Шукаєте квартиру близько 40 м² у Варшаві й вагаєтеся між 38 і 45 м² в одному комплексі? І менша коштує дорожче за кожен метр? Це не помилка в прайс-листі, а закономірність, помітна в більшості прайс-листів. За файлами забудовників на dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.) квартири 35–39,9 м² були помітно дорожчі за м², ніж квартири 43–47,9 м², у 8 із 10 комплексів нашого каталогу, де в обох групах щонайменше по дві квартири. Різниця становила від 2,1% до 12,0%. У 16 із 18 комплексів найменші квартири мали вищу медіану ціни за м², ніж найбільші. У нашому каталозі медіана ціни квартири 40–49,9 м² становила 770 016 zł, а квартири 50–59,9 м² — 875 497 zł.
Нижче — таблиці, розрахунок «скільки коштує кожен додатковий метр» і перелік того, що перевірити, перш ніж обирати метраж.
Звідки ці цифри і чого вони не показують?
Забудовник зобов’язаний вказати на своєму сайті ціну за м² корисної площі кожної квартири, з ПДВ (art. 19a ust. 1 закону про забудовників, ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Раз на добу він передає ці дані міністру, відповідальному за інформатизацію, а вони публікуються на порталі dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3). З цих файлів узято всі наші розрахунки в цьому тексті.
Перш ніж дивитися таблиці:
- Це наш каталог, а не весь ринок Варшави. На сайті 38 комплексів, з них у 22 є квартири у файлах забудовників. У пропозиції було 960 квартир, ціну за м² корисної площі вказують 880 із них.
- Частина квартир у розрахунок не входить. У 80 квартир Victoria Dom (79 у Metro Art і 1 у Miasteczko Nova Sfera) ціна вказана за м² розрахункової, а не корисної площі, тому в розрахунок вони не входять. З Metro Art рахуємо 80 квартир.
- Файли датовані 28 вересня – 4 жовтня 2026 р. Це знімок прайс-листів на один момент. Зміни цін у часі ми не показуємо.
- У файлах двох комплексів Skanska (Park Skandynawia, Jaśminowy Mokotów) немає статусу квартири. Серед них можуть бути вже продані.
- У ціну квартири не входять паркомісце й комора. У Konopacka в 9 із 18 квартир у пропозиції забудовник вказав обов’язкову купівлю комори, якої немає в ціні квартири.
Квартира 40 м² чи 50 м² у Варшаві: скільки коштує в нашому каталозі?
Ціни брутто з файлів забудовників, усі 22 комплекси разом (станом на 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Площа | Квартир | Комплексів | Медіана ціни за м² | Медіана ціни квартири |
|---|---|---|---|---|
| менше 30 м² | 53 | 7 | 19 329 zł | 541 364 zł |
| 30–39,9 м² | 168 | 13 | 18 664 zł | 651 922 zł |
| 40–49,9 м² | 200 | 17 | 16 909 zł | 770 016 zł |
| 50–59,9 м² | 265 | 18 | 15 700 zł | 875 497 zł |
| 60–74,9 м² | 84 | 16 | 16 273 zł | 1 039 030 zł |
| 75–89,9 м² | 66 | 11 | 14 762 zł | 1 168 925 zł |
| 90 м² і більше | 44 | 9 | 22 489 zł | 2 087 836 zł |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). 880 квартир у 22 комплексах нашого каталогу.
Від найменших квартир до групи 50–59,9 м² ціна за м² знижується приблизно на 3 600 zł. У найбільших вона знову зростає до 22 489 zł. Це не означає, що великі квартири дорожчі за метр. У цій групі багато квартир із комплексів, де дорогий увесь прайс-лист: 14 із Jaśminowy Mokotów (медіана 26 811 zł за м²) і 15 із NU! та Stacja Wola (медіани 24 500 і 26 984 zł). Таблиця по всій базі змішує райони та стандарти. Тому важливіше порівнювати квартири в одному комплексі.
