Ищете квартиру около 40 м² в Варшаве и колеблетесь между 38 и 45 м² в одном комплексе? И меньшая стоит дороже за каждый метр? Это не ошибка в прайс-листе, а закономерность, заметная в большинстве прайс-листов. По файлам застройщиков на dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.) квартиры 35–39,9 м² были заметно дороже за м², чем квартиры 43–47,9 м², в 8 из 10 комплексов нашего каталога, где в обеих группах не меньше двух квартир. Разница составляла от 2,1% до 12,0%. В 16 из 18 комплексов самые маленькие квартиры имели более высокую медиану цены за м², чем самые большие. В нашем каталоге медиана цены квартиры 40–49,9 м² составляла 770 016 zł, а квартиры 50–59,9 м² — 875 497 zł.
Ниже — таблицы, расчёт «сколько стоит каждый дополнительный метр» и список того, что проверить, прежде чем выбирать метраж.
Откуда эти цифры и чего они не показывают?
Застройщик обязан указать на своём сайте цену за м² полезной площади каждой квартиры, с НДС (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках, ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Раз в сутки он передаёт эти данные министру, ответственному за информатизацию, а они публикуются на портале dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3). Из этих файлов взяты все наши расчёты в этом тексте.
Прежде чем смотреть таблицы:
- Это наш каталог, а не весь рынок Варшавы. На сайте 38 комплексов, из них у 22 есть квартиры в файлах застройщиков. В предложении было 960 квартир, цену за м² полезной площади указывают 880 из них.
- Часть квартир в расчёт не входит. У 80 квартир Victoria Dom (79 в Metro Art и 1 в Miasteczko Nova Sfera) цена указана за м² расчётной, а не полезной площади, поэтому в расчёт они не входят. Из Metro Art считаем 80 квартир.
- Файлы датированы 28 сентября – 4 октября 2026 г. Это снимок прайс-листов на один момент. Изменения цен во времени мы не показываем.
- В файлах двух комплексов Skanska (Park Skandynawia, Jaśminowy Mokotów) нет статуса квартиры. Среди них могут быть уже проданные.
- В цену квартиры не входят машиноместо и кладовая. В Konopacka у 9 из 18 квартир в предложении застройщик указал обязательную покупку кладовой, которой нет в цене квартиры.
Квартира 40 м² или 50 м² в Варшаве: сколько стоит в нашем каталоге?
Цены брутто из файлов застройщиков, все 22 комплекса вместе (по состоянию на 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Площадь | Квартир | Комплексов | Медиана цены за м² | Медиана цены квартиры |
|---|---|---|---|---|
| менее 30 м² | 53 | 7 | 19 329 zł | 541 364 zł |
| 30–39,9 м² | 168 | 13 | 18 664 zł | 651 922 zł |
| 40–49,9 м² | 200 | 17 | 16 909 zł | 770 016 zł |
| 50–59,9 м² | 265 | 18 | 15 700 zł | 875 497 zł |
| 60–74,9 м² | 84 | 16 | 16 273 zł | 1 039 030 zł |
| 75–89,9 м² | 66 | 11 | 14 762 zł | 1 168 925 zł |
| 90 м² и более | 44 | 9 | 22 489 zł | 2 087 836 zł |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). 880 квартир в 22 комплексах нашего каталога.
От самых маленьких квартир до группы 50–59,9 м² цена за м² снижается примерно на 3 600 zł. У самых больших она снова растёт до 22 489 zł. Это не значит, что большие квартиры дороже за метр. В этой группе много квартир из комплексов, где дорог весь прайс-лист: 14 из Jaśminowy Mokotów (медиана 26 811 zł за м²) и 15 из NU! и Stacja Wola (медианы 24 500 и 26 984 zł). Таблица по всей базе смешивает районы и стандарты. Поэтому важнее сравнивать квартиры в одном и том же комплексе.
Для сравнения: по данным GUS средняя площадь квартиры в многоквартирных домах, на которые выданы разрешения в 2025 г., составляла 53,6 м² (публикация от 30 июня 2026 г., данные по всей Польше).
Дороже ли меньшая квартира за метр в одном и том же комплексе?
