Ist die höhere Etage teurer? Vergleich im selben Haus

Sie schwanken zwischen der 2. und der 7. Etage im selben Haus und möchten wissen, was der Blick von oben kostet. In den zwei Bauvorhaben mit den meisten Wohnungen mit Etagenangabe war die höhere Etage teurer, doch der Unterschied lag bei wenigen Prozent des Quadratmeterpreises. In der Rezydencja Liwska (Targówek) kosteten Wohnungen von 30 bis 39,9 m² im 7. Stock je m² 3,7 % mehr als die einzige Wohnung dieser Größe im 2. Stock, bei 35 m² rund 21.000 zł. In der Korkowa 146 (Wawer) waren Wohnungen von 50 bis 59,9 m² im 4. Stock 4,1 % teurer je m² als im Erdgeschoss. Es gibt aber Bauvorhaben, in denen die höhere Etage, sogar die Wohnung im obersten Stock, gar nicht teurer ist. Grundlage sind die Dateien der Bauträger auf dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026.

Einen allgemeinen „Etagenaufschlag“ für Warschau nennen wir nicht: Jeder Bauträger legt die Preise der Etagen selbst fest. Offene Statistiken zum Preis der Etage in Warschau für 2025–2026 haben wir nicht gefunden (Stand 7. Oktober 2026). Eine verlässliche Antwort gibt nur die Preisliste des jeweiligen Bauvorhabens. Unten zeigen wir, wie Sie sie lesen.

Woher die Zahlen stammen und was sie nicht sagen

Das Bauträgergesetz (ustawa deweloperska) verpflichtet den Bauträger, auf seiner Website den Preis je m² Nutzfläche jeder Wohnung zu nennen (Art. 19a Abs. 1, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Die Etage zählt nicht zu diesen Angaben. Manche Bauträger nennen sie trotzdem in der Datei, die auf dem Portal dane.gov.pl landet.

In 22 Bauvorhaben unseres Katalogs, deren Wohnungen aus Dateien auf dane.gov.pl stammen, standen 960 Wohnungen im Angebot. Bei 197 davon (20,5 %) war die Etage angegeben, in 8 Bauvorhaben. Den größten Teil stellen zwei Bauvorhaben: Rezydencja Liwska (88) und Korkowa 146 (40). Die Ergebnisse gelten also für diese Gebäude, nicht für den Warschauer Markt.

Wir vergleichen Quadratmeterpreise nur innerhalb eines Bauvorhabens und in derselben Größenklasse. Sonst wäre das Ergebnis irreführend: Kleinere Wohnungen sind meist teurer je m², und in vielen Häusern liegen in den oberen Etagen andere Größen als in den unteren. Mehr dazu im Ratgeber darüber, warum kleine Wohnungen je m² teurer sind.

Gerechnet wird, was noch im Angebot ist. In der Datei der Rezydencja Liwska standen neben den 88 Wohnungen im Angebot 50 verkaufte und 1 reservierte Wohnung. Preise bereits verkaufter Wohnungen gehen nicht in den Vergleich ein.

Rezydencja Liwska: Der Preis je m² steigt mit der Etage, aber nicht gleichmäßig

Im Angebot der Rezydencja Liwska liegen Wohnungen vom Erdgeschoss bis zur 7. Etage. Alle 17 Wohnungen im 8. Stock sind in der Datei als verkauft markiert. So sahen die Mediane der Quadratmeterpreise in den drei häufigsten Größenklassen aus (in Klammern die Zahl der Wohnungen):

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Eigene Auswertung auf Basis von Daten aus dane.gov.pl (Datei des Bauträgers vom 2. Oktober 2026). Bruttopreise je m² Nutzfläche.