Для порівняння: за даними GUS середня площа квартири в багатоквартирних будинках, на які видано дозволи у 2025 р., становила 53,6 м² (публікація від 30 червня 2026 р., дані по всій Польщі).
Чи дорожча менша квартира за метр в одному й тому самому комплексі?
Так, у переважній більшості випадків. Ми поділили квартири кожного комплексу на однакові групи за площею та порівняли медіану ціни за м² у найменшій і найбільшій групі (лише групи, де щонайменше 3 квартири). Таке порівняння можливе у 18 комплексах. У 16 із них найбільші квартири були дешевші за метр, ніж найменші.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Район | Найменша група: медіана за м² | Найбільша група: медіана за м² | Різниця |
|---|---|---|---|---|
| NU! | Wola | менше 30 м²: 29 687 zł | 90 м² і більше: 21 867 zł | −26,3% |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 40–49,9 м²: 29 896 zł | 90 м² і більше: 24 603 zł | −17,7% |
| Stilla | Włochy | менше 30 м²: 19 096 zł | 60–74,9 м²: 16 302 zł | −14,6% |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 50–59,9 м²: 14 940 zł | 75–89,9 м²: 13 140 zł | −12,0% |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 30–39,9 м²: 16 770 zł | 75–89,9 м²: 14 788 zł | −11,8% |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | менше 30 м²: 20 145 zł | 90 м² і більше: 17 800 zł | −11,6% |
| Viva Garden 14 | Białołęka | 30–39,9 м²: 15 194 zł | 50–59,9 м²: 13 600 zł | −10,5% |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 30–39,9 м²: 15 100 zł | 75–89,9 м²: 13 680 zł | −9,4% |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | менше 30 м²: 14 061 zł | 75–89,9 м²: 12 827 zł | −8,8% |
| Premiera Bemowo | Bemowo | 30–39,9 м²: 20 462 zł | 60–74,9 м²: 18 870 zł | −7,8% |
| Metro Art | Praga-Południe | 30–39,9 м²: 19 344 zł | 50–59,9 м²: 17 970 zł | −7,1% |
| Stacja Wola | Wola | 30–39,9 м²: 28 358 zł | 90 м² і більше: 26 987 zł | −4,8% |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | менше 30 м²: 18 539 zł | 60–74,9 м²: 17 680 zł | −4,6% |
| Konopacka | Praga-Północ | менше 30 м²: 18 650 zł | 40–49,9 м²: 17 800 zł | −4,6% |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 40–49,9 м²: 16 354 zł | 75–89,9 м²: 15 705 zł | −4,0% |
| Korkowa 146 | Wawer | 40–49,9 м²: 16 450 zł | 50–59,9 м²: 16 175 zł | −1,7% |
| Srebrna 5 | Wola | 30–39,9 м²: 30 788 zł | 60–74,9 м²: 30 883 zł | +0,3% |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 40–49,9 м²: 14 950 zł | 90 м² і більше: 15 200 zł | +1,7% |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). 18 комплексів нашого каталогу, де щонайменше дві групи площі містять по 3 квартири й більше.
Три речі, які видно в таблиці:
- Зниження не завжди рівномірне. Наприклад, у Stacja Wola, Ikona Światowida 5 і Miasteczko Nova Sfera найбільші квартири знову дорожчають за метр порівняно з групою перед ними. У Park Skandynawia квартири 30–39,9 м² (20 529 zł) були дорожчі за метр, ніж квартири менше 30 м².
- Бувають винятки. У Kowalskiego 37 і Srebrna 5 ціна за м² практично однакова для всіх площ. Там менша квартира не означає дорожчий метр.
- Масштаб залежить від комплексу. У NU! різниця між найменшими й найбільшими квартирами перевищує 7 800 zł за м². У Korkowa 146 — менше 300 zł.
