Große Neubauwohnung in Warschau: Wo es Wohnungen ab 75 m² gibt und was sie kosten

Sie suchen eine 4-Zimmer-Wohnung vom Bauträger in Warschau? In unserem Katalog ist eine große Neubauwohnung eine Seltenheit: Wohnungen ab 75 m² sind 110 von 960 Wohnungen im Angebot (11,5 %), verteilt auf 13 von 22 Projekten. Ihr Medianpreis liegt bei 1.580.211 zł, die Spanne ist jedoch enorm. In Białołęka beträgt der Median 1.094.000 zł, in Targówek 1.175.000 zł, in Wola 1.885.500 zł. Bis 1 Mio. zł kosten 13 solcher Wohnungen, bis 1,2 Mio. zł 44. Stand 4. Oktober 2026, auf Basis der Dateien, die Bauträger auf dane.gov.pl veröffentlichen.

Dieser Text richtet sich an eine Familie, der die Wohnung zu eng geworden ist: zwei Erwachsene, drei Kinder, jedes braucht eine Ecke zum Lernen. Wir zeigen, wo solche Flächen tatsächlich zu haben sind, was sie kosten und was Sie vor dem Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) hinzurechnen sollten.

Woher stammen die Zahlen und was decken sie nicht ab?

Der Bauträger muss auf seiner Website den Preis je m² Nutzfläche jeder Wohnung nennen, einschließlich MwSt., außerdem getrennt den Preis der Nebenräume oder der Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind (in der Praxis etwa Kellerabteil oder Stellplatz), sofern er nicht im Wohnungspreis steckt, sowie sonstige Geldleistungen (Art. 19a Abs. 1 Nr. 1–3 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Diese Daten gehen „einmal täglich“ an den für Digitalisierung zuständigen Minister und werden auf dem Portal dane.gov.pl veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3).

So haben wir gerechnet:

• Datenbasis: Dateien von 22 Projekten aus unserem Katalog, abgerufen am 4.10.2026; die Datumsangaben in den Dateien reichen vom 28.09. bis 04.10.2026.
• Wohnung im Angebot: Sie hat einen Preis über null und ist nicht als verkauft, reserviert oder nicht verfügbar markiert. Das sind 960 Wohnungen.
• Große Wohnung: Nutzfläche ab 75 m². Eine Fläche haben 880 von 960 Wohnungen. Bei 80 Wohnungen von Victoria Dom (79 in Metro Art, 1 in Miasteczko Nova Sfera) nennt die Datei den Preis je m² Abrechnungsfläche, nicht Nutzfläche; diese Wohnungen zählen wir nicht mit. Darunter können große sein.
• Stadtbezirk: Gibt es in einem Bezirk nur ein Projekt mit großen Wohnungen, schreiben wir über das Projekt und nicht über den Bezirk.

Was diese Daten nicht aussagen: Es sind 22 Projekte aus 9 Bezirken, nicht der gesamte Warschauer Markt. Preisänderungen im Zeitverlauf zeigen wir auch nicht, weil die Dateien für zu wenige Wohnungen eine Preishistorie enthalten, um einen Trend zu benennen.

Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Wie wir die Dateien sammeln, beschreiben wir unter Datenquellen.

Warum zählen wir Quadratmeter und nicht Zimmer?

Weil Zimmerzahlen in den Dateien kaum vorkommen. Nur ein Teil der Bauträger gibt sie an: Am 4. Oktober 2026 war das Feld für 94 von 960 Wohnungen ausgefüllt, in 6 Projekten. Vier Zimmer haben darin 11 Wohnungen: 4 in Aleja Krakowska 201, 2 in Apartamenty Płużnicka, 1 in Korkowa 146 und 4 Häuser im Osiedle Śpiewających Ptaków. Sie haben 65,8 bis 94,1 m² und kosten von 929.000 bis 1.210.000 zł. Einen Median für „4 Zimmer“ auf so kleiner Stichprobe zu berechnen, wäre sinnlos.

Auch die Fläche entscheidet nicht über die Zimmerzahl. Laut RynekPierwotny.pl machen Vier-Zimmer-Wohnungen etwa 11 % des Angebots neuer Wohnungen in Warschau aus, ihre Flächen liegen zwischen 50 und 144 m² (Seite mit dem Angebot an Vier-Zimmer-Wohnungen, abgerufen am 7.10.2026). Eine Vier-Zimmer-Wohnung mit 50 m² und eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 90 m² sind für eine Familie mit drei Kindern völlig verschiedene Wohnungen. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Nutzfläche einer Wohnung in Mehrfamilienhäusern, für die 2025 Baugenehmigungen erteilt wurden, beträgt 53,6 m² (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, 30.06.2026).

