Ab dem 11. November 2026 müssen Bauträger in Polen ihre Wohnungspreise dem Minister in einer einheitlichen, vorab festgelegten Struktur melden. Für Sie als Käufer bleiben die Regeln der Preistransparenz unverändert: Wohnungspreis inklusive Mehrwertsteuer, Preis je m² und Preishistorie müssen weiterhin auf der Website des Bauträgers stehen, und bei Abweichungen können Sie weiterhin einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen. Geändert wird nur die Form, in der der Bauträger dieselben Daten an den Minister liefert, der sie auf dem Portal dane.gov.pl veröffentlicht. Die Verordnung, die diese Struktur festlegen soll, ist Stand 7. Oktober 2026 noch ein Entwurf.
Sie suchen Ihre erste Wohnung in Warschau und wollen wissen, ob die Preise auf dane.gov.pl schon heute aktuell sind? Wir haben das an den Projekten aus unserem Katalog geprüft (Stand 4. Oktober 2026). Die Ergebnisse stehen weiter unten.
Rechtsstand: Oktober 2026.
Seit wann gilt die Preistransparenz und was ändert die Novelle?
Die Preistransparenz bei Wohnungen gilt seit dem 11. Juli 2025. Eingeführt hat sie das Gesetz vom 21. Mai 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758), das Art. 19a und 19b in das Bauträgergesetz einfügte. Projekte, deren Verkauf früher begonnen hatte, mussten sich bis zum 11. September 2025 anpassen. Die aktuelle konsolidierte Fassung des Bauträgergesetzes ist Dz.U. 2026 poz. 880.
Die Novelle vom 17. Juli 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) ist ein kurzes Gesetz: Es ändert nur Art. 19b. Der Präsident unterzeichnete es am 7. August 2026, es wurde am 10. August 2026 verkündet und tritt am 11. November 2026 in Kraft, drei Monate nach der Verkündung. Übergangsvorschriften gibt es nicht. Der 11. November 2026 fällt auf einen Mittwoch und ist in Polen ein gesetzlicher Feiertag (Nationaler Unabhängigkeitstag).
Was das Gesetz im Einzelnen ändert:
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| Vorschrift | Bis 10. November 2026 | Ab 11. November 2026 |
|---|---|---|
| Art. 19b Abs. 1: Datenübermittlung an den Minister | einmal täglich, ohne verbindliche Struktur | einmal täglich, „in Form eines elektronischen Dokuments gemäß der vom Minister festgelegten Datenstruktur“ |
| Art. 19b Abs. 2a (neu) | keine | der Minister legt die Datenstruktur per Verordnung fest |
| Art. 19b Abs. 2b (neu) | keine | Muster-Dokumente sollen im Datenportal bereitstehen |
| Art. 19a: Pflichten gegenüber dem Käufer | Preis inklusive Mehrwertsteuer, Preishistorie, Adresse der Preisseite in der Werbung, Recht auf den günstigsten Preis | unverändert |
| Art. 19b Abs. 3–4: Veröffentlichung auf dane.gov.pl und Sanktionen | Daten von hohem Wert, Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt | unverändert |
Das Gesetz geht auf einen Abgeordnetenentwurf (Drucksache Nr. 2468) zurück, der am 13. April 2026 im Sejm einging. Der ursprüngliche Entwurf sah vor, dass der Minister das Datenformat per Mitteilung im „Monitor Polski“ bekannt gibt. Am Ende verweist das Gesetz auf eine Verordnung.
Warum ein einheitliches Format? Was die Begründungen sagen
Bis zum 11. November 2026 ist das vom Digitalisierungsminister empfohlene Datenformat nicht verbindlich. In der Begründung des Gesetzentwurfs schreiben die Autoren, dass „ein erheblicher Teil der Bauträger das empfohlene strukturierte Datenformat verwendet. Ein Teil der Daten wird jedoch weiterhin nicht auf diese Weise bereitgestellt“ (aus dem Polnischen übersetzt). Die Musterdateien wurden laut derselben Begründung mit dem Amt für Wettbewerbs- und Verbraucherschutz (UOKiK) und dem Polnischen Verband der Bauträgerfirmen konsultiert.
