Con 700.000 PLN si compra più di un appartamento nuovo su quattro del nostro catalogo dei cantieri di Varsavia, ma quasi sempre sotto i 50 m². Fino a 700.000 PLN costano 272 appartamenti su 960 (28,3%), in 10 cantieri su 22. L’appartamento tipico in questo budget misura 38 m², il più grande 58,1 m² e si trova a Białołęka. Nei cantieri del nostro catalogo a Wola e Wawer, e negli unici cantieri di Bemowo (Premiera Bemowo) e Mokotów (Jaśminowy Mokotów) non c’è nemmeno un appartamento a questo prezzo. Calcoliamo sui file dei costruttori pubblicati su dane.gov.pl, dati al 4 ottobre 2026.
Il testo è per chi compra la prima casa, da solo o in due, con capitale proprio e capacità di credito per circa 700.000 PLN, e vuole sapere cosa c’è davvero in offerta prima di fissare le visite agli uffici vendite (biuro sprzedaży). Qui sotto trova il numero di appartamenti, le metrature, i quartieri e i singoli cantieri, oltre ai costi che nel prezzo dell’unità non si vedono.
Da dove vengono i numeri e cosa non coprono?
Il costruttore deve pubblicare sul proprio sito il prezzo al m² di superficie utile di ogni appartamento, IVA inclusa, e a parte il prezzo dei locali pertinenziali (ad esempio la cantina) e dei diritti necessari a usare l’unità, se non è compreso nel prezzo dell’appartamento, nonché le altre prestazioni in denaro che l’acquirente versa al costruttore in esecuzione del contratto; in pratica riguarda, tra l’altro, il posto auto (art. 19a co. 1 punti 1–3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Gli stessi dati vanno al ministro competente per l’informatizzazione e sono pubblicati su dane.gov.pl con licenza CC0 1.0 (art. 19b co. 1 e 3).
Come abbiamo calcolato:
- Base: i file di 22 cantieri del nostro catalogo, scaricati il 4.10.2026; le date dei dati nei file vanno dal 28.09 al 04.10.2026.
- Appartamento in offerta: ha un prezzo maggiore di zero e non è segnato come venduto, prenotato o non disponibile. Sono 960 appartamenti.
- Budget: il prezzo dell’unità nel file è pari o inferiore a 700.000 PLN. È il prezzo del solo appartamento, senza posto auto e cantina.
- Metratura: 26 appartamenti nel budget, dei cantieri Metro Art e Miasteczko Nova Sfera, hanno nel file il prezzo al m² di superficie di calcolo e non di superficie utile. Li contiamo nel numero di appartamenti, ma non nelle metrature.
Cosa questi dati non dicono:
- Non sono tutto il mercato. Sono 22 cantieri di 9 quartieri, non tutti gli appartamenti nuovi della città.
- Lo stato dell’unità. Nel file del Park Skandynawia (Skanska) manca lo stato degli appartamenti, quindi una parte potrebbe essere già venduta. La disponibilità la verifichi nel listino del costruttore.
- Le variazioni nel tempo. Mostriamo una fotografia a una data. Lo storico dei prezzi nei file ce l’hanno 42 appartamenti su 960 (4,4%) di 6 cantieri, troppo pochi per parlare di tendenza.
Studio nostro sui dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Come raccogliamo i file lo descriviamo nelle fonti dei dati.
Quanti appartamenti rientrano nel budget di 500.000, 600.000 e 700.000 PLN?
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Budget | Appartamenti (su 960) | Quota | Cantieri | Metratura: min / mediana / max | Mediana PLN/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| fino a 500.000 PLN | 17 | 1,8% | 3 | 24,1 / ca. 30 / ca. 40 m² | 14.100 |
| fino a 600.000 PLN | 139 | 14,5% | 9 | 24,1 / 35,4 / 51,6 m² | 15.194 |
| fino a 700.000 PLN | 272 | 28,3% | 10 | 24,1 / 38,0 / 58,1 m² | 16.290 |
| fino a 800.000 PLN (per confronto) | 451 | 47,0% | 16 | 24,1 / 40,2 / 60,4 m² | 16.169 |
Studio nostro sui dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Metratura e PLN/m² solo per gli appartamenti con prezzo al m² di superficie utile.