Deshalb suchen wir ab 75 m² und prüfen den Grundriss auf der Website des Bauträgers oder im Prospekt. Setzen Sie in der Suche den Zimmerfilter, sehen Sie nur Wohnungen, bei denen der Bauträger die Zimmerzahl angegeben hat. Sicherer ist es, die Fläche „ab 75 m²“ einzustellen und danach die Grundrisse ausgewählter Wohnungen auf der Website des Bauträgers anzusehen.

Wo gibt es neue Wohnungen ab 75 m²?

Fast die Hälfte der großen Wohnungen (50 von 110) entfällt auf Wola und Jaśminowy Mokotów, die teuersten Lagen im Katalog. Deshalb ist der Median insgesamt hoch; für eine Familie mit begrenztem Budget sind die Zeilen weiter unten wichtiger.

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Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Bruttopreise der Wohnung, ohne Stellplatz und Kellerabteil.

Was das für eine Familie mit drei Kindern bedeutet:

• Białołęka und Targówek bieten große Flächen zu einem Preis, der in Wola nicht einmal für die günstigste große Wohnung reicht. In Białołęka beträgt der Medianpreis einer großen Wohnung 1.094.000 zł, die mediane Fläche 84,2 m².
• Włochy sind praktisch vier Wohnungen mit je rund 75 m² in einem Projekt, alle als Vier-Zimmer-Wohnungen markiert.
• In Wawer bedeutet große Fläche Häuser, nicht Wohnungen. Das ist eine andere Entscheidung: Garten, aber auch Anfahrt und Unterhalt eines Hauses.
• In Praga-Północ und in Premiera Bemowo (dem einzigen Projekt aus Bemowo in unserem Katalog) gibt es keine einzige Wohnung ab 75 m².

Wenn Sie noch nicht wissen, wie viele Quadratmeter Ihr Budget in den einzelnen Bezirken bringt, beginnen Sie mit der Übersicht wie viele Quadratmeter Sie für 800.000, 1 Mio. und 1,2 Mio. zł bekommen.

Welche Projekte haben Wohnungen ab 75 m²?

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Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026; Datumsangaben der Dateien 28.09.–04.10.2026).

Zwei Dinge sollten Sie wissen, bevor Sie bei den Verkaufsbüros anrufen. Erstens: Den Status der Wohnung (frei, reserviert, verkauft) gaben am 4. Oktober 2026 nur 2 von 22 Projekten an: Apartamenty Płużnicka und Rezydencja Liwska. In den übrigen, auch in NU! und im Jaśminowy Mokotów, wissen wir nicht, wie viele der großen Wohnungen aus der Datei noch frei sind. In der Datei des Jaśminowy Mokotów stehen wahrscheinlich auch bereits verkaufte Wohnungen, die Zahl von 20 großen Wohnungen in diesem Projekt ist daher eher zu hoch. Zweitens: In 10 von 13 Projekten gibt es nur 1 bis 9 große Wohnungen; sucht eine Familie eine bestimmte Fläche und ein bestimmtes Stockwerk, schrumpft die Auswahl in einem Projekt schnell.

Ist eine große Wohnung pro Quadratmeter günstiger?

In der Regel ja, wenn Sie Wohnungen im selben Projekt vergleichen. In 16 von 18 Projekten, in denen wir das prüfen konnten, hatten die größten Wohnungen einen niedrigeren Median des Quadratmeterpreises als die kleinsten. Ausnahmen sind Kowalskiego 37 (+1,7 %) und Srebrna 5 (+0,3 %), wo der Quadratmeterpreis praktisch gleich bleibt. Stand 4. Oktober 2026.

In der gesamten Datenbasis liegt der Median für Wohnungen ab 75 m² bei 15.925 zł/m², für alle Wohnungen bei 16.696 zł/m². In der Gruppe 75–89,9 m² beträgt der Median 14.762 zł/m², in der Gruppe ab 90 m² aber 22.489 zł/m². Das heißt nicht, dass die größten Wohnungen teurer werden: In dieser Gruppe überwiegen Wohnungen aus dem Jaśminowy Mokotów und aus Wola (29 von 44). Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis deshalb innerhalb eines Projekts, nicht zwischen Bezirken.

Was kostet 75 m² nach Daten für ganz Warschau?

