Найбільше метрів за ту саму суму сьогодні дає Białołęka, найменше Wola. Ціна за метр новобудови у Варшаві сильно залежить від району і від комплексу, тому ми показуємо і те, і те. За 1 млн zł найбільша нова квартира в нашому каталозі має 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² у Włochy, 62,6 м² на Targówek і 44,2 м² на Wola. На Mokotów у цьому бюджеті немає жодної квартири. Рахуємо за файлами, які забудовники публікують на dane.gov.pl: 960 квартир у 22 комплексах із 9 районів, станом на 4 жовтня 2026 р.
Текст для родини, яка міняє квартиру на більшу. Ви продаєте двокімнатну або маєте накопичений перший внесок і кредит, знаєте свою суму й хочете зрозуміти, де вона обернеться на найбільшу кількість метрів. Нижче три бюджети, найбільші квартири, які справді є у файлах, і витрати, яких у ціні квартири не видно.
Звідки ці цифри і чого вони не охоплюють
Забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну за м² корисної площі кожної квартири, з ПДВ. Окремо він має вказати ціну приналежних приміщень, наприклад комірки чи гаража, і прав, потрібних для користування квартирою, якщо її не включено в ціну квартири, а також інші грошові платежі, які вам доведеться сплатити (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закону про забудовників, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, законодавство станом на жовтень 2026 р.). Ті самі дані «раз на добу» передаються міністру, відповідальному за інформатизацію, і публікуються на порталі dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3). Набори даних мають ліцензію CC0 1.0.
Як ми рахували:
- База: файли 22 комплексів з нашого каталогу, завантажені 4.10.2026; дати даних у файлах 28.09–04.10.2026.
- Квартира в пропозиції: має ціну більше нуля і не позначена як продана, заброньована чи недоступна. Таких квартир 960.
- Ціна за м²: вона є в 880 квартир. Для 80 квартир (79 у Metro Art, 1 у Miasteczko Nova Sfera) Victoria Dom вказує ціну за м² розрахункової площі, а не корисної. Ці 80 квартир ми не враховуємо ні в ціні за метр, ні в метражах.
- Район: медіану району наводимо, лише якщо в ньому щонайменше 2 комплекси. На Bemowo і Mokotów по одному комплексу, тому пишемо про конкретний комплекс, а не про район.
Обмеження даних:
- Це не весь ринок. Це 22 комплекси з 9 районів. Тут немає Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła та Ursus (по Ursus у нас немає квартир із файлів).
- Один комплекс часто важить найбільше. Osiedle Sprawna — це 38% квартир Białołęka, Metro Art — 67% Praga-Południe, Konopacka — 78% Praga-Północ, Rezydencja Liwska — 75% Targówek, Korkowa 146 — 91% Wawer, NU! — 68% Wola, Stilla — 83% Włochy. Медіана району значною мірою є медіаною цього одного комплексу.
- Статус квартири. Більшість файлів не каже, чи квартира вільна. Частину квартир із файлу могли вже продати, тому наявність перевіряйте в прайс-листі забудовника.
- Додаткові витрати. Ціна квартири не включає місце для паркування, комірку та інші платежі (про них нижче).
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). Як ми збираємо файли, описано в розділі про джерела даних.