Die Begründung des Verordnungsentwurfs nennt das Ziel direkt: Eine einheitliche Struktur soll die automatische Verarbeitung der Daten ermöglichen und die Vergleichbarkeit der Preisinformationen sicherstellen. Das Datum 11. November 2026 wurde gewählt, um eine zeitliche Lücke zwischen dem Inkrafttreten des Gesetzes und der Verordnung zu vermeiden.
Für Sie als Käufer heißt das: Heute lassen sich die Dateien verschiedener Bauträger schwer nebeneinanderlegen, nach der Änderung sollen sie dieselben Spalten in derselben Reihenfolge haben. Wie groß der Unterschied in der Praxis ist, zeigen wir weiter unten an unseren Daten.
Was steht im Verordnungsentwurf und was nicht?
Der Entwurf der Verordnung des Digitalisierungsministers „über die Struktur der Daten in den Informationen zum Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern“ trägt die Nummer 12415103 beim Regierungszentrum für Gesetzgebung (RCL). Er ist auf den 23. September 2026 datiert und erschien am 28. September 2026 auf der RCL-Seite. Das Ministerium schickte ihn mit Schreiben vom 26. September 2026 in die Abstimmung, mit zehn Tagen Frist für Stellungnahmen. Stand 7. Oktober 2026 sind bei RCL die Phasen 1–4 von 12 ausgefüllt, im Gesetzblatt steht die Verordnung nicht.
Nach dem Entwurf (Stand 7. Oktober 2026):
- 57 Felder in 10 Gruppen (A–J): Bauträger, sein Sitz, Verkaufsbüro, Lage des Vorhabens, Wohnung oder Haus, Teile der Immobilie, zugehörige Räume, notwendige Rechte, sonstige Geldleistungen und die Adresse der Seite mit dem Verkaufsprospekt;
- Pflichtfelder bei der Wohnung (Gruppe E): Art der Immobilie, Wohnungsnummer, Preis je 1 m² mit dem Datum, ab dem er gilt, sowie der Wohnungspreis als Produkt aus Preis je m² und Fläche, ebenfalls mit Datum. Der Gesamtpreis mit Zusatzleistungen (zugehörige Räume, notwendige Rechte) ist ein bedingtes Feld;
- eine Zeile ist eine Wohnung, ein Haus oder ein anderer Vertragsgegenstand. Die erste Zeile ist die Kopfzeile, die Spalten folgen der Reihenfolge der Tabelle, und ein Feld, das auf das Angebot nicht zutrifft, wird mit „X“ markiert;
- was fehlt: Fläche, Etage, Zimmerzahl, Status der Wohnung (frei, reserviert, verkauft) und Name des Projekts. Enthalten ist die Adresse des Projekts;
- Dateiformat (CSV, XML, JSON) nennt der Entwurf nicht. Auch in der Begründung und in der Folgenabschätzung steht es nicht.
Für Sie heißt das: Auch nach der Änderung erfahren Sie aus der Datei auf dane.gov.pl allein nicht, ob die Wohnung noch frei ist und in welchem Stockwerk sie liegt. Die Lage der Wohnung im Gebäude finden Sie im individuellen Teil des Verkaufsprospekts (prospekt informacyjny), ob sie noch frei ist, auf der Website des Bauträgers oder im Verkaufsbüro. Es ist ein Entwurf: Der endgültige Inhalt der Verordnung kann anders aussehen.
Wie aktuell sind die Daten heute? Messung an Projekten aus unserem Katalog
Auf dane.gov.pl gibt es rund 14,6 Tsd. Datensätze mit der Wendung „Ceny ofertowe mieszkań“ im Namen (Stand 7. Oktober 2026). Das sind Datensätze, keine Projekte.
Wir haben geprüft, für wie viele Projekte aus unserem Katalog sich eine aktuelle Datei finden und konkreten Wohnungen zuordnen lässt. Der Katalog umfasst 38 Projekte in mehreren Warschauer Stadtbezirken. Das ist keine Stichprobe des gesamten Warschauer Marktes, die Zahlen sagen also nichts darüber, wie sich alle Bauträger der Stadt verhalten. Einzelne Bauträger bewerten wir nicht.
