Für 700.000 PLN erhalten Sie mehr als jede vierte Neubauwohnung aus unserem Katalog der Warschauer Bauvorhaben, aber fast immer eine Wohnung unter 50 m². Bis 700.000 PLN kosten 272 von 960 Wohnungen (28,3 %) in 10 von 22 Bauvorhaben. Die typische Wohnung in diesem Budget hat 38 m², die größte 58,1 m² und liegt in Białołęka. In den Bauvorhaben unseres Katalogs in Wola und Wawer sowie in den einzigen Bauvorhaben in Bemowo (Premiera Bemowo) und Mokotów (Jaśminowy Mokotów) gibt es keine einzige Wohnung zu diesem Preis. Wir rechnen auf Grundlage der Bauträgerdateien, die auf dane.gov.pl veröffentlicht werden, Stand 4. Oktober 2026.
Dieser Text richtet sich an alle, die ihre erste Wohnung kaufen, allein oder zu zweit, mit Eigenkapital und Kreditwürdigkeit für etwa 700.000 PLN, und wissen möchten, was tatsächlich im Angebot ist, bevor sie Termine in den Verkaufsbüros (biuro sprzedaży) vereinbaren. Unten finden Sie Zahl der Wohnungen, Größen, Bezirke und konkrete Bauvorhaben sowie die Kosten, die im Wohnungspreis nicht sichtbar sind.
Woher stammen die Zahlen und was decken sie nicht ab?
Der Bauträger muss auf seiner Website den Preis pro m² Nutzfläche jeder Wohnung samt Mehrwertsteuer nennen, außerdem gesondert den Preis für Nebenräume (z. B. Kellerabteil) und für Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, falls er nicht im Wohnungspreis enthalten ist, sowie weitere Geldleistungen, die der Käufer in Erfüllung des Vertrags an den Bauträger zahlt; in der Praxis betrifft das unter anderem den Stellplatz (Art. 19a Abs. 1 Nr. 1–3 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Dieselben Daten gehen an den für Digitalisierung zuständigen Minister und werden auf dane.gov.pl veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3), unter der Lizenz CC0 1.0.
So haben wir gerechnet:
- Grundlage: Dateien von 22 Bauvorhaben aus unserem Katalog, abgerufen am 4.10.2026; die Datenstände in den Dateien liegen zwischen dem 28.09. und dem 04.10.2026.
- Wohnung im Angebot: hat einen Preis über null und ist nicht als verkauft, reserviert oder nicht verfügbar markiert. Das sind 960 Wohnungen.
- Budget: Der Wohnungspreis laut Datei beträgt höchstens 700.000 PLN. Es ist der Preis der reinen Wohnung, ohne Stellplatz und Kellerabteil.
- Größe: 26 Wohnungen im Budget, aus den Bauvorhaben Metro Art und Miasteczko Nova Sfera, haben in der Datei einen Preis pro m² Abrechnungsfläche statt Nutzfläche. Wir zählen sie bei der Anzahl der Wohnungen mit, aber nicht bei den Größen.
Was diese Daten nicht aussagen:
- Sie zeigen nicht den ganzen Markt. Es sind 22 Bauvorhaben aus 9 Bezirken, nicht alle Neubauwohnungen der Stadt.
- Den Status der Wohnung. In der Datei des Parks Skandynawia (Skanska) fehlt der Status der Wohnungen, daher kann ein Teil schon verkauft sein. Die Verfügbarkeit prüfen Sie in der Preisliste des Bauträgers.
- Veränderungen im Zeitverlauf. Wir zeigen einen Querschnitt zu einem Stichtag. Eine Preishistorie enthalten die Dateien nur für 42 von 960 Wohnungen (4,4 %) aus 6 Bauvorhaben, zu wenig für eine Aussage über einen Trend.
Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Wie wir die Dateien sammeln, beschreiben wir unter Datenquellen.
Wie viele Wohnungen passen in ein Budget von 500.000, 600.000 und 700.000 PLN?