38 чи 45 м²: що показує порівняння всередині одного комплексу
Вужче порівняння: квартири 35–39,9 м² і 43–47,9 м² в одному комплексі, коли в кожній групі щонайменше 2 квартири.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | 35–39,9 м²: квартир; медіана за м² | 43–47,9 м²: квартир; медіана за м² | Різниця |
|---|---|---|---|
| Park Skandynawia | 6; 20 529 zł | 20; 18 059 zł | −12,0% |
| Konopacka | 6; 19 950 zł | 3; 17 800 zł | −10,8% |
| Ikona Światowida 5 | 6; 17 952 zł | 9; 16 686 zł | −7,1% |
| Premiera Bemowo | 6; 20 428 zł | 7; 19 041 zł | −6,8% |
| Rezydencja Liwska | 31; 16 758 zł | 13; 16 032 zł | −4,3% |
| Metro Art | 23; 19 200 zł | 9; 18 519 zł | −3,5% |
| Viva Garden 14 | 7; 14 900 zł | 2; 14 550 zł | −2,3% |
| Srebrna 5 | 8; 30 788 zł | 5; 30 130 zł | −2,1% |
| Miasteczko Nova Sfera | 16; 15 100 zł | 2; 14 990 zł | −0,7% |
| Osiedle Sprawna | 7; 12 908 zł | 22; 12 965 zł | +0,4% |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). 10 комплексів нашого каталогу.
У 8 із 10 комплексів менша квартира була помітно дорожча за метр. У Miasteczko Nova Sfera різниця символічна, а в Osiedle Sprawna менша квартира була навіть мінімально дешевша за м².
Скільки коштує кожен додатковий метр?
Ціна за м² — лише половина картини. Обираючи між 38 і 45 м², корисніше питання: скільки ви доплачуєте за 7 додаткових метрів. Орієнтовний розрахунок за медіанами з таблиці (це не ціни конкретних квартир):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | 38 м² × медіана | 45 м² × медіана | Доплата за 7 м² | За 1 додатковий м² |
|---|---|---|---|---|
| Rezydencja Liwska | бл. 636 800 zł | бл. 721 400 zł | бл. 84 600 zł | бл. 12 100 zł |
| Ikona Światowida 5 | бл. 682 200 zł | бл. 750 900 zł | бл. 68 700 zł | бл. 9 800 zł |
| Park Skandynawia | бл. 780 100 zł | бл. 812 700 zł | бл. 32 600 zł | бл. 4 700 zł |
| Osiedle Sprawna | бл. 490 500 zł | бл. 583 400 zł | бл. 92 900 zł | бл. 13 300 zł |
Власний розрахунок: площа × медіана ціни за м² із таблиці вище (станом на 4 жовтня 2026 р.).
У Rezydencja Liwska кожен метр понад 38 м² у цьому розрахунку коштує бл. 12 100 zł. Це помітно менше за медіану всього комплексу (16 138 zł за м²). У Park Skandynawia доплата за метр ще нижча, але у файлі немає статусу квартир, тому частина з них може бути вже продана. В Osiedle Sprawna, де ціна за м² майже не залежить від площі, додатковий метр коштує навіть трохи більше за медіану всього комплексу (13 020 zł за м²).
Висновок для бюджету: якщо вам під силу кредит на кілька десятків тисяч злотих більший, то в більшості порівнюваних комплексів додаткові метри більшої квартири коштують дешевше, ніж метр меншої. Але перевіряйте це на конкретних квартирах, а не на медіанах.
Чому метр малої квартири коштує дорожче?
Аналітики RynekPierwotny.pl пояснювали у 2019 році, що в студіях постійні витрати розподіляються на меншу корисну площу. За їхніми даними за I квартал 2019 р. студії у Варшаві були тоді дорожчі за середню на 3 132 zł за м², тобто на 34% (money.pl, 19 травня 2019 р.).
