Вы выбираете между 2-м и 7-м этажом в одном доме и хотите понять, сколько стоит вид сверху. В двух жилых комплексах с наибольшим числом квартир с указанным этажом высокий этаж стоил дороже, но разница составляла несколько процентов цены за м². В Rezydencja Liwska (Targówek) квартиры 30–39,9 м² на 7-м этаже стоили за м² на 3,7% дороже, чем единственная квартира этой площади на 2-м этаже, то есть около 21 тыс. zł при 35 м². В Korkowa 146 (Wawer) квартиры 50–59,9 м² на 4-м этаже были на 4,1% дороже за м², чем на parterze. Но есть комплексы, где высокий этаж, даже последний, вовсе не дороже. Данные из файлов застройщиков на dane.gov.pl, на 4 октября 2026 г.
Общей «доплаты за этаж» для Варшавы мы не называем: каждый застройщик устанавливает цены по этажам сам. Открытой статистики о цене этажа в Варшаве за 2025–2026 годы мы не нашли (на 7 октября 2026 г.). Надёжный ответ даёт только прайс конкретного комплекса. Ниже показано, как его читать.
Как читать этажи в таблицах. Мы сохранили польскую нумерацию, как в прайсах застройщиков: parter — это первый этаж (уровень земли), «1. piętro» — второй этаж по-русски, «7. piętro» — восьмой. Во всём тексте «N-й этаж» означает именно польское «N. piętro».
Откуда эти цифры и чего они не показывают
Закон о застройщиках требует, чтобы застройщик опубликовал на своём сайте цену за м² полезной площади каждой квартиры (art. 19a ust. 1, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Этаж среди этих данных закон не называет. Часть застройщиков всё равно указывает этаж в файле, который попадает на портал dane.gov.pl.
В 22 жилых комплексах нашего каталога, у которых есть квартиры из файлов на dane.gov.pl, в предложении было 960 квартир. Этаж был указан у 197 из них (20,5%), в 8 комплексах. Большая часть этих квартир приходится на два комплекса: Rezydencja Liwska (88) и Korkowa 146 (40). Поэтому выводы относятся к этим домам, а не ко всему рынку Варшавы.
Цены за м² мы сравниваем только внутри одного комплекса и в одном диапазоне площади. Иначе результат вводил бы в заблуждение: маленькие квартиры обычно дороже за м², а на верхних этажах во многих домах другие площади, чем на нижних. Подробнее об этом эффекте мы пишем в статье о том, почему маленькие квартиры дороже за м².
Считаем то, что осталось в предложении. В файле Rezydencja Liwska, кроме 88 квартир в предложении, было 50 проданных и 1 забронированная. Цены уже проданных квартир в сравнении не участвуют.
Rezydencja Liwska: цена за м² растёт с этажом, но неравномерно
В предложении Rezydencja Liwska есть квартиры от первого этажа (parter) до 7-го этажа. Все 17 квартир на 8-м этаже в файле помечены как проданные. Вот медианы цен за м² в трёх самых многочисленных диапазонах площади (в скобках число квартир):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Этаж | 30–39,9 м² | 40–49,9 м² | 50–59,9 м² |
|---|---|---|---|
| parter | 16 410 zł (2) | 15 908 zł (3) | 15 415 zł (2) |
| 1. | 16 458 zł (3) | 16 027 zł (4) | 15 733 zł (1) |
| 2. | 16 322 zł (1) | 16 136 zł (3) | 15 276 zł (3) |
| 3. | 16 550 zł (4) | 16 298 zł (3) | 15 328 zł (3) |
| 4. | 16 784 zł (4) | 16 290 zł (4) | 15 362 zł (3) |
| 5. | 16 696 zł (6) | 16 306 zł (2) | 15 379 zł (3) |
| 6. | 16 870 zł (7) | 16 208 zł (1) | 15 414 zł (3) |
| 7. | 16 923 zł (5) | 16 254 zł (3) | 15 717 zł (2) |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (файл застройщика от 2 октября 2026 г.). Цены брутто за м² полезной площади.
Что из этого следует:
- Направление заметно. Квартиры с первого этажа (parter) и 1. piętro (19 квартир) имели медиану 15 977 zł/м², а квартиры с 4. piętro и выше (48 квартир) 16 434 zł/м². Это на 2,9% больше.
- Ступеньки неравные. В диапазоне 40–49,9 м² начиная с 3. piętro цена почти стоит на месте. В диапазоне 50–59,9 м² 2. piętro дешевле 1.