Новобудови Варшави: ціна за метр у 9 районах нашого каталогу
Медіана — це серединна ціна: половина квартир дешевша, половина дорожча. Стовпці з бюджетами — простий розрахунок: сума, поділена на медіану ціни за м² у районі. Це орієнтир, а не пропозиція конкретної квартири.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Комплексів | Квартир (із ціною за м²) | Медіана zł/м² | 800 000 zł | 1 000 000 zł | 1 200 000 zł |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 289 (288) | 13 795 | 58,0 м² | 72,5 м² | 87,0 м² |
| Targówek | 3 | 117 | 15 819 | 50,6 м² | 63,2 м² | 75,9 м² |
| Wawer | 2 | 44 | 16 175 | 49,5 м² | 61,8 м² | 74,2 м² |
| Włochy | 2 | 75 | 17 895 | 44,7 м² | 55,9 м² | 67,1 м² |
| Praga-Południe | 2 | 239 (160) | 18 467 | 43,3 м² | 54,2 м² | 65,0 м² |
| Praga-Północ | 2 | 23 | 19 010 | 42,1 м² | 52,6 м² | 63,1 м² |
| Wola | 3 | 109 | 26 271 | 30,5 м² | 38,1 м² | 45,7 м² |
| Bemowo: лише Premiera Bemowo | 1 | 31 | 19 143 | замало даних | замало даних | замало даних |
| Mokotów: лише Jaśminowy Mokotów | 1 | 33 | 26 811 | замало даних | замало даних | замало даних |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). Ціни брутто за м² корисної площі.
Два зауваження до таблиці. У Wawer медіана — це практично Korkowa 146, бо другий комплекс — 4 будинки в Osiedle Śpiewających Ptaków. На Wola медіани трьох комплексів становлять від 24 500 zł/м² (NU!) до 30 448 zł/м² (Srebrna 5), причому NU! дає дві третини квартир.
Оцінка за медіаною — не те саме, що квартира, яку можна купити. Тому нижче ми перевіряємо справжні квартири в кожному бюджеті.
За 800 тис. zł: де знайти квартиру для родини
До 800 000 zł коштують 451 із 960 квартир (47,0%) у 16 комплексах. Станом на 4 жовтня 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Квартир у бюджеті / усього | Комплексів з такими квартирами | Найбільша квартира | Медіана метражу квартир у бюджеті |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 202 / 289 | 6 | 60,4 м² | 46 м² |
| Targówek | 59 / 117 | 2 | 49,4 м² | 39 м² |
| Włochy | 22 / 75 | 2 | 48,5 м² | 30 м² |
| Wawer | 3 / 44 | 1 | 47,1 м² | 47 м² |
| Praga-Południe | 135 / 239 | 2 | 45,7 м² | 35 м² |
| Praga-Północ | 16 / 23 | 1 (Konopacka) | 43,9 м² | 32 м² |
| Wola | 2 / 109 | 1 | 29,7 м² | 30 м² |
| Premiera Bemowo | 12 / 31 | 1 | 46,5 м² | 40 м² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | — | — |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Що це означає для родини: за 800 тис. zł квартира від 60 м² є лише на Białołęka (60,4 м² в Osiedle Sprawna). В інших районах найбільші квартири мають 44–49 м², а на Wola лише 29,7 м². Медіана метражу квартир у цьому бюджеті становить від 30 м² (Włochy, Wola) до 47 м² (Wawer). Якщо вам потрібно 60 м² і більше, цей бюджет на практиці веде на Białołęka або до меншого метражу.
На Praga-Północ є додаткова пастка. У комплексі Konopacka у 9 із 18 квартир у файлі є примітка про обов’язкову купівлю комірки за 23 600–68 000 zł (медіана 42 800 zł). Це від 3,2% до 12,8% ціни квартири, і в ціні квартири цієї суми не видно (файл від 2.10.2026).