Да, в подавляющем большинстве случаев. Мы разделили квартиры каждого комплекса на одинаковые группы по площади и сравнили медиану цены за м² в самой маленькой и самой большой группе (только группы, где не меньше 3 квартир). Такое сравнение возможно в 18 комплексах. В 16 из них самые большие квартиры были дешевле за метр, чем самые маленькие.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Район | Самая малая группа: медиана за м² | Самая большая группа: медиана за м² | Разница |
|---|---|---|---|---|
| NU! | Wola | менее 30 м²: 29 687 zł | 90 м² и более: 21 867 zł | −26,3% |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 40–49,9 м²: 29 896 zł | 90 м² и более: 24 603 zł | −17,7% |
| Stilla | Włochy | менее 30 м²: 19 096 zł | 60–74,9 м²: 16 302 zł | −14,6% |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 50–59,9 м²: 14 940 zł | 75–89,9 м²: 13 140 zł | −12,0% |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 30–39,9 м²: 16 770 zł | 75–89,9 м²: 14 788 zł | −11,8% |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | менее 30 м²: 20 145 zł | 90 м² и более: 17 800 zł | −11,6% |
| Viva Garden 14 | Białołęka | 30–39,9 м²: 15 194 zł | 50–59,9 м²: 13 600 zł | −10,5% |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 30–39,9 м²: 15 100 zł | 75–89,9 м²: 13 680 zł | −9,4% |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | менее 30 м²: 14 061 zł | 75–89,9 м²: 12 827 zł | −8,8% |
| Premiera Bemowo | Bemowo | 30–39,9 м²: 20 462 zł | 60–74,9 м²: 18 870 zł | −7,8% |
| Metro Art | Praga-Południe | 30–39,9 м²: 19 344 zł | 50–59,9 м²: 17 970 zł | −7,1% |
| Stacja Wola | Wola | 30–39,9 м²: 28 358 zł | 90 м² и более: 26 987 zł | −4,8% |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | менее 30 м²: 18 539 zł | 60–74,9 м²: 17 680 zł | −4,6% |
| Konopacka | Praga-Północ | менее 30 м²: 18 650 zł | 40–49,9 м²: 17 800 zł | −4,6% |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 40–49,9 м²: 16 354 zł | 75–89,9 м²: 15 705 zł | −4,0% |
| Korkowa 146 | Wawer | 40–49,9 м²: 16 450 zł | 50–59,9 м²: 16 175 zł | −1,7% |
| Srebrna 5 | Wola | 30–39,9 м²: 30 788 zł | 60–74,9 м²: 30 883 zł | +0,3% |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 40–49,9 м²: 14 950 zł | 90 м² и более: 15 200 zł | +1,7% |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). 18 комплексов нашего каталога, где не меньше двух групп площади содержат по 3 квартиры и более.
Три вещи, которые видно в таблице:
- Снижение не всегда равномерно. Например, в Stacja Wola, Ikona Światowida 5 и Miasteczko Nova Sfera самые большие квартиры снова дорожают за метр по сравнению с группой перед ними. В Park Skandynawia квартиры 30–39,9 м² (20 529 zł) были дороже за метр, чем квартиры менее 30 м².
- Бывают исключения. В Kowalskiego 37 и Srebrna 5 цена за м² практически одинакова для всех площадей. Там меньшая квартира не означает более дорогой метр.
- Масштаб зависит от комплекса. В NU! разница между самыми маленькими и самыми большими квартирами превышает 7 800 zł за м². В Korkowa 146 — меньше 300 zł.
38 или 45 м²: что показывает сравнение внутри одного комплекса
Более узкое сравнение: квартиры 35–39,9 м² и 43–47,9 м² в одном комплексе, когда в каждой группе не меньше 2 квартир.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | 35–39,9 м²: квартир; медиана за м² | 43–47,9 м²: квартир; медиана за м² | Разница |
|---|---|---|---|
| Park Skandynawia | 6; 20 529 zł | 20; 18 059 zł | −12,0% |
| Konopacka | 6; 19 950 zł | 3; 17 800 zł | −10,8% |
| Ikona Światowida 5 | 6; 17 952 zł | 9; 16 686 zł | −7,1% |
| Premiera Bemowo | 6; 20 428 zł | 7; 19 041 zł | −6,8% |
| Rezydencja Liwska | 31; 16 758 zł | 13; 16 032 zł | −4,3% |
| Metro Art | 23; 19 200 zł | 9; 18 519 zł | −3,5% |
| Viva Garden 14 | 7; 14 900 zł | 2; 14 550 zł | −2,3% |
| Srebrna 5 | 8; 30 788 zł | 5; 30 130 zł | −2,1% |
| Miasteczko Nova Sfera | 16; 15 100 zł | 2; 14 990 zł | −0,7% |
| Osiedle Sprawna | 7; 12 908 zł | 22; 12 965 zł | +0,4% |
Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (по состоянию на 4 октября 2026 г.). 10 комплексов нашего каталога.
В 8 из 10 комплексов меньшая квартира была заметно дороже за метр. В Miasteczko Nova Sfera разница символическая, а в Osiedle Sprawna меньшая квартира была даже минимально дешевле за м².
Сколько стоит каждый дополнительный метр?