Was daraus folgt:

• Die Richtung ist klar. Wohnungen im Erdgeschoss und 1. Stock (19 Wohnungen) hatten einen Median von 15.977 zł/m², Wohnungen ab dem 4. Stock (48 Wohnungen) 16.434 zł/m². Das sind 2,9 % mehr.
• Die Stufen sind nicht gleich hoch. In der Klasse 40–49,9 m² bleibt der Preis ab dem 3. Stock fast stehen. In der Klasse 50–59,9 m² ist die 2. Etage billiger als die 1.
• Am klarsten zeigt es sich bei Wohnungen gleicher Größe. Auf jeder Etage vom 2. bis zum 7. Stock gibt es eine Wohnung mit 79,1 m². Die Datei nennt keinen Strang, aber die Fläche ist nahezu identisch (79,10–79,12 m²). Jede Etage höher kostet 59–64 zł/m² mehr, und der Wohnungspreis steigt um 5.000 zł je Etage: von 1.160.000 zł (14.665 zł/m²) im 2. Stock auf 1.185.000 zł (14.977 zł/m²) im 7.

Mediane ganzer Etagen können täuschen. Der Median im 7. Stock (16.546 zł/m²) liegt unter dem im 6. (16.732 zł/m²), und im 2. Stock (15.782 zł/m²) unter dem im 1. (16.027 zł/m²). Im 2. Stock überwiegen größere Wohnungen (Median 54 m²), und die sind je m² billiger. Im 6. und 7. Stock ist die mediane Fläche fast gleich (39 und 40 m²), und in jeder der drei Größenklassen war die 7. Etage teurer als die 6. Der Unterschied der Mediane ganzer Etagen kommt also von der Zusammensetzung der Wohnungen, nicht von der Etage. Vergleichen Sie deshalb Wohnungen ähnlicher Größe, nicht ganze Etagen.

2. oder 7. Etage: Was bedeutet das in Złoty?

Dasselbe Szenario für Wohnungen ähnlicher Größe in der Rezydencja Liwska:

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Eigene Auswertung auf Basis von Daten aus dane.gov.pl (Datei des Bauträgers vom 2. Oktober 2026). Unterschiede und Beispiele in Złoty sind unsere Berechnungen. Bei 1–5 Wohnungen je Gruppe hängt das Ergebnis von einzelnen Wohnungen ab.

In diesem Bauvorhaben beträgt der Unterschied zwischen 2. und 7. Etage also etwa 5.000 bis 25.000 zł je Wohnung. Wenn Sie auch einen Stellplatz oder ein Kellerabteil kaufen, ist deren Preis meist eine eigene Position, die nicht im Wohnungspreis steckt. Was sie in den Preislisten kosten, beschreiben wir im Ratgeber zu den Preisen für Stellplätze und Kellerabteile aus den Preislisten. Ob sich ein Aufpreis für die höhere Etage lohnt, hängt von Aussicht, Lärm und Licht ab, die die Datei nicht zeigt.

Korkowa 146: Jede Etage höher kostet mehr

Die Korkowa 146 in Wawer hat Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum 4. Stock, fast alle in der Klasse 50–59,9 m². Hier zeigt sich das einfachste Muster: Jede Etage höher bedeutet einen höheren Preis je m².

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Eigene Auswertung auf Basis von Daten aus dane.gov.pl (Datei des Bauträgers vom 3. Oktober 2026). Bruttopreise je m² Nutzfläche.

Der Unterschied zwischen Erdgeschoss und 4. Stock beträgt 650 zł/m², also 4,1 %. Bei 55 m² sind das rund 36.000 zł. Zwischen 1. und 4. Stock sind es 350 zł/m² (2,2 %), bei 55 m² rund 19.000 zł. Der größte Sprung liegt zwischen Erdgeschoss und 1. Stock. Weiter oben kommt je Etage weniger dazu.

Die Preise einzelner Wohnungen in diesem Bauvorhaben haben sich geändert. Am 9. September 2026 senkte der Bauträger den Preis je m² von vier Wohnungen (die vorherigen Preise galten seit dem 14. März 2026) um 2,5–3,6 % bei gleicher Fläche: zwei im Erdgeschoss (K1.01 von 16.000 auf 15.600 zł, K3.04 von 15.600 auf 15.200 zł), eine im 2. und eine im 3. Stock. Achten Sie beim Vergleich der Etagen daher immer auch auf das Datum des Wohnungspreises.