За 1 млн zł: які райони дають 60 м² і більше
До 1 000 000 zł коштують 735 із 960 квартир (76,6%) у 19 комплексах. Станом на 4 жовтня 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Квартир у бюджеті / усього | Комплексів з такими квартирами | Найбільша квартира | Медіана метражу квартир у бюджеті |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 266 / 289 | 6 | 76,4 м² | 53 м² |
| Włochy | 50 / 75 | 2 | 66,6 м² | 48 м² |
| Targówek | 93 / 117 | 2 | 62,6 м² | 44 м² |
| Praga-Południe | 219 / 239 | 2 | 59,8 м² | 41 м² |
| Wawer | 42 / 44 | 2 | 59,8 м² у Korkowa 146 (будинок в Osiedle Śpiewających Ptaków: 94,1 м²) | 59 м² |
| Praga-Północ | 19 / 23 | 2 | 52,6 м² | 36 м² |
| Wola | 21 / 109 | 2 | 44,2 м² | 30 м² |
| Premiera Bemowo | 25 / 31 | 1 | 48,0 м² | 41 м² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | — | — |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Із бюджетом 1 млн zł квартира від 60 м² є вже в трьох районах: на Białołęka, у Włochy і на Targówek. На Praga-Południe і в Korkowa 146 у Wawer найбільші квартири мають по 59,8 м². У Wawer у цьому бюджеті вміщується й будинок 94,1 м² в Osiedle Śpiewających Ptaków. На Wola найбільша квартира в цьому бюджеті має 44,2 м², тобто менше, ніж медіана метражу квартир до 800 тис. zł на Białołęka (46 м²).
Зверніть увагу на Targówek: оцінка за медіаною дає 63,2 м², а найбільша квартира у файлах має 62,6 м². Оцінка не гарантія, бо ціна за м² у квартир у бюджеті не мусить дорівнювати медіані.
За 1,2 млн zł: де можна перевищити 80 м²
До 1 200 000 zł коштують 824 із 960 квартир (85,8%) у 21 комплексі. Станом на 4 жовтня 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Квартир у бюджеті / усього | Комплексів з такими квартирами | Найбільша квартира | Медіана метражу квартир у бюджеті |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 282 / 289 | 6 | 88,8 м² | 54 м² |
| Targówek | 111 / 117 | 3 | 85,5 м² | 49 м² |
| Włochy | 71 / 75 | 2 | 75,2 м² | 49 м² |
| Praga-Południe | 233 / 239 | 2 | 70,0 м² | 44 м² |
| Wawer | 43 / 44 | 2 | будинок 94,1 м²; усі 40 квартир Korkowa 146 вкладаються в бюджет | 59 м² |
| Praga-Północ | 20 / 23 | 2 | 59,6 м² | 36 м² |
| Wola | 36 / 109 | 3 | 58,1 м² | 37 м² |
| Premiera Bemowo | 28 / 31 | 1 | 60,9 м² | 42 м² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | найдешевша квартира: 1 380 000 zł | — |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Квартиру понад 80 м² за 1,2 млн zł в нашому каталозі можна знайти лише на Białołęka і на Targówek. У Wawer у цьому бюджеті є ще будинок 94,1 м² в Osiedle Śpiewających Ptaków. Найбільша така квартира на Targówek (85,5 м²) — єдина квартира комплексу Rzepichy в цьому бюджеті, на першому поверсі. У всьому каталозі квартир від 75 м² є 110. До 1 млн zł коштують 13 із них, до 1,2 млн zł 44 (станом на 4 жовтня 2026 р.). Докладніше про великі метражі — у статті велика квартира від забудовника: 75 м² і більше.
Кількість кімнат вказує лише частина забудовників: це поле заповнене в 94 із 960 квартир, у 6 комплексах. Тому ми порівнюємо метри, а не кімнати. Планування конкретної квартири дивіться на її картці в прайс-листі забудовника.
Якщо ваш бюджет нижчий, відкрийте окреме зведення: що є в пропозиції до 700 тис. zł. Якщо ви розглядаєте Targówek, у статті Targówek біля метро M2: комплекси та ціни ми розбираємо три його комплекси.
Скільки додати за місце для паркування та комірку
Для квартири родини місце для паркування часто входить у план від самого початку, а його ціна зсуває межу бюджету. Медіани цін місць у файлах забудовників (файли від 6.10.2026):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Комплекс | Медіана ціни місця для паркування |
|---|---|---|
| Praga-Południe | Metro Art | 32 000 zł |
| Targówek | Kowalskiego 37 | 35 000 zł (подвійне залежне місце: 55 000 zł) |
| Białołęka | Miasteczko Nova Sfera | 38 000 zł |
| Białołęka | Viva Garden 14 | 40 000 zł (частина місць продається разом із боксом) |
| Wawer | Korkowa 146 | 42 000 zł підземне, 25 000 zł наземне |
| Praga-Południe | Park Skandynawia | 48 000 zł |
| Włochy | Stilla | 53 000 zł |
| Wola | NU! (етап 2) | 70 000 zł |
| Mokotów | Jaśminowy Mokotów | 78 000 zł |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (файли від 6 жовтня 2026 р.).
