Aynı binada 2. kat ile 7. kat arasında kararsızsınız ve yukarıdan manzaranın ne kadara mal olduğunu merak ediyorsunuz. Katı belirtilmiş en çok daireye sahip iki yatırımda üst kat daha pahalıydı, ancak fark m² fiyatının birkaç yüzdesi kadardı. Rezydencja Liwska’da (Targówek) 7. kattaki 30–39,9 m² daireler, bu aralıktaki tek 2. kat dairesinden m² başına %3,7 pahalıydı; 35 m² için yaklaşık 21 bin zł eder. Korkowa 146’da (Wawer) 4. kattaki 50–59,9 m² daireler zemin kata göre m² başına %4,1 daha pahalıydı. Ancak üst katın, hatta son kattaki dairenin hiç de daha pahalı olmadığı yatırımlar da var. Veriler, geliştiricilerin dane.gov.pl’deki dosyalarından alınmıştır; durum 4 Ekim 2026.
Varşova için genel bir “kat farkı” vermiyoruz: her geliştirici kat fiyatlarını kendisi belirler. Varşova’da 2025–2026 için kat fiyatına dair açık istatistik bulamadık (durum 7 Ekim 2026). Kesin cevabı yalnızca ilgili yatırımın fiyat listesi verir. Aşağıda onu nasıl okuyacağınızı gösteriyoruz.
Bu rakamlar nereden geliyor ve neyi söylemiyor?
Geliştirici kanunu (ustawa deweloperska), geliştiricinin sitesinde her dairenin kullanım alanı m² fiyatını yayımlamasını şart koşar (art. 19a ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). Bu veriler arasında kat yoktur. Bazı geliştiriciler yine de katı, dane.gov.pl portalına giden dosyaya yazar.
Kataloğumuzdaki, daireleri dane.gov.pl dosyalarından gelen 22 yatırımda teklifte 960 daire vardı. 197’sinde (%20,5) kat belirtilmişti; bu 8 yatırımda. Bunların çoğu iki yatırımdan geliyor: Rezydencja Liwska (88) ve Korkowa 146 (40). Sonuçlar bu binalar için geçerlidir, Varşova piyasası için değil.
m² fiyatlarını yalnızca tek bir yatırımın içinde ve aynı büyüklük aralığında karşılaştırıyoruz. Aksi halde sonuç yanıltıcı olurdu: küçük daireler genellikle m² başına daha pahalıdır, birçok binada da üst katlarda alt katlardan farklı büyüklükte daireler bulunur. Bu konuyu küçük dairelerin neden m² başına daha pahalı olduğunu anlatan rehberde daha ayrıntılı ele alıyoruz.
Hesaba teklifte kalanlar girer. Rezydencja Liwska dosyasında teklifteki 88 daireye ek olarak 50 satılmış ve 1 rezerve daire vardı. Satılmış dairelerin fiyatları karşılaştırmada yer almaz.
Rezydencja Liwska: m² fiyatı kata göre artıyor, ama eşit değil
Rezydencja Liwska teklifinde zemin kattan 7. kata kadar daireler var. 8. kattaki 17 dairenin hepsi dosyada satılmış olarak işaretli. En kalabalık üç büyüklük aralığında m² fiyat medyanları şöyleydi (parantez içinde daire sayısı):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kat | 30–39,9 m² | 40–49,9 m² | 50–59,9 m² |
|---|---|---|---|
| zemin | 16.410 zł (2) | 15.908 zł (3) | 15.415 zł (2) |
| 1. | 16.458 zł (3) | 16.027 zł (4) | 15.733 zł (1) |
| 2. | 16.322 zł (1) | 16.136 zł (3) | 15.276 zł (3) |
| 3. | 16.550 zł (4) | 16.298 zł (3) | 15.328 zł (3) |
| 4. | 16.784 zł (4) | 16.290 zł (4) | 15.362 zł (3) |
| 5. | 16.696 zł (6) | 16.306 zł (2) | 15.379 zł (3) |
| 6. | 16.870 zł (7) | 16.208 zł (1) | 15.414 zł (3) |
| 7. | 16.923 zł (5) | 16.254 zł (3) | 15.717 zł (2) |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (geliştirici dosyası, 2 Ekim 2026). Kullanım alanı için brüt m² fiyatları.