Unser Katalog umfasst 22 Projekte, daher lohnt der Vergleich mit Daten für die ganze Stadt. Jede Quelle misst etwas anderes, die Zahlen lassen sich deshalb nicht eins zu eins vergleichen:

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Die NBP zeigt Preise, zu denen Wohnungen tatsächlich verkauft wurden; die Dateien der Bauträger und die Portale zeigen Angebotspreise. Die Rechnung mit NBP-Daten ist ein Durchschnitt für die ganze Stadt und kein Versprechen, dass Sie eine bestimmte Wohnung dafür bekommen. In den NBP-Daten fehlt noch das 3. Quartal 2026.

Was kommt zum Preis einer großen Wohnung hinzu?

Eine Familie mit drei Kindern braucht meist einen Stellplatz, oft zwei, und ein Kellerabteil für Kinderwagen, Fahrräder und Saisonsachen. Der Wohnungspreis in der Datei des Bauträgers enthält das nicht. Das nennen die Dateien der Projekte mit großen Wohnungen:

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Eigene Auswertung auf Basis von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026; Victoria Dom: Datei vom 6.10.2026).

„Nicht in der Datei“ heißt nicht, dass es keinen Stellplatz oder kein Kellerabteil zu kaufen gibt. Es heißt nur, dass der Bauträger sie in der Datei nicht angegeben hat; nach dem Preis müssen Sie im Verkaufsbüro fragen. Bei zwei Autos achten Sie auf abhängige Stellplätze (hintereinander): In Kowalskiego 37 kostet der Doppelstellplatz 55.000 zł, also weniger als zwei einzelne Stellplätze zu je 35.000 zł. Eine ausführliche Übersicht der Preise für alle Projekte finden Sie im Text über Preise für Stellplätze und Kellerabteile aus den Preislisten.

Weitere Kosten, die im Preis nicht sichtbar sind:

• Sonstige Leistungen. In den Dateien einiger Projekte nennt der Bauträger namentlich etwa die Kosten für den Unterhalt der Wohnung von der Übergabe bis zur Eigentumsübertragung oder die Abrechnung von Gebühren für das Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste). In keiner Datei steht dazu ein Betrag (Stand 4. Oktober 2026). Fragen Sie vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags danach.
• MwSt. bei Wohnungen über 150 m². Der ermäßigte MwSt.-Satz (derzeit 8 %) gilt für Wohnungen bis 150 m² Nutzfläche. Bei einer größeren Wohnung erfasst er nur den Teil der Bemessungsgrundlage, der diesen 150 m² entspricht (Art. 41 Abs. 12b Nr. 2 und Abs. 12c des MwSt.-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263, Rechtsstand Oktober 2026). In unserem Katalog haben nur Wohnungen im Jaśminowy Mokotów eine solche Fläche (die größte: 163,5 m²). Der Preis in der Datei ist bereits ein Preis mit MwSt., doch prüfen Sie bei einer solchen Wohnung im Vertragsentwurf, wie er berechnet wurde.

Wenn Sie nicht auf Polnisch lesen: Prospekt, Preisliste und Vertrag

Wer aus dem Ausland oder ohne Polnischkenntnisse kauft, liest bei einer großen Familienwohnung besonders viel Kleingedrucktes: Grundriss, Fläche im Vertrag, Preise für Stellplatz und Kellerabteil, sonstige Leistungen. Zwei Punkte aus den geprüften Vorschriften helfen:

• Das Bauträgergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschrift über die Sprache oder eine Übersetzung von Prospekt und Vertrag. Lassen Sie Preisliste, Prospekt und Vertragsentwurf vor der Reservierung übersetzen oder mit einem Juristen durchgehen.
• Beim Notar können Sie verlangen, dass die Urkunde zusätzlich in einer Fremdsprache vorgenommen wird; der Notar tut das selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 2 § 3 Notariatsgesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614, Rechtsstand Oktober 2026).

Die Preise in den Dateien der Bauträger sind in złoty angegeben und enthalten die MwSt.; Grundrisse und Preislisten stehen auf den Websites der Bauträger.