Cosa ne segue:
- 500.000 PLN nel catalogo sono quasi un’eccezione. 17 appartamenti in 3 cantieri: 12 nell’Osiedle Sprawna a Białołęka, 4 nel Park Skandynawia a Praga-Południe, 1 in Konopacka a Praga-Północ. Il più grande misura circa 40 m².
- Tra 600.000 e 700.000 PLN il numero di appartamenti quasi raddoppia, da 139 a 272.
- Il budget compra metri più piccoli, non più economici. La mediana del prezzo al m² degli appartamenti fino a 700.000 PLN (16.290 PLN) è di poco inferiore alla mediana dell’intera base (16.696 PLN). In questo budget rientrano soprattutto appartamenti piccoli, e i piccoli nello stesso cantiere di solito costano di più al metro. Dettagli nel testo perché i piccoli appartamenti costano di più al metro.
Che metrature ci sono fino a 700.000 PLN?
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Metratura | Appartamenti fino a 700.000 PLN |
|---|---|
| sotto i 30 m² | 44 |
| 30–39,9 m² | 114 |
| 40–49,9 m² | 68 |
| 50–59,9 m² | 20 |
| 60 m² e oltre | 0 |
| superficie utile assente nel file | 26 |
| Totale | 272 |
Studio nostro sui dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026).
158 appartamenti su 246 con metratura indicata (64%) hanno meno di 40 m². Metà degli appartamenti del budget sta tra circa 33 e 42,5 m². Quelli da 50 m² in su sono 20, tutti a Białołęka, nell’Osiedle Sprawna. Un appartamento da 60 m² fino a 700.000 PLN nel nostro catalogo non c’è.
Il numero di stanze non lo indichiamo, perché quel campo è stato compilato da pochi costruttori: ce l’hanno 94 appartamenti su 960 in 6 cantieri. Se 38 m² sono un monolocale con un grande soggiorno o due stanze lo vede dalla pianta nel listino del costruttore.
In quali quartieri ci sono appartamenti fino a 700.000 PLN?
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| Quartiere | Appartamenti nel budget / totali | Cantieri con appartamenti nel budget | Appartamento più grande | Mediana metratura |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 129 / 289 | 4: Osiedle Sprawna 76, Miasteczko Nova Sfera 21, Viva Garden 14 18, Ikona Światowida 5 14 | 58,1 m² | 40 m² |
| Praga-Południe | 71 / 239 | 2: Metro Art 53, Park Skandynawia 18 | 36,9 m² | 33 m² |
| Targówek | 47 / 117 | 2: Rezydencja Liwska 44, Kowalskiego 37 3 | 44,9 m² | 39 m² |
| Włochy | 15 / 75 | 1: Stilla | 32,6 m² | 30 m² |
| Praga-Północ | 10 / 23 | 1: Konopacka | 39,1 m² | 30 m² |
| Bemowo (1 cantiere), Mokotów (1 cantiere), Wawer, Wola | 0 | – | – | – |
Studio nostro sui dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026).
Quasi metà degli appartamenti del budget (129 su 272) è a Białołęka, e insieme a Praga-Południe sono 200 su 272. Se cerca più di 45 m², in pratica resta Białołęka: negli altri quartieri l’appartamento più grande fino a 700.000 PLN misura da 32,6 a 44,9 m².
