Cerca un appartamento di circa 40 m² a Varsavia e esita tra 38 e 45 m² nello stesso progetto? E il più piccolo costa di più per ogni metro? Non è un errore nel listino, ma una regolarità visibile nella maggior parte dei listini. Secondo i file dei costruttori su dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026), in 8 dei 10 progetti del nostro catalogo con almeno 2 appartamenti in entrambe le fasce, gli appartamenti di 35–39,9 m² costavano al m² nettamente più di quelli di 43–47,9 m². La differenza andava dal 2,1% al 12,0%. In 16 dei 18 progetti gli appartamenti più piccoli avevano una mediana del prezzo al m² più alta di quelli più grandi. Nel nostro catalogo la mediana del prezzo di un appartamento di 40–49,9 m² era di 770.016 zł, quella di un appartamento di 50–59,9 m² di 875.497 zł.
Qui sotto trova le tabelle, il calcolo «quanto costa ogni metro in più» e l’elenco di ciò che controllare prima di scegliere la metratura.
Da dove vengono questi numeri e cosa non mostrano?
Il costruttore deve indicare sul proprio sito il prezzo al m² di superficie utile di ogni appartamento, IVA inclusa (art. 19a comma 1 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Una volta al giorno trasmette questi dati al ministro competente per l’informatizzazione, e vengono pubblicati sul portale dane.gov.pl (art. 19b commi 1 e 3). Da questi file provengono tutti i nostri calcoli in questo testo.
Prima di guardare le tabelle:
- È il nostro catalogo, non l’intero mercato di Varsavia. Sul sito abbiamo 38 progetti, di cui 22 hanno appartamenti nei file dei costruttori. Nell’offerta c’erano 960 appartamenti; il prezzo al m² di superficie utile è indicato per 880 di essi.
- Una parte degli appartamenti non rientra nel calcolo. 80 appartamenti di Victoria Dom (79 in Metro Art e 1 in Miasteczko Nova Sfera) hanno il prezzo al m² di superficie di calcolo, non utile, e perciò non rientrano. Da Metro Art contiamo 80 appartamenti.
- I file risalgono al periodo dal 28 settembre al 4 ottobre 2026. È un’istantanea dei listini in un solo momento. Non mostriamo le variazioni di prezzo nel tempo.
- Per due progetti di Skanska (Park Skandynawia, Jaśminowy Mokotów) il file non riporta lo stato dell’appartamento. Possono esserci appartamenti già venduti.
- Il prezzo dell’appartamento non comprende posto auto né cantina. In Konopacka, per 9 dei 18 appartamenti in offerta il costruttore ha indicato l’acquisto obbligatorio di una cantina non inclusa nel prezzo.
Appartamento di 40 o 50 m² a Varsavia: quanto costa nel nostro catalogo?
Prezzi lordi dai file dei costruttori, tutti i 22 progetti insieme (dati al 4 ottobre 2026):
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| Metratura | Appartamenti | Progetti | Mediana prezzo al m² | Mediana prezzo appartamento |
|---|---|---|---|---|
| sotto 30 m² | 53 | 7 | 19.329 zł | 541.364 zł |
| 30–39,9 m² | 168 | 13 | 18.664 zł | 651.922 zł |
| 40–49,9 m² | 200 | 17 | 16.909 zł | 770.016 zł |
| 50–59,9 m² | 265 | 18 | 15.700 zł | 875.497 zł |
| 60–74,9 m² | 84 | 16 | 16.273 zł | 1.039.030 zł |
| 75–89,9 m² | 66 | 11 | 14.762 zł | 1.168.925 zł |
| 90 m² e oltre | 44 | 9 | 22.489 zł | 2.087.836 zł |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). 880 appartamenti in 22 progetti del nostro catalogo.
Dai monolocali più piccoli al gruppo 50–59,9 m² il prezzo al m² scende di circa 3.600 zł. Per i più grandi risale invece a 22.489 zł. Questo non significa che gli appartamenti grandi costino di più al metro. In questo gruppo molti appartamenti provengono da progetti il cui intero listino è caro: 14 da Jaśminowy Mokotów (mediana 26.811 zł al m²) e 15 da NU! e Stacja Wola (mediane 24.500 e 26.984 zł). La tabella per l’intera base dati mescola quindi distretti e standard. Per questo è più importante il confronto tra appartamenti dello stesso progetto.