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| Ergebnis der Dateisuche (38 Projekte) | Projekte |
|---|---|
| Aktuelle Datei, Wohnungen dem Projekt zugeordnet | 22 (58 %) |
| Datei des Bauträgers vorhanden, das Projekt darin aber nicht erkennbar | 9 |
| Veraltete Datei (letzte Daten vom 24.10.2025, 05.03.2026 und 03.06.2026) | 3 |
| In der Datei des Bauträgers fehlt dieses Projekt | 2 |
| Übereinstimmung nur beim Straßennamen, ohne Bestätigung | 1 |
| Keine Datei gefunden | 1 |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026; Suchergebnisse vom 27. September 2026, 38 Projekte aus dem Katalog).
Eine alte Datei muss kein Verstoß sein: Das Projekt kann ausverkauft sein, oder der Bauträger hat die Daten in einen anderen Datensatz verschoben. Prüfen Sie den Preis bei solchen Projekten daher direkt auf der Website des Bauträgers.
Aktualität der 22 Dateien, aus denen die Preise im Katalog stammen:
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| Alter der Datei am Abrufdatum (4. Oktober 2026) | Dateien |
|---|---|
| gleicher Tag | 10 |
| 1 Tag | 9 |
| 2 Tage | 2 |
| 6 Tage | 1 |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026; Datenstände in den Dateien vom 28. September bis 4. Oktober 2026).
In einer Datei lag das Datenstand-Datum in der Zukunft (11. Oktober 2026), deshalb haben wir das Erstellungsdatum der Ressource im Portal verwendet. Unter den 24 abgerufenen Dateien (22 in der Datenbank und 2 ausgeschlossene) waren 17 CSV-Dateien, 6 XLSX-Dateien oder als Binärdateien gespeicherte Dateien und 1 Serie täglicher JSON-Dateien. Alle stehen unter der Lizenz CC0 1.0.
Was fehlt in den heutigen Dateien? 960 Wohnungen unter der Lupe
In 22 Projekten aus unserem Katalog haben wir 960 Wohnungen und Häuser im Angebot gezählt (mit einem Preis über null und ohne den Status „verkauft“, „Reservierung“ oder „nicht verfügbar“). So vollständig sind die Daten:
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| Angabe in der Datei | Wohnungen (von 960) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Preis und Nutzfläche | 880 (91,7 %) | bei den übrigen 80 ist der Preis je m² auf die Abrechnungsfläche bezogen |
| Datum, ab dem der Preis gilt | 726 (75,6 %) | fehlt in den Dateien von 4 Projekten |
| Preishistorie | 42 (4,4 %) | 6 Projekte |
| Etage | 197 (20,5 %) | 8 Projekte; uneinheitliche Schreibweisen: „0“, „Parter“, „IV“, „3 piętro“ |
| Zimmerzahl | 94 (9,8 %) | 6 Projekte; ohne 15 Einträge, bei denen die Zimmerzahl nicht zur Fläche passt |
| Status der Wohnung | 106 | nur 2 Projekte |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026; 22 Projekte, 960 Wohnungen).
Zwei Beispiele, warum ein einheitliches Format wichtig ist:
- Preise für Zusatzleistungen stehen in verschiedenen Spalten. Der Preis von Zusatzprodukten (Stellplätze, Abstellräume, Boxen, Gärten) ist bei 1.134 von 1.135 Positionen angegeben. Bei 553 Positionen steht er in der Spalte für den Produktpreis, bei 581 in der Spalte für den Preis des Immobilienteils oder zugehörigen Raums. Ein Programm, das nur eine Spalte liest, übersieht etwa die Hälfte dieser Preise.
- Sonstige Leistungen ohne Beträge. Bei 548 Einträgen zu sonstigen Leistungen (z. B. Umwandlungsgebühr, Kosten für den Unterhalt der Wohnung bis zur Eigentumsübertragung) steht kein einziger Betrag, nur Bezeichnungen. In einem Projekt wurde der Pflichtkauf eines Abstellraums für 9 von 18 Wohnungen ausschließlich in der Spalte für Anmerkungen vermerkt, außerhalb der Preisfelder.
Der Verordnungsentwurf ordnet die Preisspalten, fügt aber weder Etage noch Zimmerzahl noch Status der Wohnung hinzu. Diese Lücken beseitigt eine einheitliche Struktur nicht.
Was bedeutet das für Ausländer, die in Warschau kaufen möchten?