- Нагляднее всего видно на квартирах одной площади. На каждом этаже со 2-го по 7-й есть по одной квартире площадью 79,1 м². Файл не показывает стояк, но площадь почти одинакова (79,10–79,12 м²). Каждый этаж выше добавляет 59–64 zł/м², а цена квартиры растёт на 5 тыс. zł за этаж: от 1 160 000 zł (14 665 zł/м²) на 2-м этаже до 1 185 000 zł (14 977 zł/м²) на 7-м.
Медианы целых этажей могут вводить в заблуждение. Медиана на 7-м этаже (16 546 zł/м²) ниже, чем на 6-м (16 732 zł/м²), а на 2-м этаже (15 782 zł/м²) ниже, чем на 1-м (16 027 zł/м²). На 2-м этаже преобладают квартиры большей площади (медиана 54 м²), а они дешевле за м². На 6-м и 7-м этажах медиана площади почти одинакова (39 и 40 м²), и в каждом из трёх диапазонов площади 7-й этаж был дороже 6-го. Разница медиан целых этажей объясняется составом квартир, а не этажом. Поэтому сравнивайте квартиры похожей площади, а не этажи целиком.
2-й или 7-й этаж: сколько это в злотых
Тот же сценарий, посчитанный для квартир похожей площади в Rezydencja Liwska:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Площадь | 2-й этаж | 7-й этаж | Разница за м² | Разница в % | Пример в злотых |
|---|---|---|---|---|---|
| 30–39,9 м² | 16 322 zł | 16 923 zł | 601 zł | 3,7% | ок. 21 тыс. zł при 35 м² |
| 40–49,9 м² | 16 136 zł | 16 254 zł | 118 zł | 0,7% | ок. 5 тыс. zł при 45 м² |
| 50–59,9 м² | 15 276 zł | 15 717 zł | 441 zł | 2,9% | ок. 24 тыс. zł при 55 м² |
| 79,1 м² (1 квартира на этаже) | 14 665 zł | 14 977 zł | 312 zł | 2,1% | 25 тыс. zł (1 160 000 → 1 185 000 zł) |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (файл застройщика от 2 октября 2026 г.). Разницы и примеры в злотых — наши вычисления. При 1–5 квартирах в группе результат зависит от отдельных квартир.
В этом комплексе разница между 2-м и 7-м этажом составляет от примерно 5 до примерно 25 тыс. zł на квартиру. Если вы покупаете ещё и машиноместо или кладовую, их цена обычно отдельная позиция, которой нет в цене квартиры. Сколько они стоят в прайсах, мы описали в статье о ценах машиномест и кладовых из прайсов. Стоит ли высокий этаж доплаты, зависит от вида, шума и света, а их файл не показывает.
Korkowa 146: каждый этаж выше стоит дороже
Korkowa 146 в Wawer имеет квартиры от первого этажа (parter) до 4-го этажа, почти все в диапазоне 50–59,9 м². Здесь самая простая картина: каждый этаж выше означает более высокую цену за м².
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Этаж | Квартир 50–59,9 м² | Медиана zł/м² | Изменение к этажу ниже |
|---|---|---|---|
| parter | 6 | 15 700 zł | — |
| 1. | 9 | 16 000 zł | +300 zł |
| 2. | 8 | 16 150 zł | +150 zł |
| 3. | 8 | 16 300 zł | +150 zł |
| 4. | 5 | 16 350 zł | +50 zł |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (файл застройщика от 3 октября 2026 г.). Цены брутто за м² полезной площади.
Разница между parter (уровень земли) и 4-м этажом составляет 650 zł/м², то есть 4,1%. Для квартиры 55 м² это около 36 тыс. zł. Между 1-м и 4-м этажом разница 350 zł/м² (2,2%), то есть около 19 тыс. zł при 55 м². Самый большой скачок между parter (уровень земли) и 1-м этажом, выше каждый этаж добавляет уже меньше.
Цены отдельных квартир в этом комплексе менялись. 9 сентября 2026 г. застройщик снизил цену за м² четырёх квартир (прежние цены действовали с 14 марта 2026 г.) на 2,5–3,6% при той же площади: двух на первом этаже (K1.01 с 16 000 до 15 600 zł, K3.04 с 15 600 до 15 200 zł), одной на 2-м и одной на 3-м этаже. Поэтому при сравнении этажей всегда смотрите и на дату цены квартиры.
