Varşova’da müteahhitten 700 bin zł altı daire: bütçeye kaç daire giriyor ve ne büyüklükte?

700 bin zł ile Varşova’daki proje kataloğumuzdaki yeni dairelerin dörtte birinden fazlasını alabilirsiniz, ancak bu hemen her zaman 50 m²’nin altında bir daire olur. 700.000 zł’ye kadar 960 dairenin 272’si (%28,3), 22 projenin 10’unda yer alıyor. Bu bütçedeki tipik daire 38 m², en büyüğü 58,1 m² ve Białołęka’da. Kataloğumuzdaki Wola ve Wawer projelerinde ile Bemowo’nun (Premiera Bemowo) ve Mokotów’un (Jaśminowy Mokotów) tek projelerinde bu fiyatta tek bir daire bile yok. Hesabımızı dane.gov.pl’de yayımlanan müteahhit dosyalarına dayandırıyoruz; durum 4 Ekim 2026.

Bu metin, ilk evini alanlar için: tek başına ya da iki kişi alıyor, öz sermayeniz ve kredi kapasiteniz yaklaşık 700 bin zł’ye yetiyor ve satış ofislerine (biuro sprzedaży) randevu almadan önce teklifte gerçekte ne olduğunu bilmek istiyorsunuz. Aşağıda daire sayısını, büyüklükleri, ilçeleri ve somut projeleri, ayrıca daire fiyatında görünmeyen maliyetleri bulacaksınız.

Bu rakamlar nereden geliyor ve neyi kapsamıyor?

Müteahhit, internet sitesinde her dairenin kullanım alanının m² fiyatını KDV dahil vermek zorundadır; ayrıca müştemilatın (örneğin deponun) ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını, daire fiyatına dahil değilse ayrıca, ve alıcının sözleşmenin ifası için müteahhide ödediği diğer parasal edimleri de vermelidir; pratikte bu, diğer şeylerin yanında otopark yeri demektir (müteahhit kanunu art. 19a ust. 1 pkt 1–3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum Ekim 2026). Aynı veriler dijitalleşmeden sorumlu bakana gider ve dane.gov.pl’de CC0 1.0 lisansıyla yayımlanır (art. 19b ust. 1 ve 3).

Nasıl hesapladık:

• Temel: kataloğumuzdaki 22 projenin 4.10.2026’da indirilen dosyaları; dosyalardaki veri tarihleri 28.09–04.10.2026.
• Teklifteki daire: fiyatı sıfırdan büyük olan ve satılmış, rezerve edilmiş veya erişilemez olarak işaretlenmemiş daire. Bu tür 960 daire var.
• Bütçe: dosyadaki daire fiyatı en fazla 700.000 zł. Bu, otopark yeri ve depo hariç, yalnızca dairenin fiyatıdır.
• Büyüklük: bütçedeki 26 daire (Metro Art ve Miasteczko Nova Sfera projelerinden) dosyada kullanım alanı yerine hesaplama alanının m² fiyatına sahiptir. Bunları daire sayısına dahil ediyoruz, büyüklük hesaplarına dahil etmiyoruz.

Bu verilerin söylemedikleri:

• Tüm piyasayı göstermezler. Bunlar 9 ilçeden 22 proje; şehirdeki tüm yeni daireler değil.
• Dairenin durumunu. Park Skandynawia (Skanska) dosyasında dairelerin durumu yok, bu yüzden bir kısmı çoktan satılmış olabilir. Erişilebilirliği müteahhidin fiyat listesinden kontrol edin.
• Zaman içindeki değişimi. Belirli bir tarihe ait bir kesit gösteriyoruz. Fiyat geçmişi dosyalarda 6 projeden 960 dairenin yalnızca 42’sinde (%4,4) var; bu, bir eğilimden söz etmek için yetersiz.

dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (durum 4 Ekim 2026). Dosyaları nasıl topladığımızı veri kaynakları sayfasında anlatıyoruz.

500, 600 ve 700 bin zł bütçeye kaç daire giriyor?

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (durum 4 Ekim 2026). Büyüklük ve zł/m² yalnızca kullanım alanı m² fiyatı bulunan daireler için.

