За 700 тис. zł можна купити понад кожну четверту нову квартиру з нашого каталогу варшавських комплексів, але майже завжди це буде квартира менша за 50 м². До 700 000 zł коштують 272 із 960 лотів (28,3%) у 10 із 22 комплексів. Типова квартира в цьому бюджеті має 38 м², найбільша 58,1 м² і розташована на Białołęce. У комплексах нашого каталогу на Woli та у Wawrze, а також в єдиних комплексах Bemowa (Premiera Bemowo) і Mokotowa (Jaśminowy Mokotów) немає жодного лота за такою ціною. Рахуємо за файлами забудовників, опублікованими на dane.gov.pl, дані на 4 жовтня 2026 р.
Текст для тих, хто купує першу квартиру. Ви купуєте сам чи вдвох, маєте початковий внесок і кредитоспроможність приблизно на 700 тис. zł і хочете дізнатися, що реально є в пропозиції, перш ніж записуватися у відділи продажу. Нижче: кількість лотів, метражі, райони та конкретні комплекси, а також витрати, яких у ціні квартири не видно.
Звідки ці цифри і чого вони не охоплюють?
Забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну за м² корисної площі кожного лота з ПДВ, а окремо ціну прилеглих приміщень (наприклад, комори) і прав, потрібних для користування квартирою, якщо вона не включена в ціну лота, а також інші грошові платежі, які покупець вносить забудовникові на виконання договору; на практиці це, зокрема, паркомісце (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закону про забудовників, т.є. Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Ті самі дані передаються міністрові, відповідальному за інформатизацію, і публікуються на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3) за ліцензією CC0 1.0.
Як ми рахували:
- База: файли 22 комплексів нашого каталогу, завантажені 4.10.2026; дати даних у файлах — 28.09–04.10.2026.
- Лот у пропозиції: ціна більша за нуль, статус не «продано», «заброньовано» чи «недоступно». Таких лотів 960.
- Бюджет: ціна лота з файлу не перевищує 700 000 zł. Це ціна самої квартири, без паркомісця й комори.
- Метраж: у 26 лотів у бюджеті, з комплексів Metro Art і Miasteczko Nova Sfera, у файлі вказана ціна за м² розрахункової площі, а не корисної. Ми рахуємо їх у кількості лотів, але не в метражах.
Чого ці дані не кажуть:
- Це не весь ринок. Це 22 комплекси з 9 районів, а не всі новобудови міста.
- Статус лота. У файлі Park Skandynawia (Skanska) статусів лотів немає, тому частина з них могла вже бути продана. Наявність перевіряйте в прайс-листі забудовника.
- Зміни в часі. Ми показуємо один зріз на дату. Історія змін цін є у файлах у 42 із 960 лотів (4,4%) із 6 комплексів, цього замало, щоб говорити про тренд.
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.). Як ми збираємо файли, описано в розділі джерела даних.
Скільки лотів вміщується в бюджет 500, 600 і 700 тис. zł?
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Бюджет | Лотів (із 960) | Частка | Комплексів | Метраж: мін. / медіана / макс. | Медіана zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| до 500 000 zł | 17 | 1,8% | 3 | 24,1 / бл. 30 / бл. 40 м² | 14 100 |
| до 600 000 zł | 139 | 14,5% | 9 | 24,1 / 35,4 / 51,6 м² | 15 194 |
| до 700 000 zł | 272 | 28,3% | 10 | 24,1 / 38,0 / 58,1 м² | 16 290 |
| до 800 000 zł (для порівняння) | 451 | 47,0% | 16 | 24,1 / 40,2 / 60,4 м² | 16 169 |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.). Метраж і zł/м² — лише для лотів із ціною за м² корисної площі.
Що з цього випливає:
- 500 тис. zł у каталозі — майже виняток. 17 лотів у 3 комплексах: 12 в Osiedle Sprawna на Białołęce, 4 в Park Skandynawia на Pradze-Południe, 1 в Konopacka на Pradze-Północ. Найбільший має близько 40 м².
- Між 600 і 700 тис. zł кількість лотів майже подвоюється, зі 139 до 272.
- Бюджет купує менші метри, а не дешевші. Медіана ціни за м² лотів до 700 тис. zł (16 290 zł) лише трохи нижча за медіану всієї бази (16 696 zł). У цей бюджет потрапляють переважно невеликі лоти, а малі квартири в тому самому комплексі зазвичай коштують дорожче за метр. Докладніше — у тексті чому малі квартири дорожчі за метр.