In Premiera Bemowo, Korkowa 146 e NU! al primo appartamento mancano da circa 20 a 80.000 PLN. L’appartamento più economico in Premiera Bemowo costa 719.842 PLN, in Korkowa 146 a Wawer 749.791 PLN, in NU! (fase 2) a Wola 780.000 PLN. In Jaśminowy Mokotów il più economico costa 1.380.000 PLN. Se il Suo tetto è piuttosto 750.000–800.000 PLN che un rigido 700.000 PLN, veda il prospetto quanti metri quadri con 800.000 PLN–1,2 milioni nei quartieri.
Quali cantieri hanno appartamenti fino a 700.000 PLN?
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| Cantiere | Quartiere | Costruttore | Appartamenti fino a 700.000 / in offerta | Appartamento più grande nel budget |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Ceres Development | 76 / 110 | 58,1 m² |
| Metro Art | Praga-Południe | Victoria Dom | 53 / 159 | 36,9 m²* |
| Rezydencja Liwska | Targówek | LW Development | 44 / 88 | 43,7 m² |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Victoria Dom | 21 / 83 | 45,2 m² |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Victoria Dom | 18 / 26 | 49,4 m² |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Skanska | 18 / 80 | 30,8 m² |
| Stilla | Włochy | Skanska | 15 / 62 | 32,6 m² |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Vinci Immobilier | 14 / 51 | 38,3 m² |
| Konopacka | Praga-Północ | Profit Development | 10 / 18 | 39,1 m² |
| Kowalskiego 37 | Targówek | K2 Residential | 3 / 25 | 44,9 m² |
Studio nostro sui dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). *In Metro Art l’appartamento più grande tra quelli che hanno nel file la superficie utile.
Due cantieri danno quasi metà del risultato. Osiedle Sprawna (76 appartamenti) e Metro Art (53) fanno insieme 129 dei 272 appartamenti nel budget (47%). In Viva Garden 14 fino a 700.000 PLN rientrano 18 appartamenti su 26 in offerta, nell’Osiedle Sprawna 76 su 110. In Kowalskiego 37 solo 3 su 25.
Cosa aggiungere ancora al prezzo dell’appartamento?
Un appartamento da 680.000 PLN e un posto in garage da 40.000 PLN fanno 720.000 PLN, cioè già fuori budget. Per questo, per ogni unità calcoli subito la somma complessiva. Mediane dei prezzi dei posti auto nei file dei cantieri con appartamenti fino a 700.000 PLN (file del 3–6.10.2026):
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| Cantiere | Mediana del prezzo del posto auto |
|---|---|
| Metro Art | 32.000 PLN |
| Kowalskiego 37 | 35.000 PLN (garage interrato) |
| Miasteczko Nova Sfera | 38.000 PLN |
| Viva Garden 14 | 40.000 PLN (una parte dei posti è venduta insieme a un box) |
| Ikona Światowida 5 | 46.000 PLN |
| Park Skandynawia | 48.000 PLN (prezzi 48.000–50.000 PLN) |
| Stilla | 53.000 PLN |
Nei file di Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska e Konopacka non ci sono prezzi dei posti auto. Chieda posto e prezzo all’ufficio vendite.
Cantina obbligatoria in Konopacka. Nel file del 2.10.2026 il costruttore ha aggiunto a 9 appartamenti su 18 l’acquisto obbligatorio di una cantina da 23.600 a 68.000 PLN (mediana 42.800 PLN). È dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’appartamento, e nel prezzo dell’unità questa somma non si vede. Un appartamento sotto i 700.000 PLN può quindi superare il budget una volta aggiunta la cantina.
Oneri senza importo. In una parte dei file i costruttori nominano altre prestazioni, ma senza prezzo: in Metro Art, Miasteczko Nova Sfera, Viva Garden 14 e Park Skandynawia gli oneri per il diritto di usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) o per la sua trasformazione, in Ikona Światowida 5, Stilla e Kowalskiego 37 i costi di mantenimento dell’appartamento dalla consegna al trasferimento di proprietà (dati al 4 ottobre 2026). L’importo lo chieda prima del contratto di prenotazione.