Worauf Sie bei einer großen Familienwohnung noch achten sollten

1. Grundriss statt Quadratmeterzahl. Bei 80 m² bedeutet ein Grundriss Wohnzimmer und drei Schlafzimmer, ein anderer zwei Schlafzimmer und ein großes Wohnzimmer mit Küche. Prüfen Sie auf dem Grundriss (Website des Bauträgers, Prospekt), ob jedes Zimmer ein Fenster hat und ob dort ein Bett und ein Schreibtisch stehen können.
2. Fläche im Vertrag. Bei Verträgen, die ab dem 13.02.2026 geschlossen werden, ist der Preis das Produkt aus Nutzfläche und Preis je 1 m², und die Fläche wird nach der Polnischen Norm berechnet, die am Tag des Antrags auf Baugenehmigung oder der Anzeige galt (Art. 5a des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Vergleichen Sie die Fläche aus der Preisliste des Bauträgers mit der im Vertragsentwurf.
3. Schule und Kindergarten. Bei drei Kindern entscheidet die Adresse über den Alltag. Prüfen Sie vor der Reservierung, wie Sie die Einzugsschule für eine neue Adresse ermitteln.
4. Aktueller Preis und Verfügbarkeit. Unsere Zahlen gelten für den 4. Oktober 2026. Der Bauträger kann die Preisliste jederzeit ändern, und bei großen Wohnungen verändert ein einziger Verkauf die ganze Auswahl im Projekt. Prüfen Sie Preis und Datum am Tag des Gesprächs auf der Website des Bauträgers.

Siehe auch: Preistransparenz ab 11.11.2026: Änderungen für Käufer und Wohnung bis 700.000 zł in Warschau: Angebot der Bauträger.

FAQ

Was kostet eine neue 4-Zimmer-Wohnung in Warschau?

Laut Tabelaofert.pl (Aktualisierung vom 1.10.2026, Daten für September 2026) liegt der durchschnittliche Angebotspreis einer 4-Zimmer-Wohnung in Warschau bei 1.508.126 zł. In den 22 Projekten unseres Katalogs haben Wohnungen ab 75 m² einen Medianpreis von 1.580.211 zł, in Białołęka sind es aber 1.094.000 zł und in Targówek 1.175.000 zł (eigene Auswertung auf Basis von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026).

Wo bekomme ich eine neue Wohnung ab 75 m² für weniger als 1,2 Mio. zł?

In unserem Katalog (Stand 4. Oktober 2026) sind es 44 von 110 solcher Wohnungen, bis 1 Mio. zł nur 13. Sie liegen in Białołęka (ab 959.000 zł), in Targówek (ab 1.017.900 zł), in Włochy im Projekt Aleja Krakowska 201 (ab 1.052.585 zł) und in Wawer, wo es Häuser im Osiedle Śpiewających Ptaków sind (ab 929.000 zł). In Wola kostet die günstigste große Wohnung 1.569.000 zł, im Jaśminowy Mokotów 1.970.000 zł, die einzige große Wohnung in Metro Art (Praga-Południe) 1.819.825 zł.

Warum lassen sich 4-Zimmer-Wohnungen nicht einfach suchen?

Weil die meisten Bauträger in ihren Dateien die Zimmerzahl nicht angeben. Am 4. Oktober 2026 war dieses Feld für 94 von 960 Wohnungen in unserem Katalog ausgefüllt, 4 Zimmer hatten nur 11 davon. Deshalb suchen wir nach der Fläche und prüfen den Grundriss auf der Website des Bauträgers. Laut RynekPierwotny.pl (abgerufen am 7.10.2026) haben Vier-Zimmer-Wohnungen in Warschau 50 bis 144 m², die Fläche allein entscheidet also auch nicht über die Zimmerzahl.

Ist eine große Wohnung pro Quadratmeter günstiger?

In der Regel ja, wenn Sie Wohnungen im selben Projekt vergleichen. In 16 von 18 Projekten unseres Katalogs hatten die größten Wohnungen einen niedrigeren Median des Quadratmeterpreises als die kleinsten (Stand 4. Oktober 2026). Der Median für Wohnungen ab 75 m² beträgt 15.925 zł/m², für die gesamte Datenbasis 16.696 zł/m².

Was kommt zum Preis einer großen Wohnung hinzu?

Vor allem Stellplatz und Kellerabteil, denn der Wohnungspreis in der Datei des Bauträgers enthält sie nicht. In Projekten mit großen Wohnungen kostet ein Stellplatz von 17.800 zł (Plattform in Aleja Krakowska 201) bis 78.000 zł im Jaśminowy Mokotów, in NU! sogar 79.722 zł (Stand 4. Oktober 2026). Manche Bauträger nennen außerdem sonstige Leistungen, etwa Kosten für den Unterhalt der Wohnung vor der Eigentumsübertragung, aber ohne Betrag.

Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung.

Haben Sie eine große Wohnung in einem bestimmten Projekt im Blick? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro. Wir melden Sie dort als unsere Kunden an, gehen gemeinsam hin und besprechen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf, darunter Fläche, Preis von Stellplatz und Kellerabteil. Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

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