позиція прайсу, порівнюйте parter із вищим поверхом лише після додавання цієї суми.
Ситуація іноземця: на що звернути увагу
Прайс, картка квартири та файл на dane.gov.pl складені польською, а перевіряти потрібно саме їх. Колонка з поверхом може називатися польською (piętro), а нумерація починається з parteru, тому «2. piętro» у прайсі це третій поверх за лічбою україномовного читача. Не порівнюйте ціни, доки не переконалися, що рахуєте поверхи однаково. Поверх указано не в кожному файлі: у нашому каталозі він був у файлах 8 із 22 комплексів, тому поверх часто доводиться брати з картки квартири на сайті забудовника. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами й пояснимо, що означає кожна колонка файлу та запис у прайсі.
Як самому перевірити доплату за поверх у вибраному комплексі
- Завантажте прайс із датою. З сайту забудовника або файл із dane.gov.pl. Запишіть дату, бо файли змінюються щодня.
- Перевірте, чи вказано у файлі поверх. Якщо ні, візьміть його з картки квартири на сайті забудовника.
- Оберіть квартири схожої площі, найкраще в одному стояку, тобто з одним плануванням на різних поверхах.
- Рахуйте в zł/м², а не в ціні квартири. Ціна квартири зростає з площею, а не з поверхом.
- Порахуйте різницю в злотих для своєї площі: різниця за м² помножити на площу.
- Перевірте дату ціни кожної квартири. Квартира на нижчому поверсі може бути дешевшою тому, що її ціну знизили, а не через поверх.
- Додайте те, чого немає в ціні квартири: садок, паркомісце, комору.
- Порівняйте з медіаною всього комплексу в Індексі відкритих цін: у кожного комплексу з нашого каталогу там указано медіану ціни за м² із датою даних.
Якщо розглядаєте конкретний будинок, почніть зі списку квартир у Rezydencja Liwska або іншого комплексу з каталогу й порівняйте квартири з одного стояка.
Читайте також: Акція забудовника: як перевірити, що ціна справді знизилася.
FAQ
Чи завжди квартира на вищому поверсі в новобудові дорожча?
Не завжди. У Rezydencja Liwska і Korkowa 146 ціна за м² квартир схожої площі зростала з поверхом. У Kowalskiego 37 такої закономірності не було, а в Apartamenty Płużnicka квартири на 4-му поверсі (польська нумерація) коштували за м² менше, ніж на 3-му. Власний розрахунок за даними dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р.
На скільки 7-й поверх дорожчий за 2-й?
У Rezydencja Liwska (Targówek) у квартирах 30–39,9 м² медіана ціни за м² на 7-му поверсі була на 601 zł (3,7%) вищою за ціну єдиної квартири цієї площі на 2-му поверсі, тобто близько 21 тис. zł при 35 м². У квартирах 40–49,9 м² різниця становила 118 zł/м² (0,7%). Дані на 2 жовтня 2026 р. Відкритої статистики доплати за поверх у Варшаві за 2025–2026 роки ми не знайшли (станом на жовтень 2026 р.).
Квартира на останньому поверсі найдорожча в будинку?
Не завжди. У Rezydencja Liwska 7-й поверх, найвищий у пропозиції, був найдорожчим за м² лише в квартирах 30–39,9 м². У квартирах 40–49,9 м² дорожчими були 3-й, 4-й і 5-й поверхи. В Apartamenty Płużnicka квартири на 4-му, найвищому поверсі у файлі, були дешевшими за м², ніж на 3-му. На останньому поверсі трапляються інші квартири, наприклад більші за площею або з терасою, тому порівнюйте квартири схожої площі.
Перший поверх дешевший?
У Rezydencja Liwska і Korkowa 146 parter (перший поверх) мав найнижчу медіану ціни за м². У Kowalskiego 37 parter коштував за м² стільки ж, скільки 4-й поверх (14 900 zł у квартирах 60–74,9 м²), а медіана на parterі була вищою, ніж на поверхах 1–3. Дані на 2–3 жовтня 2026 р. Перевірте також, чи входить садок біля parteru до ціни квартири, чи це окрема позиція прайсу.
Де перевірити, на якому поверсі квартира і скільки вона коштує?
У прайсі й картці квартири на сайті забудовника, а також у його файлі на порталі dane.gov.pl. Закон про забудовників вимагає вказувати ціну за м² кожної квартири (art. 19a ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.), але поверх серед цих даних не називає. У нашому каталозі поверх був у файлах 8 із 22 житлових комплексів (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Вагаєтеся між двома поверхами в одному комплексі? Напишіть нам до першого візиту до відділу продажу забудовника. Ми заявимо вас там і підемо разом, а заздалегідь пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Власний розрахунок за даними dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.