Imposta PCC. Chi compra dal costruttore un appartamento con IVA non paga l’imposta sugli atti civilistici (PCC; art. 2 punto 4 lett. a della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191, stato giuridico a ottobre 2026). Onorario del notaio e tasse giudiziarie li calcoli con il notaio prima del contratto.
Prezzo di listino e prezzo che pagherà
I prezzi nei file dei costruttori sono prezzi di offerta. Per tutta Varsavia la NBP indica entrambe le medie: nel II trimestre 2026 il prezzo medio di offerta sul mercato primario era 18.488,28 PLN/m², quello di transazione 16.783,49 PLN/m², cioè il 9,22% in meno (NBP, II trimestre 2026, file del 7.08.2026). Al prezzo medio di transazione 700.000 PLN corrispondono a circa 41,7 m². È una media per tutta la città, non una promessa di sconto in un cantiere specifico.
La legge la tutela in caso di variazione del prezzo. Quando il costruttore cambia il prezzo, aggiorna la pagina indicando la data della modifica e conserva le informazioni pubblicate in precedenza (art. 19a co. 2). Se alla firma il prezzo differisce da quello pubblicato, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a co. 6, stato giuridico a ottobre 2026).
Quanto capitale proprio serve per 700.000 PLN?
La Raccomandazione S dell’autorità di vigilanza KNF (modifica del 19.06.2023, racc. 15.5) prevede che il mutuo al momento dell’erogazione non superi l’80% del valore dell’immobile. Fino al 90% la banca può arrivare se la parte oltre l’80% ha una garanzia aggiuntiva, ad esempio un’assicurazione o un vincolo di fondi. Per un appartamento da 700.000 PLN sono 140.000 PLN di capitale proprio all’80% oppure 70.000 PLN al 90% (dati a ottobre 2026). Le condizioni definitive le stabilisce la banca.
Sul contributo statale per la prima casa non conti nei Suoi piani: il progetto di legge «Pierwsze klucze» ha nell’elenco dei lavori del Consiglio dei ministri lo stato «ritirato» e una tale legge non è nella Gazzetta Ufficiale (Dz.U.) (dati al 7 ottobre 2026).
Cosa deve considerare chi compra dall’estero
- Listini e file sono in polacco. I listini dei costruttori e i file su dane.gov.pl sono in polacco, gli importi in PLN. Chieda all’ufficio vendite il prezzo complessivo in PLN, con posto auto, cantina e oneri senza importo, e si faccia dare la risposta per iscritto.
- Lingua dal notaio. Dal notaio gli atti si svolgono in polacco; su richiesta di una parte il notaio può svolgerli anche in lingua straniera, di persona (se dimostra la conoscenza della lingua) oppure con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Chieda per tempo al notaio come procede.
E fuori dal nostro catalogo?
Anche altre fonti indicano Białołęka come il quartiere dei nuovi appartamenti più economici. RynekPierwotny.pl, in un articolo del 16.04.2026, ha riferito che all’inizio del 2026 a Varsavia c’erano «appena 1,6 mila» tra monolocali e bilocali più economici, l’85% dei quali a Białołęka. I dieci cantieri più economici avevano prezzi sotto 11.000 PLN/m², il più basso 9.614 PLN/m² (fonte).
Cercare un appartamento fino a 700.000 PLN passo dopo passo
- Fissi il budget compresi gli extra. Dalla somma tolga posto auto, cantina e spese notarili. Con ciò che resta cerchi l’appartamento.
- Restringa l’elenco nella ricerca. Nella ricerca di appartamenti nuovi con filtro di prezzo imposta il prezzo fino a 700.000 PLN, il quartiere e la metratura da–a. Il solo filtro di prezzo mostra i cantieri in cui l’appartamento più economico rientra nel budget; se aggiunge la metratura, la ricerca cerca un appartamento che soddisfi entrambe le condizioni. Gli appartamenti concreti li verifichi nella scheda del cantiere.