Wo die höhere Etage nicht teurer ist

Zwei Bauvorhaben zeigen, dass man die Regel „je höher, desto teurer“ nicht voraussetzen darf.

Kowalskiego 37 (Targówek), 25 Wohnungen, Datei vom 3. Oktober 2026. Mediane je m² nach Etage: Erdgeschoss 14.900 zł, 1. Stock 14.400 zł, 2. 14.500 zł, 3. 14.400 zł, 4. 14.700 zł. Keine erkennbare Abhängigkeit von der Etage. Bei Wohnungen von 60 bis 74,9 m² kosteten Erdgeschoss und 4. Stock gleich viel: 14.900 zł/m².

Apartamenty Płużnicka (Białołęka), 18 Wohnungen, Datei vom 28. September 2026. Im 4. Stock lagen 8 Wohnungen mit einem Median von 13.440 zł/m², deutlich unter den unteren Etagen. Ein Teil des Unterschieds erklärt sich durch die Fläche, denn die Wohnungen im 4. Stock sind größer (Median 77 m²). Doch auch bei Wohnungen von 50 bis 59,9 m² war der 4. Stock (13.890 zł/m², 2 Wohnungen) billiger als der 3. (15.140 zł/m², 2 Wohnungen). Die Datei nennt den Grund nicht.

Der Vollständigkeit halber zwei Bauvorhaben mit sehr wenigen Wohnungen, nur zur Illustration. In der Aleja Krakowska 201 (Włochy) stieg der Preis bei Wohnungen von 40 bis 49,9 m² von 15.754 zł/m² im Erdgeschoss auf 17.074 zł/m² im 4. Stock, aber auf jeder Etage sind es 1–2 Wohnungen. In der Galant Ząbkowska (Praga-Północ) kosteten Wohnungen im 6. Stock 21.886 bis 29.707 zł/m², im 3. und 4. Stock jeweils eine Wohnung mit 17.910 und 19.010 zł/m². Fünf Wohnungen reichen nicht, um den Einfluss der Etage von Unterschieden zwischen den Wohnungen selbst zu trennen.

Eigene Auswertung auf Basis von Daten aus dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).

Wohnung im obersten Stock in Warschau: Immer die teuerste?

Nicht immer. In der Rezydencja Liwska ist die 7. Etage die höchste im Angebot (die Wohnungen im 8. sind verkauft). Bei Wohnungen von 30 bis 39,9 m² war sie je m² am teuersten (16.923 zł), bei 40 bis 49,9 m² waren aber die 3., 4. und 5. Etage teurer (16.290–16.306 gegenüber 16.254 zł), und bei 50 bis 59,9 m² die 1. Etage (15.733 gegenüber 15.717 zł). In den Apartamenty Płużnicka war der höchste Stock der Datei je m² der billigste. In der Korkowa 146 war der letzte Stock der teuerste, legte aber nur 50 zł/m² auf die Etage darunter drauf.

Im obersten Stock liegen oft andere Wohnungen als im Rest des Hauses, etwa größere (in den Apartamenty Płużnicka beträgt die mediane Fläche im 4. Stock 77 m²) oder solche mit Terrasse. Dann hängt der Preis stärker von Fläche und Terrasse ab als von der Etage selbst. Mehr dazu im Ratgeber, wie der Bauträger die Fläche einer Wohnung mit Terrasse berechnet.