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Budget | Wohnungen (von 960) | Anteil | Bauvorhaben | Größe: min / Median / max | Median PLN/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 500.000 PLN | 17 | 1,8 % | 3 | 24,1 / ca. 30 / ca. 40 m² | 14.100 |
| bis 600.000 PLN | 139 | 14,5 % | 9 | 24,1 / 35,4 / 51,6 m² | 15.194 |
| bis 700.000 PLN | 272 | 28,3 % | 10 | 24,1 / 38,0 / 58,1 m² | 16.290 |
| bis 800.000 PLN (zum Vergleich) | 451 | 47,0 % | 16 | 24,1 / 40,2 / 60,4 m² | 16.169 |
Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Größe und PLN/m² nur für Wohnungen mit Preis pro m² Nutzfläche.
Was daraus folgt:
- 500.000 PLN sind im Katalog fast eine Ausnahme. 17 Wohnungen in 3 Bauvorhaben: 12 im Osiedle Sprawna in Białołęka, 4 im Park Skandynawia in Praga-Południe, 1 in der Konopacka in Praga-Północ. Die größte hat etwa 40 m².
- Zwischen 600.000 und 700.000 PLN verdoppelt sich die Zahl der Wohnungen fast, von 139 auf 272.
- Das Budget kauft kleinere, nicht günstigere Quadratmeter. Der Median des Preises pro m² der Wohnungen bis 700.000 PLN (16.290 PLN) liegt nur wenig unter dem Median der gesamten Datenbasis (16.696 PLN). In diesem Budget gibt es vor allem kleinere Wohnungen, und kleine Wohnungen kosten im selben Bauvorhaben pro Quadratmeter meist mehr. Details im Text warum kleine Wohnungen pro Quadratmeter teurer sind.
Welche Wohnungsgrößen gibt es bis 700.000 PLN?
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Größe | Wohnungen bis 700.000 PLN |
|---|---|
| unter 30 m² | 44 |
| 30–39,9 m² | 114 |
| 40–49,9 m² | 68 |
| 50–59,9 m² | 20 |
| 60 m² und mehr | 0 |
| keine Nutzfläche in der Datei | 26 |
| Gesamt | 272 |
Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).
158 von 246 Wohnungen mit angegebener Größe (64 %) haben weniger als 40 m². Die Hälfte der Wohnungen im Budget liegt zwischen etwa 33 und 42,5 m². Wohnungen ab 50 m² gibt es 20, alle in Białołęka, im Osiedle Sprawna. Eine Wohnung ab 60 m² bis 700.000 PLN gibt es in unserem Katalog nicht.
Die Zimmerzahl nennen wir nicht, weil dieses Feld nur wenige Bauträger ausgefüllt haben: Es ist bei 94 von 960 Wohnungen in 6 Bauvorhaben vorhanden. Ob 38 m² ein Apartment mit großem Wohnzimmer oder zwei Zimmer sind, sehen Sie im Grundriss in der Preisliste des Bauträgers.
In welchen Bezirken gibt es Wohnungen bis 700.000 PLN?
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Bezirk | Wohnungen im Budget / insgesamt | Bauvorhaben mit Wohnungen im Budget | Größte Wohnung | Median der Größe |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 129 / 289 | 4: Osiedle Sprawna 76, Miasteczko Nova Sfera 21, Viva Garden 14 18, Ikona Światowida 5 14 | 58,1 m² | 40 m² |
| Praga-Południe | 71 / 239 | 2: Metro Art 53, Park Skandynawia 18 | 36,9 m² | 33 m² |
| Targówek | 47 / 117 | 2: Rezydencja Liwska 44, Kowalskiego 37 3 | 44,9 m² | 39 m² |
| Włochy | 15 / 75 | 1: Stilla | 32,6 m² | 30 m² |
| Praga-Północ | 10 / 23 | 1: Konopacka | 39,1 m² | 30 m² |
| Bemowo (1 Bauvorhaben), Mokotów (1 Bauvorhaben), Wawer, Wola | 0 | – | – | – |
Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).
Fast die Hälfte der Wohnungen im Budget (129 von 272) liegt in Białołęka, zusammen mit Praga-Południe sind es 200 von 272. Wenn Sie mehr als 45 m² suchen, bleibt praktisch nur Białołęka: In den übrigen Bezirken hat die größte Wohnung bis 700.000 PLN zwischen 32,6 und 44,9 m².
In Premiera Bemowo, Korkowa 146 und NU! fehlen zur ersten Wohnung etwa 20 bis 80.000 PLN. Die günstigste Wohnung in Premiera Bemowo kostet 719.842 PLN, in Korkowa 146 in Wawer 749.791 PLN und in NU! (Etappe 2) in Wola 780.000 PLN. Im Jaśminowy Mokotów kostet die günstigste Wohnung 1.380.000 PLN. Liegt Ihre Obergrenze eher bei 750.000–800.000 PLN als bei starren 700.000 PLN, sehen Sie sich die Übersicht wie viele Quadratmeter 800.000 bis 1,2 Mio. PLN in den Bezirken bringen an.