Подібну залежність видно в новіших даних цього порталу, розрахованих за кількістю кімнат, а не за метражем. У вересні 2026 р. середня ціна пропозиції квартир у Варшаві становила там 19 959 zł за м² (дані на 7 жовтня 2026 р.), а в розбивці за кількістю кімнат:
- студії: 24 638 zł за м²;
- 2 кімнати: 19 505 zł за м²;
- 3 кімнати: 18 455 zł за м²;
- 4 кімнати й більше: 20 495 zł за м².
Зростання в найбільших квартир нагадує наш результат для групи від 90 м². У нашому каталозі великі квартири частіше з дорогих комплексів (Jaśminowy Mokotów, NU!, Stacja Wola); чи пояснює те саме результат порталу, з його даних не випливає. Наші дані показують лише, як ціни розподілені в прайс-листах. З них не випливає, як кожен забудовник встановлює ціни.
За що саме ви платите: як рахують корисну площу
Якщо ви платите за кожен метр, перевірте, що до цих метрів включено.
Ціна = метраж × ціна за м². У договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., ціну квартири визначають як добуток корисної площі та ціни за 1 м². Площу рахують за Польською нормою, чинною в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво (art. 5a закону про забудовників, доданий Dz.U. 2026 poz. 27, правовий стан на жовтень 2026 р.).
Перегородки. Згідно з роз’ясненням Польського комітету зі стандартизації від 29 грудня 2022 р. до норми PN-ISO 9836:2022-07, площа, зайнята постійними міжкімнатними стінами, належить до площі конструкцій, а не корисної. Перегородки, які можна демонтувати, рахують до площі нетто, тому вони входять до корисної площі.
UOKiK у повідомленні від 4 липня 2025 р. описав 6 рішень із цього питання із загальною сумою штрафів понад 1,6 млн zł:
- п’ять забудовників не вказували в картках квартир, скільки площі під міжкімнатними стінами вони включили до корисної площі;
- один вказував цю площу в картках, але не включив її до метражу в договорі із забудовником, а потім вимагав доплати.
Найвищий штраф становив 1 052 021 zł (рішення RPZ 15/2024 від 12 грудня 2024 р.). На день повідомлення рішення не набрали чинності.
У малій квартирі навіть частка метра — це більша частина всієї площі. Тому запитайте у відділі продажу забудовника, чи входить до метражу з картки квартири площа під міжкімнатними стінами, і порівняйте картку квартири з проєктом договору.
Мінімальний метраж. Колишні технічні умови (розпорядження від 12 квітня 2002 р., t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225) вимагали, щоб квартира мала щонайменше 25 м² корисної площі (§ 94). Розпорядження діяло до 19 вересня 2026 р. Протягом 18 місяців від 20 вересня 2026 р. інвестор, який подасть заяву, може й надалі застосовувати ці норми (art. 102a Prawo budowlane, доданий законом від 31 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1161, чинний з 2 вересня 2026 р.). Нового розпорядження про технічні умови для будівель до 7 жовтня 2026 р. не опубліковано.
Якщо ви не читаєте польською: на що звернути увагу
- Звіряйте цифри, а не слова. Метраж, ціна за м² і підсумкова сума в картці квартири та в проєкті договору записані цифрами. Якщо вони розходяться, це привід поставити запитання до підписання.
- Файли dane.gov.pl — польською, але числа зрозумілі. Ціни в них указано в злотих; ціну за м² і номер квартири можна зіставити з прайс-листом забудовника.
- Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається в нотаріуса. На вимогу сторони нотаріус може вчинити дію іноземною мовою сам або з присяжним перекладачем (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1, правовий стан на жовтень 2026 р.).
- Метраж, площу під перегородками й обов’язкові доплати (наприклад, комору) уточнюйте письмово та зберігайте відповідь.
Як порівняти дві квартири різного метражу?