- Confronti le metrature nello stesso cantiere. Un appartamento da 35 m² e uno da 45 m² nello stesso edificio possono avere un prezzo al metro diverso. Calcoli quanto costa ogni metro in più.
- Verifichi la data del prezzo e la disponibilità. I nostri numeri sono al 4 ottobre 2026, il listino del costruttore può cambiare in qualsiasi momento.
- Consideri anche il mercato secondario. Se per la stessa somma servono più metri, veda quando conviene un appartamento da ristrutturare dal mercato secondario. Se pensa in futuro a una metratura maggiore, guardi appartamento grande dal costruttore: da 75 m².
Vedi anche: mercato primario o secondario a Varsavia: confronto 2026.
FAQ
Quanti appartamenti nuovi si comprano a Varsavia con 700.000 PLN?
Nei 22 cantieri del nostro catalogo costano fino a 700.000 PLN 272 appartamenti su 960 (28,3%), in 10 cantieri. L’appartamento tipico in questo budget misura 38 m², il più grande 58,1 m² (Osiedle Sprawna, Białołęka). È un nostro studio sui file dei costruttori di dane.gov.pl, dati al 4 ottobre 2026.
In quali quartieri di Varsavia ci sono appartamenti nuovi fino a 700.000 PLN?
Nel nostro catalogo (dati al 4 ottobre 2026) a Białołęka (129 appartamenti), Praga-Południe (71), Targówek (47), Włochy (15) e Praga-Północ (10). Nei cantieri di Wola e Wawer, e in Premiera Bemowo e Jaśminowy Mokotów (gli unici cantieri di Bemowo e Mokotów nel catalogo) non c’è nemmeno un appartamento fino a 700.000 PLN.
Con 500.000 PLN si compra un appartamento nuovo dal costruttore?
Nel nostro catalogo solo in via eccezionale: fino a 500.000 PLN costano 17 appartamenti su 960 (1,8%) in 3 cantieri, di cui 12 nell’Osiedle Sprawna a Białołęka. Misurano da 24,1 a circa 40 m², la mediana è circa 30 m² (dati al 4 ottobre 2026).
Nel prezzo dell’appartamento fino a 700.000 PLN è compreso il posto auto?
No. Nei file dei 22 cantieri del nostro catalogo il prezzo dell’appartamento è quello della sola unità. I posti auto, se il costruttore indica i prezzi, sono valutati a parte; nei file di Osiedle Sprawna, Rezydencja Liwska e Konopacka non ci sono prezzi dei posti auto. Se il prezzo dei locali pertinenziali (ad esempio cantina o garage) o dei diritti necessari a usare l’appartamento non è compreso nel prezzo dell’unità, il costruttore deve indicarlo a parte sul proprio sito (art. 19a co. 1 punto 2 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Nei cantieri con appartamenti fino a 700.000 PLN le mediane dei prezzi dei posti auto vanno da 32.000 PLN in Metro Art a 53.000 PLN in Stilla (file del 3–6.10.2026).
Il prezzo di listino del costruttore è quello che pagherò?
È un prezzo di offerta. Secondo la NBP nel II trimestre 2026 il prezzo medio di transazione dei nuovi appartamenti a Varsavia (16.783,49 PLN/m²) era inferiore del 9,22% a quello di offerta (18.488,28 PLN/m²; NBP, II trimestre 2026, file del 7.08.2026). Sono medie per tutta la città, tratte da operazioni diverse, non una promessa di sconto in un cantiere specifico. Se alla firma il prezzo differisce da quello pubblicato, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a co. 6, stato giuridico a ottobre 2026).
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
Ha un budget e 2–3 cantieri in mente? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite. La segnaliamo come nostra cliente o nostro cliente, ci andiamo insieme e ripassiamo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, compreso il prezzo del posto auto e della cantina. Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Assistiamo in 7 lingue.
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