Які метражі є в пропозиції до 700 тис. zł?
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Метраж | Лотів до 700 тис. zł |
|---|---|
| менше 30 м² | 44 |
| 30–39,9 м² | 114 |
| 40–49,9 м² | 68 |
| 50–59,9 м² | 20 |
| 60 м² і більше | 0 |
| немає корисної площі у файлі | 26 |
| Разом | 272 |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.).
158 із 246 лотів із вказаним метражем (64%) мають менше 40 м². Половина лотів у бюджеті — приблизно від 33 до 42,5 м². Лотів від 50 м² усього 20, і всі вони на Białołęce, в Osiedle Sprawna. Лота від 60 м² до 700 тис. zł у нашому каталозі немає.
Кількість кімнат ми не вказуємо, бо це поле заповнили небагато забудовників: воно є у 94 із 960 лотів у 6 комплексах. Що за 38 м² — студія з великою вітальнею чи дві кімнати, видно за плануванням у прайс-листі забудовника.
У яких районах є квартири до 700 тис. zł?
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Лотів у бюджеті / усього | Комплекси з лотами в бюджеті | Найбільший лот | Медіана метражу |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 129 / 289 | 4: Osiedle Sprawna 76, Miasteczko Nova Sfera 21, Viva Garden 14 18, Ikona Światowida 5 14 | 58,1 м² | 40 м² |
| Praga-Południe | 71 / 239 | 2: Metro Art 53, Park Skandynawia 18 | 36,9 м² | 33 м² |
| Targówek | 47 / 117 | 2: Rezydencja Liwska 44, Kowalskiego 37 3 | 44,9 м² | 39 м² |
| Włochy | 15 / 75 | 1: Stilla | 32,6 м² | 30 м² |
| Praga-Północ | 10 / 23 | 1: Konopacka | 39,1 м² | 30 м² |
| Bemowo (1 комплекс), Mokotów (1 комплекс), Wawer, Wola | 0 | — | — | — |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.).
Майже половина лотів у бюджеті (129 із 272) — на Białołęce, а разом із Pragą-Południe це 200 із 272. Якщо ви шукаєте квартиру понад 45 м², на практиці лишається Białołęka: в інших районах найбільший лот до 700 тис. zł має від 32,6 до 44,9 м².
У Premiera Bemowo, Korkowa 146 і NU! до першого лота бракує приблизно від 20 до 80 тис. zł. Найдешевший лот у Premiera Bemowo коштує 719 842 zł, у Korkowa 146 у Wawrze 749 791 zł, а в NU! (етап 2) на Woli 780 000 zł. У Jaśminowy Mokotów найдешевший лот коштує 1 380 000 zł. Якщо ваша стеля скоріше 750–800 тис. zł, ніж жорсткі 700 тис., погляньте на добірку скільки метрів за 800 тис. – 1,2 млн zł по районах.
У яких комплексах є лоти до 700 тис. zł?
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Район | Забудовник | Лотів до 700 тис. / у пропозиції | Найбільший лот у бюджеті |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Ceres Development | 76 / 110 | 58,1 м² |
| Metro Art | Praga-Południe | Victoria Dom | 53 / 159 | 36,9 м²* |
| Rezydencja Liwska | Targówek | LW Development | 44 / 88 | 43,7 м² |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Victoria Dom | 21 / 83 | 45,2 м² |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Victoria Dom | 18 / 26 | 49,4 м² |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Skanska | 18 / 80 | 30,8 м² |
| Stilla | Włochy | Skanska | 15 / 62 | 32,6 м² |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Vinci Immobilier | 14 / 51 | 38,3 м² |
| Konopacka | Praga-Północ | Profit Development | 10 / 18 | 39,1 м² |
| Kowalskiego 37 | Targówek | K2 Residential | 3 / 25 | 44,9 м² |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.). *У Metro Art — найбільший лот серед тих, у яких у файлі вказана корисна площа.
Два комплекси дають майже половину результату. Osiedle Sprawna (76 лотів) і Metro Art (53) разом дають 129 із 272 лотів у бюджеті (47%). У Viva Garden 14 до 700 тис. zł вкладаються 18 із 26 лотів у пропозиції, в Osiedle Sprawna 76 зі 110. У Kowalskiego 37 це лише 3 із 25.
Що ще додати до ціни квартири?