Per confronto: secondo il GUS (l’istituto statistico polacco) la superficie media degli appartamenti negli edifici plurifamiliari per i quali nel 2025 sono stati rilasciati permessi era di 53,6 m² (pubblicazione del 30 giugno 2026, dati per l’intera Polonia).
Nello stesso progetto l’appartamento più piccolo costa di più al metro?
Sì, nella grande maggioranza dei casi. Abbiamo diviso gli appartamenti di ogni progetto nelle stesse fasce di metratura e confrontato la mediana del prezzo al m² nella fascia più piccola e in quella più grande (solo fasce con almeno 3 appartamenti). Il confronto è possibile in 18 progetti. In 16 di essi gli appartamenti più grandi costavano meno al metro dei più piccoli.
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| Progetto | Distretto | Fascia più piccola: mediana al m² | Fascia più grande: mediana al m² | Differenza |
|---|---|---|---|---|
| NU! | Wola | sotto 30 m²: 29.687 zł | 90 m² e oltre: 21.867 zł | −26,3% |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 40–49,9 m²: 29.896 zł | 90 m² e oltre: 24.603 zł | −17,7% |
| Stilla | Włochy | sotto 30 m²: 19.096 zł | 60–74,9 m²: 16.302 zł | −14,6% |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 50–59,9 m²: 14.940 zł | 75–89,9 m²: 13.140 zł | −12,0% |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 30–39,9 m²: 16.770 zł | 75–89,9 m²: 14.788 zł | −11,8% |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | sotto 30 m²: 20.145 zł | 90 m² e oltre: 17.800 zł | −11,6% |
| Viva Garden 14 | Białołęka | 30–39,9 m²: 15.194 zł | 50–59,9 m²: 13.600 zł | −10,5% |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 30–39,9 m²: 15.100 zł | 75–89,9 m²: 13.680 zł | −9,4% |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | sotto 30 m²: 14.061 zł | 75–89,9 m²: 12.827 zł | −8,8% |
| Premiera Bemowo | Bemowo | 30–39,9 m²: 20.462 zł | 60–74,9 m²: 18.870 zł | −7,8% |
| Metro Art | Praga-Południe | 30–39,9 m²: 19.344 zł | 50–59,9 m²: 17.970 zł | −7,1% |
| Stacja Wola | Wola | 30–39,9 m²: 28.358 zł | 90 m² e oltre: 26.987 zł | −4,8% |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | sotto 30 m²: 18.539 zł | 60–74,9 m²: 17.680 zł | −4,6% |
| Konopacka | Praga-Północ | sotto 30 m²: 18.650 zł | 40–49,9 m²: 17.800 zł | −4,6% |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 40–49,9 m²: 16.354 zł | 75–89,9 m²: 15.705 zł | −4,0% |
| Korkowa 146 | Wawer | 40–49,9 m²: 16.450 zł | 50–59,9 m²: 16.175 zł | −1,7% |
| Srebrna 5 | Wola | 30–39,9 m²: 30.788 zł | 60–74,9 m²: 30.883 zł | +0,3% |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 40–49,9 m²: 14.950 zł | 90 m² e oltre: 15.200 zł | +1,7% |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). 18 progetti del nostro catalogo in cui almeno due fasce di metratura hanno 3 o più appartamenti ciascuna.
Tre cose che si vedono nella tabella:
- Il calo non è sempre regolare. Per esempio in Stacja Wola, Ikona Światowida 5 e Miasteczko Nova Sfera gli appartamenti più grandi tornano a costare di più al metro rispetto alla fascia che li precede. In Park Skandynawia gli appartamenti di 30–39,9 m² (20.529 zł) costavano al metro più di quelli sotto i 30 m².
- Ci sono eccezioni. In Kowalskiego 37 e in Srebrna 5 il prezzo al m² è praticamente lo stesso per tutte le metrature. Lì l’appartamento più piccolo non comporta un metro più caro.
- La portata dipende dal progetto. In NU! la differenza tra gli appartamenti più piccoli e quelli più grandi supera i 7.800 zł al m². In Korkowa 146 è inferiore a 300 zł.
