Geliştiriciden teraslı daire: metrekare ve fiyat nasıl hesaplanır, onarımı kim öder

Zemin kattaki bahçeli daireleri zaten gezdiniz, ama daha yüksek bir kat ve çocukların doğrudan kaldırıma çıkmayacağı bir teras istiyorsunuz. Teraslı bir daireyi rezerve etmeden önce şunu bilmekte fayda var: 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde geliştiriciden alınan dairenin fiyatı, kullanım alanı çarpı m² fiyatıdır (geliştirici kanununun, „ustawa deweloperska”, 5a maddesi). Yapı projesi yönetmeliğine göre teras kullanım alanına dahil edilmez, ancak fiyata esas alan Polonya Standardına göre hesaplanır ve ölçüm yöntemini geliştirici prospektüse ve sözleşmeye yazar. Teras bu alanın içinde değilse, fiyat listesinde bu dairenin m² fiyatının terassız benzer dairelerden farklı olup olmadığına ve daire fiyatının dışında başka bir tutar çıkıp çıkmadığına bakın. Aşağıda bunu prospektüste, fiyat listesinde ve sözleşmede nerede kontrol edeceğinizi, son kattaki eğimli çatı altında alanın nasıl hesaplandığını ve teras akmaya başlarsa kimin ödediğini anlatıyoruz.

Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Geliştirici Garanti Fonu hakkındaki kanun („ustawa deweloperska”), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880 ve yapı projesinin ayrıntılı kapsamı ve biçimi hakkındaki yönetmelik, birleştirilmiş metin Dz.U. 2022 poz. 1679 (Dz.U. 2023 poz. 2405 ve Dz.U. 2026 poz. 597 ile yapılan değişiklikler dahil). Hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.

Teras metrekareye dahil mi?

Yapı projesindeki alan çizelgesinde (yönetmeliğin § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b hükmü) kullanım alanı:

• balkonlar, teraslar ve loggialar (ve birkaç başka unsur) kadar azaltılır;
• asma katlar (antresola), kış bahçeleri, gömme dolaplar, depolar ve giyinme odaları kadar artırılır.

Yönetmeliğin 2023 ve 2026 değişiklikleri bu kuralları değiştirmedi. Planları karşılaştıran aileler için ilginç bir ayrıntı: camla kapatılmış kış bahçesi alana sayılır, açık teras sayılmaz.

Yönetmelik yapı projesiyle ilgilidir. Fiyat konusunda geliştirici kanunu ise başka bir kaynağa atıf yapar. 5a maddesine göre kullanım alanı, inşaat ruhsatı başvurusunun (ya da inşaatın bildirildiği) gün geçerli olan Polonya Standardına göre belirlenir. Yönetmelik PN-ISO 9836 standardını belirtir ve Lehçe yayımlanmış en yeni sürümünün uygulanmasını ister. Ekim 2026 itibarıyla bu PN-ISO 9836:2022-07’dir.

Pratikte bunun anlamı şu: fiyat listesinde yazan metrekarenin nasıl hesaplandığını baştan varsaymayın. Alanın ölçüm yöntemini geliştirici bilgilendirme prospektüsüne („Sposób pomiaru powierzchni” alanı, yani „Alanın ölçüm yöntemi”) ve geliştirici sözleşmesine yazar (35. madde ust. 1 pkt 15). Orada, belirtilen daire alanının terası kapsayıp kapsamadığını kontrol edin.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Geliştirici teraslı dairenin fiyatını nasıl hesaplar?

13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde dairenin fiyatı kullanım alanı çarpı 1 m² fiyatıdır (geliştirici kanununun 5a maddesi, Dz.U. 2026 poz. 27 sayılı kanunla eklendi). Teras kullanım alanına girmiyorsa çarpanın içinde de yoktur. M² fiyatını geliştirici fiyat listesinde her daire için ayrı verir (19a madde ust. 1), dolayısıyla teraslı dairenin m² fiyatı terassız dairenin fiyatından farklı olabilir.

Bu yüzden teraslı dairenin m² fiyatı, terassız dairenin fiyatıyla doğrudan karşılaştırılamaz. Farkı kat, cephe ve plan da etkiler; bu nedenle aynı binadaki ve komşu katlardaki benzer büyüklükteki daireleri karşılaştırın. Katın fiyat listelerine nasıl yansıdığını üst kat daha pahalı mı yazısında gösteriyoruz.