Bundan çıkanlar:

• 500 bin zł katalogda neredeyse istisnadır. 3 projede 17 daire: 12’si Białołęka’daki Osiedle Sprawna’da, 4’ü Praga-Południe’deki Park Skandynawia’da, 1’i Praga-Północ’taki Konopacka’da. En büyüğü yaklaşık 40 m².
• 600 ile 700 bin zł arasında daire sayısı neredeyse ikiye katlanıyor, 139’dan 272’ye.
• Bütçe daha ucuz değil, daha küçük metrekareler satın alıyor. 700 bin zł’ye kadar dairelerin metrekare fiyatı medyanı (16.290 zł), tüm veri tabanının medyanından (16.696 zł) yalnızca biraz düşük. Bu bütçeye ağırlıklı olarak daha küçük daireler giriyor, aynı projede küçük daireler ise genellikle metrekare başına daha pahalı. Ayrıntılar küçük dairelerin metrekare fiyatı neden daha yüksek yazısında.

700 bin zł altında hangi büyüklükte daireler var?

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (durum 4 Ekim 2026).

Büyüklüğü belirtilen 246 dairenin 158’i (%64) 40 m²’den küçük. Bütçedeki dairelerin yarısı yaklaşık 33 ile 42,5 m² arasında. 50 m² ve üzeri daire 20 tane ve hepsi Białołęka’da, Osiedle Sprawna’da. Kataloğumuzda 700 bin zł’ye kadar 60 m² ve üzeri daire yok.

Oda sayısını vermiyoruz, çünkü bu alanı az sayıda müteahhit doldurmuş: 6 projedeki 960 dairenin 94’ünde var. 38 m²’nin geniş salonlu bir stüdyo mu, yoksa iki oda mı olduğunu müteahhidin fiyat listesindeki planda görürsünüz.

700 bin zł altı daireler hangi ilçelerde?

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (durum 4 Ekim 2026).

Bütçedeki dairelerin neredeyse yarısı (272’nin 129’u) Białołęka’da; Praga-Południe ile birlikte 272’nin 200’ü. 45 m²’nin üzerini arıyorsanız pratikte yalnızca Białołęka kalıyor: diğer ilçelerde 700 bin zł’ye kadar en büyük daire 32,6 ile 44,9 m² arasında.

Premiera Bemowo’da, Korkowa 146’da ve NU!’da ilk daireye yaklaşık 20 ile 80 bin zł eksik. Premiera Bemowo’daki en ucuz daire 719.842 zł, Wawer’deki Korkowa 146’da 749.791 zł, Wola’daki NU!’da (2. etap) 780.000 zł. Jaśminowy Mokotów’da en ucuz daire 1.380.000 zł. Sınırınız katı 700 bin zł’den çok 750–800 bin zł ise ilçelerde 800 bin–1,2 milyon zł ile kaç metrekare derlemesine bakın.

Hangi projelerde 700 bin zł altı daire var?

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

dane.gov.pl verilerine dayanan kendi çalışmamız (durum 4 Ekim 2026). *Metro Art’ta, dosyada kullanım alanı bulunan daireler arasında en büyüğü.

İki proje sonucun neredeyse yarısını veriyor. Osiedle Sprawna (76 daire) ve Metro Art (53) birlikte bütçedeki 272 dairenin 129’unu oluşturuyor (%47). Viva Garden 14’te teklifteki 26 dairenin 18’i 700 bin zł’ye sığıyor, Osiedle Sprawna’da 110’un 76’sı. Kowalskiego 37’de ise 25’in yalnızca 3’ü.

Daire fiyatına başka neler ekleniyor?

680 bin zł’lik bir daire ile 40 bin zł’lik bir garaj yeri toplam 720 bin zł eder, yani bütçenin dışında. Bu yüzden her dairede hemen toplam tutarı hesaplayın. 700 bin zł altı dairelerin bulunduğu projelerin dosyalarında otopark yeri fiyatlarının medyanları (3–6.10.2026 tarihli dosyalar):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska ve Konopacka dosyalarında otopark fiyatı yok. Yer ve fiyatı için satış ofisine sorun.

Konopacka’da zorunlu depo. 2.10.2026 tarihli dosyada müteahhit, 18 dairenin 9’una 23.600–68.000 zł’lik zorunlu depo alımı eklemiş (medyan 42.800 zł). Bu, daire fiyatının %3,2’sinden %12,8’ine kadar tutuyor ve daire fiyatında bu tutar görünmüyor. 700 bin zł altı bir daire, depo eklendiğinde bütçeyi aşabilir.