Buradan çıkan sonuçlar:
- Yön açık. Zemin ve 1. kattaki daireler (19 daire) 15.977 zł/m² medyanına, 4. kat ve üstündeki daireler (48 daire) 16.434 zł/m² medyanına sahipti. Bu %2,9 fazla demek.
- Basamaklar eşit değil. 40–49,9 m² aralığında 3. kattan itibaren fiyat neredeyse yerinde sayıyor. 50–59,9 m² aralığında 2. kat 1. kattan ucuz.
- En net görünüm, aynı büyüklükteki dairelerde. 2. kattan 7. kata her katta 79,1 m² büyüklüğünde bir daire var. Dosya düşey sıralamayı (pion) vermiyor, ama alan neredeyse aynı (79,10–79,12 m²). Her kat yukarı çıkış 59–64 zł/m² ekliyor, daire fiyatı kat başına 5 bin zł artıyor: 2. katta 1.160.000 zł’den (14.665 zł/m²) 7. katta 1.185.000 zł’ye (14.977 zł/m²).
Tüm katların medyanları yanıltabilir. 7. kat medyanı (16.546 zł/m²) 6. kattan (16.732 zł/m²) düşük, 2. kat medyanı (15.782 zł/m²) ise 1. kattan (16.027 zł/m²) düşük. 2. katta daha büyük daireler ağır basıyor (medyan 54 m²) ve bunlar m² başına daha ucuz. 6. ve 7. katta medyan alan neredeyse aynı (39 ve 40 m²), üç büyüklük aralığının hepsinde de 7. kat 6. kattan pahalıydı. Yani tüm katların medyanları arasındaki fark, kattan değil dairelerin bileşiminden kaynaklanıyor. Bu yüzden tüm katları değil, benzer büyüklükteki daireleri karşılaştırın.
2. kat mı 7. kat mı: zloti cinsinden ne kadar?
Rezydencja Liwska’da benzer büyüklükteki daireler için aynı senaryo:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Alan | 2. kat | 7. kat | m² başına fark | Fark, % | Zloti örneği |
|---|---|---|---|---|---|
| 30–39,9 m² | 16.322 zł | 16.923 zł | 601 zł | %3,7 | 35 m²’de yaklaşık 21 bin zł |
| 40–49,9 m² | 16.136 zł | 16.254 zł | 118 zł | %0,7 | 45 m²’de yaklaşık 5 bin zł |
| 50–59,9 m² | 15.276 zł | 15.717 zł | 441 zł | %2,9 | 55 m²’de yaklaşık 24 bin zł |
| 79,1 m² (kat başına 1 daire) | 14.665 zł | 14.977 zł | 312 zł | %2,1 | 25 bin zł (1.160.000 → 1.185.000 zł) |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (geliştirici dosyası, 2 Ekim 2026). Farklar ve zloti örnekleri bizim hesaplarımızdır. Grupta 1–5 daire olduğunda sonuç tek tek dairelere bağlıdır.
Bu yatırımda 2. kat ile 7. kat arasındaki fark, daire başına yaklaşık 5 bin ile 25 bin zł arasındadır. Otopark yeri ya da depo da alıyorsanız, bunların fiyatı çoğunlukla daire fiyatında yer almayan ayrı bir kalemdir. Fiyat listelerinde ne kadar olduğunu fiyat listelerindeki otopark yeri ve depo fiyatları rehberinde anlatıyoruz. Üst katın farkı ödemeye değip değmediği, dosyanın göstermediği manzaraya, gürültüye ve ışığa bağlıdır.