Die Datenfelder, Dateien und Preisseiten der Bauträger sind auf Polnisch. Wenn Sie nicht Polnisch lesen, hilft diese Orientierung:
- Die Feldnamen sind auf Polnisch. Im Verordnungsentwurf wird der Preis je m² als „cena 1 m²“ geführt, der Wohnungspreis als „cena lokalu“, die Wohnungsnummer als „numer lokalu“. Ein nicht zutreffendes Feld ist mit „X“ markiert, das heißt nicht „fehlender Preis“.
- Die Dateien auf dane.gov.pl sind offene Daten (Lizenz CC0 1.0). Jeder kann sie herunterladen.
- Aus der Datei allein sehen Sie weder Etage noch Fläche noch Verfügbarkeit. Das gilt auch nach dem 11. November 2026. Diese Angaben brauchen Sie aus dem Verkaufsprospekt und von der Website des Bauträgers, beides auf Polnisch.
- Maßgeblich für den Vertrag ist die Preisliste auf der Website des Bauträgers (Art. 19a Abs. 6), nicht unsere Auswertung und nicht die Datei im Portal.
- Der 11. November 2026 ist in Polen ein Feiertag. Planen Sie an diesem Tag keine Termine bei Behörden ein.
Wir lesen die Preisseite und den Prospekt mit Ihnen auf Deutsch durch und erklären, welche Zeile was bedeutet. Die Betreuung läuft in 7 Sprachen.
Was folgt daraus beim Kauf der ersten Wohnung?
Vor und nach dem 11. November gilt dieselbe Checkliste:
- Wohnungspreis und Preis je m² auf der Website des Bauträgers. Die Adresse dieser Seite muss in jeder Werbung und Anzeige des Bauträgers stehen (Art. 19a Abs. 3).
- Datum, ab dem der Preis gilt. Bei jeder Änderung aktualisiert der Bauträger die Seite am Tag der Änderung, gibt deren Datum an und bewahrt die früheren Daten seit Verkaufsbeginn auf (Art. 19a Abs. 2).
- Berechnung im Vertrag. In Bauträger- und Reservierungsverträgen, die seit dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, ist der Preis das Produkt aus Nutzfläche in m² und Preis je 1 m² (Art. 5a).
- Abweichende Preise. Weicht der Preis auf der Website vom Preis beim Vertragsschluss ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Sichern Sie die Preisseite mit sichtbarem Datum, bevor Sie ins Verkaufsbüro gehen.
- Etage, Fläche, Verfügbarkeit. Diese Angaben stehen unter Umständen auch nach der Änderung nicht auf dane.gov.pl. Prüfen Sie sie auf der Website des Bauträgers und im Verkaufsprospekt.
Wo Sie die Preisliste und die Datei eines bestimmten Projekts Schritt für Schritt finden, beschreiben wir im Ratgeber wo Sie den Preis einer bestimmten Wohnung beim Bauträger prüfen. Wenn ein Bauträger eine Preissenkung ankündigt, lesen Sie auch, wie Sie prüfen, ob ein Bauträger-Rabatt echt ist. Die Medianpreise aus denselben Dateien, Stadtbezirk für Stadtbezirk, finden Sie im Text wie viele Quadratmeter Sie in Warschau für 800.000 bis 1,2 Mio. PLN bekommen.
Transaktionspreise sind ein eigenes Thema. Die Vorschrift, nach der das Portal DOM Durchschnitts- und Medianpreise von Transaktionen veröffentlichen soll (Art. 56f des Gesetzes vom 17. Oktober 2025, Dz.U. 2025 poz. 1669), tritt am 2. April 2027 in Kraft (Rechtsstand: Oktober 2026).
Wer wacht über die Preistransparenz: UOKiK und Sanktionen
Die Novelle von 2026 ändert die Sanktionen nicht. Ein Verstoß gegen Art. 19a und Art. 19b ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt (Rechtsstand: Oktober 2026):
- Geldbuße für den Bauträger bis zu 10 % des Umsatzes des Vorjahres (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern, konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 poz. 1714);
- Geldbuße für die Führungsperson bis zu 2.000.000 PLN, wenn sie den Verstoß vorsätzlich zugelassen hat (Art. 106b Abs. 1);
- Der Präsident von UOKiK kann sich auch ohne Verfahren an den Bauträger wenden; die Frist zur Stellungnahme darf nicht kürzer als 14 Tage ab Erhalt der Aufforderung sein (Art. 49a).