Где высокий этаж не дороже
Два комплекса показывают, что правило «чем выше, тем дороже» нельзя принимать заранее.
Kowalskiego 37 (Targówek), 25 квартир, файл от 3 октября 2026 г. Медианы за м² по этажам: parter 14 900 zł, 1-й этаж 14 400 zł, 2-й 14 500 zł, 3-й 14 400 zł, 4-й 14 700 zł. Заметной зависимости от этажа нет. В квартирах 60–74,9 м² parter и 4-й этаж стоили одинаково: 14 900 zł/м².
Apartamenty Płużnicka (Białołęka), 18 квартир, файл от 28 сентября 2026 г. На 4-м этаже было 8 квартир с медианой 13 440 zł/м², заметно ниже нижних этажей. Часть разницы объясняет площадь: квартиры на 4-м этаже больше (медиана 77 м²). Но и в квартирах 50–59,9 м² 4-й этаж (13 890 zł/м², 2 квартиры) был дешевле 3-го (15 140 zł/м², 2 квартиры). Почему так, файл не сообщает.
Для полноты два комплекса с очень малым числом квартир, только как иллюстрация. В Aleja Krakowska 201 (Włochy) в квартирах 40–49,9 м² цена росла от 15 754 zł/м² на первом этаже до 17 074 zł/м² на 4-м этаже, но на каждом этаже это 1–2 квартиры. В Galant Ząbkowska (Praga-Północ) квартиры на 6-м этаже стоили от 21 886 до 29 707 zł/м², а на 3-м и 4-м по одной квартире: 17 910 и 19 010 zł/м². Пяти квартир мало, чтобы отделить влияние этажа от различий между самими квартирами.
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (на 4 октября 2026 г.).
Квартира на последнем этаже в Варшаве: всегда ли самая дорогая?
Не всегда. В Rezydencja Liwska самый высокий этаж в предложении 7-й (квартиры на 8-м проданы). В квартирах 30–39,9 м² он был самым дорогим за м² (16 923 zł), но в квартирах 40–49,9 м² дороже были 3-й, 4-й и 5-й этажи (16 290–16 306 против 16 254 zł), а в квартирах 50–59,9 м² 1-й (15 733 против 15 717 zł). В Apartamenty Płużnicka самый высокий этаж из файла был самым дешёвым за м². В Korkowa 146 последний этаж был самым дорогим, но добавлял к этажу ниже только 50 zł/м².
На последнем этаже бывают другие квартиры, чем в остальном доме, например больше по площади (в Apartamenty Płużnicka медиана площади на 4-м этаже 77 м²) или с террасой. Тогда цена квартиры зависит больше от площади и террасы, чем от самого этажа. Подробнее об этом мы пишем в статье о том, как застройщик считает площадь квартиры с террасой.
Прежде чем выбирать высокий этаж, спросите про лифт. Постановление о технических условиях от 12 апреля 2002 г. требовало пассажирского лифта в многоквартирном доме, если разница уровней полов между первым и самым высоким надземным этажом превышает 9,5 м (§ 54 ust. 1, Dz.U. 2022 poz. 1225). Эти нормы действовали до 19 сентября 2026 г. В течение 18 месяцев с 20 сентября 2026 г. инвестор может по-прежнему их применять после подачи заявления (art. 102a Prawa budowlanego, добавлен законом Dz.U. 2026 poz. 1161, действует с 2 сентября 2026 г.). Нового постановления для зданий в Dziennik Ustaw до 7 октября 2026 г. не опубликовано. В доме, где эта разница уровней не превышает 9,5 м, лифта может не быть, и тогда на самый высокий этаж вы будете подниматься по лестнице каждый день.
Первый этаж (parter): дешевле или нет?
В Rezydencja Liwska и Korkowa 146 parter имел самую низкую медиану цены за м². В Kowalskiego 37 медиана цены за м² на первом этаже (14 900 zł) была выше, чем на этажах 1–3 (14 400–14 500 zł). Файл не называет причину.
У первого этажа проверьте, что именно вы покупаете. Застройщик публикует на сайте также цены помещений, относящихся к квартире, и прав, необходимых для пользования ею, а также иные денежные платежи, если они не входят в цену квартиры (art. 19a ust. 1 pkt 2–3, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Если садик у первого этажа это отдельная позиция прайса, сравнивайте parter с более высоким этажом только после добавления этой суммы.