У файлі Premiera Bemowo місць для паркування немає. У багатьох файлах немає й типу місця, тому перед порівнянням цін перевірте в прайс-листі, чи це підземний гараж.
Приклад розрахунку: родина має 1 млн zł на квартиру з місцем у гаражі. Якщо місце коштує 40 000 zł, на саму квартиру залишається 960 000 zł. Це може вивести за бюджет найбільшу квартиру з таблиці вище, тому для кожної квартири одразу рахуйте загальну суму.
Інші платежі: у файлах 16 комплексів забудовники називають й інші платежі, наприклад розрахунок плати за право вічного користування землею (użytkowanie wieczyste) або витрати на утримання квартири від передачі до переходу права власності. Ціни біля них немає в жодному файлі (станом на 4 жовтня 2026 р.). Про розмір запитайте у відділі продажу (biuro sprzedaży) до підписання договору бронювання.
Ціна пропозиції та ціна, яку ви заплатите
Ціни у файлах забудовників — це ціни пропозиції. По всій Варшаві NBP публікує обидві середні. У другому кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції на первинному ринку становила 18 488,28 zł/м², а ціна угод 16 783,49 zł/м², тобто на 9,22% менше (NBP, II кв. 2026, файл від 7.08.2026; даних за третій квартал у ньому ще немає). За середньою ціною угод NBP за 800 тис. zł виходить близько 47,7 м², за 1 млн zł близько 59,6 м², а за 1,2 млн zł близько 71,5 м².
Це середня по всьому місту, а не обіцянка знижки в конкретному комплексі. Пропозиції й угоди — різні набори квартир, тому різниця не каже, скільки вам вдасться виторгувати. Вона лише показує, що ціна з прайс-листа — відправна точка. Закон дає й конкретний захист. Якщо ціна під час укладення договору відрізняється від опублікованої забудовником, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6, законодавство станом на жовтень 2026 р.). Як перевірити ціну конкретної квартири і дату її дії, описано в статті де перевірити ціну забудовника.
Під час порівняння метрів пам’ятайте про площу. Для договорів, укладених з 13.02.2026, ціна дорівнює добутку корисної площі та ціни за 1 м² (art. 5a закону про забудовників, додана Dz.U. 2026 poz. 27, законодавство станом на жовтень 2026 р.). Площу рахують за Польською нормою, чинною в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення. Порівнюйте метраж із картки квартири з метражем у проєкті договору.
Якщо ви купуєте за кошти від продажу нинішньої квартири, орієнтиром може бути NBP: у другому кварталі 2026 р. середня ціна угод на вторинному ринку Варшави становила 16 722,66 zł/м². Для квартири 50 м² це близько 836 000 zł. Це середня по всьому місту, ваша квартира може коштувати більше або менше.
Що важливо іноземцю
- Файли та сайти забудовників — польською. Цифри в них зрозумілі без перекладу: зіставляйте номер квартири, площу та ціну в zł із прайс-листом забудовника. Суму в іншій валюті перераховуйте самі, за курсом на день платежу.
- Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладається у нотаріуса, нотаріальні дії здійснюються польською. На вимогу сторони нотаріус може додатково здійснити дію іноземною мовою сам або з присяжним перекладачем. Якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через перекладача (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1, законодавство станом на жовтень 2026 р.).
- Ціну місця та комірки питайте письмово. У нашому каталозі вони вказані окремо від ціни квартири, тому загальну суму рахуйте до візиту у відділ продажу (biuro sprzedaży).
