Varşova’da yaklaşık 40 m² daire arıyorsunuz ve aynı projede 38 m² ile 45 m² arasında kararsızsınız? Üstelik küçük olan metrekare başına daha mı pahalı? Bu fiyat listesinde bir hata değil, çoğu listede görülen bir düzen. dane.gov.pl’deki müteahhit dosyalarına göre (4 Ekim 2026 itibarıyla), kataloğumuzda her iki aralıkta da en az 2 daire bulunan 10 projenin 8’inde 35–39,9 m² daireler, 43–47,9 m² dairelerden m² başına belirgin biçimde daha pahalıydı. Fark %2,1 ile %12,0 arasındaydı. 18 projenin 16’sında en küçük dairelerin m² fiyat medyanı en büyüklerinkinden yüksekti. Kataloğumuzda 40–49,9 m² dairenin fiyat medyanı 770.016 zł, 50–59,9 m² dairenin 875.497 zł idi.
Aşağıda tabloları, “her ek metre kaç liraya geliyor” hesabını ve büyüklüğü seçmeden önce kontrol edeceğiniz noktaların listesini bulacaksınız.
Bu rakamlar nereden geliyor ve neyi göstermiyor?
Müteahhit, internet sitesinde her dairenin KDV dahil kullanım alanı başına m² fiyatını yayımlamak zorundadır (müteahhit kanunu art. 19a ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). Bu verileri günde bir kez bilişimden sorumlu bakana iletir; veriler dane.gov.pl portalında yayımlanır (art. 19b ust. 1 ve 3). Bu metindeki bütün hesaplarımız bu dosyalardan geliyor.
Tablolara bakmadan önce:
- Bu bizim kataloğumuz, Varşova’nın tüm piyasası değil. Sitede 38 projemiz var; 22’sinin daireleri müteahhit dosyalarında yer alıyor. Teklifte 960 daire vardı; bunların 880’i kullanım alanı başına m² fiyatı veriyor.
- Bazı daireler hesaba girmiyor. Victoria Dom’un 80 dairesi (Metro Art’ta 79, Miasteczko Nova Sfera’da 1) m² fiyatını kullanım alanı için değil, hesaplama alanı için veriyor; bu yüzden hesaba girmiyor. Metro Art’tan 80 daire sayıyoruz.
- Dosyalar 28 Eylül – 4 Ekim 2026 tarihli. Bu, fiyat listelerinin tek bir andaki görüntüsüdür. Fiyatların zaman içindeki değişimini göstermiyoruz.
- Skanska’nın iki projesinde (Park Skandynawia, Jaśminowy Mokotów) dosyada dairenin durumu yok. İçinde satılmış daireler olabilir.
- Daire fiyatına otopark yeri ve depo dahil değil. Konopacka’da teklifteki 18 dairenin 9’unda müteahhit, daire fiyatına dahil olmayan zorunlu depo alımı yazmış.
Varşova’da 40 m² mi 50 m² mi: kataloğumuzda ne kadar?
Müteahhit dosyalarından brüt fiyatlar, 22 projenin tamamı birlikte (4 Ekim 2026 itibarıyla):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Büyüklük | Daire | Proje | m² fiyat medyanı | Daire fiyat medyanı |
|---|---|---|---|---|
| 30 m² altı | 53 | 7 | 19.329 zł | 541.364 zł |
| 30–39,9 m² | 168 | 13 | 18.664 zł | 651.922 zł |
| 40–49,9 m² | 200 | 17 | 16.909 zł | 770.016 zł |
| 50–59,9 m² | 265 | 18 | 15.700 zł | 875.497 zł |
| 60–74,9 m² | 84 | 16 | 16.273 zł | 1.039.030 zł |
| 75–89,9 m² | 66 | 11 | 14.762 zł | 1.168.925 zł |
| 90 m² ve üzeri | 44 | 9 | 22.489 zł | 2.087.836 zł |
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi derlememiz (4 Ekim 2026 itibarıyla). Kataloğumuzdaki 22 projede 880 daire.
En küçük dairelerden 50–59,9 m² grubuna kadar m² fiyatı yaklaşık 3.600 zł düşüyor. En büyüklerde ise 22.489 zł’ye çıkıyor. Bu, büyük dairelerin metrede daha pahalı olduğu anlamına gelmez. Bu gruptaki dairelerin çoğu, tüm fiyat listesi pahalı olan projelerden geliyor: Jaśminowy Mokotów’dan 14 (m² medyanı 26.811 zł) ve NU! ile Stacja Wola’dan 15 (medyanlar 24.500 ve 26.984 zł). Yani tüm veri tabanı için hazırlanan tablo ilçeleri ve standartları karıştırıyor. Bu yüzden aynı projedeki daireleri karşılaştırmak daha önemli.