38 o 45 m²: cosa mostrano i confronti nello stesso progetto
Un confronto più stretto: appartamenti di 35–39,9 m² e di 43–47,9 m² nello stesso progetto, quando in ciascuna fascia ce ne sono almeno 2.
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| Progetto | 35–39,9 m²: appartamenti; mediana al m² | 43–47,9 m²: appartamenti; mediana al m² | Differenza |
|---|---|---|---|
| Park Skandynawia | 6; 20.529 zł | 20; 18.059 zł | −12,0% |
| Konopacka | 6; 19.950 zł | 3; 17.800 zł | −10,8% |
| Ikona Światowida 5 | 6; 17.952 zł | 9; 16.686 zł | −7,1% |
| Premiera Bemowo | 6; 20.428 zł | 7; 19.041 zł | −6,8% |
| Rezydencja Liwska | 31; 16.758 zł | 13; 16.032 zł | −4,3% |
| Metro Art | 23; 19.200 zł | 9; 18.519 zł | −3,5% |
| Viva Garden 14 | 7; 14.900 zł | 2; 14.550 zł | −2,3% |
| Srebrna 5 | 8; 30.788 zł | 5; 30.130 zł | −2,1% |
| Miasteczko Nova Sfera | 16; 15.100 zł | 2; 14.990 zł | −0,7% |
| Osiedle Sprawna | 7; 12.908 zł | 22; 12.965 zł | +0,4% |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). 10 progetti del nostro catalogo.
In 8 dei 10 progetti l’appartamento più piccolo costava nettamente di più al metro. In Miasteczko Nova Sfera la differenza è simbolica, e nell’Osiedle Sprawna l’appartamento più piccolo costava addirittura minimamente meno al m².
Quanto costa ogni metro in più?
Il prezzo al m² è solo metà della verità. Nella scelta tra 38 e 45 m² è più utile chiedersi quanto si paga in più per 7 metri aggiuntivi. Calcolo indicativo sulle mediane della tabella (non sono i prezzi di appartamenti concreti):
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| Progetto | 38 m² × mediana | 45 m² × mediana | Differenza per 7 m² | Per 1 m² in più |
|---|---|---|---|---|
| Rezydencja Liwska | ca. 636.800 zł | ca. 721.400 zł | ca. 84.600 zł | ca. 12.100 zł |
| Ikona Światowida 5 | ca. 682.200 zł | ca. 750.900 zł | ca. 68.700 zł | ca. 9.800 zł |
| Park Skandynawia | ca. 780.100 zł | ca. 812.700 zł | ca. 32.600 zł | ca. 4.700 zł |
| Osiedle Sprawna | ca. 490.500 zł | ca. 583.400 zł | ca. 92.900 zł | ca. 13.300 zł |
Calcoli propri: metratura × mediana del prezzo al m² dalla tabella sopra (dati al 4 ottobre 2026).
In Rezydencja Liwska ogni metro oltre i 38 m² costa in questo calcolo circa 12.100 zł. È nettamente meno della mediana dell’intero progetto (16.138 zł al m²). In Park Skandynawia il supplemento per metro è ancora più basso, ma lì il file non riporta lo stato degli appartamenti, quindi una parte può essere già venduta. Nell’Osiedle Sprawna, dove il prezzo al m² dipende appena dalla metratura, un metro in più costa addirittura un po’ più della mediana dell’intero progetto (13.020 zł al m²).
Conclusione per il budget: se può permettersi un mutuo più alto di alcune decine di migliaia di złoty, nella maggior parte dei progetti confrontati i metri aggiuntivi dell’appartamento più grande costano meno di un metro di quello più piccolo. Lo verifichi però su appartamenti concreti, non sulle mediane.
Perché il metro di un appartamento piccolo costa di più?
Gli analisti di RynekPierwotny.pl spiegavano nel 2019 che nei monolocali (kawalerki) i costi fissi si ripartiscono su una superficie utile minore. Secondo i loro dati del primo trimestre 2019, i monolocali a Varsavia erano allora più cari della media di 3.132 zł al m², cioè del 34% (money.pl, 19 maggio 2019).