Welche Bauvorhaben haben Wohnungen bis 700.000 PLN?
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Bauvorhaben | Bezirk | Bauträger | Wohnungen bis 700.000 / im Angebot | Größte Wohnung im Budget |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Ceres Development | 76 / 110 | 58,1 m² |
| Metro Art | Praga-Południe | Victoria Dom | 53 / 159 | 36,9 m²* |
| Rezydencja Liwska | Targówek | LW Development | 44 / 88 | 43,7 m² |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Victoria Dom | 21 / 83 | 45,2 m² |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Victoria Dom | 18 / 26 | 49,4 m² |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Skanska | 18 / 80 | 30,8 m² |
| Stilla | Włochy | Skanska | 15 / 62 | 32,6 m² |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Vinci Immobilier | 14 / 51 | 38,3 m² |
| Konopacka | Praga-Północ | Profit Development | 10 / 18 | 39,1 m² |
| Kowalskiego 37 | Targówek | K2 Residential | 3 / 25 | 44,9 m² |
Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). *Im Metro Art die größte Wohnung unter denen, für die die Datei eine Nutzfläche nennt.
Zwei Bauvorhaben liefern fast die Hälfte des Ergebnisses. Osiedle Sprawna (76 Wohnungen) und Metro Art (53) machen zusammen 129 von 272 Wohnungen im Budget aus (47 %). In Viva Garden 14 passen 18 von 26 Wohnungen im Angebot in das Budget bis 700.000 PLN, im Osiedle Sprawna 76 von 110. In Kowalskiego 37 sind es nur 3 von 25.
Was kommt zum Wohnungspreis noch dazu?
Eine Wohnung für 680.000 PLN und ein Garagenplatz für 40.000 PLN ergeben zusammen 720.000 PLN, also schon außerhalb des Budgets. Rechnen Sie deshalb bei jeder Wohnung gleich die Gesamtsumme. Mediane der Stellplatzpreise in den Dateien der Bauvorhaben mit Wohnungen bis 700.000 PLN (Dateien vom 3.–6.10.2026):
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Bauvorhaben | Median des Stellplatzpreises |
|---|---|
| Metro Art | 32.000 PLN |
| Kowalskiego 37 | 35.000 PLN (Tiefgarage) |
| Miasteczko Nova Sfera | 38.000 PLN |
| Viva Garden 14 | 40.000 PLN (ein Teil der Plätze wird zusammen mit einem Abstellraum verkauft) |
| Ikona Światowida 5 | 46.000 PLN |
| Park Skandynawia | 48.000 PLN (Preise 48.000–50.000 PLN) |
| Stilla | 53.000 PLN |
In den Dateien von Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska und Konopacka stehen keine Stellplatzpreise. Fragen Sie im Verkaufsbüro nach Stellplatz und Preis.
Pflichtkauf eines Kellerabteils in der Konopacka. In der Datei vom 2.10.2026 hat der Bauträger bei 9 von 18 Wohnungen den verpflichtenden Kauf eines Kellerabteils für 23.600–68.000 PLN vermerkt (Median 42.800 PLN). Das sind 3,2 % bis 12,8 % des Wohnungspreises, und im Wohnungspreis ist dieser Betrag nicht sichtbar. Eine Wohnung unter 700.000 PLN kann das Budget nach Hinzurechnung des Kellerabteils also überschreiten.
Gebühren ohne Betrag. In einem Teil der Dateien nennen die Bauträger weitere Leistungen nur dem Namen nach, ohne Preis: in Metro Art, Miasteczko Nova Sfera, Viva Garden 14 und Park Skandynawia Gebühren für Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) oder dessen Umwandlung, in Ikona Światowida 5, Stilla und Kowalskiego 37 die Kosten für den Unterhalt der Wohnung von der Übergabe bis zur Eigentumsübertragung (Stand 4. Oktober 2026). Fragen Sie vor dem Reservierungsvertrag nach dem Betrag.