Korkowa 146: Her kat yukarı çıktıkça fiyat artıyor
Wawer’deki Korkowa 146’da zemin kattan 4. kata kadar daireler var; neredeyse hepsi 50–59,9 m² aralığında. En basit düzen burada görülüyor: her kat yukarı çıkış, m² fiyatını artırıyor.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kat | 50–59,9 m² daire sayısı | Medyan zł/m² | Alttaki kata göre değişim |
|---|---|---|---|
| zemin | 6 | 15.700 zł | — |
| 1. | 9 | 16.000 zł | +300 zł |
| 2. | 8 | 16.150 zł | +150 zł |
| 3. | 8 | 16.300 zł | +150 zł |
| 4. | 5 | 16.350 zł | +50 zł |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (geliştirici dosyası, 3 Ekim 2026). Kullanım alanı için brüt m² fiyatları.
Zemin kat ile 4. kat arasındaki fark 650 zł/m², yani %4,1. 55 m²’lik bir dairede bu yaklaşık 36 bin zł eder. 1. kat ile 4. kat arasındaki fark 350 zł/m² (%2,2), 55 m²’de yaklaşık 19 bin zł. En büyük sıçrama zemin kat ile 1. kat arasında. Daha yukarıda her kat daha az ekliyor.
Bu yatırımdaki tek tek dairelerin fiyatları değişti. 9 Eylül 2026’da geliştirici dört dairenin m² fiyatını (önceki fiyatlar 14 Mart 2026’dan beri geçerliydi) aynı alanda %2,5–3,6 düşürdü: ikisi zemin katta (K1.01 16.000 zł’den 15.600 zł’ye, K3.04 15.600 zł’den 15.200 zł’ye), biri 2. katta, biri 3. katta. Bu yüzden katları karşılaştırırken her dairenin fiyat tarihine de bakın.
Üst katın daha pahalı olmadığı yerler
İki yatırım, “ne kadar yüksek, o kadar pahalı” kuralının baştan kabul edilemeyeceğini gösteriyor.
Kowalskiego 37 (Targówek), 25 daire, dosya 3 Ekim 2026. Katlara göre m² medyanları: zemin 14.900 zł, 1. kat 14.400 zł, 2. kat 14.500 zł, 3. kat 14.400 zł, 4. kat 14.700 zł. Kata bağlı görünür bir ilişki yok. 60–74,9 m² dairelerde zemin kat ile 4. kat aynı fiyattaydı: 14.900 zł/m².
Apartamenty Płużnicka (Białołęka), 18 daire, dosya 28 Eylül 2026. 4. katta, medyanı 13.440 zł/m² olan 8 daire vardı; bu, alt katların belirgin biçimde altında. Farkın bir kısmını alan açıklıyor, çünkü 4. kattaki daireler daha büyük (medyan 77 m²). Ancak 50–59,9 m² dairelerde de 4. kat (13.890 zł/m², 2 daire) 3. kattan (15.140 zł/m², 2 daire) ucuzdu. Dosya nedenini söylemiyor.
Bütünlük için, çok az daire içeren iki yatırım, yalnızca örnek olarak. Aleja Krakowska 201’de (Włochy) 40–49,9 m² dairelerde fiyat zemin katta 15.754 zł/m²’den 4. katta 17.074 zł/m²’ye çıktı, ancak her katta 1–2 daire var. Galant Ząbkowska’da (Praga-Północ) 6. kattaki daireler 21.886 ile 29.707 zł/m² arasındaydı, 3. ve 4. katta ise birer daire vardı: 17.910 ve 19.010 zł/m². Beş daire, katın etkisini dairelerin kendi farklarından ayırmaya yetmez.
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (durum 4 Ekim 2026).
Varşova’da son kat daire: her zaman en pahalı mı?
Her zaman değil. Rezydencja Liwska’da teklifteki en üst kat 7. kattır (8. kattaki daireler satılmış). 30–39,9 m² dairelerde m² başına en pahalıydı (16.923 zł), ancak 40–49,9 m² dairelerde 3., 4. ve 5. kat daha pahalıydı (16.290–16.306 zł’ye karşı 16.254 zł), 50–59,9 m² dairelerde ise 1. kat (15.733 zł’ye karşı 15.717 zł). Apartamenty Płużnicka’da dosyadaki en üst kat m² başına en ucuzdu. Korkowa 146’da son kat en pahalıydı, ancak bir alttaki kata yalnızca 50 zł/m² ekliyordu.