Ob die Verordnung bis zum 11. November 2026 veröffentlicht wird, ist Stand 7. Oktober 2026 nicht bekannt. Wir aktualisieren diesen Text nach der Veröffentlichung im Gesetzblatt.
Wie wir Preise im Katalog von Jawno zeigen
Die Preise im Katalog stammen aus den Dateien der Bauträger auf dane.gov.pl und tragen ein Datenstand-Datum. Wie wir Dateien abrufen und datieren, beschreiben wir auf der Seite woher wir die Preise im Katalog nehmen und wie wir sie datieren. Unsere Auswertung ist eine Momentaufnahme. Beim Vertrag zählt die Preisliste auf der Website des Bauträgers, denn für sie gilt Art. 19a Abs. 6.
FAQ
Seit wann gilt die Preistransparenz bei Wohnungen in Polen?
Seit dem 11. Juli 2025. Damals traten Art. 19a und 19b des Bauträgergesetzes in Kraft, eingefügt durch das Gesetz vom 21. Mai 2025 (Dz.U. 2025 poz. 758). Projekte, deren Verkauf früher begonnen hatte, mussten sich bis zum 11. September 2025 anpassen. Der 11. November 2026 führt die Preistransparenz nicht erst ein, er ändert nur die Form, in der der Bauträger dem Minister täglich Daten übermittelt.
Was ändert sich am 11. November 2026 für Käufer einer Wohnung?
Die Pflichten des Bauträgers Ihnen gegenüber bleiben gleich: Preis je m² und Wohnungspreis inklusive Mehrwertsteuer auf der Website des Bauträgers, Preishistorie und das Recht auf einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis (Art. 19a). Geändert wird Art. 19b: Ab dem 11. November 2026 muss der Bauträger die Daten als elektronisches Dokument in einer vom Minister festgelegten Struktur übermitteln (Gesetz vom 17. Juli 2026, Dz.U. 2026 poz. 1077). Rechtsstand: Oktober 2026.
Gilt die Verordnung zur Datenstruktur bei Wohnungspreisen schon?
Nein. Stand 7. Oktober 2026 ist es ein Entwurf des Digitalisierungsministers (RCL, Nr. 12415103, Entwurf vom 23. September 2026) in der Abstimmung. Der Entwurf sieht das Inkrafttreten am 11. November 2026 vor, veröffentlicht im Gesetzblatt ist die Verordnung aber nicht. Das Gesetz vom 17. Juli 2026 tritt am 11. November 2026 in Kraft und enthält keine Übergangsvorschriften.
Stehen nach dem 11. November Fläche, Etage und Zimmerzahl auf dane.gov.pl?
Nach dem Verordnungsentwurf vom 23. September 2026 nein. Der Entwurf hat 57 Felder in 10 Gruppen, enthält aber weder Fläche noch Etage, Zimmerzahl, Status der Wohnung oder den Namen des Projekts. Vorgesehen sind die Adresse des Projekts, die Wohnungsnummer sowie Preis je m² und Wohnungspreis mit Datum. Fläche und Etage prüfen Sie weiterhin auf der Website des Bauträgers und im Verkaufsprospekt (Stand: Oktober 2026).
Was droht einem Bauträger, der Preise nicht angibt, und welche Rolle hat UOKiK?
Ein Verstoß gegen Art. 19a und 19b gilt als Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt. Der Präsident von UOKiK kann gegen den Bauträger eine Geldbuße von bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes verhängen, gegen eine Führungsperson, die den Verstoß vorsätzlich zugelassen hat, bis zu 2.000.000 PLN (Art. 106 und 106b des Gesetzes über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern). Er kann sich auch ohne Verfahren an den Bauträger wenden. Die Novelle von 2026 ändert diese Sanktionen nicht.
Sie wählen eine Wohnung vom Bauträger? Schreiben Sie uns, bevor Sie zum ersten Mal ins Verkaufsbüro gehen: Wir melden Sie dort an, bevor Sie allein hingehen. Wir prüfen den Preis der Wohnung auf der Website des Bauträgers und auf dane.gov.pl, gehen mit Ihnen den Verkaufsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten, und gehen gemeinsam mit Ihnen ins Verkaufsbüro. Für die Hilfe beim Kauf auf dem Primärmarkt zahlen Sie uns kein Honorar. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung OC), Betreuung in 7 Sprachen.
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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.