Ситуация иностранца: на что обратить внимание
Прайс, карточка квартиры и файл на dane.gov.pl составлены на польском, а проверять нужно именно их. Колонка с этажом может называться по-польски (piętro), а нумерация начинается с первого этажа, поэтому «2. piętro» в прайсе это третий этаж по счёту русскоязычного читателя. Не сравнивайте цены, пока не убедились, что считаете этажи одинаково. Этаж указан не в каждом файле: в нашем каталоге он был в файлах 8 из 22 комплексов, поэтому этаж часто приходится брать из карточки квартиры на сайте застройщика. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках и объясним, что означает каждая колонка файла и запись в прайсе.
Как самому проверить доплату за этаж в выбранном комплексе
- Скачайте прайс с датой. С сайта застройщика или файл с dane.gov.pl. Запишите дату, потому что файлы меняются ежедневно.
- Проверьте, указан ли в файле этаж. Если нет, возьмите его из карточки квартиры на сайте застройщика.
- Выберите квартиры похожей площади, лучше всего в одном стояке, то есть с одной планировкой на разных этажах.
- Считайте в zł/м², а не в цене квартиры. Цена квартиры растёт с площадью, а не с этажом.
- Посчитайте разницу в злотых для своей площади: разница за м² умножить на площадь.
- Проверьте дату цены каждой квартиры. Квартира на нижнем этаже может быть дешевле потому, что её цену снизили, а не из-за этажа.
- Добавьте то, чего нет в цене квартиры: садик, машиноместо, кладовую.
- Сравните с медианой всего комплекса в Индексе открытых цен: у каждого комплекса из нашего каталога там указана медиана цены за м² с датой данных.
Если рассматриваете конкретный дом, начните со списка квартир в Rezydencja Liwska или другого комплекса из каталога и сравните квартиры из одного стояка.
Читайте также: Акция застройщика: как проверить, что цена действительно снизилась.
FAQ
Всегда ли квартира на высоком этаже в новостройке дороже?
Не всегда. В Rezydencja Liwska и Korkowa 146 цена за м² квартир похожей площади росла с этажом. В Kowalskiego 37 такой закономерности не было, а в Apartamenty Płużnicka квартиры на 4-м этаже (польская нумерация) стоили за м² меньше, чем на 3-м. Собственный расчёт по данным dane.gov.pl, на 4 октября 2026 г.
На сколько 7-й этаж дороже 2-го?
В Rezydencja Liwska (Targówek) в квартирах 30–39,9 м² медиана цены за м² на 7-м этаже была на 601 zł (3,7%) выше цены единственной квартиры этой площади на 2-м этаже, то есть около 21 тыс. zł при 35 м². В квартирах 40–49,9 м² разница составляла 118 zł/м² (0,7%). Данные на 2 октября 2026 г. Открытой статистики доплаты за этаж в Варшаве за 2025–2026 годы мы не нашли (на октябрь 2026 г.).
Квартира на последнем этаже самая дорогая в доме?
Не всегда. В Rezydencja Liwska 7-й этаж, самый высокий в предложении, был самым дорогим за м² только в квартирах 30–39,9 м². В квартирах 40–49,9 м² дороже были 3-й, 4-й и 5-й этажи. В Apartamenty Płużnicka квартиры на 4-м, самом высоком этаже в файле, были дешевле за м², чем на 3-м. На последнем этаже бывают другие квартиры, например больше по площади или с террасой, поэтому сравнивайте квартиры похожей площади.
Первый этаж дешевле?
В Rezydencja Liwska и Korkowa 146 parter (первый этаж) имел самую низкую медиану цены за м². В Kowalskiego 37 parter стоил за м² столько же, сколько 4-й этаж (14 900 zł в квартирах 60–74,9 м²), а медиана на первом этаже была выше, чем на этажах 1–3. Данные на 2–3 октября 2026 г. Проверьте также, входит ли садик у первого этажа в цену квартиры или это отдельная позиция прайса.
Где проверить, на каком этаже квартира и сколько она стоит?
В прайсе и карточке квартиры на сайте застройщика, а также в его файле на портале dane.gov.pl. Закон о застройщиках требует указывать цену за м² каждой квартиры (art. 19a ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.), но этаж среди этих данных не называет. В нашем каталоге этаж был в файлах 8 из 22 жилых комплексов (на 4 октября 2026 г.).
Колеблетесь между двумя этажами в одном комплексе? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас там и пойдём вместе, а заранее пройдём с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (на 4 октября 2026 г.). Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.