Satış ofisi teras veya bahçe için daire fiyatının dışında herhangi bir tutar söylerse, bu tutarın tam olarak ne için olduğunu yazılı olarak açıklamalarını isteyin ve sitedeki fiyat listesinde ile sözleşme taslağında yer alıp almadığını kontrol edin. Fiyat listesini terastan bağımsız olarak elinizin altında tutmakta fayda var. Geliştirici kanununun 19a maddesi ust. 1 hükmüne göre geliştirici internet sitesinde, KDV dahil olarak şunları yayımlar:

• m² fiyatını ve her dairenin fiyatını;
• daire fiyatına dahil değilse, bağlı mekânların ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını;
• sözleşmenin yerine getirilmesi için geliştiriciye ödemeniz gereken diğer parasal edimleri.

Bu sayfanın adresi yatırımın her reklamında yer almalıdır (19a madde ust. 3). Sözleşme yapılırken önerilen fiyat bu sayfadaki fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (19a madde ust. 6). Bu yüzden satış ofisine gitmeden önce fiyat listesinin tarihli bir ekran görüntüsünü alın.

Teraslı daire: satış ofisinde ne sormalı?

Fiyat listesindeki fiyata otopark yeri, depo, noter ve tapu sicili harçları eklenebilir. Tam listeyi geliştirici fiyat listesindeki fiyata hangi ek ödemeler eklenir yazısında anlatıyoruz. Terasla ilgili olarak satış ofisine dört soru sorun ve yanıtı yazılı ya da e-postayla isteyin:

1. Teras için daire fiyatının dışında bir ödeme yapıyor muyuz? Evetse, bu tutar tam olarak ne içindir ve nerede yazılıdır: sitedeki fiyat listesinde mi, sözleşme taslağında mı?
2. Fiyat hangi metrekare üzerinden hesaplanıyor? Fiyat listesindeki ve prospektüsteki alan terası kapsıyor mu?
3. Teras hukuken nasıl tanımlanıyor? Dairemize mi ait ve sözleşmedeki tanımında yer alıyor, yoksa yalnızca kullanacağımız bir bina parçası mı? Neyi satın aldığınız ve onarımlardan kimin sorumlu olacağı buna bağlıdır.
4. Terasın bitirme standardı nedir? Bitirme işlerinin kapsamı ve standardı geliştirici sözleşmesinin zorunlu unsurudur (35. madde ust. 1 pkt 6) ve prospektüste ayrı bir alandır. Zemin kaplaması, korkuluk, su çıkışı ve prizin yazılı olup olmadığını kontrol edin. Daha fazlasını planlıyorsanız geliştiriciden anahtar teslim bitirme yazısına bakın.

Ayrıca terasın ölçülerini gösteren kat planını isteyin. Metrekare sayısı tek başına, dört kişilik bir masanın sığıp sığmayacağını ya da cephe boyunca uzanan uzun, dar bir şerit olup olmadığını söylemez.

Son katta teraslı daire: eğimli çatı altında alan

Varşova’da son kattaki teraslı dairenin tavanları eğimli veya alçaksa, yönetmelik ve standardın güncel sürümü eğimli çatı altındaki alanı farklı hesaplar:

• yapı projesi yönetmeliği yüksekliği 2,20 m ve üzeri odaları %100, 1,40 ile 2,20 m arasındakileri %50 sayar, 1,40 m’den alçak olanları saymaz;
• PN-ISO 9836:2022-07, Polonya Standardizasyon Komitesi’nin (PKN) açıklamasına göre alanı oda yüksekliği nedeniyle azaltmaz.

Bu yüzden eğimin altındaki kısmın her zaman %50 sayıldığını varsaymayın. Dairenizde hangi standardın ve ölçüm yönteminin esas alındığını sözleşmede ve prospektüste görürsünüz (geliştirici kanununun 35. maddesi ust. 1 pkt 15). Fiyat alan çarpı m² fiyatı olduğuna göre, yetişkinin dik duramadığı metrekareler için ne ödeyeceğiniz bu yönteme bağlıdır. Ölçüm yöntemi sorusunu teslimde değil, rezervasyon sözleşmesinden önce sorun. Bu vesileyle bakmanız gereken diğer prospektüs alanlarını bilgilendirme prospektüsünde hangi alanlara bakmalı yazısında anlatıyoruz.

Teras veya balkon onarımını kim öder?