Tutarı olmayan ücretler. Bazı dosyalarda müteahhitler başka edimleri yalnızca adıyla, fiyatsız sayıyor: Metro Art, Miasteczko Nova Sfera, Viva Garden 14 ve Park Skandynawia’da süresiz kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste) ücretleri veya bu hakkın dönüştürülmesi, Ikona Światowida 5, Stilla ve Kowalskiego 37’de dairenin tesliminden mülkiyetin devrine kadar bakım maliyetleri (durum 4 Ekim 2026). Tutarı rezervasyon sözleşmesinden önce sorun.

PCC vergisi. Müteahhitten KDV’li daire alırken özel hukuk işlemleri vergisi (PCC) ödemezsiniz (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191, hukuki durum Ekim 2026). Noter ücretini ve mahkeme harçlarını sözleşmeden önce noterle hesaplayın.

Liste fiyatı ile ödeyeceğiniz fiyat

Müteahhit dosyalarındaki fiyatlar teklif fiyatlarıdır. NBP tüm Varşova için iki ortalamayı da veriyor: 2026’nın 2. çeyreğinde birincil piyasada ortalama teklif fiyatı 18.488,28 zł/m², işlem fiyatı 16.783,49 zł/m² idi, yani %9,22 daha düşük (NBP, 2026 2. çeyrek, 7.08.2026 tarihli dosya). Ortalama işlem fiyatıyla 700 bin zł yaklaşık 41,7 m² eder. Bu tüm şehrin ortalamasıdır, belirli bir projede indirim vaadi değildir.

Kanun fiyat değişikliğinde sizi korur. Müteahhit fiyatı değiştirdiğinde sayfayı değişiklik tarihini belirterek günceller ve daha önce verilen bilgileri saklar (art. 19a ust. 2). Sözleşme yapılırken fiyat yayımlanan fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (art. 19a ust. 6, hukuki durum Ekim 2026).

700 bin zł’de ne kadar öz sermaye gerekir?

KNF’nin S Tavsiyesi (19.06.2023 değişikliği, tavsiye 15.5), kredinin verildiği anda mülkün değerinin %80’ini aşmamasını öngörür. Banka, %80’in üzerindeki kısmın ek teminatı varsa (örneğin sigorta veya fon bloke etme) %90’a kadar çıkabilir. 700 bin zł’lik bir dairede bu, %80’de 140 bin zł, %90’da 70 bin zł öz sermaye demektir (durum Ekim 2026). Nihai koşulları banka belirler.

İlk eve devlet desteğini planınıza koymayın: “Pierwsze klucze” kanun tasarısının Bakanlar Kurulu çalışma listesinde durumu “geri çekildi”dir ve Resmî Gazete’de (Dz.U.) böyle bir kanun yoktur (durum 7 Ekim 2026).

Yurt dışından alıcı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

• Fiyat listeleri ve dosyalar Lehçe. Müteahhit fiyat listeleri ve dane.gov.pl’deki dosyalar Lehçe, tutarlar zloti cinsinden. Satış ofisinden otopark, depo ve tutarı olmayan ücretler dahil toplam fiyatı zloti olarak isteyin ve yanıtı yazılı alın.
• Noterde dil. Noterde işlemler Lehçe yapılır; taraflardan birinin talebi üzerine noter bunları ek olarak yabancı dilde de yapabilir, ya kendisi (dil bilgisi kanıtlanmışsa) ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły; noterlik kanunu art. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Noterin bunu nasıl yürüttüğünü erkenden sorun.

Kataloğumuzun dışında durum ne?

Diğer kaynaklar da en ucuz yeni dairelerin ilçesi olarak Białołęka’yı gösteriyor. RynekPierwotny.pl, 16.04.2026 tarihli yazısında, 2026 başında Varşova’da en ucuz stüdyo ve iki odalı dairelerden «yalnızca 1,6 bin» adet bulunduğunu, bunların %85’inin Białołęka’da olduğunu bildirdi. En ucuz on projenin fiyatı 11.000 zł/m² altındaydı, en düşüğü 9.614 zł/m² (kaynak).