- Перевірте метраж і ціну в проєкті договору. Розбіжність із прайс-листом забудовника — привід заявити про це письмово до підписання (art. 19a ust. 6).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Як користуватися цим зведенням
- Визначте бюджет разом із додатковими витратами. Від суми відніміть місце для паркування, комірку та резерв на витрати під час купівлі. Лише з тим, що залишиться, шукайте в таблицях.
- Дивіться на найбільшу квартиру, а не на оцінку. Оцінка за медіаною показує, скільки метрів дає типова ціна. Стовпець із найбільшою квартирою показує, що реально було у файлах.
- Перевірте, чи за районом не ховається один комплекс. У кожному районі, де щонайменше два комплекси, крім Białołęka, більшість квартир належить одному комплексу (від 67% на Praga-Południe до 91% у Wawer). Порівняйте його із сусідніми.
- Перевірте наявність і дату ціни. Наші цифри — станом на 4 жовтня 2026 р., а прайс-лист забудовника може змінитися будь-коли. Актуальні медіани ми показуємо в індексі цін пропозиції з файлів забудовників.
Тенденцію цін у районах ми не наводимо, бо файли її не показують (пояснення — у FAQ нижче).
Читайте також: прозорість цін з 11.11.2026: що змінюється для покупця.
FAQ
Скільки квадратних метрів новобудови у Варшаві можна купити за 1 млн zł?
У 22 житлових комплексах нашого каталогу (файли забудовників з dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р.) найбільша квартира до 1 млн zł має 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² у Włochy, 62,6 м² на Targówek і 59,8 м² на Praga-Południe. На Wola це 44,2 м², а в єдиному комплексі на Mokotów у цьому бюджеті немає жодної квартири.
Де за 1,2 млн zł знайти новобудову більшу за 80 м²?
У нашому каталозі (станом на 4 жовтня 2026 р.) лише на Białołęka, де найбільша квартира в бюджеті має 88,8 м², і на Targówek, де вона має 85,5 м². У Włochy це 75,2 м², на Praga-Południe 70,0 м². У всьому каталозі квартир від 75 м² до 1,2 млн zł є 44, до 1 млн zł лише 13.
Чи входить у ціну з файлу забудовника місце для паркування?
У файлах нашого каталогу ні. Ціна квартири в них — це брутто-ціна самої квартири. Ціну приналежних приміщень, наприклад комірки чи гаража, і прав, потрібних для користування квартирою, забудовник вказує окремо, якщо її не включено в ціну (art. 19a ust. 1 pkt 2 закону про забудовників, законодавство станом на жовтень 2026 р.). У 9 комплексах нашого зведення медіани цін місць становлять від 32 000 zł у Metro Art до 78 000 zł у Jaśminowy Mokotów, а наземні місця в Korkowa 146 коштують 25 000 zł (файли від 6.10.2026).
Ціна з прайс-листа — це ціна, яку я заплачу?
Це ціна пропозиції. За даними NBP, у другому кварталі 2026 р. середня ціна угод із новобудовами у Варшаві (16 783,49 zł/м²) була на 9,22% нижчою за ціну пропозиції (18 488,28 zł/м²). Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6, законодавство станом на жовтень 2026 р.).
Чому ви не пишете, дорожчають ціни в районах чи дешевшають?
Бо з файлів цього не видно. Історія змін цін є в них лише в 42 із 960 квартир (4,4%) із 6 комплексів (станом на 4 жовтня 2026 р.). Цього досить, щоб перевірити конкретну квартиру, але не для висновку про тенденцію в районі. Тому ми показуємо один зріз на дату, а не зміну в часі.
Уже знаєте, в якому районі шукати? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як нашого клієнта, підемо туди разом і пройдемо з вами по проспекту та проєкту договору, зокрема по ціні місця для паркування й комірки. Підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Спілкуємося 7 мовами, зокрема українською. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування цивільної відповідальності OC).
Jawno · Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com