Квартира за 680 тис. zł і місце в гаражі за 40 тис. zł разом дають 720 тис. zł, тобто вже поза бюджетом. Тому за кожним лотом одразу рахуйте підсумкову суму. Медіани цін паркомісць у файлах комплексів із лотами до 700 тис. zł (файли від 3–6.10.2026):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Медіана ціни паркомісця |
|---|---|
| Metro Art | 32 000 zł |
| Kowalskiego 37 | 35 000 zł (підземний гараж) |
| Miasteczko Nova Sfera | 38 000 zł |
| Viva Garden 14 | 40 000 zł (частина місць продається разом із боксом) |
| Ikona Światowida 5 | 46 000 zł |
| Park Skandynawia | 48 000 zł (ціни 48 000–50 000 zł) |
| Stilla | 53 000 zł |
У файлах Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska і Konopacka цін паркомісць немає. Про місце та його ціну запитайте у відділі продажу.
Обов’язкова комора в Konopacka. У файлі від 2.10.2026 у 9 із 18 лотів забудовник дописав обов’язкову купівлю комори за 23 600–68 000 zł (медіана 42 800 zł). Це від 3,2% до 12,8% ціни квартири, і в ціні лота цієї суми не видно. Лот дешевший за 700 тис. zł після додавання комори може перевищити бюджет.
Платежі без суми. У частині файлів забудовники називають інші платежі, але без ціни: у Metro Art, Miasteczko Nova Sfera, Viva Garden 14 і Park Skandynawia — платежі за право вічного користування землею (użytkowanie wieczyste) або його перетворення, в Ikona Światowida 5, Stilla і Kowalskiego 37 — витрати на утримання квартири від передачі до переходу права власності (дані на 4 жовтня 2026 р.). Про суму запитайте до договору бронювання.
Податок PCC. Купуючи від забудовника квартиру з ПДВ, ви не сплачуєте податок від цивільно-правових чинностей (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, т.є. Dz.U. 2026 poz. 191, правовий стан на жовтень 2026 р.). Нотаріальну таксу й судові збори порахуйте з нотаріусом до договору.
Ціна з прайс-листа і ціна, яку ви заплатите
Ціни у файлах забудовників — це ціни пропозиції. По всій Варшаві NBP публікує обидві середні: у II кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції на первинному ринку становила 18 488,28 zł/м², а ціна угод 16 783,49 zł/м², тобто на 9,22% менше (NBP, II кв. 2026, файл від 7.08.2026). За середньою ціною угод 700 тис. zł — це близько 41,7 м². Це середнє по всьому місту, а не обіцянка знижки в конкретному комплексі.
Закон захищає вас у разі зміни ціни. Коли забудовник змінює ціну, він оновлює сторінку із зазначенням дати зміни та зберігає раніше подану інформацію (art. 19a ust. 2). Якщо ціна під час укладення договору відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6, правовий стан на жовтень 2026 р.).
Який початковий внесок потрібен за 700 тис. zł?
Рекомендація S комісії KNF (зміна від 19.06.2023, рек. 15.5) передбачає, що кредит під час надання не перевищує 80% вартості нерухомості. До 90% банк може дійти, якщо частина понад 80% має додаткове забезпечення, наприклад страхування або блокування коштів. За квартири вартістю 700 тис. zł це 140 тис. zł внеску при 80% або 70 тис. zł при 90% (дані на жовтень 2026 р.). Остаточні умови визначає банк.
На державну доплату до першої квартири в плані не розраховуйте: проєкт закону «Pierwsze klucze» має в переліку робіт Ради міністрів статус «відкликано», і такого закону немає в Dziennik Ustaw (дані на 7 жовтня 2026 р.).
Що врахувати іноземцеві, який не читає польською
Прайс-листи, інформаційний проспект (prospekt informacyjny) і проєкт договору складені польською. Усі суми в них — у злотих, і саме їх потрібно порівнювати: ціну лота, ціну місця й комори, платежі без указаної суми. Не підписуйте нічого, чого ви не зрозуміли. Про переклад ключових розділів договору й проспекту домовтеся заздалегідь, до договору бронювання, за потреби з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły) або разом із юристом, який розмовляє вашою мовою.
Окремо запишіть питання, які варто поставити у відділі продажу (biuro sprzedaży): чи входять у підсумкову суму паркомісце й комора, які платежі вказані без суми, яка ціна буде в договорі, якщо прайс-лист зміниться.