Fragen Sie vor der Wahl einer hohen Etage nach dem Aufzug. Die Verordnung über die technischen Bedingungen vom 12. April 2002 verlangte in Mehrfamilienhäusern einen Personenaufzug, wenn der Höhenunterschied zwischen dem Fußboden des ersten und des höchsten oberirdischen Geschosses 9,5 m überschreitet (§ 54 Abs. 1, Dz.U. 2022 Pos. 1225). Diese Vorschriften galten bis zum 19. September 2026. Danach kann der Bauherr sie 18 Monate lang ab dem 20. September 2026 nach einer Erklärung weiter anwenden (Art. 102a des Baugesetzes, eingefügt durch ein Gesetz, Dz.U. 2026 Pos. 1161, in Kraft seit dem 2. September 2026). Eine neue Verordnung für Gebäude war bis zum 7. Oktober 2026 im Dziennik Ustaw nicht veröffentlicht. In einem Gebäude, in dem dieser Höhenunterschied 9,5 m nicht überschreitet, kann der Aufzug fehlen, und Sie gehen dann täglich die Treppe in die oberste Etage.

Erdgeschoss: billiger oder nicht?

In der Rezydencja Liwska und in der Korkowa 146 hatte das Erdgeschoss den niedrigsten Median je m². In der Kowalskiego 37 lag der Median im Erdgeschoss (14.900 zł) über dem der Etagen 1 bis 3 (14.400–14.500 zł). Die Datei nennt keinen Grund.

Prüfen Sie beim Erdgeschoss genau, was Sie kaufen. Der Bauträger nennt auf seiner Website auch die Preise der zugehörigen Räume oder der zur Nutzung der Wohnung nötigen Rechte sowie sonstiger Geldleistungen, sofern sie nicht im Wohnungspreis stecken (Art. 19a Abs. 1 Nr. 2–3, Rechtsstand Oktober 2026). Ist das Gärtchen am Erdgeschoss eine eigene Position in der Preisliste, vergleichen Sie das Erdgeschoss erst nach Addition dieses Betrags mit einer höheren Etage.

Wenn Sie nicht auf Polnisch lesen: So prüfen Sie den Etagenpreis

• Die Unterlagen sind polnisch. Preislisten der Bauträger und Dateien auf dane.gov.pl sind auf Polnisch. Die Etage steht meist in einer Spalte „piętro“, Fläche in „powierzchnia“, Preis je m² in „cena za m²“. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift über die Sprache oder Übersetzung von Prospekt und Vertrag (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Stand Oktober 2026).
• Vor der Reservierung prüfen lassen. Lassen Sie Preisliste, Prospekt und Vertragsentwurf übersetzen oder mit einem Juristen durchgehen, der Polnisch und Ihre Sprache beherrscht.
• Beim Notar. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar die Urkunde zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614, Stand Oktober 2026).

So prüfen Sie den Etagenaufschlag in einem Bauvorhaben selbst

1. Laden Sie die Preisliste mit Datum herunter. Von der Website des Bauträgers oder als Datei von dane.gov.pl. Notieren Sie das Datum, denn die Dateien ändern sich täglich.
2. Prüfen Sie, ob die Datei die Etage nennt. Wenn nicht, entnehmen Sie sie dem Wohnungsblatt auf der Website des Bauträgers.
3. Wählen Sie Wohnungen ähnlicher Größe, am besten im selben Strang, also dieselbe Aufteilung auf verschiedenen Etagen.
4. Rechnen Sie in zł/m², nicht im Wohnungspreis. Der Wohnungspreis wächst mit der Fläche, nicht mit der Etage.
5. Berechnen Sie den Unterschied in Złoty für Ihre Fläche: Unterschied je m² mal Fläche.
6. Prüfen Sie das Preisdatum jeder Wohnung. Eine Wohnung auf einer niedrigeren Etage kann billiger sein, weil ihr Preis gesenkt wurde, nicht wegen der Etage.
7. Addieren Sie, was nicht im Wohnungspreis steckt: Gärtchen, Stellplatz, Kellerabteil.
8. Vergleichen Sie mit dem Median des ganzen Bauvorhabens im Preisindex, wo bei jedem Bauvorhaben unseres Katalogs der Median mit Datenstand steht.