Karşılaştırma için: GUS’a (Polonya İstatistik Kurumu) göre 2025’te ruhsat verilen çok aileli binalarda ortalama daire alanı 53,6 m² idi (30 Haziran 2026 tarihli yayın, tüm Polonya için veri).
Aynı projede küçük daire metrede daha mı pahalı?
Evet, büyük çoğunlukla. Her projenin dairelerini aynı büyüklük gruplarına ayırdık ve en küçük ile en büyük gruptaki m² fiyat medyanını karşılaştırdık (yalnızca en az 3 daireli gruplar). Bu karşılaştırma 18 projede yapılabiliyor. Bunların 16’sında en büyük daireler metrede en küçüklerden daha ucuzdu.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje | İlçe | En küçük grup: m² medyanı | En büyük grup: m² medyanı | Fark |
|---|---|---|---|---|
| NU! | Wola | 30 m² altı: 29.687 zł | 90 m² ve üzeri: 21.867 zł | −%26,3 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 40–49,9 m²: 29.896 zł | 90 m² ve üzeri: 24.603 zł | −%17,7 |
| Stilla | Włochy | 30 m² altı: 19.096 zł | 60–74,9 m²: 16.302 zł | −%14,6 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 50–59,9 m²: 14.940 zł | 75–89,9 m²: 13.140 zł | −%12,0 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 30–39,9 m²: 16.770 zł | 75–89,9 m²: 14.788 zł | −%11,8 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | 30 m² altı: 20.145 zł | 90 m² ve üzeri: 17.800 zł | −%11,6 |
| Viva Garden 14 | Białołęka | 30–39,9 m²: 15.194 zł | 50–59,9 m²: 13.600 zł | −%10,5 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 30–39,9 m²: 15.100 zł | 75–89,9 m²: 13.680 zł | −%9,4 |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | 30 m² altı: 14.061 zł | 75–89,9 m²: 12.827 zł | −%8,8 |
| Premiera Bemowo | Bemowo | 30–39,9 m²: 20.462 zł | 60–74,9 m²: 18.870 zł | −%7,8 |
| Metro Art | Praga-Południe | 30–39,9 m²: 19.344 zł | 50–59,9 m²: 17.970 zł | −%7,1 |
| Stacja Wola | Wola | 30–39,9 m²: 28.358 zł | 90 m² ve üzeri: 26.987 zł | −%4,8 |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | 30 m² altı: 18.539 zł | 60–74,9 m²: 17.680 zł | −%4,6 |
| Konopacka | Praga-Północ | 30 m² altı: 18.650 zł | 40–49,9 m²: 17.800 zł | −%4,6 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 40–49,9 m²: 16.354 zł | 75–89,9 m²: 15.705 zł | −%4,0 |
| Korkowa 146 | Wawer | 40–49,9 m²: 16.450 zł | 50–59,9 m²: 16.175 zł | −%1,7 |
| Srebrna 5 | Wola | 30–39,9 m²: 30.788 zł | 60–74,9 m²: 30.883 zł | +%0,3 |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 40–49,9 m²: 14.950 zł | 90 m² ve üzeri: 15.200 zł | +%1,7 |
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi derlememiz (4 Ekim 2026 itibarıyla). Kataloğumuzdaki, en az iki büyüklük grubunda 3 veya daha fazla daire bulunan 18 proje.
Tabloda görülen üç şey:
- Düşüş her zaman düzenli değil. Örneğin Stacja Wola, Ikona Światowida 5 ve Miasteczko Nova Sfera’da en büyük daireler, hemen öncesindeki gruba göre metrede yeniden pahalanıyor. Park Skandynawia’da 30–39,9 m² daireler (20.529 zł), 30 m² altındakilerden metrede daha pahalıydı.
- İstisnalar var. Kowalskiego 37 ve Srebrna 5’te m² fiyatı bütün büyüklüklerde pratikte aynı. Orada küçük daire, daha pahalı metre anlamına gelmiyor.
- Ölçek projeye göre değişiyor. NU!’da en küçük ve en büyük daireler arasındaki fark m² başına 7.800 zł’yi aşıyor. Korkowa 146’da ise 300 zł’nin altında.
38 mi 45 m² mi: aynı projedeki karşılaştırmalar ne gösteriyor?