Teras akmaya başlamadan önce bunu bilmek gerekir. Ekim 2026 hukuki durumu:

• Yüksek Mahkeme, 7 Mart 2008 tarihli karar (III CZP 10/08): balkonun günlük bakımı daire sahibine, binaya kalıcı olarak bağlı yapısal unsurların onarımı kat malikleri topluluğuna aittir.
• Yüksek İdare Mahkemesi, 10 Mart 2022 tarihli karar (II OSK 835/19): cephenin görünen bir unsuru olan ve bina yapısıyla işlevsel olarak bağlantılı balkonlar ortak unsur sayıldı.
• UD312 tasarısı (Kalkınma ve Teknoloji Bakanlığı, 20 Şubat 2026’dan beri Bakanlar Kurulu çalışma listesinde) balkonların, loggiaların ve terasların yapısal unsurlarını ortak mülke dahil eder. 7 Ekim 2026’ya kadar Sejm’e gönderilmedi; yani hâlâ yalnızca bir tasarıdır, yürürlükteki hukuk değildir.

Ortak mülkü kat mülkiyeti kanunu tanımlar: arsa ile binanın yalnızca daire sahiplerinin kullanımına hizmet etmeyen kısımları ve tesisleridir (madde 3 ust. 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 232). Bunun belirli bir terasa nasıl uygulandığı, yapısına ve sözleşme hükümlerine bağlıdır. Bu yüzden yukarıdaki listedeki 3. soru göründüğünden daha önemlidir.

Kusurlar teslimden sonra ortaya çıkarsa, kusurdan sorumluluğu unutmayın. Taşınmaz kusurlarında geliştirici, kusur dairenin teslim tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan tespit edilirse sorumludur (Medeni Kanun madde 568 § 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795, hukuki durum: Ekim 2026). Terasın altındaki nemlenmeyi ya da zemin kaplamasındaki çatlakları geliştiriciye tarih ve fotoğraflarla yazılı olarak bildirin.

Bahçe yerine teras: karar vermeden önce neyi karşılaştırmalı?

Bahçeli bir dairenin ve teraslı bir dairenin fiyat listesinde farklı m² fiyatları olabilir. Biri bahçeli, diğeri teraslı iki daireyi karşılaştırırken şunları yan yana koyun:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Bütçenize ve metrekarenize uygun Varşova’daki yeni daireleri metrekare ve bütçeye göre yeni daire arama sayfasında bulabilirsiniz: yatırımları semte, fiyata, alana, oda sayısına ve teslim tarihine göre süzer. Orada „teras” filtresi yok; terası geliştiricideki fiyat listesinde ve kat planında kontrol edersiniz.

Lehçe okuyamıyorsanız: teras ile ilgili prospektüsü ve sözleşmeyi kontrol etmek

• Belgeler Lehçedir. Geliştirici kanunu (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün ve sözleşmenin dili veya çevirisi hakkında bir hüküm içermez (hukuki durum: Ekim 2026). Fiyat listesinin, prospektüsün ve sözleşme taslağının Lehçe olmasını bekleyin; rezervasyondan önce en azından „Sposób pomiaru powierzchni” alanını ve terasın tanımını tercüme ettirin ya da Lehçe ve sizin dilinizi bilen bir hukukçuyla gözden geçirin.
• Noter önünde. Noterlik işlemleri Lehçe yapılır. Taraflardan birinin talebi üzerine noter, işlemi ayrıca yabancı dilde de yapabilir; bunu ya kendisi (dil bilgisi kanıtlanmışsa) ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły) yapar (Noterlik Kanunu madde 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Noterden bunu nasıl yürüttüğünü erkenden sorun.
• Yanıtları yazılı alın. Alan, teras ve ek tutarlarla ilgili soruları yanıtlar kayıt altında kalacak şekilde sorun ve fiyat listesinin tarihli ekran görüntünüzle karşılaştırın.

Rezervasyon sözleşmesinden önce kontrol listesi

1. Geliştiricinin sitesinden fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın.
2. Prospektüste „Sposób pomiaru powierzchni” alanını ve metrekarenin hesaplandığı standardı kontrol edin.
3. Teras için daire fiyatının dışında bir tutar olup olmadığını sorun ve yanıtı fiyat listesiyle karşılaştırın.
4. M² fiyatını aynı binadaki benzer dairelerle karşılaştırın.
5. Terasın ölçülerini gösteren kat planını isteyin.
6. Sözleşme taslağında terasın dairenizin tanımında yer alıp almadığını ve bitirme standardının ne olduğunu kontrol edin.
7. Son katta eğimlerin altındaki alanın nasıl hesaplandığını sorun.