Steuer PCC. Wenn Sie vom Bauträger eine Wohnung mit Mehrwertsteuer kaufen, zahlen Sie keine Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC; Art. 2 Nr. 4 Buchst. a des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 191, Rechtsstand Oktober 2026). Notargebühren und Gerichtsgebühren lassen Sie sich vor dem Vertrag vom Notar berechnen.
Listenpreis und der Preis, den Sie zahlen
Die Preise in den Bauträgerdateien sind Angebotspreise. Für ganz Warschau nennt die NBP beide Durchschnitte: Im 2. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Primärmarkt bei 18.488,28 PLN/m², der Transaktionspreis bei 16.783,49 PLN/m², also 9,22 % niedriger (NBP, 2. Quartal 2026, Datei vom 7.08.2026). Zum durchschnittlichen Transaktionspreis entsprechen 700.000 PLN etwa 41,7 m². Das ist ein Durchschnitt für die ganze Stadt und kein Rabattversprechen für ein bestimmtes Bauvorhaben.
Das Gesetz schützt Sie bei Preisänderungen. Ändert der Bauträger den Preis, aktualisiert er die Seite mit Angabe des Änderungsdatums und bewahrt die zuvor veröffentlichten Informationen auf (Art. 19a Abs. 2). Weicht der Preis bei Vertragsschluss vom veröffentlichten Preis ab, können Sie einen Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6, Rechtsstand Oktober 2026).
Wie viel Eigenkapital bei 700.000 PLN?
Die Empfehlung S der polnischen Finanzaufsicht KNF (Änderung vom 19.06.2023, Empf. 15.5) sieht vor, dass der Kredit bei Auszahlung 80 % des Immobilienwerts nicht übersteigt. Bis 90 % kann die Bank gehen, wenn der Teil über 80 % zusätzlich abgesichert ist, z. B. durch eine Versicherung oder eine Sperre von Geldmitteln. Bei einer Wohnung für 700.000 PLN sind das 140.000 PLN Eigenkapital bei 80 % oder 70.000 PLN bei 90 % (Stand Oktober 2026). Die endgültigen Bedingungen legt die Bank fest.
Auf einen staatlichen Zuschuss zur ersten Wohnung sollten Sie in der Planung nicht zählen: Der Gesetzentwurf „Pierwsze klucze“ hat im Arbeitsverzeichnis des Ministerrats den Status „zurückgezogen“, und ein solches Gesetz steht nicht im Gesetzblatt Dz.U. (Stand 7. Oktober 2026).
Was Sie als Käufer aus dem Ausland beachten sollten
- Preislisten und Dateien sind polnisch. Die Preislisten der Bauträger und die Dateien auf dane.gov.pl sind auf Polnisch, die Beträge in PLN. Fragen Sie im Verkaufsbüro nach dem Gesamtpreis in PLN samt Stellplatz, Kellerabteil und Gebühren ohne Betrag und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
- Sprache beim Notar. Beim Notar werden Handlungen auf Polnisch vorgenommen; auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 614). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt.
Und außerhalb unseres Katalogs?
Auch andere Quellen nennen Białołęka als den Bezirk der günstigsten Neubauwohnungen. RynekPierwotny.pl berichtete in einem Text vom 16.04.2026, dass es in Warschau zu Beginn des Jahres 2026 „nur 1,6 Tsd.” der günstigsten Studios und Zweizimmerwohnungen gab, 85 % davon in Białołęka. Die zehn günstigsten Bauvorhaben hatten Preise unter 11.000 PLN/m², das niedrigste 9.614 PLN/m² (Quelle).
Wohnung bis 700.000 PLN suchen: Schritt für Schritt
- Legen Sie das Budget samt Extras fest. Ziehen Sie von der Summe Stellplatz, Kellerabteil und Notarkosten ab. Mit dem Rest suchen Sie die Wohnung.
- Grenzen Sie die Liste in der Suche ein. In der Suche nach Neubauwohnungen mit Preisfilter stellen Sie den Preis bis 700.000 PLN, den Bezirk und die Größe von–bis ein. Der reine Preisfilter zeigt Bauvorhaben, in denen die günstigste Wohnung ins Budget passt; fügen Sie die Größe hinzu, sucht die Suche eine Wohnung, die beide Bedingungen zugleich erfüllt. Konkrete Wohnungen prüfen Sie auf der Seite des Bauvorhabens.