Daha dar bir karşılaştırma: aynı projede 35–39,9 m² ve 43–47,9 m² daireler, her grupta en az 2 daire varsa.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje | 35–39,9 m²: daire; m² medyanı | 43–47,9 m²: daire; m² medyanı | Fark |
|---|---|---|---|
| Park Skandynawia | 6; 20.529 zł | 20; 18.059 zł | −%12,0 |
| Konopacka | 6; 19.950 zł | 3; 17.800 zł | −%10,8 |
| Ikona Światowida 5 | 6; 17.952 zł | 9; 16.686 zł | −%7,1 |
| Premiera Bemowo | 6; 20.428 zł | 7; 19.041 zł | −%6,8 |
| Rezydencja Liwska | 31; 16.758 zł | 13; 16.032 zł | −%4,3 |
| Metro Art | 23; 19.200 zł | 9; 18.519 zł | −%3,5 |
| Viva Garden 14 | 7; 14.900 zł | 2; 14.550 zł | −%2,3 |
| Srebrna 5 | 8; 30.788 zł | 5; 30.130 zł | −%2,1 |
| Miasteczko Nova Sfera | 16; 15.100 zł | 2; 14.990 zł | −%0,7 |
| Osiedle Sprawna | 7; 12.908 zł | 22; 12.965 zł | +%0,4 |
dane.gov.pl verilerine dayanan kendi derlememiz (4 Ekim 2026 itibarıyla). Kataloğumuzdaki 10 proje.
10 projenin 8’inde küçük daire metrede belirgin biçimde daha pahalıydı. Miasteczko Nova Sfera’da fark sembolik, Osiedle Sprawna’da ise küçük daire m² başına minimum düzeyde daha ucuzdu.
Her ek metre kaç liraya geliyor?
m² fiyatı gerçeğin yalnızca yarısı. 38 ile 45 m² arasında seçim yaparken, 7 ek metre için ne kadar fazla ödediğiniz sorusu daha işe yarar. Tablodaki medyanlarla yaklaşık hesap (bunlar belirli dairelerin fiyatları değildir):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Proje | 38 m² × medyan | 45 m² × medyan | 7 m² için ek ödeme | Ek 1 m² için |
|---|---|---|---|---|
| Rezydencja Liwska | yak. 636.800 zł | yak. 721.400 zł | yak. 84.600 zł | yak. 12.100 zł |
| Ikona Światowida 5 | yak. 682.200 zł | yak. 750.900 zł | yak. 68.700 zł | yak. 9.800 zł |
| Park Skandynawia | yak. 780.100 zł | yak. 812.700 zł | yak. 32.600 zł | yak. 4.700 zł |
| Osiedle Sprawna | yak. 490.500 zł | yak. 583.400 zł | yak. 92.900 zł | yak. 13.300 zł |
Kendi hesabımız: yukarıdaki tablodaki alan × m² fiyat medyanı (4 Ekim 2026 itibarıyla).
Rezydencja Liwska’da 38 m²’nin üzerindeki her metre bu hesapta yaklaşık 12.100 zł. Bu, tüm projenin medyanından (m² başına 16.138 zł) belirgin biçimde düşük. Park Skandynawia’da metre başına ek ödeme daha da düşük, ama orada dosyada dairelerin durumu yok; bazıları satılmış olabilir. m² fiyatının büyüklüğe neredeyse bağlı olmadığı Osiedle Sprawna’da ek bir metre, tüm projenin medyanından (m² başına 13.020 zł) biraz daha pahalıya geliyor.
Bütçeniz için sonuç: kredinizi birkaç on bin złoty daha yüksek çekebiliyorsanız, karşılaştırılan projelerin çoğunda büyük dairenin ek metreleri, küçük dairenin bir metresinden daha ucuza geliyor. Yine de bunu medyanlarda değil, belirli dairelerde kontrol edin.
Küçük dairenin metresi neden daha pahalı?
RynekPierwotny.pl analistleri 2019’da, tek odalı dairelerde (kawalerki) sabit maliyetlerin daha küçük bir kullanım alanına dağıldığını açıkladı. 2019’un ilk çeyreğine ait verilerine göre Varşova’da tek odalı daireler o dönemde ortalamadan m² başına 3.132 zł, yani %34 daha pahalıydı (money.pl, 19 Mayıs 2019).
Bu portalın, büyüklüğe değil oda sayısına göre hazırlanmış daha yeni verilerinde de benzer bir ilişki görülüyor. Eylül 2026’da Varşova’da ortalama ilan fiyatı orada m² başına 19.959 zł idi (7 Ekim 2026 tarihli okuma); oda sayısına göre:
- tek odalı daireler (kawalerki): m² başına 24.638 zł;
- 2 oda: m² başına 19.505 zł;
- 3 oda: m² başına 18.455 zł;
- 4 oda ve üzeri: m² başına 20.495 zł.