Wenn Sie ein bestimmtes Gebäude erwägen, beginnen Sie mit der Liste der Wohnungen in der Rezydencja Liwska oder eines anderen Bauvorhabens aus dem Katalog und vergleichen Sie Wohnungen aus demselben Strang.

Siehe auch: Rabatt beim Bauträger: So prüfen Sie, ob der Preis gesunken ist.

FAQ

Ist eine höhere Etage im Neubau immer teurer?

Nicht immer. In der Rezydencja Liwska und in der Korkowa 146 stieg der Quadratmeterpreis ähnlich großer Wohnungen mit der Etage. In der Kowalskiego 37 gab es keine solche Regel, und in den Apartamenty Płużnicka waren Wohnungen im 4. Stock je m² billiger als im 3. Eigene Auswertung auf Basis von Daten aus dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026.

Wie viel teurer ist die 7. Etage gegenüber der 2.?

In der Rezydencja Liwska (Targówek) lag der mittlere Quadratmeterpreis (Median) bei Wohnungen von 30 bis 39,9 m² im 7. Stock um 601 zł (3,7 %) über dem Preis der einzigen Wohnung dieser Größe im 2. Stock, bei 35 m² also rund 21.000 zł. Bei Wohnungen von 40 bis 49,9 m² betrug der Unterschied 118 zł/m² (0,7 %). Daten vom 2. Oktober 2026. Offene Statistiken zum Etagenaufschlag in Warschau für 2025–2026 haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026).

Ist die Wohnung im obersten Stockwerk die teuerste im Haus?

Nicht immer. In der Rezydencja Liwska war die 7. Etage, die höchste im Angebot, nur bei Wohnungen von 30 bis 39,9 m² am teuersten je m². Bei 40 bis 49,9 m² waren die 3., 4. und 5. Etage teurer. In den Apartamenty Płużnicka waren die Wohnungen im 4., dem höchsten Stock der Datei, je m² billiger als im 3. Im obersten Stock liegen oft andere Wohnungen, etwa größere oder mit Terrasse; vergleichen Sie deshalb Wohnungen ähnlicher Größe.

Ist das Erdgeschoss billiger?

In der Rezydencja Liwska und in der Korkowa 146 hatte das Erdgeschoss den niedrigsten Median je m². In der Kowalskiego 37 kostete es je m² genauso viel wie der 4. Stock (14.900 zł bei Wohnungen von 60 bis 74,9 m²), und der Median im Erdgeschoss lag über dem der Etagen 1 bis 3. Daten vom 2. und 3. Oktober 2026. Prüfen Sie auch, ob ein Gärtchen am Erdgeschoss im Wohnungspreis steckt oder in der Preisliste eine eigene Position ist.

Wo sehe ich, auf welcher Etage eine Wohnung liegt und was sie kostet?

In der Preisliste und im Wohnungsblatt auf der Website des Bauträgers sowie in dessen Datei auf dem Portal dane.gov.pl. Das Bauträgergesetz verlangt den Preis je m² jeder Wohnung (Art. 19a Abs. 1, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026), nennt die Etage unter diesen Angaben aber nicht. In unserem Katalog enthielten die Dateien von 8 der 22 Bauvorhaben die Etage (Stand 4. Oktober 2026).

Ich lese kein Polnisch: Wie finde ich die Etage in der Preisliste?

Preislisten und Dateien auf dane.gov.pl sind polnisch. Suchen Sie in der Tabelle die Spalte mit der Etage (auf Polnisch piętro) und vergleichen Sie nur Wohnungen mit ähnlicher Fläche. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift über die Sprache von Prospekt und Vertrag (Stand Oktober 2026); lassen Sie Unterlagen daher vor der Reservierung übersetzen oder mit einem Juristen durchgehen.

Sie schwanken zwischen zwei Etagen im selben Bauvorhaben? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro. Wir melden Sie dort an und gehen gemeinsam hin, vorher gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Eigene Auswertung auf Basis von Daten aus dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.