Una relazione simile si vede nei dati più recenti di questo portale, calcolati per numero di camere e non per metratura. A settembre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti a Varsavia era lì di 19.959 zł al m² (rilevazione del 7 ottobre 2026); per numero di camere:
- monolocali (kawalerki): 24.638 zł al m²;
- 2 camere: 19.505 zł al m²;
- 3 camere: 18.455 zł al m²;
- 4 camere e più: 20.495 zł al m².
L’aumento per gli appartamenti più grandi ricorda il nostro risultato per il gruppo da 90 m². Nel nostro catalogo gli appartamenti grandi provengono più spesso da progetti costosi (Jaśminowy Mokotów, NU!, Stacja Wola); se lo stesso spieghi il risultato del portale, dai suoi dati non risulta. I nostri dati mostrano solo come si distribuiscono i prezzi nei listini. Non ne risulta come ogni costruttore fissi i prezzi.
Per cosa paga esattamente: come si calcola la superficie utile
Poiché paga ogni metro, controlli cosa è stato incluso in questi metri.
Prezzo = metratura × prezzo al m². Nei contratti con il costruttore conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’appartamento si determina come prodotto della superficie utile per il prezzo di 1 m². La superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore alla data della domanda di permesso di costruire o della comunicazione di inizio lavori (art. 5a della legge sui costruttori, aggiunto con Dz.U. 2026 poz. 27, stato giuridico a ottobre 2026).
Tramezzi. Secondo l’interpretazione del Comitato polacco di normazione del 29 dicembre 2022 sulla norma PN-ISO 9836:2022-07, la superficie occupata dai tramezzi fissi appartiene alla superficie di costruzione, non a quella utile. Le partizioni smontabili (przepierzenia) si contano nella superficie netta e rientrano quindi nella superficie utile.
Nel comunicato del 4 luglio 2025 l’UOKiK ha descritto 6 decisioni in materia, con sanzioni per oltre 1,6 milioni di zł in totale:
- cinque costruttori non indicavano nelle schede degli appartamenti quanta superficie sotto i tramezzi avessero incluso nella superficie utile;
- uno la indicava nelle schede, ma non la includeva nella metratura nel contratto con il costruttore e poi chiedeva un’integrazione di pagamento.
La sanzione più alta è stata di 1.052.021 zł (decisione RPZ 15/2024 del 12 dicembre 2024). Alla data del comunicato le decisioni non erano definitive.
In un appartamento piccolo anche una frazione di metro è una parte maggiore della superficie totale. Chieda quindi all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) se nella metratura della scheda dell’appartamento è compresa la superficie sotto i tramezzi, e confronti la scheda con la bozza del contratto.
Metratura minima. Le precedenti condizioni tecniche (regolamento del 12 aprile 2002, testo unico Dz.U. 2022 poz. 1225) richiedevano che l’appartamento avesse almeno 25 m² di superficie utile (§ 94). Il regolamento è rimasto in vigore fino al 19 settembre 2026. Per 18 mesi dal 20 settembre 2026 l’investitore che presenti una dichiarazione può continuare ad applicare quelle disposizioni (art. 102a del Diritto edilizio, aggiunto dalla legge del 31 luglio 2026, Dz.U. 2026 poz. 1161, in vigore dal 2 settembre 2026). Un nuovo regolamento sulle condizioni tecniche degli edifici non era stato pubblicato al 7 ottobre 2026.
Se non legge il polacco: controllare scheda, prospetto e contratto
- I documenti sono in polacco. La legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene alcuna disposizione sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto (stato a ottobre 2026). Metta in conto che listino, scheda dell’appartamento (karta lokalu), prospetto informativo (prospekt informacyjny) e bozza del contratto siano in polacco. Li faccia tradurre prima della prenotazione o li esamini con un giurista che conosca il polacco e la sua lingua.
- La metratura figura nella scheda e nel contratto. Verifichi che i metri quadri della scheda in polacco coincidano con quelli della bozza del contratto e chieda della superficie sotto i tramezzi (vedi sopra).
- Dal notaio. Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può compierli in aggiunta in una lingua straniera, o personalmente (se ha dimostrato la conoscenza della lingua) o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto, personalmente o con un traduttore (art. 87 § 1 n. 1).
Come confrontare due appartamenti di metratura diversa?
- Confronti nello stesso progetto. Le medie per tutta la città mescolano distretti e standard. Nell’indice dei prezzi al m² dei progetti del nostro catalogo vede i prezzi al m² progetto per progetto.