En büyük dairelerdeki artış, 90 m² ve üzeri grup için bulduğumuz sonucu andırıyor. Kataloğumuzda büyük daireler daha sık pahalı projelerden geliyor (Jaśminowy Mokotów, NU!, Stacja Wola); aynı şeyin portalın sonucunu açıklayıp açıklamadığı, onun verilerinden anlaşılmıyor. Verilerimiz yalnızca fiyatların listelerde nasıl dağıldığını gösteriyor. Her müteahhidin fiyatları nasıl belirlediği bunlardan çıkmıyor.
Tam olarak neye ödüyorsunuz: kullanım alanı nasıl hesaplanır
Her metreye ödeme yaptığınıza göre, bu metrelere neyin dahil edildiğini kontrol edin.
Fiyat = metraj × m² fiyatı. 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan müteahhit sözleşmelerinde dairenin fiyatı, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımı olarak belirlenir. Alan, inşaat ruhsatı başvurusunun veya inşaat bildiriminin verildiği gün geçerli olan Polonya Standardına göre hesaplanır (müteahhit kanunu art. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 ile eklendi, Ekim 2026 hukuki durumu).
Bölme duvarlar. Polonya Standardizasyon Komitesi’nin 29 Aralık 2022 tarihli PN-ISO 9836:2022-07 yorumuna göre sabit bölme duvarların kapladığı alan kullanım alanına değil, yapı alanına girer. Sökülebilir bölmeler (przepierzenia) net alana sayılır; dolayısıyla kullanım alanına girer.
UOKiK, 4 Temmuz 2025 tarihli duyurusunda bu konuda toplam 1,6 milyon zł’yi aşan para cezalı 6 karar anlattı:
- beş müteahhit, daire kartlarında bölme duvarların altındaki ne kadar alanı kullanım alanına dahil ettiklerini belirtmedi;
- biri bu alanı kartlarda belirtti, ama müteahhit sözleşmesinde metraja dahil etmedi ve sonra ek ödeme talep etti.
En yüksek ceza 1.052.021 zł oldu (RPZ 15/2024 sayılı, 12 Aralık 2024 tarihli karar). Duyuru günü kararlar kesinleşmemişti.
Küçük bir dairede metrenin bir kesri bile toplam alanın daha büyük bir bölümüdür. Bu yüzden satış ofisinde (biuro sprzedaży), daire kartındaki metrajda bölme duvarların altındaki alanın olup olmadığını sorun ve daire kartını sözleşme örneğiyle karşılaştırın.
Asgari büyüklük. Eski teknik şartlar (12 Nisan 2002 tarihli yönetmelik, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225), dairenin en az 25 m² kullanım alanına sahip olmasını gerektiriyordu (§ 94). Yönetmelik 19 Eylül 2026’ya kadar yürürlükteydi. 20 Eylül 2026’dan itibaren 18 ay boyunca, beyanda bulunan yatırımcı bu hükümleri uygulamaya devam edebilir (İnşaat Hukuku art. 102a; 31 Temmuz 2026 tarihli kanunla eklendi, Dz.U. 2026 poz. 1161, 2 Eylül 2026’dan beri yürürlükte). Binalar için yeni teknik şartlar yönetmeliği 7 Ekim 2026’ya kadar yayımlanmadı.
Lehçe okumuyorsanız: daire kartı, prospektüs ve sözleşmeyi kontrol etmek
- Belgeler Lehçe. Müteahhit kanunu (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), prospektüs ve sözleşmenin diline veya çevirisine dair bir hüküm içermiyor (Ekim 2026 durumu). Fiyat listesinin, daire kartının (karta lokalu), prospektüsün (prospekt informacyjny) ve sözleşme örneğinin Lehçe geleceğini varsayın. Bunları rezervasyondan önce çevirtin ya da Lehçe ve sizin dilinizi bilen bir hukukçuyla birlikte gözden geçirin.
- Metraj daire kartında ve sözleşmede yazar. Lehçe daire kartındaki metrekarenin sözleşme örneğindekiyle aynı olduğunu kontrol edin ve bölme duvarların altındaki alanı sorun (yukarıya bakın).
- Noterde. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Bir tarafın talebi üzerine noter bunları ek olarak yabancı dilde de yapabilir; ya kendisi (dil bilgisini kanıtlamışsa) ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły; Noterlik Kanunu art. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Bir taraf Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter, akdi kendisi ya da bir tercüman aracılığıyla çevirmelidir (art. 87 § 1 pkt 1).
Farklı büyüklükteki iki daireyi nasıl karşılaştırırsınız?