Son katta, binanın geri kalanından farklı daireler olabilir; örneğin daha büyük (Apartamenty Płużnicka’da 4. katın medyan alanı 77 m²) ya da teraslı olanlar. O zaman daire fiyatı, katın kendisinden çok alana ve terasa bağlıdır. Bunu geliştiricinin teraslı dairenin metrekaresini nasıl hesapladığı rehberinde anlatıyoruz.
Yüksek kat seçmeden önce asansörü sorun. 12 Nisan 2002 tarihli teknik koşullar yönetmeliği, çok daireli binada birinci ile en üst zemin üstü kat döşemeleri arasındaki kot farkı 9,5 m’yi aştığında yolcu asansörü şart koşuyordu (§ 54 ust. 1, Dz.U. 2022 poz. 1225). Bu hükümler 19 Eylül 2026’ya kadar yürürlükteydi. 20 Eylül 2026’dan itibaren 18 ay boyunca yatırımcı, beyan vererek bunları uygulamaya devam edebilir (İnşaat Kanunu art. 102a, Dz.U. 2026 poz. 1161 sayılı kanunla eklendi, 2 Eylül 2026’dan beri yürürlükte). Binalar için yeni bir yönetmelik 7 Ekim 2026’ya kadar Dziennik Ustaw’da yayımlanmadı. Bu kot farkının 9,5 m’yi aşmadığı bir binada asansör olmayabilir; o zaman en üst kata her gün merdivenle çıkarsınız.
Zemin kat: daha ucuz mu, değil mi?
Rezydencja Liwska ve Korkowa 146’da zemin katın m² fiyatı medyanı en düşüktü. Kowalskiego 37’de zemin katın m² medyanı (14.900 zł) 1–3. katlardan (14.400–14.500 zł) yüksekti. Dosya nedenini belirtmiyor.
Zemin katta tam olarak ne aldığınızı kontrol edin. Geliştirici sitesinde ayrıca daireye ait mekânların ya da daireyi kullanmak için gerekli hakların ve daire fiyatına dahil olmayan diğer parasal edimlerin fiyatını da verir (art. 19a ust. 1 pkt 2–3, Ekim 2026 hukuki durumu). Zemin kattaki bahçe fiyat listesinde ayrı bir kalemse, zemin katı üst katla ancak bu tutarı ekledikten sonra karşılaştırın.
Lehçe okumuyorsanız: kat fiyatını nasıl kontrol edersiniz
- Belgeler Lehçedir. Geliştiricilerin fiyat listeleri ve dane.gov.pl dosyaları Lehçedir. Kat çoğunlukla “piętro”, alan “powierzchnia”, m² fiyatı “cena za m²” sütunundadır. Geliştirici kanunu prospektüsün ve sözleşmenin dili ya da çevirisi konusunda bir hüküm içermez (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 itibarıyla).
- Rezervasyondan önce kontrol ettirin. Fiyat listesini, prospektüsü ve sözleşme taslağını çevirtin ya da Lehçeyi ve sizin dilinizi bilen bir hukukçuyla gözden geçirin.
- Noterde. Taraflardan birinin talebi üzerine noter, işlemi ek olarak yabancı dilde yapabilir; ya kendisi ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły; Noterlik Kanunu art. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614, Ekim 2026 itibarıyla).
Seçtiğiniz yatırımda kat farkını kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Fiyat listesini tarihiyle indirin. Geliştiricinin sitesinden ya da dane.gov.pl’deki dosyadan. Tarihi not edin, çünkü dosyalar her gün değişir.
- Dosyanın katı verip vermediğine bakın. Vermiyorsa, katı geliştiricinin sitesindeki daire kartından okuyun.
- Benzer büyüklükte daireler seçin, tercihen aynı düşey sıradaki (pion), yani farklı katlarda aynı plan.
- Daire fiyatını değil, zł/m² hesaplayın. Daire fiyatı alanla artar, katla değil.
- Kendi alanınız için zloti farkını hesaplayın: m² başına fark çarpı alan.
- Her dairenin fiyat tarihine bakın. Alt kattaki daire, kat yüzünden değil fiyatı indirildiği için ucuz olabilir.