- Порівнюйте в одному комплексі. Середні по місту змішують райони та стандарти. В індексі цін нашого каталогу видно ціни за м² комплекс за комплексом.
- Порахуйте ціну додаткових метрів. Відніміть ціну меншої квартири від ціни більшої та поділіть на різницю метражу. Порівняйте результат із ціною за м² меншої квартири.
- Перевірте картку квартири. Запитайте про площу під перегородками та про те, чи збігається метраж у картці з метражем у проєкті договору.
- Додавайте додатки. Паркомісце й комора не входять у ціну квартири, а бувають обов’язковими. Ціни з файлів забудовників ми зібрали в тексті про ціни паркомісць і комор.
- Записуйте ціну з датою. Зробіть скриншот ціни на сайті забудовника. Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни під час укладення договору, можна вимагати договір за найвигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників).
Якщо у вас конкретний бюджет, перегляньте також, що є в пропозиції забудовників до 700 тис. zł і скільки метрів можна купити за 800 тис.–1,2 млн zł у різних районах. Про вплив поверху на ціну — у тексті чи підвищує ціну вищий поверх.
FAQ
Чому малі квартири дорожчі за квадратний метр?
Аналітики RynekPierwotny.pl пояснювали це ще у 2019 році: постійні витрати розподіляються на меншу корисну площу. Наші дані показують сам ефект, а не причини: у 16 із 18 комплексів нашого каталогу найменші квартири мали вищу медіану ціни за м², ніж найбільші (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Скільки коштує квартира 40 м² від забудовника у Варшаві?
У нашому каталозі медіана ціни квартир площею 40–49,9 м² становила 770 016 zł, а медіана ціни за м² — 16 909 zł. Це 200 квартир у 17 комплексах, станом на 4 жовтня 2026 р., за файлами забудовників на dane.gov.pl. Каталог охоплює 22 комплекси, а не весь ринок Варшави.
Скільки коштує квартира 50 м² від забудовника у Варшаві?
У нашому каталозі медіана ціни квартир площею 50–59,9 м² становила 875 497 zł, а медіана ціни за м² — 15 700 zł. Це 265 квартир у 18 комплексах, станом на 4 жовтня 2026 р. Метр був дешевший, ніж у групі 40–49,9 м², а вся квартира — дорожча.
Чи завжди менша квартира дорожча за м²?
Не завжди. У комплексах Kowalskiego 37 і Srebrna 5 ціна за м² була практично однаковою для всіх площ. В Osiedle Sprawna квартири 35–39,9 м² були навіть на 0,4% дешевші за м², ніж квартири 43–47,9 м² (станом на 4 жовтня 2026 р.). Порівнюйте квартири в одному й тому самому комплексі.
Чи входить площа під перегородками до метражу квартири?
Це залежить від норми, за якою рахували метраж. За роз’ясненням PKN до норми PN-ISO 9836:2022-07 площа під постійними міжкімнатними стінами не входить до корисної площі, а під перегородками, які можна демонтувати, входить. За правовим станом на жовтень 2026 р. у договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., площу рахують за Польською нормою, чинною в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво (art. 5a закону про забудовників). У повідомленні від 4 липня 2025 р. UOKiK описав 6 рішень про штрафи для забудовників за те, як вони повідомляли про площу під перегородками та включали її до метражу. На день повідомлення рішення не набрали чинності.
Що врахувати іноземцю, який не читає польською?
Цифри в картці квартири та в проєкті договору можна звірити без перекладу: метраж, ціну за м², підсумкову суму. Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається в нотаріуса; на вимогу сторони нотаріус може вчинити дію іноземною мовою сам або з присяжним перекладачем (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1, станом на жовтень 2026 р.).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Обираєте між двома метражами в конкретному комплексі? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як клієнта, підемо туди разом і розберемо з вами інформаційний проспект та проєкт договору, зокрема метраж із картки квартири. Підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.