Цена за м² — только половина картины. При выборе между 38 и 45 м² полезнее вопрос: сколько вы доплачиваете за 7 дополнительных метров. Ориентировочный расчёт по медианам из таблицы (это не цены конкретных квартир):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | 38 м² × медиана | 45 м² × медиана | Доплата за 7 м² | За 1 дополнительный м² |
|---|---|---|---|---|
| Rezydencja Liwska | ок. 636 800 zł | ок. 721 400 zł | ок. 84 600 zł | ок. 12 100 zł |
| Ikona Światowida 5 | ок. 682 200 zł | ок. 750 900 zł | ок. 68 700 zł | ок. 9 800 zł |
| Park Skandynawia | ок. 780 100 zł | ок. 812 700 zł | ок. 32 600 zł | ок. 4 700 zł |
| Osiedle Sprawna | ок. 490 500 zł | ок. 583 400 zł | ок. 92 900 zł | ок. 13 300 zł |
Собственный расчёт: площадь × медиана цены за м² из таблицы выше (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
В Rezydencja Liwska каждый метр сверх 38 м² в этом расчёте стоит ок. 12 100 zł. Это заметно меньше медианы всего комплекса (16 138 zł за м²). В Park Skandynawia доплата за метр ещё ниже, но в файле нет статуса квартир, поэтому часть из них может быть уже продана. В Osiedle Sprawna, где цена за м² почти не зависит от площади, дополнительный метр стоит даже немного больше медианы всего комплекса (13 020 zł за м²).
Вывод для бюджета: если вам по силам кредит на несколько десятков тысяч злотых больше, то в большинстве сравниваемых комплексов дополнительные метры большей квартиры стоят дешевле, чем метр меньшей. Но проверяйте это на конкретных квартирах, а не на медианах.
Почему метр малой квартиры стоит дороже?
Аналитики RynekPierwotny.pl объясняли в 2019 году, что в студиях постоянные расходы распределяются на меньшую полезную площадь. По их данным за I квартал 2019 г. студии в Варшаве были тогда дороже среднего на 3 132 zł за м², то есть на 34% (money.pl, 19 мая 2019 г.).
Похожая зависимость видна в более новых данных этого портала, посчитанных по числу комнат, а не по метражу. В сентябре 2026 г. средняя цена предложения квартир в Варшаве составляла там 19 959 zł за м² (данные на 7 октября 2026 г.), а в разбивке по числу комнат:
- студии: 24 638 zł за м²;
- 2 комнаты: 19 505 zł за м²;
- 3 комнаты: 18 455 zł за м²;
- 4 комнаты и больше: 20 495 zł за м².
Рост у самых больших квартир напоминает наш результат для группы от 90 м². В нашем каталоге большие квартиры чаще из дорогих комплексов (Jaśminowy Mokotów, NU!, Stacja Wola); объясняет ли то же самое результат портала, из его данных не следует. Наши данные показывают лишь, как цены распределены в прайс-листах. Из них не следует, как каждый застройщик устанавливает цены.
За что именно вы платите: как считают полезную площадь
Раз вы платите за каждый метр, проверьте, что в эти метры включено.
Цена = метраж × цена за м². В договорах с застройщиком, заключённых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры определяется как произведение полезной площади и цены за 1 м². Площадь считают по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о строительстве (art. 5a закона о застройщиках, добавлен Dz.U. 2026 poz. 27, правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Перегородки. Согласно разъяснению Польского комитета по стандартизации от 29 декабря 2022 г. к норме PN-ISO 9836:2022-07, площадь, занятая постоянными межкомнатными стенами, относится к площади конструкций, а не к полезной. Перегородки, которые можно демонтировать, считают в площадь нетто, поэтому они входят в полезную площадь.
UOKiK в сообщении от 4 июля 2025 г. описал 6 решений по этому вопросу с общей суммой штрафов свыше 1,6 млн zł:
- пять застройщиков не указывали в карточках квартир, сколько площади под межкомнатными стенами они включили в полезную площадь;
- один указывал эту площадь в карточках, но не включил её в метраж в договоре с застройщиком, а потом требовал доплаты.
Самый высокий штраф составил 1 052 021 zł (решение RPZ 15/2024 от 12 декабря 2024 г.). На день сообщения решения не вступили в силу.
В малой квартире даже доля метра — это большая часть всей площади. Поэтому спросите в отделе продаж застройщика, входит ли в метраж из карточки квартиры площадь под межкомнатными стенами, и сравните карточку квартиры с проектом договора.
Минимальный метраж. Прежние технические условия (распоряжение от 12 апреля 2002 г., t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225) требовали, чтобы квартира имела не менее 25 м² полезной площади (§ 94). Распоряжение действовало до 19 сентября 2026 г. В течение 18 месяцев с 20 сентября 2026 г. инвестор, подавший заявление, может и дальше применять эти нормы (art. 102a Prawo budowlane, добавлен законом от 31 июля 2026 г., Dz.U. 2026 poz. 1161, действует с 2 сентября 2026 г.). Нового распоряжения о технических условиях для зданий до 7 октября 2026 г. не опубликовано.