Ринок поза нашим каталогом
Інші джерела теж називають Białołękę районом найдешевших новобудов. RynekPierwotny.pl у матеріалі від 16.04.2026 повідомив, що на початку 2026 р. у Варшаві було «заледве 1,6 тис.» найдешевших студій і двокімнатних квартир, а 85% із них на Białołęce. Десять найдешевших комплексів мали ціни нижче 11 000 zł/м², найнижча 9 614 zł/м² (джерело).
Як шукати квартиру до 700 тис. zł крок за кроком
- Визначте бюджет разом із додатками. Відніміть від суми паркомісце, комору й нотаріальні витрати. На залишок шукайте квартиру.
- Звузьте список у пошуку. У пошуку новобудов із фільтром за ціною можна задати ціну до 700 тис. zł, район і метраж від–до. Один фільтр ціни показує комплекси, в яких найдешевший лот вкладається в бюджет; якщо додати метраж, пошук шукає лот, що відповідає обом умовам одночасно. Конкретні лоти дивіться на картці комплексу.
- Порівнюйте метри в одному комплексі. Квартири 35 м² і 45 м² в одній будівлі можуть різнитися ціною за метр. Порахуйте, скільки коштує кожен додатковий метр.
- Перевірте дату ціни й наявність. Наші цифри — дані на 4 жовтня 2026 р., а прайс-лист забудовника може змінитися будь-коли.
- Розгляньте й вторинний ринок. Якщо потрібно більше метрів за ту саму суму, погляньте, коли виправдана квартира під ремонт на вторинному ринку. Якщо думаєте про більший метраж у майбутньому, див. велика квартира від забудовника: від 75 м².
Див. також: первинний чи вторинний ринок у Варшаві.
FAQ
Скільки нових квартир у Варшаві можна купити за 700 тис. zł?
У 22 комплексах нашого каталогу до 700 000 zł коштують 272 із 960 лотів (28,3%) у 10 комплексах. Типова квартира в цьому бюджеті має 38 м², найбільша 58,1 м² (Osiedle Sprawna, Białołęka). Це власний розрахунок за файлами забудовників з dane.gov.pl, дані на 4 жовтня 2026 р.
У яких районах Варшави є новобудови до 700 тис. zł?
У нашому каталозі (дані на 4 жовтня 2026 р.) це Białołęka (129 лотів), Praga-Południe (71), Targówek (47), Włochy (15) і Praga-Północ (10). У комплексах Woli та Wawra, а також у Premiera Bemowo і Jaśminowy Mokotów (єдині комплекси Bemowa та Mokotowa в каталозі) немає жодного лота до 700 тис. zł.
Чи можна купити новобудову від забудовника за 500 тис. zł?
У нашому каталозі лише як виняток: до 500 000 zł коштують 17 із 960 лотів (1,8%) у 3 комплексах, з них 12 в Osiedle Sprawna на Białołęce. Площа від 24,1 до приблизно 40 м², медіана близько 30 м² (дані на 4 жовтня 2026 р.).
Чи входить паркомісце в ціну квартири до 700 тис. zł?
Ні. У файлах 22 комплексів нашого каталогу ціна лота — це ціна самої квартири. Паркомісця, якщо забудовник указує ціну, оцінюються окремо; у файлах Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska і Konopacka цін на місця немає. Якщо ціна прилеглих приміщень (наприклад, комори чи гаража) або прав, потрібних для користування квартирою, не включена в ціну лота, забудовник зобов’язаний указати її на своєму сайті окремо (art. 19a ust. 1 pkt 2 закону про забудовників, т.є. Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). У комплексах із лотами до 700 тис. zł медіани цін місць становлять від 32 000 zł у Metro Art до 53 000 zł у Stilla (файли від 3–6.10.2026).
Ціна з прайс-листа забудовника — це ціна, яку я заплачу?
Це ціна пропозиції. За даними NBP, у II кварталі 2026 р. середня ціна угод із новобудовами у Варшаві (16 783,49 zł/м²) була на 9,22% нижчою за ціну пропозиції (18 488,28 zł/м²; NBP, II кв. 2026, файл від 7.08.2026). Це середні по всьому місту, а не обіцянка знижки в конкретному комплексі. Якщо ціна під час укладення договору відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6, правовий стан на жовтень 2026 р.).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Є бюджет і 2–3 комплекси на прикметі? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як нашого клієнта, підемо туди разом і розберемо з вами інформаційний проспект та проєкт договору, зокрема ціну паркомісця й комори. Підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Ми обслуговуємо українською, російською, англійською та іншими мовами. Покупець на первинному ринку не сплачує нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com