- Daire fiyatında olmayanları ekleyin: bahçe, otopark yeri, depo.
- Tüm yatırımın medyanıyla karşılaştırın, fiyat endeksinde; orada kataloğumuzdaki her yatırım için veri tarihiyle birlikte m² fiyat medyanı yer alır.
Belirli bir bina düşünüyorsanız, Rezydencja Liwska’daki daireler listesinden ya da kataloğdaki başka bir yatırımdan başlayın ve aynı düşey sıradaki daireleri karşılaştırın.
Ayrıca bakın: Geliştiricide kampanya: fiyatın düşüp düşmediği nasıl kontrol edilir.
FAQ
Yeni binada üst kat her zaman daha mı pahalıdır?
Her zaman değil. Rezydencja Liwska ve Korkowa 146’da benzer büyüklükteki dairelerin m² fiyatı kat yükseldikçe arttı. Kowalskiego 37’de böyle bir kural yoktu, Apartamenty Płużnicka’da ise 4. kattaki daireler m² başına 3. kattakilerden ucuzdu. Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır; durum 4 Ekim 2026.
7. kat 2. kattan ne kadar pahalı?
Rezydencja Liwska’da (Targówek) 30–39,9 m² dairelerde 7. kattaki m² fiyatı medyanı, bu aralıktaki tek 2. kat dairesinin fiyatından 601 zł (%3,7) yüksekti; 35 m² için yaklaşık 21 bin zł eder. 40–49,9 m² dairelerde fark 118 zł/m² (%0,7) idi. Veriler 2 Ekim 2026 tarihli. Varşova için 2025–2026 kat farkına dair açık istatistik bulamadık (Ekim 2026 itibarıyla).
Son kattaki daire binanın en pahalısı mıdır?
Her zaman değil. Rezydencja Liwska’da teklifteki en üst kat olan 7. kat, yalnızca 30–39,9 m² dairelerde m² başına en pahalıydı. 40–49,9 m² dairelerde 3., 4. ve 5. kat daha pahalıydı. Apartamenty Płużnicka’da dosyadaki en üst kat olan 4. kattaki daireler 3. kattakilerden m² başına ucuzdu. Son katta çoğu zaman farklı daireler olur, örneğin daha büyük ya da teraslı; bu yüzden benzer büyüklükteki daireleri karşılaştırın.
Zemin kat daha mı ucuz?
Rezydencja Liwska ve Korkowa 146’da zemin katın m² fiyatı medyanı en düşüktü. Kowalskiego 37’de zemin kat m² başına 4. katla aynıydı (60–74,9 m² dairelerde 14.900 zł), medyanı ise 1–3. katlardan yüksekti. Veriler 2–3 Ekim 2026 tarihli. Zemin kattaki bahçenin daire fiyatına dahil mi yoksa fiyat listesinde ayrı bir kalem mi olduğunu da kontrol edin.
Dairenin hangi katta olduğunu ve fiyatını nereden görürüm?
Geliştiricinin sitesindeki fiyat listesinden ve daire kartından, ayrıca geliştiricinin dane.gov.pl portalındaki dosyasından. Geliştirici kanunu her dairenin m² fiyatının verilmesini şart koşar (art. 19a ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu), ancak bu veriler arasında katı saymaz. Kataloğumuzda kat bilgisi 22 yatırımın 8’inin dosyasında vardı (durum 4 Ekim 2026).
Lehçe okumuyorum; fiyat listesinde katı nasıl bulurum?
Fiyat listeleri ve dane.gov.pl dosyaları Lehçedir. Tabloda kat sütununu (Lehçe piętro) bulun ve yalnızca benzer büyüklükteki daireleri karşılaştırın. Geliştirici kanunu prospektüsün ve sözleşmenin dili konusunda bir hüküm içermez (Ekim 2026 itibarıyla); belgeleri rezervasyondan önce çevirtin ya da bir hukukçuyla gözden geçirin.
Aynı yatırımda iki kat arasında mı kaldınız? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi orada bildiririz ve birlikte gideriz; öncesinde bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte gözden geçirir, geliştiriciye ya da bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (durum 4 Ekim 2026). Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.