Если вы не читаете по-польски: на что обратить внимание
- Сверяйте цифры, а не слова. Метраж, цена за м² и итоговая сумма в карточке квартиры и в проекте договора записаны цифрами. Если они расходятся, это повод задать вопрос до подписания.
- Файлы dane.gov.pl — на польском, но числа понятны. Цены в них указаны в злотых; цену за м² и номер квартиры можно сопоставить с прайс-листом застройщика.
- Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается у нотариуса. По требованию стороны нотариус может совершить действие на иностранном языке сам или с присяжным переводчиком (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1, правовое состояние на октябрь 2026 г.).
- Метраж, площадь под перегородками и обязательные доплаты (например, кладовая) уточняйте письменно и сохраняйте ответ.
Как сравнить две квартиры разного метража?
- Сравнивайте в одном комплексе. Средние по городу смешивают районы и стандарты. В индексе цен нашего каталога видны цены за м² комплекс за комплексом.
- Посчитайте цену дополнительных метров. Вычтите цену меньшей квартиры из цены большей и разделите на разницу метража. Сравните результат с ценой за м² меньшей квартиры.
- Проверьте карточку квартиры. Спросите о площади под перегородками и о том, совпадает ли метраж в карточке с метражом в проекте договора.
- Добавляйте допы. Машиноместо и кладовая не входят в цену квартиры, а бывают обязательными. Цены из файлов застройщиков мы собрали в тексте про цены машиномест и кладовых.
- Записывайте цену с датой. Сделайте скриншот цены на сайте застройщика. Если цена на сайте отличается от цены при заключении договора, можно требовать договор по самой выгодной для себя цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках).
Если у вас конкретный бюджет, посмотрите также, что есть в предложении застройщиков до 700 тыс. zł и сколько метров можно купить за 800 тыс.–1,2 млн zł в разных районах. О влиянии этажа на цену — в тексте повышает ли цену более высокий этаж.
FAQ
Почему малые квартиры дороже за квадратный метр?
Аналитики RynekPierwotny.pl объясняли это ещё в 2019 году: постоянные расходы распределяются на меньшую полезную площадь. Наши данные показывают сам эффект, а не причины: в 16 из 18 комплексов нашего каталога самые маленькие квартиры имели более высокую медиану цены за м², чем самые большие (по состоянию на 4 октября 2026 г.).
Сколько стоит квартира 40 м² от застройщика в Варшаве?
В нашем каталоге медиана цены квартир площадью 40–49,9 м² составляла 770 016 zł, а медиана цены за м² — 16 909 zł. Это 200 квартир в 17 комплексах, по состоянию на 4 октября 2026 г., по файлам застройщиков на dane.gov.pl. Каталог охватывает 22 комплекса, а не весь рынок Варшавы.
Сколько стоит квартира 50 м² от застройщика в Варшаве?
В нашем каталоге медиана цены квартир площадью 50–59,9 м² составляла 875 497 zł, а медиана цены за м² — 15 700 zł. Это 265 квартир в 18 комплексах, по состоянию на 4 октября 2026 г. Метр был дешевле, чем в группе 40–49,9 м², а вся квартира — дороже.
Всегда ли меньшая квартира дороже за м²?
Не всегда. В комплексах Kowalskiego 37 и Srebrna 5 цена за м² была практически одинаковой для всех площадей. В Osiedle Sprawna квартиры 35–39,9 м² были даже на 0,4% дешевле за м², чем квартиры 43–47,9 м² (по состоянию на 4 октября 2026 г.). Сравнивайте квартиры в одном и том же комплексе.
Входит ли площадь под перегородками в метраж квартиры?
Это зависит от нормы, по которой считали метраж. По разъяснению PKN к норме PN-ISO 9836:2022-07 площадь под постоянными межкомнатными стенами не входит в полезную площадь, а под перегородками, которые можно демонтировать, входит. По правовому состоянию на октябрь 2026 г. в договорах с застройщиком, заключённых с 13 февраля 2026 г., площадь считают по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о строительстве (art. 5a закона о застройщиках). В сообщении от 4 июля 2025 г. UOKiK описал 6 решений о штрафах для застройщиков за то, как они сообщали о площади под перегородками и включали её в метраж. На день сообщения решения не вступили в силу.
Что учесть иностранцу, который не читает по-польски?
Цифры в карточке квартиры и в проекте договора можно сверить без перевода: метраж, цена за м², итоговая сумма. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается у нотариуса; по требованию стороны нотариус может совершить действие на иностранном языке сам или с присяжным переводчиком (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Выбираете между двумя метражами в конкретном комплексе? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как клиента, пойдём туда вместе и разберём с вами информационный проспект и проект договора, в том числе метраж из карточки квартиры. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.