- Vergleichen Sie die Größen innerhalb eines Bauvorhabens. Eine Wohnung mit 35 m² und eine mit 45 m² im selben Gebäude können einen unterschiedlichen Preis pro Quadratmeter haben. Rechnen Sie, was jeder zusätzliche Quadratmeter kostet.
- Prüfen Sie Preisdatum und Verfügbarkeit. Unsere Zahlen gelten für den 4. Oktober 2026, die Preisliste des Bauträgers kann sich jederzeit ändern.
- Ziehen Sie auch den Zweitmarkt in Betracht. Wenn Sie für dieselbe Summe mehr Fläche brauchen, prüfen Sie, wann sich eine sanierungsbedürftige Wohnung vom Zweitmarkt lohnt. Und wenn Sie später eine größere Wohnung planen, lesen Sie große Wohnung vom Bauträger ab 75 m².
Siehe auch: Neubau oder Bestand in Warschau: Vergleich 2026.
FAQ
Wie viele Neubauwohnungen bekomme ich in Warschau für 700.000 PLN?
In den 22 Bauvorhaben unseres Katalogs kosten 272 von 960 Wohnungen (28,3 %) bis zu 700.000 PLN, verteilt auf 10 Bauvorhaben. Die typische Wohnung in diesem Budget hat 38 m², die größte 58,1 m² (Osiedle Sprawna, Białołęka). Das ist eine eigene Auswertung auf Basis der Bauträgerdateien von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026.
In welchen Warschauer Bezirken gibt es Neubauwohnungen bis 700.000 PLN?
In unserem Katalog (Stand 4. Oktober 2026) in Białołęka (129 Wohnungen), Praga-Południe (71), Targówek (47), Włochy (15) und Praga-Północ (10). In den Bauvorhaben in Wola und Wawer sowie in Premiera Bemowo und Jaśminowy Mokotów (die einzigen Bauvorhaben in Bemowo und Mokotów im Katalog) gibt es keine einzige Wohnung bis 700.000 PLN.
Bekomme ich für 500.000 PLN eine Neubauwohnung vom Bauträger?
In unserem Katalog nur ausnahmsweise: Bis 500.000 PLN kosten 17 von 960 Wohnungen (1,8 %) in 3 Bauvorhaben, davon 12 im Osiedle Sprawna in Białołęka. Sie haben 24,1 bis etwa 40 m², der Median liegt bei etwa 30 m² (Stand 4. Oktober 2026).
Ist im Wohnungspreis bis 700.000 PLN ein Stellplatz enthalten?
Nein. In den Dateien der 22 Bauvorhaben unseres Katalogs ist der Wohnungspreis der Preis der reinen Wohnung. Stellplätze sind, wenn der Bauträger ihre Preise nennt, gesondert ausgewiesen; in den Dateien von Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska und Konopacka fehlen Stellplatzpreise. Ist der Preis für Nebenräume (z. B. Kellerabteil oder Garage) oder für Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, nicht im Wohnungspreis enthalten, muss der Bauträger ihn auf seiner Website gesondert nennen (Art. 19a Abs. 1 Nr. 2 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880, Rechtsstand Oktober 2026). In den Bauvorhaben mit Wohnungen bis 700.000 PLN liegen die Mediane der Stellplatzpreise zwischen 32.000 PLN im Metro Art und 53.000 PLN in der Stilla (Dateien vom 3.–6.10.2026).
Ist der Listenpreis des Bauträgers der Preis, den ich zahle?
Es ist ein Angebotspreis. Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis neuer Wohnungen in Warschau im 2. Quartal 2026 (16.783,49 PLN/m²) um 9,22 % unter dem Angebotspreis (18.488,28 PLN/m²; NBP, 2. Quartal 2026, Datei vom 7.08.2026). Das sind Durchschnitte für die ganze Stadt aus verschiedenen Geschäften, kein Rabattversprechen für ein bestimmtes Bauvorhaben. Weicht der Preis bei Vertragsschluss vom veröffentlichten Preis ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6, Rechtsstand Oktober 2026).
Dieser Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung.
Sie haben ein Budget und 2–3 Bauvorhaben im Blick? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro. Wir melden Sie als unseren Kunden an, gehen gemeinsam hin und besprechen mit Ihnen den Verkaufsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf, auch den Preis von Stellplatz und Kellerabteil. Wir zeigen Ihnen, wonach Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir betreuen Sie in 7 Sprachen.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com