FAQ

Teras dairenin kullanım alanına dahil mi?

Yapı projesindeki alan çizelgesinde (yapı projesi yönetmeliğinin § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b hükmü, birleştirilmiş metin Dz.U. 2022 poz. 1679) kullanım alanından balkonlar, teraslar ve loggialar düşülür; kış bahçeleri ve asma katlar gibi alanlar eklenir. Geliştiriciden alınan dairenin fiyatı ise, inşaat ruhsatı başvurusunun ya da inşaatın bildirildiği gün geçerli olan Polonya Standardına göre belirlenen alan üzerinden hesaplanır (geliştirici kanununun 5a maddesi, 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde). Ölçüm yöntemini prospektüste ve sözleşmede bulursunuz (hukuki durum: Ekim 2026).

Teras için de metrekare gibi ödeme yapılır mı?

13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde dairenin fiyatı, kullanım alanı çarpı m² fiyatıdır (geliştirici kanununun 5a maddesi, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Teras bu alana dahil değilse, m² fiyatını terassız benzer dairelerle karşılaştırın ve daire fiyatının dışında başka bir tutar olup olmadığını sorun. Bunu rezervasyondan önce sorun ve yanıtı, geliştiricinin internet sitesinde yayımlaması gereken fiyat listesiyle karşılaştırın (19a madde).

Eğimli çatılı son kat dairede alan nasıl hesaplanır?

Yapı projesi yönetmeliği, yüksekliği 2,20 m ve üzeri olan odaları %100, 1,40 ile 2,20 m arasındaki odaları %50 sayar; daha alçak olanları saymaz. PN-ISO 9836:2022-07 standardının güncel Lehçe sürümü, PKN’nin açıklamasına göre alanı oda yüksekliği nedeniyle azaltmaz. Dairenizde hangi yöntemin geçerli olduğunu geliştirici prospektüste ve sözleşmede belirtir (geliştirici kanununun 35. maddesi ust. 1 pkt 15, hukuki durum: Ekim 2026).

Apartmanda teras veya balkonun onarımını kim öder?

Yüksek Mahkeme’nin 7 Mart 2008 tarihli kararına (III CZP 10/08) göre balkonun günlük bakımı daire sahibine, binaya kalıcı olarak bağlı yapısal unsurların onarımı ise kat malikleri topluluğuna aittir. Balkon, loggia ve terasların yapısını ortak mülke dahil eden hükümet tasarısı UD312, 7 Ekim 2026’ya kadar Sejm’e gönderilmedi.

Teraslı daire almaya değer mi?

Teraslı daire için gerçekte ne ödediğinizi ve onarımlardan kimin sorumlu olduğunu biliyorsanız değer. Rezervasyondan önce prospektüste ölçüm yöntemini kontrol edin, m² fiyatını aynı binadaki benzer dairelerle karşılaştırın, terasın ölçülerini gösteren bir kat planı isteyin ve terasın daireye ait olup olmadığını sorun. Taşınmazdaki kusurlara karşı sorumluluk, dairenin teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde tespit edilen kusurları kapsar (Medeni Kanun madde 568 § 1, hukuki durum: Ekim 2026).

Lehçe okuyamıyorum: teras ile ilgili prospektüsü ve sözleşmeyi nasıl kontrol ederim?

Geliştirici kanunu (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün ve sözleşmenin dili veya çevirisi hakkında bir hüküm içermez. Noter önünde taraflardan biri, işlemin ayrıca yabancı dilde yapılmasını isteyebilir (Noterlik Kanunu madde 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Ölçüm yöntemi ve teras donanımı alanlarını rezervasyondan önce tercüme ettirin (hukuki durum: Ekim 2026).

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.

Teraslı bir daire seçtiniz ve satış ofisine gitmeyi planlıyor musunuz? İlk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi satış ofisinde bildiririz ve oraya birlikte gideriz. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını, alanın ölçüm yöntemi ve terasla ilgili hükümler dahil sizinle gözden geçiririz ve geliştiriciye ya da bir hukukçuya neyi sormanız gerektiğini gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. 7 dilde hizmet veriyoruz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com