- Calcoli il prezzo dei metri aggiuntivi. Sottragga il prezzo dell’appartamento più piccolo da quello del più grande e divida per la differenza di metratura. Confronti il risultato con il prezzo al m² dell’appartamento più piccolo.
- Controlli la scheda dell’appartamento. Chieda della superficie sotto i tramezzi e se la metratura della scheda coincide con quella della bozza del contratto.
- Aggiunga i costi extra. Posto auto e cantina non sono nel prezzo dell’appartamento e a volte sono obbligatori. I prezzi dai file dei costruttori li abbiamo raccolti nel testo su i prezzi di posti auto e cantine dai listini.
- Annoti il prezzo con la data. Faccia uno screenshot del prezzo sul sito del costruttore. Se il prezzo sul sito differisce da quello al momento del contratto, può chiedere la conclusione del contratto al prezzo più favorevole per lei (art. 19a comma 6 della legge sui costruttori).
Se ha un budget preciso, veda anche cosa offrono i costruttori fino a 700.000 zł e quanti metri quadri si comprano con 800.000 zł–1,2 milioni di zł nei vari distretti. Come il piano influisce sul prezzo lo descriviamo nel testo su se un piano più alto fa salire il prezzo dell’appartamento.
FAQ
Perché gli appartamenti piccoli costano di più al metro quadro?
Gli analisti di RynekPierwotny.pl lo spiegavano già nel 2019 con il fatto che i costi fissi si ripartiscono su una superficie utile minore. I nostri dati mostrano solo l’effetto, non le cause: in 16 dei 18 progetti del nostro catalogo gli appartamenti più piccoli avevano una mediana del prezzo al m² più alta di quelli più grandi (dati al 4 ottobre 2026).
Quanto costa un appartamento di 40 m² dal costruttore a Varsavia?
Nel nostro catalogo la mediana del prezzo degli appartamenti di 40–49,9 m² era di 770.016 zł, la mediana del prezzo al m² di 16.909 zł. Sono 200 appartamenti in 17 progetti, dati al 4 ottobre 2026, dai file dei costruttori su dane.gov.pl. Il catalogo comprende 22 progetti, non l’intero mercato di Varsavia.
Quanto costa un appartamento di 50 m² dal costruttore a Varsavia?
Nel nostro catalogo la mediana del prezzo degli appartamenti di 50–59,9 m² era di 875.497 zł, la mediana del prezzo al m² di 15.700 zł. Sono 265 appartamenti in 18 progetti, dati al 4 ottobre 2026. Il metro costava meno che nel gruppo 40–49,9 m², ma l’appartamento intero costava di più.
L’appartamento più piccolo costa sempre di più al m²?
Non sempre. In Kowalskiego 37 e in Srebrna 5 il prezzo al m² era praticamente lo stesso per tutte le metrature. Nell’Osiedle Sprawna gli appartamenti di 35–39,9 m² costavano addirittura lo 0,4% in meno al m² di quelli di 43–47,9 m² (dati al 4 ottobre 2026). Confronti quindi sempre appartamenti dello stesso progetto.
La superficie sotto i tramezzi rientra nella metratura?
Dipende dalla norma con cui è stata calcolata la metratura. Secondo l’interpretazione del Comitato polacco di normazione (PKN) della norma PN-ISO 9836:2022-07, la superficie sotto i tramezzi fissi non fa parte della superficie utile, mentre quella sotto le partizioni smontabili sì. Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026, nei contratti con il costruttore conclusi dal 13 febbraio 2026 la superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore alla data della domanda di permesso di costruire o della comunicazione di inizio lavori (art. 5a della legge sui costruttori). Nel comunicato del 4 luglio 2025 l’UOKiK ha descritto 6 decisioni con sanzioni ai costruttori per il modo di informare sulla superficie sotto i tramezzi e sul suo computo nella metratura. Alla data del comunicato le decisioni non erano definitive.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Esita tra due metrature in un progetto concreto? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży). La segnaliamo lì come cliente, ci andiamo insieme e leggiamo con lei il prospetto informativo e la bozza del contratto, compresa la metratura della scheda dell’appartamento. Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un giurista. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Assistiamo in 7 lingue.
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