700 bin zł altı daireyi adım adım arama

1. Bütçeyi eklerle birlikte belirleyin. Tutardan otopark yerini, depoyu ve noter masraflarını düşün. Kalanla daire arayın.
2. Listeyi aramada daraltın. Fiyat filtreli yeni daire arama sayfasında fiyatı 700 bin zł’ye kadar, ilçeyi ve büyüklüğü (en az–en çok) ayarlarsınız. Yalnızca fiyat filtresi, en ucuz dairesi bütçeye giren projeleri gösterir; büyüklüğü de eklerseniz arama iki koşulu birden sağlayan daireyi arar. Somut daireleri projenin sayfasında kontrol edin.
3. Aynı projede metrekareleri karşılaştırın. Aynı binada 35 m² ve 45 m² bir dairenin metrekare fiyatı farklı olabilir. Her ek metrekarenin ne kadar tuttuğunu hesaplayın.
4. Fiyatın tarihini ve erişilebilirliği kontrol edin. Rakamlarımız 4 Ekim 2026 durumudur, müteahhidin fiyat listesi her an değişebilir.
5. İkinci el piyasayı da düşünün. Aynı tutara daha fazla metrekare lazımsa ikinci el piyasadan tadilat gerektiren dairenin ne zaman mantıklı olduğuna bakın. Gelecekte daha büyük bir daire düşünüyorsanız müteahhitten büyük daire: 75 m² ve üzeri yazısına göz atın.

Ayrıca bakın: Varşova’da birincil mi ikincil piyasa mı: 2026 karşılaştırması.

FAQ

Varşova’da 700 bin zł ile kaç yeni daire alabilirim?

Kataloğumuzdaki 22 projede 960 dairenin 272’si (%28,3) 700.000 zł’ye kadar fiyatlı ve bunlar 10 projede yer alıyor. Bu bütçedeki tipik daire 38 m², en büyüğü 58,1 m² (Osiedle Sprawna, Białołęka). Bu, dane.gov.pl’deki müteahhit dosyalarına dayanan kendi çalışmamızdır; durum 4 Ekim 2026.

Varşova’nın hangi ilçelerinde 700 bin zł altı yeni daire var?

Kataloğumuzda (durum 4 Ekim 2026) Białołęka’da (129 daire), Praga-Południe’de (71), Targówek’te (47), Włochy’de (15) ve Praga-Północ’ta (10). Wola ve Wawer’deki projelerde ile Premiera Bemowo ve Jaśminowy Mokotów’da (katalogdaki Bemowo ve Mokotów’un tek projeleri) 700 bin zł altı tek bir daire bile yok.

500 bin zł ile müteahhitten yeni daire alabilir miyim?

Kataloğumuzda yalnızca istisnai olarak: 500.000 zł’ye kadar 960 dairenin 17’si (%1,8) 3 projede, bunların 12’si Białołęka’daki Osiedle Sprawna’da. Büyüklükleri 24,1 m²’den yaklaşık 40 m²’ye kadar, medyan yaklaşık 30 m² (durum 4 Ekim 2026).

700 bin zł altı dairenin fiyatına otopark yeri dahil mi?

Hayır. Kataloğumuzdaki 22 projenin dosyalarında daire fiyatı yalnızca dairenin fiyatıdır. Otopark yerleri, müteahhit fiyatlarını veriyorsa ayrıca fiyatlandırılmıştır; Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska ve Konopacka dosyalarında otopark fiyatı yoktur. Müştemilatın (örneğin depo veya garaj) ya da daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatı daire fiyatına dahil değilse, müteahhit bunu internet sitesinde ayrıca vermek zorundadır (müteahhit kanunu art. 19a ust. 1 pkt 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum Ekim 2026). 700 bin zł altı dairelerin bulunduğu projelerde otopark fiyatlarının medyanı Metro Art’ta 32.000 zł ile Stilla’da 53.000 zł arasındadır (3–6.10.2026 tarihli dosyalar).

Müteahhidin liste fiyatı ödeyeceğim fiyat mı?

Bu bir teklif fiyatıdır. NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde Varşova’da yeni dairelerin ortalama işlem fiyatı (16.783,49 zł/m²) teklif fiyatından (18.488,28 zł/m²) %9,22 düşüktü (NBP, 2026 2. çeyrek, 7.08.2026 tarihli dosya). Bunlar tüm şehir için farklı işlemlerden çıkan ortalamalardır; belirli bir projede indirim vaadi değildir. Sözleşme yapılırken fiyat yayımlanan fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (art. 19a ust. 6, hukuki durum Ekim 2026).

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.

Bir bütçeniz ve gözünüze kestirdiğiniz 2–3 proje mi var? Satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşterimiz olarak bildiririz, oraya birlikte gideriz ve bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ile sözleşme taslağını, otopark yeri ve deponun fiyatı dahil, sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. 7 dilde hizmet veriyoruz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com