- Aynı projede karşılaştırın. Tüm şehir için ortalamalar ilçeleri ve standartları karıştırır. Kataloğumuzdaki projelerin m² fiyat endeksinde m² fiyatlarını proje proje görürsünüz.
- Ek metrelerin fiyatını hesaplayın. Küçük dairenin fiyatını büyüğünden çıkarın ve metraj farkına bölün. Sonucu küçük dairenin m² fiyatıyla karşılaştırın.
- Daire kartını kontrol edin. Bölme duvarların altındaki alanı ve karttaki metrajın sözleşme örneğindekiyle uyuşup uyuşmadığını sorun.
- Ek giderleri hesaba katın. Otopark yeri ve depo daire fiyatına dahil değildir, bazen zorunludur. Müteahhit dosyalarındaki fiyatları fiyat listelerindeki otopark yeri ve depo fiyatları yazımızda topladık.
- Fiyatı tarihiyle kaydedin. Müteahhidin sitesindeki fiyatın ekran görüntüsünü alın. Sitedeki fiyat sözleşmedeki fiyattan farklıysa, sözleşmenin sizin için en uygun fiyattan yapılmasını talep edebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6).
Belirli bir bütçeniz varsa müteahhitlerin 700 bin zł’ye kadar sunduğu daireler ve 800 bin–1,2 milyon zł ile ilçelerde kaç metrekare alabileceğiniz yazılarına da bakın. Katın fiyata etkisini yüksek katın daire fiyatını artırıp artırmadığı yazısında anlatıyoruz.
FAQ
Küçük daireler neden metrekare başına daha pahalı?
RynekPierwotny.pl analistleri bunu 2019’da, sabit maliyetlerin daha küçük bir kullanım alanına dağılmasıyla açıkladı. Bizim verilerimiz nedeni değil, yalnızca etkiyi gösteriyor: kataloğumuzdaki 18 projenin 16’sında en küçük dairelerin m² fiyat medyanı en büyüklerinkinden yüksekti (4 Ekim 2026 itibarıyla).
Varşova’da müteahhitten 40 m² daire ne kadar?
Kataloğumuzda 40–49,9 m² dairelerin fiyat medyanı 770.016 zł, m² fiyat medyanı 16.909 zł idi. Bu, 17 projede 200 dairedir; 4 Ekim 2026 itibarıyla, dane.gov.pl’deki müteahhit dosyalarından alınan veriler. Katalog 22 proje içerir, Varşova’nın tüm piyasasını değil.
Varşova’da müteahhitten 50 m² daire ne kadar?
Kataloğumuzda 50–59,9 m² dairelerin fiyat medyanı 875.497 zł, m² fiyat medyanı 15.700 zł idi. Bu, 18 projede 265 dairedir; 4 Ekim 2026 itibarıyla. Metre 40–49,9 m² grubuna göre daha ucuzdu, ama dairenin toplam fiyatı daha yüksekti.
Küçük daire her zaman m² başına daha mı pahalı?
Her zaman değil. Kowalskiego 37 ve Srebrna 5’te m² fiyatı bütün büyüklüklerde neredeyse aynıydı. Osiedle Sprawna’da 35–39,9 m² daireler, 43–47,9 m² dairelerden m² başına %0,4 daha ucuzdu (4 Ekim 2026 itibarıyla). Bu yüzden her zaman aynı projedeki daireleri karşılaştırın.
Bölme duvarların altındaki alan daire metrajına dahil mi?
Bu, metrajın hangi standarda göre hesaplandığına bağlı. Polonya Standardizasyon Komitesi’nin (PKN) PN-ISO 9836:2022-07 standardına ilişkin yorumuna göre sabit bölme duvarların altındaki alan kullanım alanına girmez, sökülebilir bölmelerin altındaki alan girer. Ekim 2026 hukuki durumuna göre, 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan müteahhit sözleşmelerinde alan, inşaat ruhsatı başvurusunun veya inşaat bildiriminin verildiği gün geçerli olan Polonya Standardına göre hesaplanır (müteahhit kanunu art. 5a). UOKiK, 4 Temmuz 2025 tarihli duyurusunda müteahhitlere bölme duvar altındaki alanı ve bunun metraja dahil edilmesini yeterince bildirmedikleri için verilen 6 para cezası kararını anlattı. Duyuru günü kararlar kesinleşmemişti.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.
Belirli bir projede iki büyüklük arasında mı kaldınız? Satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşteri olarak bildiririz, oraya birlikte gideriz ve bilgi prospektüsünü ile sözleşme örneğini, daire kartındaki metraj dahil, sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. 7 dilde hizmet veriyoruz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com